（2015）穗海法民三初字第324号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-09-09
案件名称
广州市东晓物业管理有限公司、广州市海珠区房屋安全和物业二所与朱志鹏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
一（反诉被告）广州市东晓物业管理有限公司,二（反诉被告）广州市海珠区房屋安全和物业二所,朱志鹏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十一条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第324号原告一（反诉被告）广州市东晓物业管理有限公司（原广州市东晓房地产经营有限公司），住所地广州市海珠区。法定代表人徐艳卿，经理。委托代理人郭嘉亮，该公司职员，联系地址。原告二（反诉被告）广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区。法定代表人陈穗欣，所长。委托代理人寇明茹，该所职员，联系地址。被告（反诉原告）朱志鹏，住所地广州市海珠区。原告一广州市东晓物业管理有限公司、原告二广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告朱志鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员钟琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告一的委托代理人郭嘉亮，原告二的委托代理人寇明茹，被告朱志鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告共同诉称并辩称，广州市海珠区得胜岗9号201二分之一北部位是原告辖内管理的公产房屋，承租人：朱志鹏，计租面积：13.48平方米，月租金：44.4元。经查证，被告与其妻苏某名下有一处自有产权。据此，原告二在2014年5月12日和5月23日向被告发出通知，要求其自收到通知5日内到原告一处办理退房手续。但被告至今仍未按通知要求办理，故起诉请求判令：1、解除被告朱志鹏与原告二关于海珠区得胜岗9号201二分之一北部位房屋租赁关系；2、被告在判决生效之日起3日内腾空并交付涉诉房屋；3、被告按照44.4元/月缴纳从2014年6月1日起至交付房屋之日止的占用费；4、被告承担本案的全部诉讼费。不同意被告的反诉请求。原告作为产权人在租赁涉案房屋给实际居住人时水电是有的，但是不能保证承租人是一户一表，因为都是共用水电，承租人认为使用不方便，自己加装的一户一表，而且由供电局收取，并非原告收取。修缮费是用来修缮房屋，进入房管局账户，而且被告自称该费用是给了张某贤，没有给两原告。被告辩称并反诉称，我方是与东某房地产经营有限公司在2001年签订租赁合同，签订合同时，东某公司告诉我方涉案房屋可以长期使用并且收取了我方修缮费8425元和一户一表改造工程费500元。该两笔费用我方当时视为可以长期使用的标志，请原告明确该8425元及500元是什么费用。张某贤是涉案房屋上一手租户，张瑞贤在租赁涉案房屋时支付了修缮费8425元及一户一表改造工程费500元给广州市东晓房地产经营有限公司，2001年3月16日在我方签订租赁合同时，我就将这两笔费用给了张某贤，当时是经过广州市东晓房地产经营有限公司同意的，该公司在合同以及修缮费发票上均盖了更正章。故反诉请求判令：1、原告一返还修缮费8425元及一户一表改造工程费500元给被告；2、反诉费用由原告一承担。经审理查明，位于海珠区前进路德胜岗9号（与“海珠区得胜岗”为同一地址）的房产是广州市房地产管理局的公产房，该局将上址房屋委托海珠区房管局管理。原告二是隶属于广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局并具有事业法人资格的行政管理部门，其职责主要是受该分局委托负责与房屋承租人签订租赁合同、管理辖内房屋等工作。两原告之间签订合同约定原告一就原告二辖区内直管房负责续租及组织租金收缴等工作。2001年3月16日，广州市东晓房地产经营有限公司（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区江南大道中路得胜岗9号201二分之一部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，面积13.48平方米；租赁期限从2001年3月1日至2003年2月28日，月租金38元；租金按月结算，由乙方在每单月的第18日前按现金付款方式缴付租金给甲方；执行国家福利租金政策的房屋，执行的租金标准或房屋结构、装修条件变动时，租金随广州市房地产主管部门颁布的租金标准调整，乙方按新调整的租金付给甲方；在租赁期内，甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用，如因房屋维修须乙方临时搬迁时，甲方应于乙方签订回迁协议，如因甲方维修责任而延误房屋维修造成他人人身伤亡、财产损失的，应负责赔偿；租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方；等。该合同经广州市海珠区房屋租赁管理所登记备案。2009年2月27日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局出具《证明》，内容：按市委市政府关于深化城市管理体制改革的要求，我局属下的东晓房地产经营有限公司已于2002年4月1日转制，其直管房管理经营的权利和义务全部改由广州市东某物业管理有限公司负责；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。