（2015）渝二中法民终字第00545号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-22
案件名称
唐厚洪,钟以林等与赵帮奎房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钟以林,卢高飞,唐厚洪,赵帮奎
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝二中法民终字第00545号上诉人（原审被告）钟以林，男，1960年1月13日出生，汉族，无业，住重庆市万州区。上诉人（原审被告）卢高飞，男，1987年12月18日出生，汉族，无业，住重庆市万州区。上诉人（原审被告）唐厚洪，男，1966年10月24日出生，汉族，无业，住重庆市万州区。被上诉人（原审原告）赵帮奎，男，1952年2月10日出生，汉族，退休职工，住重庆市万州区。上诉人钟以林、卢高飞、唐厚洪与被上诉人赵帮奎房屋买卖合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院作出（2014）万法民初字第07612号民事判决，钟以林、卢高飞、唐厚洪对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年11月25日，被告卢高飞、钟以林、唐厚洪与案外人重庆市万州区鑫乐房地产开发有限公司（下称“鑫乐公司”）签订《房屋买卖协议》，协议约定：1、鑫乐公司将万州区沙龙路二段669号附1号怡然苑小区D幢第1层经营房1号、经营房2号出卖给被告卢高飞、钟以林、唐厚洪；2、房屋为钢混结构，房屋用途为商业用房，经营房1号建筑面积571.03㎡，经营2号建筑面积571.03㎡，层面积共计1142.06㎡；3、房屋总价人民币205万元整（大写：贰佰零伍万元整）。4、协议签订后，甲方鑫乐公司按现状将该房屋移交给乙方卢高飞、钟以林、唐厚洪，乙方对房屋的使用功能进行变更及分割，由乙方自行负责，与甲方无关；5、乙方卢高飞、钟以林、唐厚洪付清全部房款后，由乙方负责办理办理房屋的权属证书过户事宜，办理过户手续时买卖双方产生的所有税费均由乙方全部承担。协议签订后，三被告向鑫乐公司交付购房款205万元整，双方未办理房屋产权变更登记，该房屋的权利人仍为鑫乐公司。2011年1月20日，被告钟以林以其个人名义与原告签订《房屋买卖合同》，合同约定：1、甲方（被告钟以林）将万州区沙龙路二段669号附1号怡然苑小区D幢第1层经营房1号、经营房2号出卖给乙方（原告赵帮奎）；2、甲方房屋第1层经营房1号、经营房2号总面积1142.06㎡，乙方向甲方所购房屋面积为60㎡（28㎡＋32㎡），3300元／㎡，房屋总价款为人民币198000.00元，大写：壹拾玖万捌仟元整；3、合同双方签字后，当日乙方向甲方付全部购房款，余（剩）肆仟元拿房产证时在再付；4、乙方在实际购房并交清约定购房款后，委托甲方代为办理房屋产权证，甲乙双方按照国家规定各自交纳自己交纳的契税费、出让手续费等（以国家发票为准）；5、甲方所售房屋办理的房屋产权证是办公用房改为（非住宅及门面），土地使用是出让土地；6、本合同生效后，甲、乙任何一方不得终止合同，否则，承担违约方应按合同购房款总额10%赔偿守约方的损失。被告钟以林在该合同甲方处捺手印予以确认。合同签订当日，原告将购房款共计194000.00元转入被告唐厚洪的中国农业银行账户中，被告钟以林出具金额为194000.00元的《收据》一份，收款后三被告将房款194000.00元平均进行了分配。嗣后，三被告将诉争房屋交付给原告使用，但未将房屋产权变更到原告名下。一审法院认为，三被告共同出资向诉争房屋权利人鑫乐公司购买房屋后，被告钟以林以个名义与原告签订《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并且三被告均认可该合同和该房屋出卖给原告后平均分配房款194000.00元的事实，故此《房屋买卖合同》对原告和三被告具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定及法律规定全面履行自己的义务。