（2015）渝一中法民终字第02503号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-29
案件名称
刘凤兰,杨永进与重庆环城物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨永进,刘凤兰,重庆环城物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第02503号上诉人（原审被告）杨永进，男，1951年5月30日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人彭彦辉，重庆瑞月永华律师事务所律师。委托代理人王文波，重庆瑞月永华律师事务所律师。上诉人（原审被告）刘凤兰，女，1950年1月5日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人彭彦辉，重庆瑞月永华律师事务所律师。委托代理人王文波，重庆瑞月永华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）重庆环城物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区。法定代表人辛大斌，董事长。委托代理人江德酿（系该公司员工）。委托代理人孙状（系该公司员工）。上诉人杨永进、刘凤兰与被上诉人重庆环城物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年1月13日作出（2014）渝北法民初字第09703号民事判决。上诉人杨永进、刘凤兰对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2015年5月7日进行了询问。上诉人杨永进、刘凤兰的委托代理人彭彦辉、被上诉人重庆环城物业管理有限公司的委托代理人江德酿、孙状到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，原告环城公司系为重庆市渝北区双龙湖街道龙盛街99号丰德.阳光水岸小区提供物业服务的一级资质企业。被告杨永进、刘凤兰系该小区1幢××电梯住房产权登记的所有权人，其房产登记的建筑面积为110.12平方米。2011年11月28日，丰德.阳光水岸业主委员会（甲方）与原告环城公司（乙方）签订《丰德.阳光水岸物业服务合同》，约定由原告对丰德.阳光水岸小区进行物业管理服务。双方在该合同中就物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、物业服务合同期限及解除、违约责任、附则等有关内容进行了约定。其中有关物业管理服务费用中的第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式。包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积算）：1、住宅1元／平方米／月（含电梯使用费），三楼以下（不含三楼）0.7元／平方米／月；2、商业物业2元／平方米／月，其它物业用于商业的，按商业物业价格收取；3、公共能源分摊费用采取包干制，每户5元／月。第七条约定，业主应于合同生效之日起交纳物业服务费用。物业费用按月交纳，当月15日至30日缴纳当月物业服务费和公共能源费。有关物业服务合同期限及解除中的第十八条约定，本合同期限为三年，自2010年12月1日起至2013年12月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。有关违约责任中的第二十四条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按每日3‰的标准向乙方支付违约金。上述合同签订后，原告对该小区提供物业服务至今。但被告自2011年11月起未向原告交纳物业服务费与公共能源费（路灯照明费），原告遂将本案诉至本院。经本院核定，被告欠缴原告2011年11月1日至2014年4月30日期间的物业服务费约为3303元（1元／月／平方米×110.12平方米×30月）、公共能源费（路灯照明费）为150元（5元／月×30月）。为催收上述欠费，原告分别于2013年1月、2013年11月在被告的入户门上张贴了费用催缴通知单，并予拍照留存。另本院在其他案件审理中查明，原告在提供物业服务期间，存在监控摄像头与可视电话损坏未维修、消防设施与电梯损坏及瓷砖脱落维修不及时等问题。对此原告亦当庭表示认可。庭审中，原告撤回了要求被告支付违约金4874.25元的诉讼请求，本院已口头裁定予以准许。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告与丰德.阳光水岸业主委员会所签订的《丰德.阳光水岸物业服务合同》真实、合法、有效，其合同内容对丰德.阳光水岸小区的全体业主均具有拘束效力。在《丰德.阳光水岸物业服务合同》约定的履行期限届满后，原告继续为被告所在小区的全体业主提供了非强制性的物业服务，被告也实际接受了原告所提供的物业服务，应认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告理应按照其房屋产权登记的面积及《丰德.阳光水岸物业服务合同》所约定的收费标准向原告支付相应的物业服务等费用。被告辩称，在原告与小区业主委员会签订的物业服务合同于2013年12月30日到期终止后，原告未提供相应的物业服务，与本院查明的事实不符，对此本院不予采信。虽然被告所辩称的原告所提供的物业服务存在一定的质量瑕疵的事实成立，但原告服务的质量瑕疵并不构成合同履行的根本违约，现原告已通过撤回要求被告支付违约金的诉讼请求的方式回应了被告的该项抗辩、平衡了双方的利益，被告再以此为由拒交物业服务费与公共能源费确实没有事实和法律上的依据。关于原告的部分诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。因对催收物业服务费等类似于连续性债权的时效举证，仅需依照日常生活经验和盖然性标准予以判断即可，不应对债权人提出过于严苛的举证要求。即对该类债权是否超过诉讼时效的问题应从严把握，不宜对债务人所提出的时效抗辩草率地予以支持。本案原告已在诉讼时效期限内，通过在被告入户大门上张贴费用催缴通知单并予拍照留存的方式，向被告主张了权利，故原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。被告关于原告的部分诉讼请求超过了二年的诉讼时效的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零九条和《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告杨永进、刘凤兰限于本判决生效后3日内支付原告重庆环城物业管理有限公司2011年11月1日至2014年4月30日期间的物业服务费3303元及路灯照明费150元，共计3453元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告杨永进、刘凤兰负担。杨永进、刘凤兰不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：根据物业服务合同规定，物业费按月缴纳，被上诉人要求上诉人支付2011年11月1日至2013年5月27日的物业管理费超过法律规定的诉讼时效，被上诉人举示的照片不能证明通过粘贴催告函进行了催告。被上诉人重庆环城物业管理有限公司答辩称：上诉人是业委会主任，知道物业服务合同的内容，被上诉人每月都通过电话催收和上门催收，并未超过诉讼时效。本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，上诉人杨永进、刘凤兰系丰德.阳光水岸小区业主，应当根据业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同缴纳物业管理费。被上诉人重庆环城物业管理有限公司在诉讼中提交其在上诉人杨永进、刘凤兰小区物业入户门上张贴的催费通知单照片，该行为符合该行业催收物业费的商业习惯，上诉人杨永进、刘凤兰没有相反证据证明其观点，其认为被上诉人重庆环城物业管理有限公司部分请求超过诉讼时效应不予主张的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人杨永进、刘凤兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 郑 泽代理审判员 张晋鹏二〇一五年五月二十日书 记 员 张冀兮 关注微信公众号“”