（2015）港民初字第00695号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-31
案件名称
连云港清晨阳关物业管理有限公司与卞文宏、张佳佳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市连云区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
连云港清晨阳关物业管理有限公司,卞文宏,张佳佳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条，第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第00695号原告连云港清晨阳关物业管理有限公司，住所地：连云港市海州区南极南路129号。法定代表人黄宜清，总经理。委托代理人王峰、张思明，江苏连城律师事务所律师。被告卞文宏，无固定职业。委托代理人张佳佳，个体户。被告张佳佳，个体户。委托代理人梁丹青，个体户。原告连云港清晨阳光物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告卞文宏、张佳佳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法由代理审判员张西灵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司委托代理人被告张思明，被告卞文宏委托代理人张佳佳、被告张佳佳及其委托代理人梁丹青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：2013年5月21日，原告与连云港港城置业有限公司签订了前期物业服务合同，就港城金三角商业广场物业服务标准、收费标准进行了约定。上述约定对原告及包括被告的全体业主均具有法律约束力。合同签订后，原告为港城金三角商业广场全体业主及物业使用人提供了物业服务，但被告未按能按约缴纳物业管理费，已经违约。综上，原告为维护自身及其他缴费业主的合法权益，特诉至法院：1.请求判令被告给付2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费2976.24元（1元／平米／月＊12个月＊（121.9平米＋126.12平米））。2.请求判令被告承担本案诉讼费。被告卞文宏辩称：2014年度的物业费未缴是事实，之所以未缴物业费是因为：1.原告存在很多管理不到位的地方，公共卫生间有一半不能使用，被物业封了；地下停车场直接租赁给非小区业主，我们业主不能使用；涉案10号楼111号、113号商铺门口的公共走道被前面的用户堆放了很多东西，导致无法通车，影响了第二被告的生意；装饰城的监控坏了，而且里面也堆放了很多垃圾无人处理。2.原告接手管理装饰城我们并不知情，原告也未公布。3.原告按1元／平方／月标准收费、及原告是否有资质也未告知我们。被告张佳佳辩称：2014年度的物业费未缴是事实，之所以未缴物业费是因为：1.原告存在很多��理不到位的地方，公共卫生间有一半不能使用，被物业封了；地下停车场直接租赁给非小区业主，我们业主不能使用；我租赁的涉案10号楼111号、113号商铺门口的公共走道被前面的租户堆放了很多东西，导致我们无法通车，影响了我们的生意；装饰城的监控坏了，而且里面也堆放了很多垃圾无人处理。3.原告接手管理装饰城我们并不知情，原告也未公布。4.原告按1元／平方标准收费、其是否有资质也未告知我们。经审理查明：2013年5月21日，原告物业公司（乙方）与连云港港城置业有限公司（以下简称港城置业公司）（甲方）签订物业管理服务合同一份，约定：甲方选聘乙方对港城金三角商业广场提供物业管理服务事宜；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为商业物业按1.0元／月.平方米收取。物业服务费按季交纳，业主及物业使用人应在每季���末前履行交纳义务；业主及物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。合同期限自2013年6月1日起至2016年5月30日止。2013年7月20日，上述合同通过了连云港经济技术开发区建设局备案。合同签订后原告物业公司为港城金三角商业广场及商铺提供物业管理服务，被告拖欠2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费至今未交纳。2014年11月12日，原告向被告卞文宏邮寄了物业费催缴通知。另查明，涉案10号楼111号、113号商铺系被告卞文宏所有，2014年1月1日至2014年12月31日期间，租赁给被告张佳佳使用。原告物业公司资质等级为三级。被告提供2015年拍摄的照片14张用以证明原告物业公司服务管理不到位，被告物业公司以照片不能反映出制作时间、制作地点和拍摄状态为由对其三性不予认可。被告并未提供其他证据证明上述辩解意见。被告另称2014年9月份原告物业公司将涉案商铺的电停掉，但并未提供证据证明，被告不予认可。以上事实有原告提供的物业管理服务合同、物业服务合同备案证明、邮寄交寄清单复印件、物业公司无违规证明、资质证明，被告向本院提供的照片（2015拍摄）予以证明，庭审笔录在案作证，本院依法予以确认。本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。物业管理服务具有一定的特殊性，物业服务的完善需要物业公司以及全体业主共同遵守相关规定，且依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告物业公司与被告港城置业公司之间签订的《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，为合法有效合同，港城置业公司作为建设单位与原告物业公司签订的物业服务合同对作为业主及物业使用人的两被告具有约束力。原告物业公司按约定为涉案金三角商业广场及两被告提供物业管理服务，两被告应按约定支付2014年物业管理费。原告主张按合同约定的1元／平米／月主张物业费，金额为1元／平米／月＊12个月＊（121.9平米＋126.12平米）＝2976.24元，本院依法予以支持。关于被告称涉案金三角商业广场物业管理不到位的辩解主张，因其提供的照片被告不予认可，也未提供其他证据证明，本院认为因涉案照片系2015年拍摄，即使照片能够证明涉案商业广场存在上述管理不到位的问题，也仅能证明2015年存在上述问题，不能成为被告拒绝交纳2014年物业管理费的抗辩理由，故本院对被告的辩解主张不予采信。关于被告称原告物业公司并未告知被告入住小区提供物业管理服务的时间及，也未告知被告物业收费标准的辩解主张，不能成为拒绝交纳物业费的抗辩理由，本院对被告的该辩解主张不予采信。因被告张加佳佳作为房屋租赁人和实际物业使用人，未交纳物业费，故被告卞文宏作为业主应承担连带给付的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告卞文宏、张佳佳于本判决发生法律效力之日起十日内连带给付原告连云港清晨阳光物业管理有限公司2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费2976.24元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告卞文宏、张佳佳承担（因原告已交纳，卞文宏、张佳佳于给付上述费用时将该款项一并给付原告）。本判决为一审终审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员 张西灵二〇一五年五月二十日书 记 员 李 卓法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定���，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任胡，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它的派出法庭审理前款规定之外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它的派出法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额在各省、各自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 更多数据：搜索“”来源：