在房屋买卖合同关系中，买受人签订房屋买卖合同的目的不仅是占有、使用该房屋，而且还期望取得房屋产权证，自由行使权利，因此，取得房屋产权证是买受人实现房屋买卖合同主要的合同目的之一；由于该合同约定原告在实际购房并交清约定购房款后，委托被告代为办理房屋产权证，被告在签订《房屋买卖合同》后三年多时间里，仍然无法将诉争房屋的产权变更登记到原告名下，致使原告无法实现办理房屋产权登记的合同目的，原告据此请求解除双方签订的《房屋买卖合同》、返还购房款194000.00元及利息的诉讼请求，符合法律规定和当事人的约定，该院予以支持。由于三被告是共同出资购买诉争房屋，卖掉后又平均分配该房款194000.00元，故三被告应当共同向原告承担责任。三被告辩称，诉争房屋不能办理房屋产权变更登记是基于政策原因，不是其自身原因，原、被告不应该解除合同，被告不应当向原告退还购房款，由于三被告不能免除其协助办证义务，其抗辩缺乏事实和法律依据，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告赵帮奎与被告钟以林于2011年1月20日签订的《房屋买卖合同》；二、被告卢高飞、被告唐厚洪、被告钟以林于本判决生效之日起七日内共同向原告赵帮奎返还购房款194000.00元并支付利息（利息从2011年1月21日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。案件受理费4180元，由被告卢高飞、被告唐厚洪、被告钟以林共同负担担。原告已预交，由三被告迳付原告。一审法院宣判后，钟以林、卢高飞、唐厚洪对该判决不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，依法改判驳回赵帮奎的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院判决解除赵帮奎与钟以林于2011年1月20日签订的《房屋买卖合同》，不符合法律规定，因合同的解除权系形成权，不属于请求权，除法律和司法解释的有规定以外，解除权人无请求法院解除合同的权利。2、本案所涉的房屋（即位于重庆市万州区沙龙路二段669号附1号怡然苑小区D幢第1层经营房1号、经营房2号中60平方米的房屋）是能够办理房屋的过户手续的，能够实现合同的目的，由于赵帮奎自身的原因，没有向房屋管理部门申请办证，而导致上诉人也无法为其配合办理过户手续，责任在于赵帮奎自己。赵帮奎辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审中，上诉人未提供证据推翻一审法院所查明的事实，本院对一审法院所查明的事实依法予以确认。根据以上事实、双方当事人在庭审中的陈述，针对上诉人的上诉理由，本院综合评判如下：根据上诉人的上诉请求，在本案中，上诉人三人共同从原产权人鑫乐公司购买了位于万州区沙龙路二段669号附1号怡然苑小区D幢第1层经营房1号、经营房2号（其中：第1层经营房1号产权证号为301房地证2007字第01806号，建筑面积为571.03平方米，性质为商业用房，产权人鑫乐公司）。之后，上诉人钟以林以个人的名义将上述房屋中的面积为60平方米的部分自行分割为13号、14号“房屋”出售给被上诉人赵帮奎，该买卖合同系当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。由于上诉人三人所购买的房屋只有一个权证，根根《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”的规定，故上诉人能否将其分割转让的部分分别独立办证，应由相关主管部门依法审查通过后，才可能具备独立办证的相应前提条件。但是，被上诉人购买了案涉“房屋”以后，在长达三年多的时间内，上诉人未将案涉“房屋”的产权办理到被上诉人的名下；同时，上诉人也未提供案涉“房屋”现已具备分割过户办证前提条件的证据，因此，被上诉人无法实现办理产权登记过户的合同目的，一审法院判决解除买卖合同的处理是符合法律规定的。综上，一审法院判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费4180元，由上诉人钟以林、卢高飞、唐厚洪负担。本判决为终审判决。审 判 长 程 杨审 判 员 黄文革代理审判员 李 斌二〇一五年五月二十日书 记 员 章立立 更多数据：