（2015）二中民终字第04740号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-29
案件名称
胡久奎等与黄成林房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡久奎,侯博娟,黄成林
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第04740号上诉人（原审被告、反诉原告）胡久奎，男，1978年5月20日出生。上诉人（原审被告）侯博娟，女，1980年1月5日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）黄成林，男，1978年9月9日出生。上诉人胡久奎、侯博娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第13946号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年11月，黄成林起诉至原审法院称：2012年12月30日，我与胡久奎经北京凯成永泰房地产经纪有限责任公司介绍，在该公司签订《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖定金协议》、《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》等相关协议。按照约定，胡久奎将位于北京市×房屋（下称涉案房屋）以153万价格卖给我。2013年1月14日，我按照相关约定向胡久奎支付购房首付款47万，房屋买卖定金5万，同时向中介公司支付中介服务费2万元，支付房屋代理费4000元。之后双方分别于2013年3月28日及同年3月31日签订补充协议，约定胡久奎于2013年6月30日前将房屋交付我使用，2014年5月进行房屋过户手续的办理，同时约定胡久奎的委托代理人代为办理上述房屋过户手续，并承诺对该代理行为进行公证。2013年6月30日后，我及中介公司多次催促胡久奎按照约定将房屋交付我并办理委托公证手续，但胡久奎均予拒绝，明确表示不再履行相关合同。胡久奎的行为严重违反了双方签订的合同约定，违背了诚实信用原则。胡久奎的妻子侯博娟是涉案房屋的共有人，应与胡久奎共同履行合同义务。故我起诉，请求判令：1、继续履行我与胡久奎签订的《北京市存量房屋买卖合同》，由我支付剩余房款103万元，判令胡久奎、侯博娟协助我将位于北京市×号房屋所有权转移登记于我名下，并将房屋交给我使用；2、胡久奎、侯博娟赔偿因拒绝交房给我造成的经济损失，每月按3000元计算（从2013年7月1日计算至胡久奎、侯博娟将房屋实际交给我使用时止）；3、胡久奎、侯博娟支付因拒不办理房屋过户手续产生的违约金（自2014年6月1日起至实际取得房屋所有权之日止，按照日万分之五计算）；4、本案诉讼费用由胡久奎、侯博娟承担。胡久奎辩称并反诉称：1、双方已经解除了合同，合同无继续履行的情形。我向大兴法院提交了反诉状，要求解除与黄成林签订的房屋买卖合同，黄成林已经收到反诉状，解除合同的效力已经产生，黄成林无权要求继续履行合同；2、黄成林在合同履行过程中存在过错，包括未足额支付首付款，故意拖延网签出具时间，未按2013年3月31日签订的《补充协议》支付6万元贷款利息，其行为已构成违约；3、黄成林无权要求我支付拒绝交房的经济损失，黄成林未履行先合同义务，我有权行使履行抗辩权，拒绝交付房屋。故不同意黄成林的全部诉讼请求。同时我提出反诉：1、请求判令解除我与黄成林于2012年12月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，2013年1月14日签订的补充协议，以及2013年3月31日签订的补充协议；2、反诉费由黄成林承担。侯博娟辩称：答辩意见与胡久奎相同。此外，我虽是涉案房屋的共有人，但不是合同主体，黄成林起诉的是房屋买卖合同纠纷，将我列为被告，主体不适格。黄成林针对胡久奎的反诉辩称：不同意胡久奎的反诉请求。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》上写明贷款“约95万”，因为当时能贷多少钱并不确定，后来中介公司说能贷103万元，因此只需支付首付款51万，胡久奎也从未要求我补足首付款。暂时先不办理网签是双方同意的，不存在故意拖延的事实。关于6万元贷款利息，补充协议约定支付6万元贷款利息是附条件的，胡久奎未办理公证手续，条件不成就，因此不应支付6万元贷款利息。原审法院经审理确认：黄成林与胡久奎签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自义务。