（2015）青民一终字第646号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-24
案件名称
董广辉与解环宇、刘维龙等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
解环宇,刘维龙,董广辉,青岛汇家地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第646号上诉人（原审被告、反诉原告）解环宇。委托代理人张士浩，山东良捷律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）刘维龙。委托代理人张士浩，山东良捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）董广辉。委托代理人郝苗苗，山东青大泽汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）青岛汇家地产经纪有限公司。法定代表人张国祥，总经理。上诉人解环宇、刘维龙因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2014）李民初字第1384号民事判决，于2014年12月19日向本院提起上诉，本院于2015年2月28日受理后，依法组成由苏勇担任审判长，审判员李晓波主审本案、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年4月16日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人解环宇、刘维龙的委托代理人张士浩，被上诉人董广辉的委托代理人郝苗苗到庭参加诉讼，被上诉人青岛汇家地产经纪有限公司（以下简称“汇家地产”）经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审中董广辉诉称，汇家地产作为居间人，介绍董广辉与解环宇就青岛市李沧区重庆中路967号帝都花园×号楼×单元×户房屋达成房屋买卖合同。解环宇在未经房主刘维龙实际授权的情况下，代替刘维龙签订房屋买卖合同，汇家地产明知上述情况，仍促成交易，未尽审查义务，最终导致房屋无法完成过户。董广辉多次找解环宇和中介协商解决，但一直推脱。故诉至法院，请求依法判令：1、解除房屋买卖合同；2、解环宇、刘维龙、汇家地产双倍返还董广辉定金2万元，并承担诉讼费用。原审中解环宇、刘维龙共同辩称，解环宇有刘维龙的合法授权，房屋买卖合法有效。董广辉违约在先，未履行合同约定的支付首付款的义务，导致合同无法继续履行。因此，董广辉的诉请无事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。原审中汇家地产辩称，签订房屋买卖合同时，解环宇已获得刘维龙书面授权，汇家地产已尽到合理审查义务，不存在违约行为。汇家地产只负责保管1万元定金，并交给房屋买卖的守约方，因董广辉未支付首付款，系违约方，故董广辉无权利要求汇家地产返还1万元定金。原审中解环宇、刘维龙共同反诉称：2013年11月2日，经汇家地产介绍，董广辉与解环宇、刘维龙签订房屋买卖合同，约定董广辉以60万元的价格购买涉案房屋，董广辉应于2013年11月15日前支付首付款10万元，剩余房款由董广辉贷款支付。但时至今日，董广辉未按合同约定履行合同义务，导致合同不能履行。根据房屋买卖合同第六条约定，合同签订后，任何一方不得反悔或中途悔约，否则属于违约，守约方有权解除合同并要求违约方另行支付违约金10万元，同时违约方应承担律师诉讼费、律师费等费用。故提起反诉，请求依法判令：1、董广辉支付被告解环宇、刘维龙违约金10万元；2、董广辉支付被告解环宇、刘维龙律师费7400元；3、反诉费由董广辉承担。原审中董广辉就被告解环宇、刘维龙的反诉辩称，合同约定违约金应当由违约方，即解环宇、刘维龙共同承担，而且的合同相对方是刘维龙和董广辉，解环宇无权请求董广辉支付违约金及律师费。因此解环宇、刘维龙的反诉请求无事实及法律依据，请求驳回其反诉请求。汇家地产对解环宇、刘维龙的反诉请求没有异议。