（2015）穗中法民五终字第813号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-05-27

案件名称

李铃音与广东从化经济开发区明珠工业园管理委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李铃音,广东从化经济开发区明珠工业园管理委员会

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第813号上诉人（原审原告）：李铃音，住从化市。委托代理人：黄家章，广东诺臣律师事务所律师。委托代理人：杨振国，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东从化经济开发区明珠工业园管理委员会，所在地从化经济开发区明珠工业园管理委员会大楼。法定代表人：林远明，职务：主任。委托代理人：欧柱星，从化市法律服务中心法律工作者。上诉人李铃音因与被上诉人广东从化经济开发区明珠工业园管理委员会房屋拆迁��置补偿合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结原审法院经审理查明：1990年7月13日，从化市国土局核发《国有土地使用证》（从府国用总字第0006928号、从府国用字（1990）第01221600118号）给李铃音，根据该证的记载，李铃音是广州市国营民乐公司坑尾管理区内用地总面积为78平方米国有土地使用人，用途：商店、住宅，四至：东至巷（李沛根住宅），南至空地，西至车站，北至公路。2006年1月5日广东从化经济开发区明珠工业园管理委员会（以下简称明珠工业园管理委员会）作为甲方与乙方的李铃音签订《拆迁补偿协议书》，约定甲方对乙方位于明珠中路2标段坑尾村西侧一幢框架结构的房屋按照从府（2005）71号文的标准进行拆迁补偿，其中协议第一条第（二）��：“由甲方一次性补偿搬迁费500元给乙方，并按每月350元的标准补偿6个月临时居住补助费给乙方。”第（四）点：“甲方按乙方被拆迁房屋《土地使用证》的发证面积78平方米，以安置的方式，无偿在农民新村置换78平方米的土地给乙方自建住房”。同时协议还附有双方签名确认的《房屋补偿确认表》，其中一项框架结构房屋面积为102.96平方米，单价为750元／㎡，金额为77220元。协议签订后，明珠工业园管理委员会已按协议支付了全部补偿款给李铃音，并置换了80平方米的土地给李铃音建房，李铃音已按协议第一条第（三）点约定自动搬迁完毕并将房屋交由明珠工业园管理委员会进行拆除。在一审庭审中李铃音、明珠工业园管理委员会双方也均确认已履行完毕协议内容。后李铃音发现同一地段的另一拆迁户李建雄（李健洪）和明珠工业园管理委员会签订��《拆迁补偿协议书》的补偿标准明显高于自己的，根据明珠工业园管理委员会与李健洪签订的补偿协议附表中的《房屋补偿确认表》显示，其中一项框架结构房屋118平方米补偿单价为1100元，并补偿搬迁费2000元，结束营业补偿12000元（1000元／月补偿1年）。李铃音认为其与李健洪的房屋地权属、使用性质一致，但补偿标准不同，同时其他拆迁户也因拆迁问题进行信访，从化市人民政府于2011年5月20日作出回复，其中对拆迁补偿标准不一致的问题，市政府已督促明珠工业园管理委员会进行自查自纠。众多拆迁户不服从化市政府复查意见上访至广州市人民政府，广州市人民政府于2012年1月16日作出穗府复查复核（2011）293号告知单，查实李建雄等人的拆迁补偿标准偏高属实，已督促从化市政府依法予以整改。明珠工业园管理委员会根据从化市政府及广州市政府的信访意见，��根据从府（2005）71号文的补偿标准进行整改，其中71号文附件8中房屋拆迁补偿标准最高只为750元／㎡，为此要求李建雄退回350元／㎡计118平方米共41300元，李建雄已按退款要求于2012年7月10日退回了41300元给明珠工业园管理委员会。李铃音仍对拆迁有异议，并就拆迁补偿向本院提起以从化市人民政府为被告的行政诉讼。