关于胡久奎主张黄成林存在违约行为，并要求解除合同的意见：关于黄成林是否未足额支付首付款，《北京市存量房屋买卖合同》约定黄成林的贷款金额为约95万元，贷款金额并不明确，相应首付款金额（首付款金额为总购房款减去贷款金额）也并不明确；根据黄成林的录音资料及证人证言，黄成林在中介公司人员陪同下通过银行向胡久奎支付了首付款，含定金共计51万元，双方签订了首付款交接单，在此过程中胡久奎并未对首付款金额提出异议，故胡久奎主张黄成林未足额支付首付款构成违约，证据不足，该意见法院不予采纳；2013年3月31日，双方再次达成补充协议，胡久奎就涉案房屋办理抵押，贷款100万元，当时胡久奎并未因黄成林未足额支付首付款及拖延办理网签而终止合同，说明双方均同意继续履行合同，故胡久奎现以上述理由提出解除合同，不能成立；关于6万元利息，从补充协议的文字上看，胡久奎配合办理公证手续的约定与黄成林同意承担6万元贷款利息的约定之间，没有明显的联系，亦无法看出办理公证系黄成林承担6万元贷款利息之先决条件的意思表示，故黄成林应承担该6万元贷款利息。但补充协议中对该6万元贷款利息的给付期限未予约定，且胡久奎也未按补充协议约定的期限办理解除抵押手续，故胡久奎以此为由要求解除合同的意见，法院亦不予采纳。综上所述，胡久奎要求解除合同，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于6万元贷款利息，胡久奎可与黄成林另行解决。经法院释明，黄成林同意一次性支付全部剩余购房款，故黄成林在付清剩余购房款且涉案房屋解除抵押登记后，胡久奎、侯博娟应协助黄成林办理涉案房屋的权属转移登记手续。胡久奎亦应将涉案房屋交付黄成林。侯博娟作为涉案房屋共有人，应与胡久奎共同承担相关协助义务。关于黄成林主张的租金损失，未提供证据证明其损失实际存在，故法院不予支持；关于违约金，胡久奎未按期协助黄成林办理过户手续，黄成林要求胡久奎支付违约金，并无不当，但主张的金额过高，综合考虑合同的实际履行情况及违约程度，法院将违约金金额调整为32000元。据此，原审法院于2015年1月判决：一、判决生效后十日内，胡久奎、侯博娟办理×房屋的解除抵押手续（抵押权人为中国工商银行股份有限公司北京体育场支行）；二、判决生效后十日内，胡久奎、侯博娟将×房屋交付黄成林；三、胡久奎、侯博娟在黄成林给付胡久奎、侯博娟购房款一百零三万元时，胡久奎、侯博娟协助黄成林办理×房屋的所有权转移登记手续，将×房屋变更登记至黄成林名下；四、判决生效后十日内，胡久奎、侯博娟支付黄成林违约金三万二千元；五、驳回黄成林的其他诉讼请求；六、驳回胡久奎的全部反诉请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。判决后，胡久奎、侯博娟不服上诉至本院，仍坚持原审意见，不同意继续履行合同，要求撤销原判，驳回黄成林的诉讼请求，支持胡久奎的反诉请求。黄成林同意原判。经审理查明：2012年12月30日，胡久奎（出卖人）与黄成林（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定黄成林购买胡久奎位于北京市×房屋；该房屋已设定抵押；房屋成交价为153万元，签订合同时支付定金5万元；买受人拟贷款金额“950000〈约〉”；双方同意在2013年6月30日前办理房屋过户及房屋交接事宜。合同签订后，黄成林支付购房定金5万元。2013年1月14日，胡久奎与黄成林签订补充协议，约定在原协议基础上，黄成林额外再支付胡久奎1万元作为房款。房屋成交价变更为154万元。同日，黄成林向胡久奎支付首付款，双方签订首付款交接单，载明黄成林交纳首付款（含购房定金5万元）共计51万元。胡久奎称，按照双方的口头约定，首付款应为59万元，黄成林至今未付清。黄成林对此不予认可，称双方没有支付59万元首付款的约定，胡久奎在收款时亦未提出首付款不足，也从未要求其补足首付款。2013年3月28日，双方签订一份补充协议，后注明该协议于2013年3月31日作废。2013年3月31日，胡久奎（甲方）、黄成林（乙方）及北京凯成永泰房地产经纪有限公司（下称凯成永泰公司，丙方）签订补充协议，约定（一）甲乙双方协商，乙方同意甲方办理本房产抵押贷款，额度为100万元，并且甲方办理完本房产之抵押贷款后，同意配合乙方办理委托公证手续，将上述房产公证于乙方所指定的人名下。乙方同意支付甲方六万元帮助甲方承担本房产之贷款利息。甲方于2014年4月30日之前自行凑齐款项还本房产之贷款并办理完解押手续，并配合乙方于2014年5月11日之后，5月30日之前办理贷款及过户手续。（二）甲方于2013年6月30日之前把房屋交付给乙方。同日，胡久奎向黄成林出具首付款交接单，载明：收到黄成林交来购买本人位于北京市×房屋首付款510000元（含定金50000元）。此后，胡久奎、侯博娟以涉案房屋作抵押，向中国工商银行股份有限公司北京体育场支行办理了个人循环借款，合同期限至2018年5月7日止。2013年10月，胡久奎、侯博娟向银行申请终止了个人循环借款，还清借款，但至今未办理涉案房屋解除抵押手续。胡久奎认为黄成林应在贷款办理完毕后即支付6万元贷款利息。黄成林认为根据上述协议约定，其承担6万元利息的条件是胡久奎应先办理委托公证手续，胡久奎未能办理委托公证，故胡久奎无权主张6万元利息。胡久奎称因涉案房屋存在抵押，因此公证处不给办理委托公证。