（2015）烟民一终字第379号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-01
案件名称
李玉洁与青岛德源泰置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛德源泰置业有限公司,李玉洁
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民一终字第379号上诉人（原审被告）：青岛德源泰置业有限公司。地址：山东省青岛市胶州市南外环路以北杭州路以西。法定代表人：赵元海，董事长。委托代理人：王小凤，该公司员工。委托代理人：栾誉晗，居民，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李玉洁，农民。委托代理人：宋兆乾，山东崇真律师事务所律师。上诉人青岛德源泰置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2014）龙民三初字第499号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2011年12月11日，原、被告签订商品房预售合同一份，由原告购买被告开发的位于港城大道北、南山路西利群集团龙口商业步行街第C幢2层219铺号楼房。该商品房建筑面积197.35平方米。商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米9404.08元，金额1855895元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人按第1种方式付款，1、一次性付款，于2011年12月11日前一次性付清总房款人民币1855895元。第八条“交付条件及期限”约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。2、出卖人应当在2012年6月30日，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、如遇不可抗力，出卖人应自发生之日起60日内书面告知买受人，交付期限据实顺延。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。第十一条“交接”约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。2、双方进行验收交接时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；（2）经规划部门批准的详细规划总平面图；（3）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（4）前期物业服务企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；（5）《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；（6）买受人共有的配套公共建筑和公共设施清单；（7）前期物业服务提供的物业服务手册。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条“关于产权登记的约定”，1、本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案。2、出卖人按相关规定在商品房交付后，将办理初始登记所需提供的材料报房产管理部门申请办理房屋初始登记手续。3、买卖双方应按相关规定在商品房交付后，双方同意共同向房产管理部门申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，双方同意按下列第二项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交纳购楼款1855895元，被告于2011年12月28向原告出具了收款收据。被告在审理中称，2014年1月22日被告通过国内快递向原告发出交房通知书，定于2014年1月25-26日办理交付手续。2014年3月1日通过挂号信向原告发出交付催告函一份，原告对此不予认可。另查明，本案审理中，涉案房屋仍未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。上述事实，有原、被告当庭陈述，商品房预售合同、收款收据等证据在卷佐证。原审认为，原告与被告于2011年12月11日签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，被告应于2012年6月30日前，将已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。但截止本案审理期间，被告仍未取得涉案房屋《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告承担逾期交付房屋违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院应予支持。被告辩称，被告于2014年1月22日书面通知原告交房，原告拒绝收房，导致涉案房屋未交付的原因系原告自行造成的，被告不应承担违约责任，本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案涉案房屋至今未能取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，不符合法定的交房条件，因此，被告的上述抗辩理由不当，本院不予采纳。原告请求被告给付自2012年7月1日逾期交房之日至2014年6月20日起诉之日共计720天的逾期交房违约金符合法律规定，本院依法予以支持。违约金数额为267248.88元（1855895元×2／10000×720天），超出部分，本院不予支持。关于原告主张逾期办理产权登记违约金1855.89元及要求被告交付涉案房屋、办理产权登记，因原、被告在合同中约定“买卖双方应按相关规定在商品房交付后，双方同意共同向房产管理部门申请办理房屋所有权转移登记”，现涉案房屋至今未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，不符合房屋的交付条件，涉案房屋也尚未交付，故无法确定办理房屋所有权登记的时间，原告向被告主张违约责任及要求被告交付涉案房屋及办理产权登记的主张，于法无据，本院不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，判决：一、被告青岛德源泰置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告李玉洁自2012年7月1日至2014年6月20日逾期交房违约金267248.88元。二、驳回原告李玉洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费1920元，由被告青岛德源泰置业有限公司承担。案件受理费5392元，由原告李玉洁承担73元，被告青岛德源泰置业有限公司承担5319元。宣判后，上诉人不服提起上诉称，原审认定事实不清，证据不足，被上诉人的诉讼请求不应支持。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人辩称，原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。本院审理查明的案件事实同原审。本院认为，依据民事诉讼法律的规定，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。本案上诉人虽然在二审期间提出了自己的上诉主张，认为一审法院所作判决认定事实不清，证据不足，被上诉人的诉讼请求不应支持，但对此却提供不出确实充分的证据予以佐证，也无证据反驳或推翻原审法院对有关事实的认定及处理。相反，现有证据以及人民法院也已生效的判决足以认定上诉人的行为已经构成违约，其依法应当承担相应的违约责任，被上诉人的诉讼请求依法应当予以支持。综上，原审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉主张不成立，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5390元，由上诉人青岛德源泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王云龙审判员 樊 勇审判员 慈勤哲二〇一五年五月二十日书记员 辛婷婷 关注微信公众号“”