（2014）长民三（民）初字第3211号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-11-03

案件名称

中国民用航空华东地区空中交通管理局与上海航俊物流有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市长宁区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百三十五条

全文

上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）长民三（民）初字第3211号原告（反诉被告）中国民用航空华东地区空中交通管理局，住所地上海市。法定代表人张建，职务局长。委托代理人瞿平，原告单位员工。委托代理人ＸＸ飞，上海市华夏律师事务所律师。被告（反诉原告）上海航俊物流有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人秦宛宛，职务总经理。委托代理人马天林，上海国定律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称“原告”）中国民用航空华东地区空中交通管理局诉被告（反诉原告，以下简称“被告”）上海航俊物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法由审判员朱爱东独任审判。被告航俊公司向本院提出管辖权异议，本院2015年1月23日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，被告不服裁定提出上诉，上海市第一中级人民法院2015年3月16日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2015年4月20日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）中国民用航空华东地区空中交通管理局委托代理人瞿平和ＸＸ飞，被告（反诉原告）上海航俊物流有限公司的委托代理人马天林到庭参加了诉讼，庭审中被告（反诉原告）上海航俊物流有限公司提出反诉，本院审查后予以受理，一并进行了审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中国民用航空华东地区空中交通管理局诉称：2012年10月29日，原、被告订立《仓库租赁合同》一份。合同约定：原告将位于上海虹桥机场迎宾八路188号两幢仓库和房屋（面积697.58平方米，以下简称“涉讼房屋”）租赁给被告。租赁期限5年，自2012年10月29日至2017年12月28日。该合同第十条特别约定：因机场规划原因需要拆除仓库、房屋的，可以解除合同，且互不承担责任。该合同生效以后，双方均依约正常履行。2007年4月11日，上海机场（集团）有限公司以［沪机场集办（2007）90号］文，报请上海市发展改革委批准上海虹桥国际机场扩建工程规划方案。基于审批权限，上海市发展改革委以［沪发改城（2007）169号］文，将上海虹桥国际机场扩建工程规划方案报请国家发展改革委批准。2008年国家发展改革委以［发改交运（2008）943号］文，批准上海虹桥国际机场扩建工程规划方案。为执行国家发展改革委的上海虹桥国际机场扩建规划，配合上海虹桥机场扩建工程顺利实施，经协商，原告同意按照“以地换地、建新拆旧”的原则，于2013年10月30日与上海机场（集团）有限公司签署了土地置换协议。约定上海机场（集团）有限公司将虹桥机场西区一块地，即：编号为Ⅱ-Ela、面积为22，000平方米地块，置换给原告。原告将位于虹桥机场内的四块地（合计面积为24，494平方米）置换给上海机场（集团）有限公司，这四块地分别是：气象站用地［沪房地长字（1998）第016129号］用地面积984平方米、建筑面积285.15平方米；航管楼用地［沪房地长字（1999）第000060号］用地面积6，784平方米、建筑面积6，328.23平方米；气象台观测场用地［沪房地长字（1998）第016127号］用地面积5，077平方米、建筑面积2，120.84平方米；上海机场（集团）有限公司已实际使用的农场用地，用地面积11，649平方米。涉讼房屋位于原告上述四块地之一的气象观测场用地之内。鉴于上述情势，原告依据《仓库租赁合同》，并请被告与2014年1月22日前搬离该场地。但是被告不予理睬。2014年6月9日，上海机场建设指挥部以［沪机建指土（2014）35号］致函原告。指出：气象观测场用地将用于虹桥机场绕滑道工程，该工程迫在眉睫，为确保工程进度，希望尽快办理该地块移交事宜。为此，原告又先后于2014年6月17日、7月3日书面通知被告，要求尽快搬离涉讼房屋。被告仍然不予理睬。2014年10月23日，在被告拒不解除合同、搬离涉讼房屋的情况下，原告又委托法律顾问发出律师函，再次通知被告，解除双方于2013年10月29日订立的《仓库租赁合同》：自接到律师函后十日内搬离租赁物，将租赁房屋交还原告。可是，被告仍然置若罔闻，一直占据拖延至今。且被告自2014年1月1日至今的房屋、水电费未缴付。原告认为，上海虹桥机场扩建工程，乃国家重大建设项目，一切相关方均应服从这个大局。原告根据国家规划建设需要和《仓库租赁合同》的特别约定，通知被告解除合同，尽快搬离租赁物，以便腾让置换地块。然后被告却从一己私利出发，拒绝原告的正当要求，导致上海虹桥机场东片区域改扩工程不断延误，至今无法实施。故请求判令：1、解除原、被告的租赁合同；2、被告搬离涉讼房屋。被告（反诉原告）上海航俊物流有限公司辩称：2012年10月29日，原、被告订立《仓库租赁合同》一份，期限为2013年10月29日至2017年12月28日，租金每年18万元人民币。该仓库面积697.68平方米，交付时仓库没有装修。