黄成林提交加盖“北京凯成永泰房地产经纪有限责任公司”公章及加盖“北京凯成永泰房地产经纪有限责任公司第三分公司”公章的证明两份，证实胡久奎存在违约行为。胡久奎提交加盖“北京凯成永泰房地产经纪有限责任公司”公章的声明一份，该声明记载该公司及其下属分公司之前出具的两份证明，未及时、深入核实相关情况，加之部分业务人员片面陈述，与真实情况存在一定出入，特声明撤销上述两份证明。胡久奎申请证人万×出庭作证，万×系凯成永泰公司门店经理，其出庭陈述：合同上写的贷款95万元是当时估算的，首付款应根据实际贷款金额确定，后因黄成林让等等再办网签，所以一直没有办理贷款手续，胡久奎向其催问过首付款的事；关于办理委托公证，因胡久奎急需用钱，黄成林又不进行网签、办理贷款，所以黄成林同意承担胡久奎的借款利息，因涉案房屋有抵押，公证处不给办理公证，6万元利息黄成林应在胡久奎办理借款后就支付，然后再办理委托公证。黄成林对万×的证言不予认可。黄成林申请证人侯×出庭作证，侯×原系凯成永泰公司门店职员，2014年离开凯成永泰公司。侯×出庭陈述：黄成林、胡久奎之间的房屋交易，其当时是经办人；签订《北京市存量房屋买卖合同》时，贷款金额无法确定，应该总房款减去贷款金额剩余才是首付款金额，付首付款时，其跟着去的银行，胡久奎未提出首付款不足，第二次签协议时胡久奎提过首付款，但双方对首付款有没有争议记不清了；关于6万元贷款利息，是否以办理公证为条件记不清了，胡久奎提出过要6万元贷款利息，但双方没有达成一致意见；关于交付房屋，黄成林提出让胡久奎交付房屋，胡久奎认为6万元利息没给，所以不同意交付房屋；后来因为胡久奎的贷款产生了4万元的手续费，提出也让黄成林承担，但黄成林没有同意。胡久奎对侯×的证言不予认可。黄成林提交录音资料，黄成林称一段时间为2013年3月31日，录音中的人约定贷款100万，余款3万元在过户时支付；一段是2013年6月3日，录音中胡久奎、侯博娟提出贷款多出了4万余元手续费，让黄成林承担，黄成林没有同意；另一段时间为2013年1月14日，其中提及首付款金额及付款方式。黄成林让证人高×及侯×证实二人在录音现场及录音的真实性。高×及侯×均认可二人在录音现场，并称录音时黄成林、胡久奎双方均在场。高×称其对当时的双方谈话的内容记不清了。上述事实，有双方当事人陈述、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、购房款收款凭证、房屋所有权证、证明及等证据在案佐证。本院认为：黄成林与胡久奎签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。胡久奎现上诉主张黄成林未足额支付首付款、故意拖延网签时间、未依约支付6万元贷款利息，构成违约，要求解除合同。关于首付款问题，因双方在合同中约定的贷款金额为约95万元，故剩余首付款的数额应以购房款总价减去实际贷款数额为准，胡久奎收到黄成林支付的51万元首付款时，双方签订了交接单，胡久奎亦并未就首付款数额提出异议。关于胡久奎主张的黄成林故意拖延网签及未依约支付6万元贷款利息的问题，因双方在买卖合同及补充协议中，并未明确约定办理网签及给付6万元款项的具体时间。故胡久奎以此为由主张黄成林违约，故而要求解除合同，依据不足，本院不予支持。关于6万元贷款利息的给付问题，双方可另行解决。黄成林现明确表示同意一次性支付剩余房款，要求胡久奎将房屋过户到黄成林名下，并交付涉案房屋，本院予以支持，侯博娟作为涉案房屋的共有权人，对此应负有协助的义务。胡久奎未按补充协议约定的期限办理涉案房屋过户的手续，构成违约，原审法院判决综合考虑合同的实际履行情况及违约程度，酌情确认违约金数额并无不当，本院对此不持异议。原审法院判决未明确黄成林给付剩余房款及双方办理涉案房屋过户手续的履行期限，存在不当之处，本院予以纠正。原审法院判决正确部分，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第13946号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第13946号民事判决第三项为：黄成林于本判决生效之日起十日内给付胡久奎、侯博娟购房款一百零三万元，胡久奎、侯博娟于收到黄成林购房款当日协助黄成林办理北京市×房屋的过户登记手续，将房屋登记至黄成林名下。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费18570元，由黄成林负担2500元（已交纳），由胡久奎负担16070元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），反诉案件受理费9285元，由胡久奎负担（已交纳）；二审案件受理费18570元，由胡久奎、侯博娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 珊代理审判员 陈雨菡代理审判员 马兴芳二〇一五年五月二十日书 记 员 罗 曦 来自：