（2015）长民三（民）初字第31号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-11-23

案件名称

郭悌仪、黄裕顺等与上海凯阳经济发展有限公司用益物权确认纠纷一审民事判决书

法院

上海市长宁区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市长宁区人民法院民事判决书（2015）长民三（民）初字第31号原告郭悌仪，男，住上海市黄浦区。原告黄裕顺，男，住上海市杨浦区。原告唐文礼，男，住上海市闸北区。三原告共同委托代理人徐兆宏，上海君澜律师事务所律师。三原告共同委托代理人胡晴，上海君澜律师事务所律师。被告上海凯阳经济发展有限公司，注册地上海市长宁区定西路788号。法定代表人钱敏，职务总经理。原告郭悌仪、黄裕顺、唐文礼诉被告上海凯阳经济发展有限公司（以下简称“凯阳公司”）用益物权确认纠纷一案，于2014年12月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判。后因案情需要，本案依法转为普通程序组成合议庭，并于2015年4月27日依法公开开庭审理了本案。原告郭悌仪、黄裕顺、唐文礼的委托代理人徐兆宏、胡晴及原告郭悌仪到庭参加诉讼。被告凯阳公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告郭悌仪、黄裕顺、唐文礼诉称，2004年10月14日三原告与被告签订了《房地产买卖合同》，约定由三原告受让被告坐落于本市长宁区定西路某号房屋（以下简称“涉讼房屋”）。后因被告违约，未及时配合三原告办理公证及房地产登记手续，三原告于2005年9月向法院提起诉讼，并申请了诉讼保全。诉讼过程中，双方经友好协商，就房屋买卖合同的继续履行问题达成了和解，签订了和解协议书。协议约定双方同意继续履行房屋买卖合同，原告则向法院申请解除财产保全，三原告取得涉讼房屋后可享有使用权和出租权。后三原告严格按照协议约定及时办理了房屋解封手续，而被告却违反协议，三原告对涉讼房屋的使用权、出租权多次遭受第三人的侵扰，给三原告造成了极大的经济损失。为维护三原告合法权益，故诉至法院，要求判令：1、被告继续履行《和解协议书》第七条约定的义务，确认三原告对涉讼房屋享有合法的使用权和出租权；2、本案诉讼费由被告承担。被告凯阳公司未到庭应诉，无答辩意见。经审理查明，2004年10月14日，三原告（乙方）与被告（甲方）就本市长宁区定西路某室房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定涉讼房屋建筑面积89.89平方米，转让价款人民币3，200，000元。付款方式如下：2014年10月14日支付20万元，10月19日前支付130万元，11月30日前支付158万元，剩余2万元于交房之日支付。甲方于2005年4月30日腾出房屋并通知乙方验收交接。房地产权利转移日期以上海市长宁区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准。合同补充条款另约定，甲方承诺除不可排除之因素，乙方可于2005年3月31日之前办理出上述房屋之独立产证，若无法办理甲方则按本合同违约条款进行赔偿。合同签订后，三原告于2004年10月25日向被告支付购房款共130万元。由于原告之一系香港人士，付款等手续需进行公证，故三原告此后多次催促被告配合进行公证并到房产交易中心办理相关登记手续。但被告均不予理会，且于2005年9月27日发函三原告要求解除房屋买卖合同。为此，三原告于2005年10月起诉被告，要求被告在取得涉讼房屋产权后继续履行双方签订的房屋买卖合同。审理中，双方达成和解，并于2005年12月13日签订了民事调解书。民事调解书约定：原告郭悌仪、黄裕顺、唐文礼与被告上海凯阳经济发展有限公司继续履行于2004年10月14日就本市定西路788号04室的房屋买卖合同；被告上海凯阳经济发展有限公司同意原告郭悌仪、黄裕顺、唐文礼以银行贷款的方式支付剩余房款人民币190万元；被告上海凯阳经济发展有限公司应当在本调解协议生效后十日内向原告郭悌仪、黄裕顺、唐文礼提供申请贷款所需的资料，原告郭悌仪、黄裕顺、唐文礼应当在取得上述资料之日起十日内与银行签订贷款合同；在被告上海凯阳经济发展有限公司办出上址房屋所在楼盘的大产证（可分割）后十日内，原、被告双方应共同至本市长宁区公证处对上述买卖合同以及贷款合同进行公证，在公证文书办出后十日内至本市长宁区房地产交易中心办理产权过户手续；原告郭悌仪、黄裕顺、唐文礼应当在交易中心出具收件收据后的60个工作日内将银行贷款划入被告指定的账户（若原告不能获批贷款或贷款不足，由原告郭悌仪、黄裕顺、唐文礼在此期限后的30日内以现金补足）。