（2015）莲民初字第00882号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-08-26

案件名称

原告陈新玲诉被告西安大唐西市古玩城有限公司、被告西安大唐西市置业有限公司返还原物纠纷一案一审民事判决书

法院

西安市莲湖区人民法院

所属地区

西安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈新玲,西安大唐西市古玩城有限公司,西安大唐西市置业有限公司

案由

返还原物纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第四百二十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

西安市莲湖区人民法院民事判决书（2015）莲民初字第00882号原告陈新玲，女，1964年4月19日出生，汉族。委托代理人郝艳妮，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人徐真，北京大成（西安）律师事务所律师。被告西安大唐西市古玩城有限公司，住所地西安市莲湖区劳动南路西侧。法定代表人王少斌，该公司总经理。委托代理人潘晓堂，男，1982年2月10日，汉族。被告西安大唐西市置业有限公司，住所地西安市莲湖区高新二路4号美欧大厦602室。法定代表人吕建中，该公司董事长。委托代理人董保军，男，1984年9月5日出生，汉族。原告陈新玲诉被告西安大唐西市古玩城有限公司（以下简称西市古玩城）、被告西安大唐西市置业有限公司（以下简称西市置业公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐真、被告西市古玩城委托代理人潘晓堂、被告西市置业公司委托代理人董保军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年5月26日，原告与西市置业公司签订《商品房买卖合同》，购买位于西安市莲湖区劳动南路1号大唐西市项目1幢81单元4层XX号商业用房一套。当日，双方签署了《大唐西市国际古玩城商铺统一经营管理协议》（以下简称《管理协议》），原告将涉诉房屋委托给西市置业公司代为出租、统一经营管理��代管期限自2009年7月1日至2012年6月30日止，每年代付租金46837元。但是2012年6月30日协议期满后，西市置业公司未将该商铺返还原告，也未支付后两期租金。经过原告多次催告，2013年8月22日西市置业公司支付了剩余租金，但是仍未将商铺返还原告。双方多次函件往来，2013年11月，原告前往收房时，西市置业公司要求原告出具逾期交房责任在原告的书面证明才予以交房。无奈，2013年11月15日，原告将西市置业公司诉至法院，庭审中得知商铺已经于2012年7月1日口头委托给被告西市古玩城管理和占有，但西市古玩城推推卸责任拒绝交房。根据法院一审、二审查明的事实，涉案房屋现为被告古玩城占用，二审判决还认定，被告西市置业公司没有控制房屋，返还房屋为另一法律关系，要求原告另案起诉。2014年6月20，原告将西市置业公司诉至法院，要求其承担逾期交房的租金损失��由于二审法院终审判决要求返还房屋案另案起诉，因此，一审法院依据该判决要求起诉实际占房主体即古玩城。被告西市置业公司代管期结束后，原告联系多家房屋中介公司拟将涉案房屋进行出租，但是由于被告西市古玩城占有房屋拒不交还，最终未能将房屋出租，造成了原告从2012年7月到2015年3月长达32个月的租金损失。按照原有代付租金费用每月3903元（每年46837元）计算，原告32个月租金损失高达人民币124896元（3903元＊32月）。同时，由于被告控制房屋造成原告未实际使用，自2012年7月到2015年3月产生的物业费用（10元／㎡）共计22313.6元（69.73㎡＊10元／㎡＊32个月），产生的空调、供暖费用（13.5元／㎡）共计22592.52元（69.73㎡＊13.5元／㎡＊24个月）也应当由侵权人承担。综上，被告西市古玩城占有原告房屋拒不交还，侵犯了原告对该房屋占有、使用、收益及处��的权利。同时，被告西市置业公司在代管期限结束后，有将房屋交还原告的附随义务，但其非但未将房屋返还原告，还将其保管的涉案房屋擅自交给第三方非法占有，对原告的损害结果存在过错，应当对原告的损失承担连带责任。故诉至法院，请求：1、判令被告西市古玩城返还原告西安市大唐西市1幢81单元4层810408号房屋；2、判令二被告连带承担西市古玩城占有原告房屋期间给原告造成的租金损失，自2012年7月1日至2015年3月1日，暂计算为124896元（但主张至被告实际交房之日）；3、判令二被告连带承担西市古玩城给原告造成的物业费损失，自2012年7月1日至2015年3月1日，暂计算为22313.6元（但主张至被告实际交房日）；4、判令二被告连带承担西市古玩城占有房屋期间给原告造成的空调、暖气费损失，暂计算8个月为22592.52元（但主张至被告交房后实际产生的费用）；5、��二被告承担本案的全部诉讼费用。