汇家地产反诉称，2013年11月1日，经反诉人居间介绍，董广辉与解环宇签订价格确认书，约定在确认书签订后，由董广辉按房屋成交价60万元的3%支付服务报酬给汇家地产。2013年11月2日，董广辉与解环宇签订房屋买卖合同，汇家地产的居间工作已经完成。但汇家地产经多次催要，董广辉拒绝支付服务报酬，同时依据房屋买卖合同第十一条约定，违约方应承担律师费等相关费用。故提起反诉，请求依法判令：1、被反诉人支付汇家地产服务报酬1.8万元；2、被反诉人支付汇家地产律师费2450元；3、反诉费由被反诉人承担。原审中董广辉就汇家地产的反诉辩称，房屋买卖合同没有约定中介费的确定数额，汇家地产要求支付1.8万元的服务费没有事实依据，合同约定中介费、律师费、诉讼费等费用应当由违约方，即解环宇、刘维龙、汇家地产共同承担，因此汇家地产的反诉请求无事实及法律依据，请求驳回其反诉请求。解环宇、刘维龙对汇家地产的反诉请求没有异议。原审查明，2013年11月1日，董广辉（乙方）与刘维龙（甲方）、汇家地产（丙方）就青岛市李沧区重庆中路967号×号楼×单元×户房屋签订价格确认书，该价格确认书的内容为：“甲方确认愿意出售上址房屋，并愿以60万元整为成交价出售，乙方也愿意以该成交价购买。交易中应支付的一切费用乙方依法承担，甲乙双方签订本确认书的意思表示真实，甲方已获得房屋全体共有人的授权同意，并且委托丙方代为收取乙方购房定金。甲方在收到丙方通知之日起10个工作日内办理相关手续。如甲方或者代理人在签订本确认书后反悔不出售上述房屋（或授权瑕疵）而乙方已支付购房定金给甲方，则应双倍返还定金给乙方。如乙方在签订本确认书后反悔不购买上述房屋，则已付定金不予退还。甲乙双方签订本确认书后，乙方按房屋成交价的3%支付服务报酬给丙方。”当日，董广辉向汇家地产支付1万元购房定金。2013年11月2日，董广辉（乙方）与刘维龙（甲方）、汇家地产（丙方）签订《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》，协议主要内容为：第一条、甲方同意将所拥有的青岛市李沧区重庆中路967号帝都花园×号楼×单元×户房产出售给乙方，此房权属为私房产权，建筑面积为88.42平方米，权属证号为青房地权市字第20061964号。此房产未出租。第二条、甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，同时物业交接前需付清甲方产生的物业管理、水电、有线、通讯费及居住产生的费用。第三条、甲方承诺此房产名下无户口，如有户口，…。第四条、乙方对甲方以上房产状况作了充分了解，甲、乙双方商定的房产交易成交价为60万元。此价格包括房产配套价格。付款方式为：①乙方于2013年11月15日之前支付甲方首付款10万元整（包含1万元定金）；②剩余贷款由银行支付甲方。第五条、交易税费、手续费及其它费用担负：甲方需交纳的卖方所有税费及佣金由乙方承担；乙方需交纳的买方所有税费及佣金由乙方承担。第六条、此合同签订后，甲、乙任何一方不得反悔或中途悔约，否则属于违约。本协议中涉及到的各项违约，守约方有权选择解除合同并要求违约方按本协议的标准或另行赔偿违约金10万元。第七条、甲乙双方承诺2013年12月1日前到房产部门办理房产所有权转移手续；交房时间2014年4月30日。…第八条、如因各种外力不可抗因素导致交易失败，甲方退还定金给乙方，此合同自然解除。…第十一条、未尽事宜由各方协商解决，相关补充文件与此合同具有同等法律效力；不能解决，则提请人民法院诉讼或青岛仲裁委员会仲裁解决。违约方应承担诉讼（仲裁）费、律师代理费、保全费等相关费用。第十二条、本合同一式三份，甲方一份，乙方一份、丙方一份，自甲、乙、丙三方签字（章）后生效。第十三条、乙方已经详细阅读并了解了关于目前政府对房产限购的政策规定，并认为在该政策执行的前提下，乙方仍然具有买房资格，因乙方不具有买房资格而使得本合同无法履行的，居间服务费不退，乙方按第六条第1项承担违约责任。甲方同意将乙方支付甲方的定金1万元交由丙方托管。本合同履行过程中无论甲方或乙方违约，导致本合同项下的房屋没有过户到乙方名下，则丙方有权自行将托管的定金支付或返还守约方。由此造成的损失由违约方承担。…上述价格书及房屋买卖合同落款处，由甲、乙、丙三方分别签名、捺印或签章，其中，甲方刘维龙的签名系解环宇代签，甲方委托代理人处有解环宇的签名、捺印。