（2014）西民初字第12488号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-12-25

案件名称

中国民族经济开发总公司等与阿忠租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中国民族经济开发总公司,民族大世界商场,阿忠

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十六条第一款，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

北京市西城区人民法院民事判决书（2014）西民初字第12488号原告中国民族经济开发总公司，住所地北京市西城区小石虎胡同33号。法定代表人任幼平，总经理。原告民族大世界商场，住所地北京市西城区小石虎胡同**号。法定代表人兰宏强，总经理。上述二原告之共同委托代理人赵博，北京市博融律师事务所律师。上述二原告之共同委托代理人杨军，男，民族大世界商场办公室主任，住址同单位。被告阿忠，男，1964年2月9日出生。委托代理人刘凡（被告之妻），1968年3月1日出生。原告中国民族经济开发总公司、民族大世界商场与被告阿忠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告中国民族经济开发总公司、民族大世界商场之委托代理人赵博、杨军，被告阿忠之委托代理人刘凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国民族经济开发总公司、民族大世界商场诉称，1998年9月28日，原告中国民族经济开发总公司与被告签订一份《二号厅房屋租赁合同》，该合同约定：原告中国民族经济开发总公司将民族大世界商场二号厅房屋区域经营场地租赁给被告经营。租赁期限：1998年10月1日至2001年9月30日。2001年9月11日，原告中国民族经济开发总公司与被告又签订《补充合同》一份，该补充合同约定，“根据1998年9月28日双方签订的《二号厅房屋租赁合同》，经双方协商，此合同从2001年10月1日起继续执行。”依据《补充合同》，二号厅房屋租赁区域没有约定终止日期。因民族大世界商场整体租赁经营场地占地范围内的“国立蒙藏学校旧址”系全国重点文物保护单位，原告民族大世界商场系租赁经营场地的产权人。因《二号厅房屋租赁合同》对租赁期限的终止期限没有约定，属于“不定期租赁”，原告享有随时解除《二号厅房屋租赁合同》的权利。1997年4月8日，国家民委下发文件，决定将民族大世界商场由中国民族经济开发总公司划归机关服务局。鉴于民族大世界商场占地范围内的国立蒙藏学校旧址系全国重点文物保护单位，针对国立蒙藏学校旧址保护范围长期存在的大量违法建设、文物建筑损坏严重以及严重的消防安全火灾隐患，北京市文物局多次向原告下发限期整改通知，要求原告限期整改。为落实市文物局限期整改通知要求，作为原告主管单位的国家民委决定启动西单小石虎胡同33号文物保护与修缮项目。为此，原告于2013年3月20日公示关闭民族大世界商场《通知》。该《通知》明示：因文物腾退需要，民族大世界商场与承租商户签订的《经营场地租赁合同》自2013年5月20日起解除。2013年3月20日起，民族大世界商场关闭，届时停止一切经营活动，2013年5月30日起民族大世界商场予以封闭。2013年3月20日，原告向被告发送《解除合同通知书》，告知被告：原告依据我国相关法律规定，通知被告从2013年5月20日起，原告与被告于1998年9月28日签订的《二号厅房屋租赁合同》于2013年5月20日解除。被告在收到原告发送的《解除合同通知书》后，在异议期内，未向人民法院提起诉讼。因此，《解除合同通知书》已发生法律效力。《二号厅房屋租赁合同》已于2013年5月20日解除。被告理应依据2013年3月20日关闭《通知》要求在2013年5月30日前从经营场地自行撤场，但被告仍滞留在经营租赁场地内，继续经营直至2014年1月20日撤场。经北京市西城区城管大队下发的《责令限期拆除决定书》确认，民族大世界商场租赁场地近40%面积即4000余平方米系违法建设，其中约1300平方米系国家明令禁止的彩钢板违建且搭建在文物建筑之间，极易发生火灾，是重大安全隐患。为此，北京市西城区城管大队和北京市西城区公安消防支队向原告发出《责令限期拆除决定书》和《责令限期改正通知书》均明确要求原告限期拆除违法建设。原告依据有关部门的要求，于2013年6月5日公示《停电通知》，并依据北京市公安交通管理局西城支队于2013年5月15日核准的《占道施工许可证》和北京市西城区市政市容管理委员会于2013年4月24日核准的《临时占用城市道路核准书》，已对被告占用区采取了停电措施，期间将民族大世界商场西侧、北侧、南侧、东侧用施工围挡予以封闭，为后续西单33号院文物与修缮项目的展开做前期准备工作。