被告西市古玩城辩称，一、涉诉房屋已由原告委托案外第三人代为出租，不存在返还房屋的情况。1、涉诉房屋属于原告所有，原告享有对涉诉房屋的直接支配和排他的权利，不存在被告占有涉诉房屋不予返还的情况。2、西市古玩城仅是基于与原告《招商代理协议书》的约定，为原告涉案房屋出租提供中介、居间服务。3、原告起诉西市置业公司返还涉诉房屋案件的第二次庭审中（2014年6月17日）之后，原告已经委托第三人在房屋门口张贴“商铺招租的信息”，联系人为郝女士。故被告并未控制本案涉诉房屋，不存在交房的情况。原告的诉讼请求依法不能成立。二、原、被告《招商代理协议书》约定被告仅提供中介、居间服务，无需向原告支付其他任何费用。协议约定代租期内，如持续6个月无法将原告商铺出租，造成无任何收益时��双方进行协商，原告也可自行对外出租。被告不承担商铺租金及其他各项费用。涉诉房屋在被告提供中介、居间服务期间及之后所产生的租金、物业费和空调费、暖气费应由原告自行承担，故原告要求承担相关损失没有合同和法律依据，其诉讼请求应依法予以驳回。被告西市置业公司辩称，2009年5月26日，原告与其公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案商铺。同日，双方签署《管理协议》，委托西市置业公司代为出租，统一经营管理涉案商铺。代管期限自2009年7月1日至2012年6月30日止，之后原告将涉案房屋委托给西市古玩城，西市古玩城为原告提供中介、居间服务。原告要求西市置业公司返还商铺没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年5月26日，原告与西市置业公司签订《商品房买卖合同》，购买位于西安市莲湖区劳动南路1号大唐��市项目1幢81单元4层XX号商业用房（建筑面积69.73平方米）一套。同日，双方签署《管理协议》，原告委托西市置业公司代为出租涉诉房屋，并由西市置业公司统一经营管理。代管期限自2009年7月1日至2012年6月30日止，每年代付租金46837元。《管理协议》履行过程中，原告与西市古玩城签订《招商代理协议书》，自愿将涉案商铺委托西市古玩城对外招商，代为出租，西市古玩城提供中介、居间服务。委托期限自《管理协议》终止之日起至2019年12月31日。原告授权西市古玩城与承租方签订商铺租赁合同，合同签订视为居间成功。西市古玩城在《管理协议》终止之日后两年内不收取居间费，按照租赁合同将租金全额支付原告；两年后每一年收取半个月租金作为居间费用，余款扣除居间费用及代原告交付租赁产生的税金后支付原告。协议书还约定：代租期内，如西市古玩城��续6个月无法将商铺出租，造成原告无任何收益时，可进行双方协商，原告也可自行对外出租。西市古玩城不承担原告商铺租金及其他各项费用。原告与西市置业公司就《商品房买卖合同》的履行没有争议，《管理协议》的履行中，因西市置业公司未能按约定期限给付原告代付租金，原告将西市置业公司作为被告、西市古玩城作为第三人起诉至法院，要求西市置业公司支付逾期付款违约金，并与西市古玩城共同返还代为出租的涉案商铺。该案经法院两审终审，判决西市置业公司支付原告第二、三年度逾期给付租金违约金。判决还认为，《管理协议》履行届满前，原告与西市古玩城签订《招商代理协议书》，委托西市古玩城在《管理协议》履行期限届满后对其房屋进行出租，现西市古玩城已从西市置业公司处实际接受并控制原告房屋，原告要求西市置业公司返还房屋，依据不足，不予支持。原告要求西市古玩城返还房屋，系另一法律关系，可另行主张。原告提供《大唐西市国际古玩城物业管理服务协议》格式合同，认为西市古玩城按建筑面积每月每平方米对其服务商户收取10元物业管理费、13.5元空调和采暖费。2013年9月29日，原告委托北京大成（西安）律师事务所向西市置业公司发送“律师函”，要求西市置业公司支付逾期付款违约金，立即返还商铺，并承担逾期返还商铺损失。2013年10月9日，西市置业公司回函，称其自签订《管理协议》后通过电话等各种方式要求向原告支付租金，但联系不上。《招商代理协议》约定后的6个月商铺未能出租，数次通知原告收回商铺，但是原告拖延未收。并保留向原告追究收取管理费的权利。2013年10月20日，西市置业公司向原告“回复函”，对于8月支付租金做了说明。2013年11月21日，原告因��管理协议》于2012年6月30日已到期，向西市置业公司正式发函要求移交商铺。2013年11月29日，西市置业公司回函，称《招商代理协议》签订后6个月，商铺未能出租就通知移交商铺，但是原告以各种理由拖延，未移交是原告责任，与其公司无关，并同意随时移交，但是原告应结清物业费。2013年12月4日，原告向西市置业公司发函，称其委托相关人员在该日收房，但是对于西市置业公司提出要求签订《物业管理协议》、结清2013年3月至2014年3月物业费、空调费、供暖供冷费及延迟交付商铺因原告原因造成等均未在管理协议中约定，其要求于理于法无依据。