丙方签约人员系一名为于佳的店长。汇家地产对董广辉提交的定金收据的真实性有异议，但未在原审法院限定期限内申请对该证据的真实性进行鉴定。解环宇称，上述合同签订时，涉案房屋尚未办理房产证，合同中约定的房地产权证号是其与青岛远东房地产开发有限公司签订商品房预售合同时开发商所取得的房地产权证号，所涉土地面积64851.9平方米，并非涉案房屋的房地产权证号。解环宇提交2013年10月5日由刘维龙向其出具的房屋买卖授权委托书1份，证明解环宇在签订房屋买卖合同时享有刘维龙的合法授权，且已向董广辉出示。该授权委托书的内容为：“委托人刘维龙委托解环宇办理位于青岛市李沧区重庆中路967号×号楼×单元×户房屋房产买卖的一切手续，包含房屋买卖合同的签订及买卖房屋相关文件的签署，皆认可有效。”刘维龙、汇家地产对上述证据没有异议。董广辉对上述证据的真实性没有异议，但称此授权系单项委托，没有解环宇签字确认，委托书中书写的“解环宇”与合同中的“解环宇”是否一人不能确定，而且董广辉从未见过该委托书，不能确定该证据是否在本案受理后书写。原审另查明，涉案房屋于2013年11月14日被登记在刘维龙名下，该房的房地产权证号为青房地权市字第××号，房屋建筑面积为88.41平方米，房屋规划用途为居住，登记类型为新建商品房转移登记。上述事实，有刘维龙提交的房地产证1份在案为凭。刘维龙提交2014年11月7日出具的情况说明一份，称：其与解环宇系朋友关系，2008年5月解环宇全额出资购买涉案房屋，解环宇与其约定借用刘维龙的名字签订商品房预售合同和办理房屋产权登记，现上述房屋登记在刘维龙名下。上述房屋由解环宇全额出资购买，实际所有权人是解环宇，刘维龙只是把名字借用给解环宇用于商品房预售合同和办理房屋产权登记，刘维龙不是上述房屋的所有权人。解环宇及汇家地产对上述情况说明没有异议。董广辉对上述情况说明的真实性有异议，称无法确认此说明系刘维龙本人书写，而且房屋权属应以房屋产权登记证及房产交易中心的登记为准，不能以个人说明来证明。解环宇称，解环宇系北京户口，刘维龙系青岛户口，根据青岛市当时的购房政策，购房需要青岛市的六个月或一年以上的社保证明，所以解环宇才借用刘维龙的名义购房。刘维龙及汇家地产对上述主张没有异议，董广辉对上述主张不予认可。董广辉提交其与解环宇的手机通话同步录音1份，证明2013年11月4日董广辉曾要求给解环宇首付款10万元，帮助刘维龙的房子进行解押，因为汇家地产不给垫资进行解押，导致此房不能解押，解环宇不同意卖房，也没有收取董广辉的首付款。董广辉称，手机通话录音的形成时间是在2013年11月4日至11月15日期间。解环宇认可上述录音系其与董广辉之间的通话，通话时间是在2013年11月15日以后。在上述手机通话录音中，解环宇陈述：“房子我现在就不卖了，那天不是跟你说了嘛，我把房子押给银行了，因为我要用钱，你们都没有钱。到现在说了半天，那个破房子我一分钱没见着你们的。没办法，我押给银行了，走的消费贷款，贷了50万吧。”解环宇又陈述：“合同写的很清楚，什么时候付钱，什么时候办，办什么，都没有执行，所以对我来讲这合同已经没意义了。”通话中，董广辉向解环宇陈述：“我找过中介好几次，他现在怨我们双方。我当时说：‘第一个你不能怨我们双方，签合同的时候，是不是你答应给房东去解押？礼拜一你也去银行，我也去银行，我给房东预付款去解押。’礼拜一我打电话给房东，房东说中介不给他解押了。”解环宇在通话中对董广辉上述陈述均予以认可。董广辉又陈述：“我跟房东刘维龙见个面。他来了，来了以后说中介不讲信用，不给解押了，因为中介去银行问明白了。”解环宇对上述手机通话录音的质证意见为：上述通话恰恰证明董广辉没有给首付款，导致合同无法履行；通话中，董广辉对解环宇作为受托人的身份没有异议，对于受托人有授权的事实是认可的；董广辉在通话中称中介不给房屋解押才导致交易没有完成，缺乏事实依据，且与本案无关。刘维龙的质证意见与解环宇的意见相同。汇家地产对上述录音的真实性提出异议，称中介无义务对房屋垫资，只是对房屋交易起居间作用，通话中董广辉主张的中介垫资情况在合同中没有约定，其主张没有事实及法律依据。