（2015）永法民初字第01350号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-07-27

案件名称

谭昌彪与永川区新城建设管理委员会,重庆市永川区国土资源与房屋管理局等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市永川区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谭昌彪,尹光明,邹兴棋,重庆市永川区新城建设管理委员会,重庆市永川区国土资源与房屋管理局

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十二条，第九十一条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2015）永法民初字第01350号原告谭昌彪，男，1970年6月10日生，汉族，住重庆市永川区南大街办事处委托代理人刘方荣，重庆索通（渝北）律师事务所律师（特别授权）。被告尹光明，男，1957年1月3日生，汉族，住重庆市永川区昌州大道东段委托代理人安琪、刘捷，重庆石松律师事务所律师（特别授权）。被告邹兴棋，男，1971年2月5日生，汉族，住四川省泸县立石镇被告重庆市永川区新城建设管理委员会（重庆市永川经济技术开发区管理委员会），住所地重庆市永川区汇龙大道中段。委托代理人傅光宇，重庆石松律师事务所律师。委托代理人唐挺，男，1989年9月10日生，汉族，系重庆市永川区新城建设管理委员会工作人员，住重庆市永川区黄文街147号附39号（特别授权）。被告重庆市永川区国土资源与房屋管理局，住所地重庆市永川区石油路57号。委托代理人傅光宇，重庆石松律师事务所律师。原告谭昌彪与被告尹光明、邹兴棋、重庆市永川区新城建设管理委员会（以下简称新城建管委）、重庆市永川区国土资源与房屋管理局（以下简称国房局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法由代理审判员欧阳毅适用简易程序，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。因案件事实较为复杂、当事人争议较大，本案依法转为普通程序，由审判员石波担任审判长，与代理审判员欧阳毅、人民陪审员刘远珍组成合议庭，适用普通程序于2015年5月19日公开开庭进行了审理，原告谭昌彪及其委托代理人刘方荣，被告尹光明及其委托代理人安琪、刘捷，被告邹兴棋，新城建管委的委托代理人傅光宇、唐挺，国房局的委托代理人傅光宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭昌彪诉称，被告尹光明自有位于重庆市永川区昌州大道东段707号22幢4-4房屋及门面作餐饮使用，在2011年11月16日租赁给被告邹兴棋经营；2013年3月13日，经被告尹光明同意，被告邹兴棋将该房屋及门面的餐饮经营转让给原告，其给付了195000元转让费，又花费了10余万元装修及添加餐饮经营设备。但仅经营1年9个月时间，在其不知晓且未有任何准备的情况下，该房屋及门面被被告新城建管委拆除，给其造成了30余万元的损失。被告新城建管委与被告尹光明达成了协议，被告尹光明获得了拆迁补偿款350万元，其中包括了对其经营等的拆迁补偿，但拒绝对其进行补偿，故起诉要求三被告给付其因拆迁造成的租金损失16872元、装修损失120000元、物品损失28366元、门面转让未经营部分的损失135300元，合计300538元。