原告租赁后进行了屋顶加固，墙壁加固，院子铺水泥，内部天花板、墙壁粉刷，铺设木地板，安装空调，添置办公设施、院子上方搭建凉棚等改建、装修工作，共投入了近百万资金，该资金是被告根据租赁期限而投入的，提前结束租期必然造成被告的损失，且被告从未收到任何机场扩建的相关文件，原告不具有解约权，应当按租赁合同约定的租期履行，故不同意原告的诉讼请求。原告提交的产权证所列房屋和涉讼房屋位置、面积完全不同，产权证附图附记的1-5都不是涉讼房屋所在地，原告未提交涉讼房屋的权利凭证，原、被告的租赁合同应为无效，故反诉请求法院判令：确认原、被告签订的仓库租赁合同无效。原告（反诉被告）中国民用航空华东地区空中交通管理局对反诉辩称：涉讼房屋在原告提交的房地产权证的范围之内，租赁合同有效，故不同意被告的反诉请求。经审理查明，2012年10月29日，原、被告订立《仓库租赁合同》一份。合同约定：原告将位于上海虹桥机场迎宾八路188号两幢仓库总面积583.62平方米和两幢房屋总面积113.96平方米，合计面积697.58平方米租赁给被告。租赁期限5年，自2012年10月29日至2017年12月28日，月租金人民币15，000元。该合同第十条第二款约定：因机场及民航华东空管局规划原因需要拆除仓库、房屋的，使甲（原告）、乙（被告）双方遭受损失的，互不承担责任。涉讼房屋在虹桥机场内迎宾八路上，虹桥机场门牌为虹桥路2550号，沪房地长字（1998）第016127号房地产权证记载：权利人为原告；房屋座落为虹桥路2550号；建筑面积为2120.84平方米。该权证地籍图及附记记载：共有五个幢号房屋；1幢号为834.33平方米，二层；2幢号为563.15平方米，三层；3幢号为122.51平方米，一层；4幢号为584.49平方米，一层；5幢号为16.36平方米，一层。2007年4月11日上海机场（集团）有限公司报请审批关于《上海虹桥国际机场扩建工程可行性研究报告》。次年，上海国家发展改革委批准扩建，机场工程的项目法人为上海机场（集团）有限公司，空管工程的项目法人为原告。2013年10月30日上海机场（集团）有限公司与原告签订土地置换协议，原告将四块地块置换给上海机场（集团）有限公司：气象站用地［沪房地长字（1998）第016129号］用地面积984平方米、建筑面积285.15平方米；航管楼用地［沪房地长字（1999）第000060号］用地面积6，784平方米、建筑面积6，328.23平方米；气象台观测场用地［沪房地长字（1998）第016127号］用地面积5，077平方米、建筑面积2，120.84平方米；上海机场（集团）有限公司已实际使用的农场用地，用地面积11，649平方米。2013年12月19日原告向被告发出关于解除仓库租赁合同的通知：因虹桥机场整理规划原因，导致与你公司签订的仓库租赁合同（虹桥机场迎宾八路188号）不能继续履行。根据合同条款第十条，通知与被告解除该合同，请被告于2014年1月22号搬离该场地。2014年6月6日，上海机场建设指挥部要求原告尽快办理土地移交手续。2014年6月17日，原告向被告发出搬迁通知：请在2014年6月25日之前搬离。逾期迎宾八路188号将切断电源、水源。2014年7月3日原告再次向被告出具通知：被告已逾搬迁通知时间，迎宾八路188号仓库将于2014年7月4日上午10：00开始切断电源、水源。2014年11月6日，原告向被告发出通知：被告已逾搬迁通知时间10天，再次通知被告在2014年11月13日之前无条件搬离并将建筑物和场地移交原告。2014年10月23日原告出具律师函：解除双方2012年10月29日《仓库租赁合同》并要求被告十日内搬离租赁物。2014年10月28日，被告复函，表示原告并无约定的解除条件出现，原告解约不符合合同约定。2015年2月，上海机场建设指挥部要求原告搬离土地移交手续。原、被告确认被告租金支付至2014年12月31日。上述事实，有房地产权证、仓库租赁合同、上海机场（集团）有限公司关于报请审批《上海国际机场扩建工程可行性研究报告》的请示［机场集办（2007）90号］、国家发展改革委上海虹桥国际机场扩建工程可行性研究报告的批复［发改交运（2008）943号］、扩建工程规划图、土地置换协议、函、工作联系单、通知、律师函等及双方当事人的陈述等证据为证，上述证据经庭审核无误，本院予以采信。原、被告存在以下争议：第一，涉讼房屋是否是合法建筑本院认为，迎宾八路188号在虹桥路2550号虹桥机场范围之内，房地产权证地籍图、交接书所附照片及现场查看可证明，涉讼房屋在沪房地长字（1998）第016127号房地产权证范围之内，为产权证上记载的1幢号房屋，涉讼房屋为合法建筑。被告基于涉讼房屋无合法权利凭证而提出的合同无效的反诉请求，不予支持。第二，原告是否具有合同解除权本院认为，原告解除合同是由于虹桥机场扩建工程的需要，该当事人意志以外的原因造成合同无法继续履行，在原、被告的租赁合同中也约定了因机场及民航华东管理局规划原因需要拆除仓库、房屋的免责条款，该条款对于合同解除的后果及责任免除约定明确，原告以此行使合同解除权应予支持。租赁合同解除，被告负有返还租赁物的义务，原告要求被告搬离涉讼房屋的诉讼请求，应予支持。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）中国民用航空华东地区空中交通管理局与被告（反诉原告）上海航俊物流有限公司2012年10月29日就上海虹桥机场迎宾八路188号签订的仓库租赁合同；二、被告（反诉原告）上海航俊物流有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市虹桥路2550号虹桥机场内迎宾八路188号仓库和房屋；三、驳回被告（反诉原告）上海航俊物流有限公司的反诉请求。本诉案件受理费人民币80元，因适用简易程序，减半收取计人民币40元，由被告（反诉原告）上海航俊物流有限公司负担。反诉案件受理费人民币40元，由被告（反诉原告）上海航俊物流有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　朱爱东二〇一五年五月二十日书记员　　卢思洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 关注微信公众号“”