（2015）沪二中民二（民）终字第1000号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-06
案件名称
孙兴武与陆玲燕共有纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1000号上诉人（原审被告）孙兴武。委托代理人柯慈爱，上海市傅玄杰律师事务所律师。委托代理人陈蓉，上海市傅玄杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陆玲燕。委托代理人顾岱华，上海纽迈律师事务所律师。委托代理人陈宸，上海纽迈律师事务所律师。上诉人孙兴武因共有纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第779号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，陆玲燕、孙兴武曾共同出资购买上海市东台路XXX号XXX层东中后厢、1层扶梯间、2层扶梯间、2层东厢、2层中客、3层中东客、3层前客、3层扶梯间、3层东前厢、3层东后厢的房屋（以下简称“系争房屋”），2007年12月25日，系争房屋产权经核准登记为孙兴武。后因双方为系争房屋权属产生争议，陆玲燕曾提起诉讼，2012年3月26日，上海市黄浦区人民法院一审判决上海市东台路XXX号房屋产权由陆玲燕、孙兴武共有，其中陆玲燕享有25%的产权，孙兴武享有75%的产权。判决后，孙兴武提起上诉。2012年9月27日，双方经本院调解，达成调解协议确认上海市东台路XXX号房屋产权由陆玲燕、孙兴武共有，其中陆玲燕享有25%的产权，孙兴武享有75%的产权等内容。2014年1月19日，系争房屋产权经核准登记为陆玲燕、孙兴武共有，其中陆玲燕享有25%的产权，孙兴武享有75%的产权。原审法院另查明，2007年2月15日，孙兴武（甲方）与阮某某、王甲、叶际海、王丙（乙方）签订《租赁协议》，约定孙兴武将东台路XXX号-272号1至4层租赁给乙方使用，合同还约定，2007年2月18日交房，租赁期限自2007年7月1日至2017年6月30日，年租金人民币（以下币种均为人民币）20万元。之后，孙兴武与阮某某、王甲、叶际海、王丙在上海市黄浦区东台路270-2、272-2号2层房屋内注册成立上海东泰旅店有限公司（以下简称“东泰旅店”），公司成立日期为2007年10月15日。2007年2月8日，孙兴武（甲方）与阮某某、王甲、叶际海、王丙（乙方）签订《租赁协议》，约定孙兴武将东台路XXX-XXX号、XXX-XXX号租赁给乙方使用，交房日期2007年2月18日交房，租赁期限自2007年7月1日至2017年6月30日，年租金5万元。2008年1月15日，王丙在上海市黄浦区淮海中路街道东台路XXX-XXX号开设上海市黄浦区豪味之餐厅。2014年3月，陆玲燕向原审法院提起诉讼，称系争房屋于2007年2月被孙兴武出租，承租人在系争房屋开设浦江之星旅店及豪味之餐厅。故陆玲燕要求判令孙兴武向其支付双方按份共有的系争房屋自2007年7月1日起至2014年11月3日止租金收益的25%计853，830元。原审审理中，经陆玲燕、孙兴武申请，原审法院委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋在居住、商业两种用途下的房地产租金进行估价，该公司出具的估价结果为，居住用途下，系争房屋2007年7月1日至12月31日月租金为10，200元，2008年度月租金为11，600元，2009年度月租金为12，200元，2010年度月租金为12，300元，2011年度月租金为12，800元，2012年度月租金为13，500元，2013年度月租金为14，000元，2014年1月1日至2014年11月3日月租金为16，900元；商业用途下，系争房屋2007年7月1日至12月31日月租金为34，500元，2008年度月租金为37，300元，2009年度月租金为38，300元，2010年度月租金为38，300元，2011年度月租金为38，200元，2012年度月租金为38，500元，2013年度月租金为40，400元，2014年1月1日至2014年11月3日月租金为43，200元。原审法院经审理后认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。陆玲燕、孙兴武于2006年共同出资购买系争房屋，陆玲燕对于系争房屋所拥有的物权已得到生效法律文书的确认，陆玲燕据此主张按照产权比例获得系争房屋的出租收益符合法律规定，法院应予准许。陆玲燕主张从2007年7月1日起计算租金收益，法院认为，鉴于孙兴武于2007年2月份即已将系争房屋出租给案外人用于商业用途，陆玲燕的主张尚属合理，应予支持，至于租金收益的计算标准，法院认为，虽然孙兴武将包括系争房屋在内的相关联房屋对外出租，年租金标准为25万元，但考虑到孙兴武与案外人共同作为发起人成立了东泰旅店，而该公司事实上实际使用了包括系争房屋在内的相关联房屋，故孙兴武与案外人签订的租赁合同所约定的租金标准并不能客观的反映系争房屋的真实使用价值，故法院认为，应根据上海城市房地产估价有限公司出具的估价结果中商业用途下的系争房屋的月租金标准来计算租金收益。