2014年7月10日广州市中级人民法院作出（2014）穗中法行初字第139号行政裁定书，认为李铃音的请求事项不属于行政审判权限范围，应当作为民事案件受理，为此裁定驳回李铃音起诉。李铃音于2014年8月25日向原审法院提起诉讼，请求：1.判令明珠工业园管理委员会向李铃音补充支付房屋拆迁补偿费49536元（其中房屋拆迁费36036元、搬迁费补偿1500元、结束营业补偿12000元）；2.诉讼费用由明珠工业园管理委员会承担。明珠工业园管理委员会原审辩称：1、李铃音诉讼请求已超过法定的诉讼时效。2、本案《拆迁补偿协议书》系双方真实意思表示，不存在显失公平之情形。3、双方于2006年1月5日李铃音与明珠工业园管理委员会签订《拆迁补偿协议书》是双方真实意思表示，内容合法有效。明珠工业园管理委员会已经按从府（2005）71号文规定支付补偿款，已经完成了约定的付款义务，李铃音也亦足额领取了补偿款，合同已然履行完毕。一审中，李铃音为证明其主张，在原审法院指定的举证期限内提交以下证据：1.从府国用字1990地01221600118号；2.拆迁补偿协议书；3.房屋补偿确认表；4.从化市征收或征用集体土地暂行规定；5.李健洪拆迁补偿协议书；6.李健洪房屋补偿确认表；7.信访问题的答复；8.城郊坑尾村从信复查2011第11号；9.复查复核告知书；10.2014穗中法行初字第139号；11.相片一张，证实被征之前房屋的状况。一审中，明珠工业园管理委员会为证明其主张，在原审法院指定的举证期限内提交以下证据：李健洪与明珠工业园管理委员会签订的拆迁补偿协议书、现金缴款单、结算票据，证实李健洪已退还多领的补偿款41300元。一审庭审中上述证据经当庭质证、辨证，明珠工业园管理委员会对李铃音提供的证据1真实性没有意见，关联性、合法性有异议。当时管理混乱，涉案土地周边的土地均是属于集体土地，发证机构是搞错了，性质应该是集体土地，故征收周边的土地时均是以集体土地的标准征收；证据2-4没有异议；对于证据5、6真实性没有意见，关联性有异议，由于明珠工业园管理委员会方的管理失误，李健洪的补偿款偏高，经过李铃音等人投诉后，明珠工业园管理委员会已经责令李健洪返还多领取部分的补偿款；对于证据7、8、9真实性没有异议，关联性有异议，因为李健洪已经将多领取部分返还给被告，告知单日期显示是2012年1月16日，而从签订协议后一直没有向明珠工业园管理委员会方主张过权利；对于证据10真实性合法性没有异议，但关联性有异议，与本案无关；对于证据11真实性无法核查。李铃音对明珠工业园管理委员会提供证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，因为与本案没关联，李健洪对自己的拆迁补偿款退还给明珠工业园管理委员会是其对自己权益的主张，与本案无关。为此双方对真实性无异议的证据原审法院予以确认和采信。另在一审庭审中李铃音认为房屋在拆迁前是经营商场，并认为是其自行经营，并领有营业执照，但李铃音并没有按一审庭审规定的期限内提供证据证实拆迁前是由其自行经营商店。原审法院认为：李铃音、明珠工业园管理委员会所签订的《拆迁协议书》是在平等自愿的原则下签订的，其补偿也是��照从化市人民政府的从府（2005）71号文的标准进行，协议签订后李铃音、明珠工业园管理委员会已对协议内容履行完毕，现李铃音认为明珠工业园管理委员会的征收补偿行为采用双重标准，并依据他人的补偿标准提出三项诉求，分别为房屋拆迁费、搬迁费、结束营业补偿费。对于房屋拆迁费，根据从府（2005）71号文，对房屋拆迁补偿标准并不分地区、地段，只是按房屋结构及装修分为若干等级，其中最高等级的补偿标准为750元／㎡，李铃音、明珠工业园管理委员会所签订的协议也是按该等级对房屋进行补偿的。而对李建雄的房屋拆迁补偿明珠工业园管理委员会已根据上级政府的整改意见要求李建雄予以退回超标准发放的补偿款，李建雄也已退回，故不存在双重标准。