（2014）船民一初字949号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2016-03-31
案件名称
吉林市中小企业服务中心与被告谭树范房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
吉林市船营区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林市中小企业服务中心,谭树范
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第三条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第五十八条，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2014）船民一初字949号原告：吉林市中小企业服务中心，住所地吉林市。法定代理人：李亚华。委托代理人：孟宪贵，吉林保民律师事务所律师。委托代理人：常艳玲，吉林保民律师事务所律师。被告：谭树范，男，汉族，住吉林市船营区。原告吉林市中小企业服务中心与被告谭树范房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吉林市中小企业服务中心委托代理人、被告谭树范到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉林市中小企业服务中心诉称：原告（出租方）与被告（承租方）于2005年8月1日签订房屋租赁协议书，此房屋坐落于吉林市青岛街194号，协议约定租赁期限为2005年7月20日起，年租金4000元，每年电费600元。但从2012年7月被告就无理由拒不支付租金和电费，2013年1月16日因整体楼规划改造，原告曾对被告下达了《腾迁通知》并追缴所欠房租；后又于2014年5月8日、2014年6月13日分别向被告下达《催缴通知》，被告都不予理睬。原告认为，被告无理由拒不支付租金及电费的行为已严重构成违约，为维护原告的合法权益诉至法院，请求：1、要求解除与被告签订的房屋租赁协议，解除协议后立即交还房屋；2、要求被告支付拖欠原告房屋租金及电费共计9200元；3、要求被告支付拖欠原告房屋租金利息984元；4、本案诉讼费由被告承担。被告谭树范辩称：被告不承认违约，协议是与刘晓签的，被告在这里经营食杂店已十多年了，但是刘晓前年死了，前年快过春节的时候李校长车打不着火了让被告去，被告问刘校长为什么没有来收房租，李校长说刘校长死了，被告问房租怎么办，李校长说房租的事情等接替刘校长位置的人上岗再说，然后就没有信了。被告称多年来的房费都是刘校长来收，有收条还有刘校长留的电话。从刘校长死了以后，也没有人来收被告的房租，法院的人来了说让被告把租金准备好，可被告没有钱付。被告称欠房费是事实，但是也没有地方交费。后来，马家小馆称房子已租给他了，也来向被告要房，6月份来了一个女人说要给被告掐电，过了三四天又说要起诉。对租金和电费的数额都认可，并非自己不交钱，而是没有找到对方的人交钱，因此，被告不同意解除合同，要求继续履行此合同。为证实自己的主张，原告吉林市中小企业服务中心向本院提供如下证据：1、吉林市机构编制委员会关于干部学校文件6份，证明原告主体身份；2、被告身份证复印件，证明被告身份；3、房屋租赁协议，证明原被告之间存在房屋租赁关系；4、自管房房产证及房屋登记信息，证明原告对此房屋享有所有权；5、通知书3份，证明被告拖欠租金及原告向被告催缴房租的事实；被告谭树范对以上证据质证意见为：对证据1、2、3真实性无异议；对证据4的关联性有异议，原告所证明的享有所有权的房屋非被告所租赁的建筑，被告租赁的房屋并非主楼而是偏房，且为违章建筑；对证据5中的腾迁通知没有收到，对其他两份通知无异议。为证实自己的主张，被告谭树范向本院提供如下证据：1、许可证复印件2份，证明房屋是违章建筑，且房屋不是学校盖的而是兑店人盖的；2、房屋租赁协议书1份，证明被告并非从原告处直接租的房屋，而是花费37000元从上一家兑来的；3、房屋租赁协议书1份，证明被告租期到2020年；4、公告、催缴通知各1份，证明被告收到原告所发的通知，但公告上并未写明房租事宜；5、给执法局的一封信1份，证明是被告当时找相关部门保留住的房屋；6、与马春光签订的房屋租赁协议1份，证明原告在被告不知情的情况下，将房屋租给马春光，原告存在违约行为；7、收条2份，证明被告不欠房费，且只与刘晓联系，没有恶意欠房费。