至于孙兴武抗辩所称双方在调解时曾确认互不追究系争房屋以前的权利、义务，法院认为，孙兴武提供的证据尚不足以证明陆玲燕放弃了主张租金收益的权利。关于孙兴武主张的超过诉讼时效一节，法院认为，陆玲燕在对系争房屋的权属提起诉讼后即提起本案诉讼，陆玲燕的请求并未超过诉讼时效，故对于孙兴武的抗辩意见，法院不予采纳。原审法院据此作出判决：孙兴武应于判决生效之日起十日内给付陆玲燕2007年7月1日起至2014年11月3日止的租金收益853，830元。原审判决后，上诉人孙兴武不服，向本院提起上诉称：原审法院未查明相应事实，孙兴武与案外人签订的租赁协议实际年租金为68万元，是真实意思表示，应作为租金收益的计算标准。此外，原审法院认定孙兴武、陆玲燕双方共同出资购买系争房屋有误，故相应租金收益的计算起始时间应以前案调解协议生效的时间为准，而且陆玲燕就相应的租金收益应向承租方主张追索。故请求撤销原判，改判驳回陆玲燕原审全部诉讼请求。被上诉人陆玲燕辩称：孙兴武系承租方东泰旅店的股东，故相应租赁合同不能真实反映系争房屋的市场租赁价格，原审法院参照评估结论作为租金收益的计算标准正确。此外，孙兴武主张的租金收益应从前案调解生效起算，缺乏依据。故请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本案审理期间，孙兴武提供其与案外人王甲、阮某某2007年2月16日签订的租赁协议一份、相应产权证明及纳税证明，称其与王甲等实际按照该份租赁协议履行，年租金为68万元，现部分房产产权已转让给东泰旅店的清退股东，故租金作了相应调整。相应纳税凭证可以证明68万元租金金额的真实性。陆玲燕对上述证据的真实性不予认可，并称孙兴武二审提供的租赁协议与其在原审中的陈述相矛盾。孙兴武另提供系争房屋相应装修记录、案外人王甲的调查笔录及相应函件，表示系争房屋出租时处于危房状态，故实际租金应考虑东泰旅店装修改建的因素。陆玲燕表示原审中就系争房屋在2007年时的实际状况，评估机构在评估时已作考虑，且王甲评估时在现场，当时也未提出过异议。系争房屋所处位置系门面房，租金标准理应高于其他部位。孙兴武另提供案外人王乙的调查笔录，表示王乙系孙兴武与陆玲燕调解的知情方，当时双方调解意见是互不追究系争房屋的任何其他权利义务。孙兴武称陆玲燕并未支付过系争房屋的购房款。陆玲燕认为王乙的调查笔录与本案无关联性，前案中关于陆玲燕购房款项有相应证据予以证明。另，孙兴武提供案外人王丙的转帐凭证，称东泰旅店已向陆玲燕支付过部分租金。陆玲燕表示相应帐户曾收到过相关款项，但对付款人是王丙及付款性质为租金均予以否认。本院认为，根据查明的事实，陆玲燕依据生效法律文书成为系争房屋的共有人，在相应期间系争房屋被孙兴武对外出租，并由其取得收益，故原审法院判令孙兴武向陆玲燕支付相应期间的租金收益，并无不妥。关于孙兴武在二审期间所主张的案外人王丙已向陆玲燕支付了部分租金一节，陆玲燕对此予以否认，且现并无证据证明孙兴武在陆玲燕取得系争房屋共有产权后，双方及承租方就系争房屋的租金支付方式曾达成过相应约定，故本案中无法认定陆玲燕在其诉讼主张的相应期间内曾收取过租金，相关各方可另行处理。至于租金收益计算的起始时间问题。孙兴武主张以前案法律文书生效日期作为租金收益的起算点，实际即以陆玲燕按法律规定取得系争房屋产权的时间作为起算时间，但事实上孙兴武在签订租赁合同时也并未完成系争房屋的产权登记，故仅以产权取得时间作为起算依据，显然依据不足。根据相关法律文书的记载，陆玲燕以其出资共同购买系争房屋为由提起诉讼，该案最终通过调解方式确认陆玲燕取得系争房屋25%的产权，虽然孙兴武直至本案诉讼期间仍对陆玲燕是否支付过购买系争房屋的相应款项持有异议，但并未能就其在前案调解时同意陆玲燕取得系争房屋共有产权的意思表示并非基于共同购买作出合理解释，并提供相应依据。此外，目前亦无充分证据证明陆玲燕在前案调解时明确放弃系争房屋的租金收益。故原审法院将孙兴武应付租金收益的起始时间定为系争房屋实际对外租赁的2007年7月1日，亦无明显不妥，本院予以认同。关于租金收益的标准问题。二审中，孙兴武另行提供了其与案外人王甲、阮某某签订的租赁协议，主张应按照该协议的年租金68万元的金额作为租金收益标准。根据查明的情况，孙兴武在原审期间并未对陆玲燕据以提起诉讼的工商备案的租赁合同提出异议，并明确表示其与案外人之间系按照该合同实际履行，故孙兴武应对其在原审中所作的陈述承担相应法律责任。此外，原审法院系基于孙兴武、陆玲燕双方的申请，对系争房屋租金进行评估，孙兴武在一、二审期间也未就其所主张的评估价格过高提供确实证据予以证明。鉴此，原审法院结合孙兴武作为东泰旅店的发起股东这一事实，确定以估价结果作为租金收益标准，并无不妥，本院予以认同。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12，338.3元，由上诉人孙兴武负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威代理审判员 徐 江代理审判员 姚 跃二〇一五年五月二十日书 记 员 何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”