（2015）湖吴康民初字第12号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-08-25

案件名称

吴斌与湖州中奥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

湖州市吴兴区人民法院

所属地区

湖州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴斌,湖州中奥置业有限公司,招商银行股份有限公司湖州分行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十五条第一款，第九十四条，第八条第一款，第九十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款

全文

湖州市吴兴区人民法院民事判决书（2015）湖吴康民初字第12号原告：吴斌。委托代理人：徐学民，浙江本佳律师事务所律师。委托代理人：俞桦，浙江本佳律师事务所律师。被告：湖州中奥置业有限公司。法定代表人：金剑平。委托代理人：马建琴，浙江银湖律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司湖州分行。负责人：周迎。委托代理人：管一峰。原告吴斌与被告湖州中奥置业有限公司（以下简称中奥公司）、第三人招商银行股份有限公司湖州分行（以下简称招商银行湖州分行）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年12月25日向本院起诉，本院于同日立案受理后依法由审判员冯群安、代理审判员徐军、人民陪审员刘钢组成合议庭适用普通程序审理，因本院人员调动，合议庭组成人员依法变更为审判员陆学欣、代理审判员徐军、人民陪审员汪瑛。因本案处理结果可能与招商银行湖州分行有法律上的利害关系，故本院依法通知招商银行湖州分行为本案第三人参加诉讼。本院于2015年3月20日对本案公开开庭进行了审理。原告吴斌的委托代理人徐学民，被告中奥公司的委托代理人马建琴、第三人招商银行湖州分行的委托代理人管一峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴斌起诉称：2010年4月26日，原告与被告就购买美泉宫御冠园22幢之房屋达成意向，并支付定金175万元。同年5月10日，原告就被告购买美泉宫御冠园22幢之房屋签订了一份编号为20100500307#的《商品房买卖合同》。合同约定的房屋总面积为571.54平米，合同总价为864万元，付款方式为合同签订日付264万元，余款600万元办理银行按揭贷款，合同约定的房屋交付日为2012年10月31日前。合同签订后，原告于当日支付89万元首付款，余款600万元则以按揭贷款方式支付。但被告在履行合同过程中存在着擅自改变周边环境等严重违约行为。特别是交房时间，被告一直推迟到2013年9月15日才交房。针对被告的违约行为，原告曾多次与被告方交涉，但双方不能就损失赔偿一事达成一致意见。为此，原告委托律师向被告发函，要求解除合同。浙江家本律师事务所于2014年3月15日将解除购房合同的律师函以EMS的方式邮寄给被告。根据查询得知，该函件已于同月20日送达被告。原告认为，被告严重违约，原告依法有权解除合同。合同在原告的解除通知到达被告时已解除。根据合同法的规定，合同解除后，理应双倍返还定金，退还房款，并赔偿原告因此遭受的损失。据此，原告特依法起诉，请求判令：一、确认原、被告双方签订的编号为20100500307#《商品房买卖合同》已解除；二、被告双倍返还定金350万元，返还房款689万元，支付违约金86400元，并支付自实际付款日始至判决生效日止按银行同期贷款利率（即年利率6.4%）计算损失（暂计算到起诉日为2263562元）；三、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据1：商品房买卖合同一份，证明2010年5月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告购买原告开发的美泉宫御冠园22幢房屋，面积共计571.54平米，合同总价为864万元。合同还约定出卖人应当于2012年10月31日前交付房屋的事实。证据2：收据二份，证明原告已于2010年4月26日支付购房定金175万元，又于2010年5月10日支付首付款89万元的事实。证据3：个人购房借款及担保合同及借据各一份，证明原告向招商银行湖州支行贷款600万元用于支付购房款，该款项已于2010年12月17日受托发放至被告账户，原告已履行完毕全部合同义务的事实。证据4：交房通知书一份，证明被告实际交房的时间为2013年9月16日，较合同约定的交房时间已延迟320天。证据5：律师函、授权书及邮寄单、查询单各一份，证明浙江家本律师事务所根据原告的授权，于2014年3月19日通过EMS方式向被告发出了解除合同的律师函。该律师函已于同月20日送达被告。被告中奥公司答辩称：第一，被告认为原告提出要求解除《商品房买卖合同》没有依据。从事实上看，原告于2010年5月10日向被告购买在建的美泉宫御冠园22幢的房屋，总房价为864万元，合同签订时候支付了264万元首付款，余款600万以按揭贷款方式支付，按合同约定被告应于2012年10月31日前交房。后因山地别墅的建造复杂及天气原因导致延期交房，被告于2012年10月19日发函给原告，原告收到函后没有表示异议。