董广辉提交其与解环宇及一名中介工作人员的现场录音一份，证明：1、签订合同时刘维龙的房屋有房贷；2、签订合同时刘维龙的房屋没有房产证，汇家地产及解环宇向董广辉隐瞒这一信息；3、买卖双方及中介口头约定由董广辉支付首付款10万元、汇家地产垫资支付剩余房款用于涉案房屋贷款的解押，2013年11月4日，董广辉拿首付款10万元要求给刘维龙的房屋进行解押，因汇家地产未予垫资，导致涉案房屋无法解押，董广辉的合同目的不能实现；4、解环宇明确表示不同意卖房。董广辉称，该录音形成时间是2013年11月16日，对话地点是在签订合同时的地点，现场中介工作人员系一那姓工作人员，代表汇家地产处理涉案纠纷。解环宇对董广辉主张的对话人身份、对话地点均予以认可，确认对话时间是在2013年11月15日以后。在上述现场录音中，董广辉与解环宇对下列事实陈述无异：房屋买卖合同签订时，买卖双方及中介均知悉涉案房屋系解环宇顶名购房、尚未办理房地产权证且有20多万贷款尚未还清，董广辉同意直接向银行支付首付款用于解押，中介的店长于佳也同意垫付资金用于剩余房屋贷款的解押，解环宇同意向中介支付3%的利息，三方约定于2013年11月4日共同到银行办理原有房屋贷款的解押手续。2013年11月4日，董广辉打电话给解环宇，询问办理解押手续的地点，准备前去支付首付款，这时已到银行的解环宇得知中介反悔不给解押了，遂告知董广辉不用去银行了。解环宇称，如果涉案房屋不能办理解押，董广辉就不会支付首付款，涉案房屋不能还款，解环宇就不能交付房屋，合同就无法继续。解环宇又称，解环宇在2013年11月15日之前一直未收到首付款，因此，即使其在2013年11月15日之后收到房款，房子也不卖了。中介工作人员称，关于于佳的口头承诺是否存在，需要于佳出面落实，而且口头承诺应落实到书面，从合同来看，董广辉2013年11月4日要给解环宇的是首付款，不是解押款，合同中没有约定首付款是用于解押的，因此董广辉不算违约。解环宇对上述现场录音的质证意见为：录音中董广辉对于签订合同时涉案房屋尚未办理房产证的情况是明知的，且房产证的办理并不影响合同的履行；录音表明董广辉未按约定支付首付款，故解环宇依照合同约定解除合同；录音中董广辉认为应将押金交给解环宇，这是董广辉的真实意思表示；录音表明董广辉并不认为解环宇和刘维龙违约。刘维龙的质证意见与解环宇的意见相同。汇家地产对上述录音的真实性不予认可，称该公司并无一那姓工作人员，也不能确认录音中的第三人是否系汇家地产工作人员。董广辉称：1、解环宇和刘维龙在签订合同时没有告知董广辉涉案房屋没有房产证，同时，因涉案房屋存在贷款，卖方无法解除房贷且拒绝履行合同，拒绝接收董广辉的房屋首付款，导致最终合同目的不能实现，因此汇家地产有义务将1万元定金返还给董广辉，解环宇与刘维龙应当承担双倍返还的义务。2、在本买卖合同中，中介促成订立房屋买卖合同只是中介服务的开始，中介还需配合买卖双方完成卖方的解除房贷、买方贷款、双方过户等事宜，因此中介的服务并未完成。3、中介在审查卖方的房产证时存在重大过失，且中介口头承诺的垫资应为房屋买卖合同的一部分，后因中介反悔导致卖方无法解除房贷，而买方正是因为中介方的承诺而签订合同，因此中介在中介服务上存在违约。此外，中介的门头房名称及合同的抬头都是21世纪，但在盖章处确是汇家地产，完全是在误导买方。解环宇与刘维龙述称：1、董广辉在录音中认可房屋买卖合同未履行的原因是中介未垫付抵押金等相关费用，与解环宇、刘维龙无关，董广辉无权向解环宇、刘维龙主张违约权利。2、录音不能证明董广辉履行了支付首付款的义务，只能说明董广辉要去和卖方、中介三方去银行办理解押手续，因此董广辉仍未付首付款。3、董广辉在录音中已认可签订合同时被告已将房产证及房产抵押事宜告知董广辉，董广辉在此基础上同意协助被告解押。4、董广辉主张解环宇与刘维龙拒收房款没有事实依据，解环宇与刘维龙至今都未收到房款，董广辉口头的表示支付和其实际的履行有本质的区别，董广辉未支付首付款是导致合同终止的根本原因，从履行时间上来说董广辉违约在先，解环宇与刘维龙享有合法的抗辩权。汇家地产述称：1、汇家地产未向买卖双方承诺垫付解押事宜，并无董广辉所说的口头承诺，也无录音中代表中介的那姓工作人员。2、关于提供居间服务的主体，价格确认书上已经载明“21世纪不动产青岛汇家加盟店百通新苑店”，买卖合同下方载明“每家加盟店独立拥有和运营”，所以汇家地产提供居间服务不存在欺诈。