原告吉林市中小企业服务中心对以上证据质证意见为：对证据1真实性无异议，但原告对许可证不知情；对证据2的真实性无异议；对证据3真实性有异议，手写部分与原告手中的协议不符，手写的租期部分是后填的；对证据4真实性没有异议，对证明的问题有异议，证据4的内容可以证明被告拖欠原告租金，原告三次催缴被告均已收到催缴通知书并对拖欠租金及电费数额没有异议，正是由于被告拖欠租金，所以原告通知其腾迁；对证据5真实性有异议，因为被告并没有出示城市执法局进行拆除的书面通知；对证据6真实性没有异议，正是由于被告2012年7月开始拒向原告交付租金，因而原告才与他人签订的租房协议；对证据7真实性没有异议，但这几个收条都是被告于2012年7月1日前应该交付的租金，不能证明被告不欠租金的事实。针对以上证据，本院综合分析评判如下：对于原告提供的证据1、2，因被告无异议，且来源真实、合法，并与本案具有关联性，本院予以采信；对证据3，真实性予以确认；对证据4，虽然被告对关联性有异议，但未能提出证据予以反驳，结合本案的其他证据，本院予以采信；对证据5，被告对腾迁通知有异议，对其他两份通知无异议，故本院对腾迁通知不予采信，对其他两份通知予以采信。对被告提供的证据1、2，因原告对真实性无异议，且来源真实、合法，本院对其真实性予以确认；对证据3，因原告对真实性有异议，结合本案的其他证据，该证据中手写租期的部分虽与原告所持合同内容不符，但手写部分有原告方公章确认，而原告又表示对此处的合同变更内容不申请鉴定，故本院对该证据内容予以采信；对证据4，因原告对真实性无异议，且来源真实、合法，并与本案具有关联性，本院予以采信；对证据5，因原告对真实性有异议，且被告要证明的内容只有被告单方意思表示而无其他佐证，故本院对该证据不予采信；对证据6、7因原告对真实性无异议，本院对真实性予以采信。通过原、被告的诉辩、举证、质证，本院对以下事实予以确认：2005年8月1日，出租方原吉林市乡镇企业干部学校与承租方谭树范签订了房屋租赁合同，出租房屋坐落于吉林市青岛街194号，合同约定租赁期限为2005年7月20日起到2020年7月20日，期限15年，年租金含供热费，年租金4000元，每年电费600元。2012年4月16日，谭树范向吉林市中小企业服务中心的代表刘晓交纳了2012年上半年房租，在此之前，谭树范始终向刘晓交纳房租，而自2012年7月至今，谭树范未再交付租金与电费，吉林市中小企业服务中心分别于2014年5月8日向谭树范发送了一份催缴通知无果后，又于2014年6月13日向谭树范发送了一份通知，告知谭树范于2014年6月17日前补交从2012年下半年至今所欠缴的房费及电费共计9200元，如不按时补缴将解除双方的房屋租赁合同并提起法律诉讼，谭树范接到通知后仍未补缴相关费用，吉林市中小企业服务中心于2014年7月14日向法院提起诉讼。租赁房屋位于吉林市船营区青岛街，系吉林市乡镇企业干部学校于2000年1月21日经吉林市规划局审批建设，使用年限2年。经吉林市机构编制委员会批复，吉林市乡镇企业干部学校易名为吉林市乡镇企业经济技术信息中心，与吉林市中小企业发展服务中心为一套机构，两块牌子。本院认为，原告吉林市中小企业服务中心与被告谭树范虽基于平等、自愿原则签订了房屋租赁合同，但因所涉房屋系临时建筑，双方签订租赁合同已在该建筑规定的使用期限外，因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，因该房屋未取得建设工程规划许可证，租赁合同归于无效，因所签合同是无效合同，其自始无效，不存在解除的问题，因此对原告诉请要求解除与被告签订的房屋租赁协议的请求不予支持；但因合同无效取得的财产，应当予以返还，因此对原告要求返还房屋的诉请予以支持；因被告实际占有、使用房屋，原告存在现实损失，被告并应参照双方合同约定的租金数额向原告支付房屋占有使用费。对于原告要求的利息及电费损失，因合同无效双方均存在过错，因此对这一诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、吉林市乡镇企业干部学校2005年8月1日与谭树范签订的房屋租赁合同无效；二、被告谭树范于本判决生效之日起十日内将坐落于吉林市青岛街194号的租赁房屋返还给吉林市中小企业服务中心；三、被告谭树范于本判决生效之日起十日内向原告吉林市中小企业服务中心给付房屋占有使用费8000元；四、驳回原告吉林市中小企业服务中心其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交）由原告吉林市中小企业服务中心和被告谭树范各负担50元，被告谭树范负担部分于本判决生效之日起十日内径行给付原告吉林市中小企业服务中心。被告谭树范如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 王新颖人民陪审员 李淑杰人民陪审员 陈艳华二〇一五年五月二十日代理书记员 申 颖 来自