对于搬迁费并不是从府（2005）71号文规定的补偿项目，李铃音认为其本人的搬迁费为500元，而李建��的为2000元，要求补充支付相差的1500元，但对李铃音的拆迁款还有一项临迁费2100元，而李建雄并没有该补偿项目，况且李建雄拆迁房屋的总面积比李铃音多，同时李建雄的房屋拆迁前是用于经营酒楼，可见搬迁费是根据房屋面积及实际搬迁的费用来确定的，并没有一个具体、固定的标准，且对李铃音的补偿除搬迁费外，还有一项为临迁费，为此李铃音、明珠工业园管理委员会对搬迁费及临迁费的约定并无不当，李铃音要求明珠工业园管理委员会补充支付搬迁费理据不足，不予支持。对于结束营业补偿，也不是从府（2005）71号文的补偿项目，明珠工业园管理委员会对李建雄的房屋补偿结束营业补偿费12000元是根据其经营酒楼（补偿确认表记载）而确定的，现李铃音要求按该标准要求明珠工业园管理委员会补充支付结束营业补偿，但李铃音的补偿确认表并没有记载有进��商业经营，虽李铃音提供的照片显示房屋拆迁前是经营一间名为“民乐喜多多商场”，但李铃音并没有提供营业执照等证据证实房屋在拆迁前是由其自行经营商店，故李铃音该诉讼请求没有事实和法律依据，要求补偿理据不足，原审法院不予支持。综上，明珠工业园管理委员会与李铃音于2006年签订的《拆迁补偿协议书》符合2001年6月13日公布的《城市房屋拆迁管理条例》（2011年1月21日公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》后废止）的规定，同时《拆迁补偿协议书》是对地上附着物的补偿，对被征用土地已由政府另外安排土地进行置换，并不涉及土地补偿款，李铃音主张上述补偿的标准应按照土地使用证的性质来确定的理由及要求参照他人的补偿标准进行补偿的理由不充分，不予支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年11月20日作出如下判决：驳回李铃音的诉讼请求。本案一审诉讼费519元由李铃音自行承担。判后，上诉人李铃音不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1.明珠工业园管理委员会未依法按城市房屋拆迁补偿标准对李铃音进行补偿，原审判决认定为合法是错误的。在李铃音提交的《关于就苏木乾等人信访问题的答复》中，明珠工业园管理委员会确认“李建雄（李建洪）的房地产所用土地为国有，其办理的是国有土地使用证，产权区别于其他农民的宅基地，其房屋拆迁适用城市房屋拆迁有关规定，故李建雄的补偿价格与你们有所不同”，可知明珠工业园管理委员会在拆迁李铃音和李建雄等人位于明珠中路坑尾村路段的房屋时，是按照国有土地上房屋和农村宅基地房屋两类不同属性的房屋产权，分别执行不同价格的补偿标准的。李铃��与李建雄的房屋同属国有土地上房屋，且办理了国有土地使用证。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二条和《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二条的规定，明珠工业园管理委员会应当按给予李建雄的补偿标准对李铃音进行房屋拆迁补偿。至于李建雄在事后退回部分补偿款的行为，应当认定是李建雄自由处分其民事权利，不能据此否定明珠工业园管理委员会分别执行国有土地房屋和农村宅基地房屋两种拆迁补偿标准的事实；2.原审判决否认李铃音涉案房屋用于经营商场的事实，违背了民事诉讼证据规则。李铃音提供的国有土地使用证载明涉案房屋土地用途为“商店、住宅”，照片显示李铃音经营的商店名称为“民乐喜多多商场”，两份证据足以证实涉案房屋在拆迁之前用于经营商店。明珠工业园管理委员会拆除涉案房屋之前应作证据保全，明珠工业园管理委员会有义务也有条件提供其保全的证据证明涉案房屋拆除前的使用状况。现明珠工业园管理委员会未提供反驳证据，应承担举证不能的责任，直接认定李铃音主张的事实成立；3.原审判决书认定搬迁费是根据房屋面积及实际搬迁的费用来确定的，并没有一个具体、固定的标准，不符合法律规定。