同日，三原告（甲方）与被告（乙方）另行签订和解协议一份，约定：一、甲、乙双方同意继续履行双方于2004年10月签订的房屋买卖合同。二、乙方确认目前该大楼已经竣工验收并向甲方出示了竣工规划验收合同，预计在2006年1月10日办理出该房屋所在大楼可以依法分割的大产证。三、在乙方相关房产手续达到可以办理双方房屋买卖合同公证的条件时，乙方应负责联系上海市长宁区公证处，由甲乙双方共同到长宁公证处办理房屋买卖合同和贷款合同等公证文书。四、乙方在正式办理出可以依法进行分割的大产证后，应当书面通知甲方办理登记手续，并在书面通知中约定日期，双方直接到上海市长宁区房地产交易中心办理房屋买卖合同和贷款合同等文件的登记手续。……六、甲方已经收到乙方支付购房款130万元，尚有190万元房款尚未支付，乙方同意甲方以银行贷款方式支付未付的房款。……七、乙方承诺：在本协议签订后，向甲方交付系争房屋，甲方在取得该房屋后享有使用权和出租权，乙方将以此作为要求甲方申请法院解除查封的必要条件。……八、甲方承诺：在本协议签订后，应当书面向上海市长宁区人民法院提出解除对该房屋的查封。本协议书应作为法院调解的依据并就此在法院的主持下双方达成调解。根据调解书及协议书的约定，三原告申请解除了涉讼房屋的查封，三原告也于2005年12月13日入住涉讼房屋。但双方并未按协议约定办理涉讼房屋的过户登记手续，三原告也未支付房屋余款。2007年被告以原告违约为由，要求解除双方签订的房屋买卖合同，提交上海仲裁委员会仲裁。上海仲裁委员会随后以一事不二理原则驳回了被告的仲裁申请。三原告述称，入住涉讼房屋后，将涉讼房屋经营店铺。2010年期间，被告的债权人来到涉讼房屋打砸商铺，三原告遂报警。2013年，普陀法院向三原告发出协助执行通知书，要求执行涉讼房屋的租金费用。三原告在向普陀法院释明和被告的情况后，普陀法院中止执行。另查明，涉讼房屋产权仍然登记在被告名下。2008年9月23日，涉讼房屋被普陀法院查封至今；2012年11月16日，涉讼房屋被本院轮候查封至今。上述事实，有《上海市房地产买卖合同》及补充条款、第一认购单、购房款发票、和解协议书、民事诉状、入户通知书、物业费缴纳发票、上海市房地产登记簿、民事调解书等证据及原告的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。本院认为，用益物权是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。三原告以用益物权为基础要求被告继续履行《和解协议书》的义务，确认三原告对涉讼房屋享有合法的使用权和出租权依据不足。首先，本案中，三原告按照其与被告签订的和解协议入住了涉讼房屋。在三原告使用涉讼房屋期间，虽被告的债权人对三原告使用涉讼房屋进行了骚扰，但被告并没有实际干扰影响三原告使用涉讼房屋。普陀法院虽向三原告发送协助执行通知书，但在得知原、被告间有和解协议存在时，也中止了对涉讼房屋租金的执行。故在对涉讼房屋的使用、收益上，无法确认原、被告间有纠纷存在。其次，三原告要求确认其对涉讼房屋有使用、出租权是依据和解协议的第七条。从和解协议的形式来看，三原告与被告应为合同关系，三原告对被告享有的是债权，并非用益物权。需要指出的是，根据双方当时签订的民事调解书，如被告不履行过户等义务，三原告可以申请执行。但三原告自认错过了时间，失去了申请执行的机会。本案造成目前的结果，一定程度上是三原告自身行为造成的。综上，三原告以用益物权为基础，要求确认对涉讼房屋享有使用权和出租权依据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：驳回原告郭悌仪、黄裕顺、唐文礼的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原告郭悌仪、黄裕顺、唐文礼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　胡桂霞代理审判员　　朱佳伟人民陪审员　　杨耀丰二〇一五年五月二十日书　记　员　　王　宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。微信公众号“”