解环宇提交委托代理协议及律师费发票各1份，证明解环宇为本次诉讼支付律师费7400元。董广辉对上述证据的真实性没有异议，称解环宇未提供律师费的转账明细，不能证明是否实际发生律师代理关系，且解环宇并非合同的相对方，其律师费不应由董广辉承担，此证据与本案无关。刘维龙及汇家地产对上述证据没有异议。汇家地产提交委托代理协议及律师费发票各1份，证明汇家地产为本次诉讼支付律师费2450元。董广辉对上述证据的真实性没有异议，称汇家地产没有提交律师费的转账明细，对于律师费是否真实发生并不明确，且买卖合同是相对合同，对中介并没有约束，其律师费不应由董广辉承担，此证据与本案无关。解环宇及刘维龙对上述证据没有异议。原审认为，双方之间于2013年11月就涉案房屋签订的价格确认书及房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，原审法院对此予以确认，各方均应按照约定履行各自的义务。刘维龙提交的房地产权证未经有权机关依法定程序撤销或注销，原审法院予以采信。董广辉提交的其与解环宇的手机通话录音及现场录音不违反法律的规定，解环宇对其真实性予以认可，原审法院予以采信。根据上述确认有效的证据，刘维龙系涉案房屋买卖合同的卖方，且于买卖合同签订后将房屋登记至其名下，根据物权登记的公示公信作用，涉案房屋交易的权利和义务应由刘维龙享有和承担。解环宇虽系上述房屋买卖合同的卖方委托代理人，但解环宇及刘维龙均主张解环宇系涉案房屋的实际购买人及所有权人，董广辉也直接与解环宇就房屋纠纷进行交涉，因此，尽管本案无法对实际房屋权属进行审查，但解环宇仍应就涉案房屋纠纷与刘维龙承担连带责任。汇家地产作为上述房屋买卖合同中的中介签约方，相应权利和义务由其享有和承担。根据董广辉提交的手机通话录音及现场录音，解环宇已明确向董广辉提出解除合同，诉讼中各方对此均无异议，因此董广辉主张解除上述房屋买卖合同，原审法院予以支持。现董广辉主张双倍返还定金，解环宇、刘维龙、汇家地产分别主张违约金或服务报酬，因此，本案的争议焦点为上述合同解除的违约责任应如何确定。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，双方在房屋买卖合同中约定，董广辉应于2013年11月15日前支付首付款10万元。根据董广辉提交的两份录音，董广辉于2013年11月4日明确要求给付首付款，但解环宇以中介反悔无法解押为由，通知董广辉不用去银行了。原审法院认为，董广辉已于2013年11月4日明确要求履行义务，非因其本人原因而履行不能，因此应视为董广辉已按照约定履行了义务。被告解环宇以董广辉未依约按期付款为由，于2013年11月15日后解除房屋买卖合同，其解除合同的理由不成立，被告解环宇、刘维龙应承担相应的合同解除违约责任。关于汇家地产是否存在违约行为，根据董广辉提交的两份录音，签订合同时原、被告之间对于房产状况已充分了解，因此汇家地产并不存在欺诈。董广辉虽主张中介曾口头承诺垫资用于解押，后又反悔导致卖方无法解押，但中介工作人员在现场录音中对于该口头承诺未予认可，庭审中汇家地产亦明确否认，因此，董广辉主张中介存在违约行为，原审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，双方在房屋买卖合同第十三条约定，本合同履行过程中无论买方或卖方违约，导致本合同项下的房屋没有过户到买方名下，则中介方有权自行将托管的定金支付或返还守约方。由此造成的损失由违约方承担。因此，董广辉作为守约方，要求汇家地产返还已经收取的定金1万元、违约方解环宇及刘维龙返还双倍定金差额1万元，符合法律规定及合同约定，原审法院予以支持。解环宇及刘维龙要求董广辉支付违约金及律师费的诉讼请求不成立，原审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。…”本案中，汇家地产已经促成房屋买卖合同成立，且不存在违约行为，其主张服务报酬及律师费，原审法院予以支持。双方之间于2013年11月1日签订的价格确认书约定，董广辉应按房屋成交价60万元的3%向汇家地产支付服务报酬。双方之间于2013年11月2日签订的房屋买卖合同第五条约定，佣金由董广辉承担。