（2015）一中民终字第04023号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-11
案件名称
中国经营报社与北京鑫宝财技术培训有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国经营报社,北京鑫宝财技术培训有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第04023号上诉人（原审被告）中国经营报社，住所地北京市海淀区玉泉山路23号院北区*号楼。法定代表人金碚，社长。委托代理人吕峰，北京市昌久律师事务所律师。委托代理人傅晓，北京市昌久律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京鑫宝财技术培训有限公司，住所地北京市海淀区昆明湖34号。法定代表人刘秀芹，董事长。委托代理人闫拥军，北京市盈科律师事务所律师。上诉人中国经营报社因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第05325号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。北京鑫宝财技术培训有限公司（以下简称鑫宝财公司）在原审法院起诉称：2003年8月20日，我公司与中国经营报社签订《房屋租赁合同》。2008年1月28日，我公司又与之签订《补充协议》，双方约定中国经营报社承租34号院内六层楼房，租赁期限自2008年9月19日至2013年1月31日，并约定了房屋租金。合同签订后，我公司按照合同履行了义务，但是合同到期后，中国经营报社未按照约定归还租赁物，此后，经我公司多次催促，该社以各种理由拖延归还房屋，其行为给我公司造成了损失。现诉至法院，要求判令：1、确认我公司与中国经营报社于2003年8月28日签订的房屋租赁合同及2003年9月18日、2004年12月18日、2008年1月28日签订的三份补充协议终止；2、中国经营报社立即腾空并返还租赁物；3、中国经营报社赔偿我公司经济损失162.5万元；4、中国经营报社按照年租金150万元标准支付自2013年2月1日到实际腾房之日止的房屋使用费。中国经营报社在原审法院答辩称：本案房屋所有权人是中国人民解放军61153部队（以下简称61153部队），鑫宝财公司是转租方，合同已经终止，该公司已经丧失了转租权，其丧失转租权后无法进行租赁，收取租金，也无权要求损失，事实发生的损失及逾期的损失，该公司未交证据证明，我社与中国人民解放军61699部队（以下简称61699部队），即61153的上级部队，就房屋情况进行多次协商，都是我社与部队直接沟通，部队书面通知合同期满终止后，我社与部队就形成了事实上的租赁关系。我社在过渡期内使用房屋与鑫宝财公司无任何关系，该房屋的交接应当由房屋所有权人与我社办理。装修补偿等问题，我社与部队正在协商中，鑫宝财公司在事实与法律上均不具备要求损失及租金的权利。根据部队的规定，军产不得二次转租，需有军队房地产租赁许可证方可办理手续，因此无法以二次登记的形式办理租赁，应当直接从部队办理。经过协商我方和部队之间确定了在原租赁合同2013年1月31日到期后，我社将与部队直接签署合同，从而在改制后可以继续经营，否则违反政策。至此我方才投入500万进行装修，部队对此知晓并指派工程师进行监督。2013年1月31日，部队承诺与我方直接建立租赁关系，后部队有需要拆除房屋，明确通知我方2013年以后无法和我方签订租赁合同，因此我方就装修期间的装修款无法折旧及房屋租赁期间费用和部队进行了多次协商，现在还在协商中，因此2013年1月31日后，我社继续使用房屋不是基于与鑫宝财公司的租赁合同，而是我社与部队之间双方的租赁关系，因此从2013年1月31日起，鑫宝财公司丧失了转租权的情况下，并且部队已与我社达成一致形成事实租赁关系的情况下，其主张缺乏事实及法律依据，请求驳回鑫宝财公司全部诉讼主张。另外，申请本案追加部队为第三人。合同已经在2013年1月31日终止了，对于2013年2月1日之后的房屋使用费，我方认为鑫宝财公司的诉求没有事实和法律依据，其已经丧失了转租权，没有转租的主体地位。原审法院审理查明：位于北京市海淀区昆明湖路34号产权人系61153部队。2002年1月28日，61153部队（隶属于61699部队）（甲方）与鑫宝财公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将其所有的34号院内楼房一栋（2400平方米）整体出租给乙方使用，租赁期自2003年1月31日至2007年1月31日。同日，双方签订《补充合同》，约定租赁期限为15年，合同每5年一签。2003年8月6日，双方签订《补充协议》，约定前五年每年由乙方向甲方交纳管理费2万元，第六年至第十年每年租金72万元。2008年初，北京市鑫宝财商贸有限公司（乙方）与61699部队签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋租给乙方，租赁期自2008年1月31日起至2013年1月31日止。2003年8月28日，鑫宝财公司（甲方）与中国经营报社（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋租给中国经营报社，租赁期限自2003年9月18日起至2008年9月18日止，合同并约定合同终止时，乙方归还标的物时，应保证标的物完好无损，乙方装修改造部分，无偿归甲方所有。同年9月18日，鑫宝财公司与中国经营报社签订《补充协议》，约定上述房屋租赁期限延续至2013年1月31日止。2004年12月18日，鑫宝财公司与中国经营报社签订《补充协议》，约定上述房屋租赁期限自2008年9月19日起至2012年9月18日止。2008年1月28日，鑫宝财公司与中国经营报社签订《补充协议》，约定上述房屋租赁期自2008年9月19日起延续至2013年1月31日止。2013年1月17日，鑫宝财公司向中国经营报社发《通知书》，通知租赁合同即将到期。