另查，据房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》反映，被告名下自有产权房屋有：被告与苏容华共有的位于白云区京溪云景路164号1202房的住宅，建筑面积127.2326平方米。据公安部门核发的常住人口登记卡反映，广州市海珠区得胜岗9号201房的户主是朱志鹏。原告表示不清楚是否有其他的户籍在涉案房屋，被告表示其妻子和小孩的户籍在涉案房屋。原告一为证明被告交纳的8425元是修缮费，且该修缮费已被海珠区房管局用于涉案房屋的修缮，提交了《工程结算计费表》，载明：建设单位：海珠区国土资源和房屋管理局；工程名称：更换室内电气线路工程[结算]；施工地点：德胜岗9号[电]；施工单位：东某物业管理有限公司；项目：人工费、辅材费、机械费、主材费、综合费[三级]、工资价差、中小型机械费、辅助材料价差、计划利润、补充费率、独立费、不含税工程造价、堤围工程维护费和税金合计99876元；备注：工程项目根据广州市《房屋修缮工程预算定额》编制；等。原告二表示同意原告一的证明意见。被告对该证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。原、被告均确认被告缴纳的8425元是修缮费，用于修缮涉案房屋。关于该笔费用由谁收取，原告一表示发票显示该费用是由原告一盖章代收，后来原告一将该费用交给了海珠区房管局；被告表示发票上显示是交给了原告一，但结合《工程结算计费表》，其对海珠区房管局收取该笔费用没有异议；原告二表示不清楚。被告为证明其反诉主张，提交了如下证据：1、广州市东晓房地产经营有限公司于2001年3月开具的发票联，记载委建单位名称朱志鹏（原“张某贤”被划掉，添加了“朱志鹏”，并加盖了东某公司更正章），收款内容为修缮费，金额为8425元；等。2、广州城市用电服务有限公司于2001年7月9日开具的发票联，载明金额500元，用户名称为张某贤、德胜岗9号，项目为一户一表改造工程费；等。两原告质证意见：对证据1的真实性和合法性均没有异议，但对关联性有异议，被告主张的修缮费交给了张某贤，并非交给原告；证据2与本案无关，且该费用由供电局收取。本案庭审中，原、被告均确认被告按每月44.4元的标准支付涉案房屋的租金至2014年5月31日。被告表示现涉案房屋没有人实际居住使用，处于空置状态；原告表示不清楚涉案房屋现由谁实际居住使用，坚持只起诉被告一个人。本院认为，广州市东晓房地产经营有限公司与被告签订的《广州市房地产租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。租赁期限届满后，双方没有续签合同，但被告继续使用涉案房屋。根据合同约定，租赁期届满且广州市东晓房地产经营有限公司要求收回房屋或解除合同之日，被告应交回原承租房屋和设备。广州市东晓房地产经营有限公司已于2002年4月1日转制，其权利和义务全部改由原告一负责，故原告一有权依上述合同主张权利，而原告二作为管理人也有权直接对涉案房屋主张权利。现涉案房屋的租赁期限已届满，且被告已拥有自有住房，已不符合公租房政策条件，故原告要求解除与被告之间的租赁关系，并要求被告搬迁及支付使用费的请求，符合合同约定，本院予以支持。搬迁时，被告不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。关于被告的反诉请求。发票明确记载8425元是修缮费，且两原告及被告均确认该费用是修缮费，原告一还提供了《工程结算计费表》予以证明，故本院对8425元是修缮费的用途予以认定。据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。故被告有权要求原告返还其缴纳的8425元修缮费。发票载明该费用由原告一收取，虽然原告一述称该费用已转交海珠区房管局，但原告一未提交证据予以证明，原告二亦未予确认，现被告只要求原告一承担返还责任，合理合法，本院予以支持。另，500元是张某贤缴纳给广州城市用电服务有限公司的一户一表改造工程费，与两原告无关，故被告要求原告一返还该500元缺乏依据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告一广州市东晓物业管理有限公司（原广州市东晓房地产经营有限公司）与被告朱志鹏之间关于广州市海珠区得胜岗9号201二分之一北部位房屋的租赁关系；二、被告一户在本判决生效之日起15日内腾空并搬出广州市海珠区得胜岗9号201二分之一北部位房屋，并将该房屋交还给两原告；被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、被告按每月44.4元标准向两原告支付从2014年6月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费；四、原告一广州市东晓物业管理有限公司在本判决生效之日起15日内向被告返还修缮费8425元；五、驳回被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费150元，由被告负担；反诉受理费25元，由原告一负担23元，被告负担2元。本诉受理费已由原告预付，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 钟 琴人民陪审员 李少群人民陪审员 陈美卿二〇一五年五月二十日书 记 员 杨 曼许珊珊 微信公众号“”