后被告于2013年9月11日向原告发出通知交房，但原告并未收房。直到2014年3月20日被告收到浙江家本律师事务所的律师函，原告要求解除购房合同。被告认为从事实上来看，本案中的《商品房买卖合同》第十条约定：“逾期超过120天，买受人有权解除合同”，故2013年3月1日是为解除权的发生之日，即原告有权行使解除权的日期，按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原告应在解除权的发生之日起一年内行使，也就是原告应当最迟在2014年3月1日前行使解除权，如逾期不行使，解除权消灭。该期间属于除斥期间。既然原告没有在法律规定的期间提出解除合同，是属于自己对解除权的放弃，原告2014年3月20日提出要求解除合同显然是没有依据的。另一方面从维护交易的公平及稳定上看，被告认为继续履行合同有利于纠纷的解决，本案中除了《商品房买卖合同》外还存在着另外一个合同《个人房产按揭贷款合同》，这是两个不同的法律关系，但都基于购房的事实，而且按揭贷款的前提是以所购房的事实，而且按揭贷款的前提是以所购房屋作抵押，并由被告承担了担保责任，按揭贷款的贷款人是原告，存在原告与银行的关系。现在法院已追加银行作为第三人，银行也明确表示不同意解除《商品房买卖合同》。所以不解除购房合同更有利于纠纷解决。第二，被告认为原告要求双方返还定金350万元，返还房款689万，支付违约金86400元，并支付利息损失的诉请也是没有事实和法律依据。被告认为原告提出解除合同的诉请没有依据，故原告提出双倍返还定金350万，返还房款689万，支付违约金86400元，并支付利息损失也是没有依据的。被告同意按《商品房买卖合同》的约定支付逾期交房的违约金。退一步，即便原告按合同可以提出解除合同，但原告要求双倍返还定金350万及支付利息损失是没有依据的。首先关于定金：本案中原告为购买美泉共御冠园22幢的房屋，在未订立合同前达成购房意向，并支付定金175万，被告认为定金的作用是保证原告对订购的房屋具有优先购买权，被告不得再将原告订购的房屋再卖给他人，所以2010年5月10日签订《商品房买卖合同》后就已经完成了其担保的性质，该定金也转为该房屋的付款，所以现在原告要求双倍返还定金350万没有依据。其次关于违约金：在本案中商品房买卖合同对逾期交房的违约金支付有明确的约定，按照合同第十条的规定，出卖人应当在买受人解除合同日到达起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，自合同第九条约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故原告主张从交付购房款之日起计算利息损失没有依据。综上，被告认为原告提出的解除合同的诉请是没有事实和法律依据的，自然其要求双倍返还定金350万，返还房款689万，支付违约金86400元，并支付利息损失的诉请也是没有事实和法律依据的。被告为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据1：致业主书，证明2012年10月19日，被告告知原告逾期交房的相关的事实。证据2：交房通知书及交房须知，证明被告于2013年9月9日通知原告方于2013年9月17日收房，并且告知原告自收房之日起，房屋的权利义务自动转移，即2013年9月15日-18日这个时间段开始的事实。证据3：律师函，证明被告收到原告方律师函的时间是2014年3月20日的事实。第三人招商银行湖州分行陈述称：原告吴斌、被告中奥公司与第三人招商银行湖州分行于2010年9月21日签订《个人购房借款及担保合同》一份，合同约定，吴斌向中奥公司购买美泉宫御冠园22幢、22幢-2、22幢-3房屋，第三人同意向吴斌发放贷款600万元用于支付购房款，贷款期限从2010年12月17日到2030年12月17日止，中奥公司自愿为吴斌在该合同项下的债务提供连带责任保证。第三人在庭审中出示并陈述了《个人购房借款及担保合同》一份，证明原告向第三人抵押借款600万元，被告自愿提供连带责任保证的事实。本院根据原、被告在庭审中的质证意见，结合证据的三性原则，对原、被告及第三人提交的证据作如下分析评判：对原告提供的证据1至证据4，本院审核后认为该四份证据符合有效证据的形式要件，对四份证据的证明效力予以认定。对原告提供的证据5，本院审核后认为该份证据能够证明原告向被告发送了解除合同的通知，但不能证明原、被告之间房屋买卖合同已经解除的事实。对被告提供的证据1、证据2、证据3，本院审核后认为该三份证据能够证据被告的主张，对该三份证据的证明效力本院予以认定。对第三人提供的证据，本院审核后认为该份证据符合有效证据的形式要件，对该份证据的证明效力予以认定。经审理查明：2010年4月26日，原告吴斌与被告中奥公司经协商达成购房意向，原告于当日向被告交付购房定金175万元。2010年5月10日，原告吴斌与被告中奥公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买坐落于美泉宫御冠园22幢的预售商品房，购房款为864万元，付款方式为签订合同之日付款264万元，余款600万元办理银行按揭贷款。合同还约定被告应于2012年10月31日前将符合约定的商品房交付原告，逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的1%支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，但被告应按原告已付购房款万分之一支付自合同约定交付日次日起至实际交付日止的违约金。