根据上述约定，汇家地产主张的服务报酬1.8万元应由董广辉承担。但是，根据房屋买卖合同第十三条约定，上述服务报酬系因解环宇、刘维龙违约给董广辉造成的损失。鉴于董广辉并非违约方，董广辉主张汇家地产的服务报酬由违约方直接承担，符合公平原则，有利于减轻当事人的讼累，原审法院予以采纳。汇家地产主张的律师费系因解环宇、刘维龙违约给中介造成的损失，亦应由解环宇、刘维龙承担。故，判决：一、解除董广辉与刘维龙、青岛汇家地产经纪有限公司于2013年11月2日就青岛市李沧区重庆中路967号帝都花园×号楼×单元×户签订的《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》；二、青岛汇家地产经纪有限公司于判决生效之日起10日内返还董广辉定金1万元；三、刘维龙于判决生效之日起10日内给付董广辉双倍定金差额1万元；四、刘维龙于判决生效之日起10日内给付青岛汇家地产经纪有限公司服务报酬1.8万元；五、刘维龙于判决生效之日起10日内给付青岛汇家地产经纪有限公司律师费2450元；六、解环宇对刘维龙上述第三至五项债务承担连带清偿责任；七、驳回解环宇的反诉请求；八、驳回刘维龙的反诉请求。本诉案件受理费300元，由解环宇、刘维龙负担。解环宇、刘维龙反诉案件受理费1224元，由解环宇、刘维龙负担。青岛汇家地产经纪有限公司反诉案件受理费156元，由解环宇、刘维龙负担。上诉人解环宇、刘维龙上诉称，1、原审认定上诉人系违约方与事实不符，系事实认定错误，应予以纠正。从两份录音中可知，被上诉人董广辉在2013年11月4日给上诉人打电话的目的，是和上诉人一起到银行办理房产解押手续，而非向上诉人支付首付款，事实上被上诉人董广辉至今未向上诉人支付首付款。原审混淆了“解押款”和“首付款”的区别，在董广辉未将首付款支付给上诉人的情况下，将上诉人认为违约方，系事实认定错误。此外，汇家地产未履行帮助上诉人进行解押的义务，导致上诉人无法办理房产解押手续，应当承担相应的违约责任。2、原审判令由上诉人向被上诉人汇家地产支付中介费、律师费，违背了被上诉人汇家地产的反诉请求，没有合同依据，违背了公平公正原则。价格确认书以及房屋买卖合同约定中介费由买方支付，被上诉人汇家地产反诉主张明确主张由董广辉支付中介费和律师费，原审违背了不告不理的原则。此外，价格确认书是中介提供的格式合同，仅以签订价格确认书确认被上诉人汇家地产履行了中介义务，对上诉人显失公平。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人董广辉答辩称，我方提交的录音证据中，显示所谓上诉人去解押，实际上因我方与上诉人之间没有别的其他纠纷，解押款与买卖合同中的首付款是一样的。上诉人在录音中明确表明，不出售房屋。因上诉人属于违约方，合同中明确约定，由违约方承担所有费用，由上诉人来支付中介服务费和律师费，原审认定事实正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人汇家地产未到庭答辩。二审查明的事实与原审一致。本院认为，上诉人解环宇、刘维龙与被上诉人董广辉于2013年11月2日签订的房屋买卖协议真实有效，双方应严格依约履行各自合同义务。上诉人解环宇、刘维龙作为房屋的出售人，在房屋转让前应保证该房屋权属清晰，并解除原有设置的抵押权。被上诉人董广辉提交的录音证据，能够客观的反映出上诉人与被上诉人双方房屋交易过程。上诉人与被上诉人之间没有其他业务往来，被上诉人要求交纳解押款，实际是履行交纳买卖合同中的首付款义务。上诉人在录音中明确表明不出售房屋，属于明显的违约行为。被上诉人依照双方合同约定，要求其承担相应的民事责任，原审法院予以部分支持得当。被上诉人汇家地产在原审中要求被反诉人承担责任，董广辉、解环宇、刘维龙均处于被反诉人的诉讼地位，原审法院据此判令上诉人向被上诉人汇家地产支付中介费、律师费并无不当。综上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费561元，由上诉人解环宇、刘维龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏 勇审 判 员 李晓波代理审判员 甘玉军二〇一五年五月二十日书 记 员 徐雪峰 来自：