2014年，原告起诉至本院，要求西市置业公司支付2012年6月30日至2014年6月30日止逾期交房给原告造成的租金损失。2014年12月15日，本院作出（2014）莲民初字第02794号民事裁定，认为原告已知晓涉案商铺交由西市古玩城进行管��，而要求西市置业公司公司赔偿损失没有事实和法律依据，依法驳回了原告起诉。宣判后，原告不服上诉至西安市中级人民法院，后撤回了上诉。上述事实，有《商品房买卖合同》、《大唐西市国际古玩城商铺统一经营管理协议》、《招商代理协议书》、《大唐西市国际古玩城物业管理服务协议》、（2014）莲民初字第00320号民事判决书、（2014）西中民一终字第01245号民事判决书、（2014）莲民初字第02794号民事裁定及庭审笔录在卷佐证。本院认为，2009年5月26日，原告与西市置业公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案商铺。同日双方签订《管理协议》，原告将涉案商铺委托西市置业公司代为出租，统一经营管理，西市置业公司代为支付其商铺租金。《管理协议》履行过程中，原告又自愿与西市古玩城签订《招商代理协议书》，该协议书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议。从《商品房买卖合同》、《管理协议》、《招商代理协议书》签订的时间及约定，可以认定原告从西市置业公司购置涉案商铺，获得该商铺的所有权，又自愿委托予西市置业公司代为出租，期间又委托西市古玩城在代租期满后代为招商。《管理协议》约定的代管期限自2009年7月1日至2012年6月30日，该协议与之后的《招商代理协议》没有约定商铺代租期满后的交接办法。在原告起诉西市置业公司延迟支付租金返还商铺案中，（2014）莲民初字第00320号民事判决在查明部分中称“原告称合同履行期间内，被告应给付三次代付租金，但均未在约定的日期给付，故自2013年9月29日起数次向被告（西市置业公司）发送律师函，向被告主张逾期付款违约金并要求返还房屋。”可见，至2012年6月30日《管理协议》到期，《招商代理协议书》开始履行至2013年9月29日长达近一年3个月，原告才提出返还房屋的要求。本案审理中原告并没有提供证据证明在此之前向两被告主张过返还商铺，可见对于该商铺在2012年6月30日《管理协议》到期日移交西市古玩城原告是知晓并默认的。故原告陈述在（2014）莲民初字第00320号案件审理过程中才知晓涉案商铺于2012年7月1日由西市置业公司口头委托给西市古玩城管理和占有，没有事实及法律依据。《招商代理协议书》约定的期限自《管理协议》终止之日即2012年6月30日起至2019年12月31日，约定西市古玩城的义务为代原告对外招商，代为出租，提供中介、居间服务，与承租方签订商铺租赁合同。并约定代租期内，如西市古玩城持续6个月无法将商铺出租，造成原告无任何收益时，可进行双方协商，原告也可自行对外出租，西市古玩城不承担原告商铺租金及其他各项费用。可见西市古玩城在2012��6月30日至2019年12月31日代理招商期间，如未能将商铺出租成功，不负有向原告支付租金的义务。原告称其曾找到承租人，但由于被告拒不交还商铺致其未能出租造成租金损失，没有提供证据证明，故原告向西市古玩城主张租金一节，本院依法不予支持。原告起诉要求西市置业公司赔偿其2012年6月30日至2014年6月30日止逾期交房租金损失一案中，法院以原告已知晓涉案商铺交由西市古玩城进行管理，而要求西市置业公司公司赔偿损失没有事实和法律依据，故以（2014）莲民初字第02794号民事裁定驳回了原告起诉。原告上诉后又自行撤回了上诉。故该裁定书已经生效，现原告再次要求西市置业公司承担该期间租金损失，属重复主张，本院不予支持。涉案商铺属原告所有，交由西市古玩城招商、出租是基于双方签订的《招商代理协议书》，西市古玩城认可涉案商铺已交由其管理，而并非其占有，原告亦未提交证据证明涉案商铺由西市古玩城占有，按照代理协议书的约定，双方可以协商，本着互利互让，友好合作的方式对涉案商铺进行移交。故其主张返还商铺，本院依法不予支持。、原告主张物业费、空调、暖气费一节，《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”原告作为涉案商铺所有人负有向物业公司交纳物业服务费用的义务，但是西市古玩城作为大唐西市项目的物业服务公司并没有收取原告物业等服务费用，因涉案商铺涉及交付，原告对已经产生但还没有支付过的物业服务费，因可能发生预期要支付的费用要求返还，没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第四百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告诉讼请求。案件受理费11352元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审　判　长　周　荣代理审判员　王　弘人民陪审员　马梅丽二〇一五年五月二十日书　记　员　王红菊来源：百度搜索“”