广州市国土资源和房屋管理局颁布《关于公布广州市房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助标准和临时安置补助费标准的通知》其中对搬迁费有明确规定。可见，搬迁费是法定补偿项目，且有确定标准，并非协商性质项目；4.原审判决认定双方签订的《拆迁协议书》已经履行完毕错误，至今明珠工业园管理委员会仍未为我方办理涉案土地的规划报建、房产登记等手续。二、原审判决适用法律错误。原审判决一方面认定李铃音诉请明珠工业园管理委员会按城市房屋拆迁补偿标准对李铃音进行补偿没有法律依据，另一方面又认定明珠工业园管理委员会将李铃音涉案房屋当成农村宅基地房屋，依照《从化市征收或征用集体土地暂行规定》进行补偿符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定，在逻辑上是自相矛盾的，是一种基于事实认定错误而导致的法律适用错误。综上，李铃音上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方一审全部诉讼请求。被上诉人明珠工业园管理委员会答辩称：同意原审判决，不同意李铃音的上诉请求。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，一审庭审中双方均确认《拆迁补偿协议书》已经履行完毕。二审中，李铃音确认其主张的房屋拆迁补偿费包括三部分内容。其中，房屋拆迁费标准为1100元、搬迁费补偿费标准为2000元、结束营业补偿12000元，上述标准的依据是明珠工业园管理委员会与案外人李健雄（李健洪）签订合同，而《拆迁补偿协议书》均无约定。按照上述标准计算的费用减去明珠工业园管理委员会已经支付给我方拆迁补偿费用即为我方诉讼请求中主张的明珠工业园管理委员会应补充支付的房屋拆迁补偿费用。本院认为：李铃音与明珠工业园管理委员会签订的《拆迁补偿协议书》是在双方平等自愿原则下签订的，均应恪守履行。现上述协议已经履行完毕，明珠工业园管理委员会已经按照协议向李铃音支付相应拆迁补偿费，而该协议书所涉及房屋和明珠工业园管理委员与案外人李健雄（李健洪）签订的《拆迁补偿协议书》所涉及房屋并非同一标的物，因此，李铃音主张依照案外人李健雄（李健洪）签订的《拆迁补偿协议书》标准向其补充支付房屋拆迁补偿费，缺乏合同依据。而且，李健雄也向明珠工业园管理委员会退回超标准发放的补偿款，故李铃音主张按照��准亦缺乏事实依据。同理，李铃音还主张应按照国有土地补偿标准重新确定补偿标准亦缺乏合同依据，且违背诚信原则，本院不予支持。综上，一审法院判令驳回李铃音上述主张并无不妥，本院予以支持。关于事实认定问题。李铃音主张一审法院未认定涉案房屋拆迁前用于经营商场的事实有误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定“当事人对自己提出的主张有责任提供证据”，李铃音在2006年1月5日签订《拆迁补偿协议书》并未约定结束营业补偿费，而多年后李铃音向明珠工业园管理委员会主张该费用，理应由李铃音承担举证责任。而现有证据并不能证明涉案房屋拆迁之前由其自营商店，故一审法院以李铃音没有提供证据证实房屋在拆迁前是由其自行经营商店为由，不支持李铃音主张的结束营业补偿费请求并无不妥。李铃音二审中还主张涉��房屋尚未办理产权证，《拆迁补偿协议书》并未履行完毕。经查，该协议中并未约定上述义务，而且一审中双方均确认案涉协议书已经履行完毕，故李铃音该主张不成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人李铃音的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1038元由上诉人李铃音负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张怡代理审判员　　蔡峰代理审判员　　余盾二〇一五年五月××日书　记　员　　张辉李杨更多数据：搜索“”来源：