合同还就双方的其他权利、义务等进行了约定。合同签订后，原告于当日向被告交付购房款89万元。2010年9月21日，原告吴斌、被告中奥公司与第三人招商银行湖州分行签订《个人购房借款及担保合同》一份，合同约定，吴斌向中奥公司购买美泉宫御冠园22幢、22幢-2、22幢-3房屋，第三人同意向吴斌发放贷款600万元用于支付购房款，贷款期限从2010年12月17日到2030年12月17日止，中奥公司自愿为吴斌在该合同项下的债务提供连带责任保证。2012年12月17日，第三人招商银行湖州分行按约将600万元贷款发放至中奥公司账户。2012年10月19日，被告中奥公司向原告吴斌《至业主书》一份，通知原告美泉宫御冠园原定的交房日期延迟，具体交房时间将另行通知。2013年9月9日，被告中奥公司向原告发送《交房通知书》及《交房须知》一份，通知原告交房期限为2013年9月15日至2013年9月18日。2014年3月19日，浙江家本律师事务所徐学民律师受原告吴斌委托向被告中奥公司发送《律师函》一份，通知被告中奥公司由于擅自改变规划设计，同时严重逾期交房，构成根本性违约，自即日起解除双方间签订的美泉宫御冠园22幢的买卖合同，并要求退还全部购房款及赔偿相应损失。本院认为：本案原、被告主要争议焦点为原、被告之间于2010年5月10日签订的《商品房买卖合同》是否已解除。本院审核后认为合同解除权的行使，是法律赋予当事人的保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。因此，解除权应当在一定期间行使。根据《中华人民共和国合同法》第95条的规定，合同解除权行使的期限有两种。第一种是在法定或当事人约定期限内行使。无论法定期限还是约定期限，在性质上都属于除斥期间，解除权于预定存续期间届满当然消灭。第二种是在对方当事人催告后的合理期限内行使。本案中，原、被告之间的《商品房买卖合同》明确约定被告应于2012年10月31日前将符合约定的商品房交付原告，逾期超过120日后，原告有权解除合同，即原告于2013年3月1日起即享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，本案被告中奥公司并未向原告催告，故原告享有的解除权应在2014年2月28日前行使，而原告向被告发送解除函的时间为2014年3月19日，已超过法定的除斥期间，故该解除权消灭。对原告主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定系仅针对《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，即仅针对法定解除权的情形而言，而本案原告是根据《中华人民共和国合同法》第九十三条即约定解除权行使合同解除权的，对于约定解除权的行使期限我国现行法律并无规定的意见，本院审核后认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款系针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的补充解释，而第二款系对《中华人民共和国合同法》第九十五条的补充解释。首先，如按原告理解，该两款均为针对《中华人民共和国合同法》第九十四条的解释，那么无须分两款来解释，而且该两款对催告解除的行使期限有重复说明的部分，如均系针对合同法九十四条的解释，有赘述之嫌。其次，无论是法定解除权还是约定解除权，若无限制允许当事人行使，不利于维护交易的稳定，也不符合法律设定解除权行使期间的初衷，故对原告的该项意见本院不予支持。对原告主张在合同解除通知到达被告后，被告并未在法定的异议期限提出异议，故原、被告之间的合同已实际解除的意见，本院审核后认为，在原告享有的合同解除权因超出法定的行使期间而消灭后，原告实际已不再享有单方的合同解除权，故即使被告未依法提出异议，也不能由此认定双方间的合同已解除，对原告的该项意见亦不予支持。对原告庭后向本院主张通过案外人干剑辉于2013年12月20日向被告邮寄了解除合同通知的意见，首先，原告提供的证据并不能证明本案原告系与案外人张小萍、吴冰怡于同一天通过案外人干剑辉向被告邮寄的通知书。其次，根据该通知的内容，该通知系通知被告进行协商，如被告未及时联系并就索赔事项达成一致意见的，原告将依照法律规定及合同约定解除购房合同，从合同内容分析，该份通知的性质并非解除合同的通知，故对原告主张已于2013年12月20日通知被告解除合同的意见，本院不予支持。对原告主张被告擅自改变周边环境及规划设计的意见，未提供证据予以证明，本院不予采信。原告第二项诉请系基于第一项诉请成立的前提，本院认定原、被告之间的房屋买卖合同关系并未解除，在本院向其释明后原告亦未变更诉讼请求，故对第二项诉请本院不予支持。据此，为了维护正常的社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告吴斌的诉讼请求。本案受理费84658元，由原告吴斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审　判　长　　陆学欣代理审判员　　徐　军人民陪审员　　汪　瑛二〇一五年五月二十日书　记　员　　褚建菲关注公众号“”