（2015）三中民终字第06390号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-06-26

案件名称

斯琴高娃与肖国全房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第06390号上诉人（原审被告）斯琴高娃，女，1974年8月18日出生。委托代理人温可暖，北京元都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）肖国全，男，1960年2月24日出生。委托代理人宋彦禄，北京市金台律师事务所律师。委托代理人魏巍，北京市金台律师事务所律师。上诉人斯琴高娃因与被上诉人肖国全房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第02343号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年12月，肖国全向原审法院起诉称：我和斯琴高娃于2013年2月24日签订房屋买卖合同，约定我购买斯琴高娃A504室房屋，合同价款608万元，同时约定购房定金50万元。我于签订合同当日向斯琴高娃给付了定金50万元。斯琴高娃收到定金后，违反合同约定，擅自将诉争房屋出售给第三人，其违约行为已经严重侵害我的合法权益，因此，我诉至法院，请求判决斯琴高娃双倍返还定金100万元。斯琴高娃在原审法院答辩称：不同意肖国全的诉讼请求。双方于2013年2月24日签订的协议是关于房屋买卖的定金协议而非房屋买卖合同，该协议中将双方的权利义务及责任承担约定的十分明确，肖国全应当在2013年4月底前付清银行贷款，于2013年5月底前付清所有房款。可是肖国全并未按照约定履行自己支付房款的义务，因此肖国全的行为构成违约，定金应当不予退还。原审法院经审理查明：2013年2月24日，肖国全和斯琴高娃签订协议内容如下：“今收到肖国全交来A504室（以下简称涉案房屋）购房定金伍拾万元人民币。购房总价608万元整，其中欠银行的贷款在2013年4月底前付清，其余款于2013年五月底前付清。备注：买方违约定金不退，卖方违约双倍退还。”当日，肖国全通过银行转账的方式向斯琴高娃支付定金50万元。肖国全认为此协议为房屋买卖合同，斯琴高娃认为此协议只是定金协议。肖国全称，签订协议后不久，国家出台了新的房地产市场调控政策，由于双方签订的协议内容过于简单，未就税费承担等相关问题进行约定，因此双方就税费问题产生争议，一直协商未果，后斯琴高娃在未通知肖国全的情况下，私自将涉案房屋出售给他人，其行为构成根本违约。斯琴高娃称，在自己多次催告的情况下，肖国全并未按协议约定的付款期间履行付款义务，所以才将房屋转让给他人，肖国全的行为构成违约。双方均未就自己的主张提供相关证据。经查，斯琴高娃于2014年4月底与案外人就涉案房屋签订买卖合同，现涉案房屋已过户登记至案外人名下。在肖国全与斯琴高娃签订协议后，至斯琴高娃将涉案房屋转让给案外人之前，涉案房屋一直处于斯琴高娃控制之中。另，诉讼中，肖国全和斯琴高娃一致同意解除关于涉案房屋的买卖合同。原审法院经审理后认为：从肖国全和斯琴高娃所签协议的内容来看，已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，因此，应当认定双方所签协议属于房屋买卖合同，且该合同包含定金条款。双方签订协议的时间是2013年2月24日，约定的第一次付款期限为2013年4月底前，而国务院办公厅于2013年2月26日下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“新国五条”），其后北京市人民政府办公厅于3月30日下发了《贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称“京十九条”），对二手房交易严格按转让所得的20%缴纳个人所得税。从时间上来看，协议的签订时间在“新国五条”和“京十九条”出台之前，而约定的第一次付款期限在“新国五条”和“京十九条”出台之后，因此，肖国全关于双方在合同签订后、约定的第一次付款期限届满前就税费产生争议的陈述可信度较高。而根据合同签订后，肖国全除支付定金外未支付其他购房款项、涉案房屋并未实际交付给肖国全、合同签订后长达一年的时间双方未有实际履行的行为等情况来看，双方就增加税费如何负担无法达成一致。现肖国全和斯琴高娃对于解除买卖合同达成一致，法院对此不持异议，但法院认为这属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同难以履行的情形，因此，出卖人应当将收受的定金返还给买受人，肖国全要求适用定金罚则的请求法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，于2015年3月判决：一、解除肖国全与斯琴高娃于2013年2月24日签订的房屋买卖合同。二、斯琴高娃于判决生效后七日内返还肖国全购房定金五十万元。三、驳回肖国全的其他诉讼请求。判决后，斯琴高娃不服，提起上诉，坚持认为肖国全拒绝签订正式购房合同，并拒绝履行付款义务，特别是涉案房屋达到满五年且为斯琴高娃唯一住房的条件后，肖国全仍拒绝签订正式购房合同，已经构成违约，定金不应当返还。因此，请求撤销原审判决，改判驳回肖国全的原审诉讼请求。肖国全同意原审判决。本案审理过程中，斯琴高娃提供了短信息截屏内容及营业厅打印的短信息发布详单、通话详单、税收缴款书、房屋所有权证转移申请书和网签合同等证据，证明其上诉主张。肖国全对短信息截屏内容不予认可，主张没有收到该短信；房屋所有权证转移申请书和网签合同的真实性表示认可，但主张一直想买涉案房屋，是斯琴高娃不同意另行出售了。本案经审理查明的其余事实与原审查明的事实一致。上述事实，有各方当事人提交的协议书、银行转账凭证等证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：关于2013年2月24日肖国全和斯琴高娃签订协议的性质问题，从该协议的内容看，该协议已经明确了房屋的基本状况、房屋总价款、房款支付方式等合同主要内容，同时约定了定金条款，因此，该协议已经具备了房屋买卖合同的主要内容，原审判决认定该协议属于包含定金条款的房屋买卖合同，并无不当。上述协议签订后，国务院于2013年2月26日下发了“新国五条”的购房政策，北京市人民政府于3月30日下发了“京十九条”的购房政策，对二手房交易严格按转让所得的20%缴纳个人所得税。从时间顺序上看，协议的签订时间在“新国五条”和“京十九条”出台之前，而约定的第一次付款期限在“新国五条”和“京十九条”出台之后，而双方在签订协议时均没有预料到会出现新增税费的情况，因此，就新增加的税费如何负担产生争议，尚在情理之中。斯琴高娃主张涉案房屋满五年后肖国全仍不同意购买房屋，明显存在违约，肖国全主张系斯琴高娃不同意出卖房屋而另行出售，对此，双方均未提供证据证明。依据本案现有证据，不能认定双方当事人中任何一方存在违约行为。现双方当事人均同意解除合同，合同解除后，斯琴高娃应当将收取的定金返还肖国全。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。原审案件受理费6900元，由肖国全负担3450元（已交纳），由斯琴高娃负担3450元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费13800元，由斯琴高娃负担（已交纳）本判决为终审判决。审　判　长　　张玉娜代理审判员　　邓青菁代理审判员　　刘向飞二〇一五年五月二十日书　记　员　　胡　潇更多数据：搜索“”来源：