被告尹光明辩称：房屋转让费协议是由原告与邹兴棋签订，该协议中的195000元转让费是由邹兴棋收取，其没有收取该笔费用，其也不清楚该笔费用的具体金额，原告应该向邹兴棋主张该费用；其与原告签订的房屋租赁合同第2条第3项约定在征地后原告的任何损失与其无关，原告对合同条款应有充分的认识；原告在知晓了拆迁的情况下没有进行搬迁，造成的损失应该由原告自行承担；装修费用根据法律的规定承租人在得到出租人的同意的情况下才能对出租屋进行改造，但其与原告签订的租赁合同中没有允许原告对房屋进行装修；原告所有的损失没有提供充足的证据予以证明；国家对其进行了补偿属实，但国家补偿的相对方是产权所有者，而不是承租方；故原告对其的诉讼请求没有合同及法律的依据，要求驳回对其的诉讼请求；被告邹兴棋辩称：其与本案无关，本案的房屋租赁合同直接由原告与尹光明签订；该房屋是由尹光明转给案外人，其再接受案外人的转让，其只经营了4个月就转让给原告，其转让给原告的是餐饮设备及装修物，其在接受转让时该房屋内只有1个卫生间，其后来加修了1个卫生间，并将三楼住宿的三间屋装修成了五间屋，其花了转让费、装修费共计30多万元；其转让给原告时是在尹光明在场的情况下给的转让费，原告与尹光明签租赁协议时又另外增加了租赁时间；故要求驳回对其的诉讼请求。被告新城建管委辩称：本案所涉房屋是由国房局拆迁，与其委无关，要求驳回对其委的诉讼请求。被告国房局辩称：其局依法拆除本案所涉房屋，拆迁补偿对象依据法律的规定是针对的房屋所有权人，而不是房屋承租人的原告；其局已经与尹光明达成了房屋拆除货币补偿补助协议，本案房屋的拆迁补偿已得到依法解决，其局没有对原告作出第二次补偿的义务；原告的损失主要是因不能实现租赁权而造成的，其局不是租赁关系的当事人，原告应该向尹光明、邹兴棋主张诉讼请求；故要求驳回对其局的诉讼请求。经审理查明，被告尹光明原有位于成渝路北侧原玉清食品工业园区的住房1套（房产证号为永川市房地证×××××××××××××××）。2011年11月16日，尹光明将该涉案房屋租赁给被告邹兴棋，租赁期为2011年11月16日至2016年11月15日。2013年3月13日，经尹光明同意，邹兴棋将涉案房屋转租给原告谭昌彪，约定由谭昌彪给付邹兴棋199800元转让费，谭昌彪于当日履行了给付义务。同日，谭昌彪作为乙方与尹光明作为甲方另行签订了房屋租赁合同，约定由谭昌彪租用尹光明所有的涉案房屋，租赁期至2017年11月15日止。该合同第二条第3项约定：“租赁期限内如甲方房屋因政策原因需要拆除，甲方应提前二个月通知乙方，甲方在完善拆迁协议后可以终止合同。征地后，乙方的任何经济损失与甲方无关。但甲方有义务协助乙方向有关部门要求赔偿乙方的相关损失。”第三条第1项约定：“每月租金3200元。”第十条约定：“租期满后，乙方撤走自己的东西，不能损坏甲方一切原装修（原装修包括照明灯具）”。谭昌彪于2014年11月28日给付了尹光明租金23000元，该笔租金的起算时间为2014年11月16日。2014年12月29日，国房局的下设机构重庆市永川区国土资源和房屋管理局新城分局与尹光明签订了房屋拆除货币补偿补助协议，约定由国房局拆除尹光明修建的涉案房屋，并由国房局给付尹光明货币补偿补助，其中房屋补偿补助费1377288元、搬迁补助费2721.61元、搬迁经济损失补助费68864.40元、室内装饰物补偿费68864.40元、电设施补偿1200元、闭路电视补偿680元、提前搬迁奖励费34432.20元、货币补助特别奖励费50659.32元，合计1604709.93元。还约定尹光明在2014年12月31日前腾空原旧房并保持原状交国房局验收拆除。2015年1月5日，涉案房屋被拆除。拆迁后，国房局按照协议履行了给付补偿款的义务。审理中，原告谭昌彪明确其诉讼请求为按照其与被告尹光明签订的房屋租赁合同要求被告尹光明承担违约责任，并由被告新城建管委、国房局对原告的损失承担补充责任。上述事实，有当事人的陈述、房屋租赁合同、转让协议、土地证复印件、土地缴款单复印件、收条、银行凭证、个体工商营业执照、餐饮许可证、租金缴纳查询单、房屋拆除货币补偿补助协议等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十二条规定：“当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。”本案中，被告尹光明将涉案房屋租赁给被告邹兴棋，在租赁期内经尹光明同意，邹兴棋将涉案房屋转租给原告谭昌彪，再由谭昌彪与尹光明另行签订了租赁合同，此合同为新的合同，合法有效，谭昌彪与尹光明分别为合同的双方当事人，应按照合同的约定履行自己的义务。谭昌彪与尹光明签订的房屋租赁合同中约定了“租赁期限内如甲方房屋因政策原因需要拆除，甲方应提前二个月通知乙方，甲方在完善拆迁协议后可以终止合同。征地后，乙方的任何经济损失与甲方无关。