2012年12月28日，61699部队向中国经营报社发函，内容为该部拟在上述租赁房屋区域内建设经济适用房，故与鑫宝财公司合同到期后，该房不再对外租赁，该部已于2012年10月13日致函鑫宝财公司。2013年3月28日，61699部队再次致函中国经营报社，内容为该部与鑫宝财公司租赁合同已逾期近两个月，且该部拟建经济适用房前期准备工作已经展开，该部将于中国经营报社收到本函90日内收回该房屋。中国经营报社向法院提交《军队房地产租赁许可证》，用以证明鑫宝财公司租赁许可期限截至2011年9月30日。该社并提出自2013年1月31日之后，鑫宝财公司丧失转租权。该社提出已于2013年10月31日搬迁完毕，鑫宝财公司予以否认，该社并提出想把房屋交给部队。中国经营报社提出要求追加61699部队为本案有独立请求权第三人，经法院与该部联系，该部表示不愿意参加诉讼，并表示鑫宝财公司于2013年9月向该部账户汇款100万元，但称部队因建设经济适用房，于2013年1月31日、部队与鑫宝财公司的租赁合同第二个周期到期后，就不再与鑫宝财公司续约，并称该部不对应中国经营报社，目前房屋仍在报社手中。鑫宝财表示，其诉讼要求的损失是指合同到期后至今的租金。以上事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、名称变更通知、房屋租赁合同书、补充合同、补充协议、房屋租赁合同、证明、通知书、军队房地产租赁许可证、函件及庭审笔录在案佐证。原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据鑫宝财公司与61153部队与2002年1月28日签订的补充合同，双方租赁期限为15年，合同每5年一签。后61153部队的上级单位61699部队按照该合同与鑫宝财公司签订《房屋租赁合同》，该合同于2013年1月31日到期后，虽61699部队未与鑫宝财公司续签新的合同，但是依据2002年1月28日的补充合同，双方合同未到期，且鑫宝财公司于2013年9月另行支付100万元租金，鑫宝财公司亦未与61699部队解除双方的合同，故鑫宝财公司依然是诉讼房屋的承租人。鑫宝财公司作为转租人将房屋出租给中国经营报社，按照双方签订的2003年8月28日《房屋租赁合同》、9月18日《补充协议》、2004年12月18日《补充协议》、2008年1月28日《补充协议》，双方租赁期限截止至2013年1月31日，现租赁期届满，双方合同已经终止，故对于鑫宝财公司要求确认合同终止的诉讼请求法院不予支持。租赁期届满后，中国经营报社理应腾退房屋。对于中国经营报社提出的与61699部队形成事实上的租赁关系并将房屋腾退交还61699部队的主张，该社并无充分证据证明与部队形成事实上的租赁关系，也无证据证明已经搬迁完毕，且鑫宝财公司与61699部队均对此予以否认，根据合同相对性原则，中国经营报社应向鑫宝财公司交还房屋。对于鑫宝财公司要求中国经营报社赔偿经济损失162.5万元及按照年租金150万元标准支付自2013年2月1日到实际腾房之日止的房屋使用费的诉讼请求，该公司诉讼中明确损失是指合同到期后至今的租金，故法院依法判令中国经营报社按照年租金150万元的标准支付2013年2月1日起至实际腾房之日的租金，对其余诉讼请求不予支持。综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百零七条之规定，判决：一、中国经营报社于本判决生效后十日内腾退34号院房屋并交还给北京鑫宝财技术培训有限公司；二、中国经营报社于本判决生效后十日内按照年租金一百五十万元的标准支付北京鑫宝财技术培训有限公司自二○一三年二月一日起至实际腾房之日止的房屋使用费；三、驳回北京鑫宝财技术培训有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。中国经营报社不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回鑫宝财公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由鑫宝财公司承担。上诉理由：1、一审法院认定事实错误。在各项证据均能证明鑫宝财公司与部队的房屋租赁合同已于2013年1月31日终止的情况下，依然认定双方的租赁合同关系存续。2、一审法院在适用法律及程序环节均存在瑕疵和不当之处，导致判决结果出现偏差。鑫宝财公司服从原审法院判决，针对中国经营报社的上诉理由答辩称：我公司同意一审判决，请求二审法院予以维持。本院经审理查明：中国经营报社于2015年2月4日将34号院房屋交还给北京鑫宝财技术培训有限公司。上述事实，有双方当事人的陈述在案佐证。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。鑫宝财公司将本案诉争房屋转租给中国经营报社，按照双方签订的合同约定，双方租赁期限截止至2013年1月31日。合同届满后，鑫宝财公司与中国经营报社未再续签合同，故双方之间的租赁关系已经终止。合同终止后，依据合同相对性，中国经营报社应向鑫宝财公司交还房屋，并支付占用期间的使用费。原审法院据此所做判决正确，本院予以确认。关于中国经营报社主张的鑫宝财公司与61699部队之间的租赁已终止，鑫宝财公司无权要求其腾房并支付使用费的问题，因鑫宝财公司与中国经营报社系合同的相对方，合同届满后的权利义务问题应当在双方之间解决，鑫宝财公司与61699部队之间的合同权利义务关系与本案并非属于同一法律关系，不能一并解决。且经原审法院确认，61699部队明确表示因其与中国经营报社不存在合同关系，不参加本案诉讼，故中国经营报社的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费五万八千二百二十五元，由中国经营报社负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五万八千二百二十五元，由中国经营报社负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张 磊代理审判员 夏根辉代理审判员 朱文君二〇一五年五月二十日书 记 员 田 星