但甲方有义务协助乙方向有关部门要求赔偿乙方的相关损失”的内容，双方应当按照该约定履行义务。但尹光明于2014年12月29日与国房局签订房屋拆除货币补偿补助协议，2015年1月5日，涉案房屋就被拆除，尹光明也未举示其履行了告知义务的证据，没有履行“提前二个月通知”和“协助原告向有关部门要求赔偿原告的相关损失”等义务，故应当由尹光明赔偿给谭昌彪造成的损失。被告邹兴棋虽然收取了原告的转让费，但该费用是原告与其自愿达成的协议中的约定，邹兴棋也未违反协议的约定，原告在明确其诉讼请求时也未再要求邹兴棋承担责任，故邹兴棋在本案中不承担责任。因原告未举示证据证明新城建管委与本案存在关联性，故本院对于原告要求新城建管委承担本案责任的诉讼请求不予支持。国房局作为涉案房屋的拆迁单位，已按照法律规定和拆迁协议履行了拆迁补偿义务，而原告未举示证据证明其系拆迁补偿的对象，国房局也不是租赁合同的当事人，故本院对于原告要求国房局承担本案责任的诉讼请求不予支持。关于原告主张的租金损失，因从拆迁时租赁合同已无法继续履行，故原告已给付尹光明的租金中无法履行的部分属于原告的实际损失，本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。已履行部分的租金计算天数为50天（租金起算日2014年11月16日至拆迁的前一日2015年1月4日止），按照双方约定的租金3200元／月，已履行部分的租金计算为5260.27元（3200元／月×12个月／年÷365天／年×50天），品迭原告已给付尹光明租金23000元，原告的租金损失为17739.73元（23000元-5260.27元），原告主张的金额为16872元，未超过该损失，故本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告主张的装修损失，虽然原告举示的证据不足以证明其装修的实际损失，但根据原告租赁涉案房屋用于餐饮经营、以及邹兴棋陈述其转让给原告的是餐饮设备及装修物等事实，可以确定原告因无法继续租赁房屋确实产生了装修损失；原告与尹光明签订的租赁合同中约定原装修包括照明灯具，可以确定涉案房屋内也存在尹光明的装修，因现在双方均无法举证证明其各自用于装修的具体费用，结合尹光明与国房局签订的协议中室内装饰物补偿费为68864.40元的事实，故本院对于原告主张的装修损失酌情支持50000元。关于原告主张的物品损失，因原告举示的证据无法证明其因涉案房屋拆迁产生了该项损失，故本院对于原告主张的该项诉讼请求不予支持。关于原告主张的门面转让未经营部分的损失，原告租赁房屋用于经营餐馆，现因租赁合同无法继续履行必然产生损失，故本院对于原告主张的该项诉讼请求予以支持。关于经营损失的具体金额，虽然原告未举示相关证据，但根据尹光明与国房局签订的协议中搬迁经济损失补助费为68864.40元的事实，因尹光明实际并未经营涉案房屋，拆迁对其造成经济损失较小，故该部分费用主要为原告的经济损失，本院对于原告主张的该项诉讼请求酌情支持50000元。综上所述，本院对于原告的诉讼请求予以支持116872元（租金损失为16872元＋装修损失50000元＋门面转让未经营部分的损失50000元），对于超过部分，本院不予支持。对于被告尹光明辩称意见中合理部分本院予以采纳，不合理部分，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告尹光明于本判决生效后3日内赔偿原告谭昌彪各项损失116872元；二、驳回原告谭昌彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，保全费2020元，合计7820元，由原告谭昌彪负担3850元，由被告尹光明负担3970元（此费原告谭昌彪已预交，由被告尹光明在给付上述款项时一并给付原告谭昌彪）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审　判　长　　石　波代理审判员　　欧阳毅人民陪审员　　刘远珍二〇一五年五月二十日书　记　员　　肖航前 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