自2013年3月20日原告启动民族大世界商场文物腾退工作至2014年1月10日止，自行从商场撤场并注销营业执照的转租小商户为197户，占商场全部转租小商户247户的80%。剩余转租小商户也在原告对民族大世界商场采取搭建施工围挡后，于2014年1月20日撤场。依据原告公示的关闭《通知》的相关规定，被告应向原告支付2013年3月30日至2013年5月19日期间的租金15000元及2013年5月20日至2014年1月19日期间的房屋占有使用费30000元。综上，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，要求判令：1、请求判令确认原告解除1998年9月28日与被告签订的《二号厅房屋租赁合同》合法有效；2、判令被告向原告支付自2013年3月20日起至2013年5月19日止的租金15000元（按合同规定的租金标准，按两个月计算）；3、判令被告向原告支付自2013年5月20日起至2014年1月19日止的房屋占有使用费30000元（比照合同规定的租金标准酌定）；4、本案的诉讼费由被告承担。被告阿忠辩称，被告阿忠系原告中国民族经济开发总公司职工，不是原告所称的“自由职业者”。当年原告经营不景气，又传马上要盖大厦，阿忠是竞标上岗，风险自担。1995年7月12日，阿忠与原告签订第一份合同，即《职工承包二号厅合同》，当时没有写在纸上的口头约定是：如遇拆迁盖民族大厦，阿忠回单位上班，各种待遇衔接。该合同履行之初，阿忠使用公司“大照”进行经营，但后来公司不让继续使用，无奈之下，只能以阿忠妻子刘凡的名义办照经营。阿忠经营使用的57号房为有证房屋，不是违章建设，不在拆除范围。原告不与被告协商，以暴力方式解除合同，显然违反了合同法的相关规定。原告在解除合同过程中，动不动就以拉闸断电或以拉闸断电相威胁，阿忠不得已到供电局申请单独走线。在2014年1月20日，原告强行封门的时候，我们都在用电。截止现在，原告强行封门已一年多了，我们没有任何待遇。为维护被告的合法权益，我们要求原告衔接阿忠作为原告中国民族经济开发总公司在职职工的一切待遇和职务，衔接阿忠的妻子刘凡作为国家干部的一切待遇。经审理查明，原告中国民族经济开发总公司系国家民族事务委员会开办的企业，被告阿忠系该公司职工。原告民族大世界商场系北京市西城区小石虎胡同33号房屋的产权人。原告中国民族经济开发总公司原系民族大世界商场的开办单位，1997年4月8日，国家民族事务委员会决定将民族大世界商场由中国民族经济开发总公司划归国家民委机关服务局。1995年7月12日，原告中国民族经济开发总公司（发包方，甲方）与被告阿忠（承包方，乙方）签订《职工承包二号厅合同》，该合同规定，甲方同意将二号厅承包给公司职工阿忠经营，承包期限暂定一年，从1995年8月10日起至1996年8月9日止；乙方全年向甲方上交承包金8万元（每月6666元）；从1995年8月起，甲方停止给乙方发放工资、各种补贴及福利待遇，医疗费乙方自理，养老保险统筹金乙方要按月上交甲方，由甲方统一上缴。1996年8月8日，双方签订《承包经营二号厅补充协议》，商定，自1996年8月起，乙方承包金从每年8万元调增到9万元。1998年9月28日，原告中国民族经济开发总公司（甲方）与被告阿忠（乙方）签订《二号厅房屋租赁合同》，由被告承租民族大世界商场二号厅房屋，租赁期限三年，从1998年10月1日起至2001年9月30日止；年租金每年为9万元，平均每月7500元；从1998年10月1日起，甲方停止给乙方发放工资、各项补贴及福利待遇，医疗费由乙方自理，养老统筹金、住房公积金个人承担的部分，由乙方按月交给甲方，由甲方统一交纳；因建设搬迁占用二号厅场地，本合同自行终止。乙方应按甲方通知的日期无条件撤出，甲方将按日退还乙方预交的租金和全部风险金。本合同到期，经营场地能继续使用，此合同延续执行。2001年9月11日，双方签订《补充合同》，约定，根据1998年9月28日双方签订的《二号厅房屋租赁合同》，经双方协商，此合同从2001年10月11日起继续执行。上述合同签订后，被告即开始在承租房屋内经营，被告按合同约定的租金标准支付原告租金至2013年3月20日。民族大世界商场所在地系国立蒙藏学校旧址。2006年5月，国务院将位于西城区小石虎胡同33号的国立蒙藏学校旧址核定公布为全国重点文物保护单位。2007年3月12日，北京市文物局向原告发出责令限期改正通知书，责令其2007年12月30日前将未经批准的非文物建筑予以拆除。北京市文物局又于2011年8月9日向原告民族大世界商场发出违法建设拆除通知书，要求原告民族大世界商场将国立蒙藏学校旧址内文物建筑之间3970平方米钢结构彩钢板违法建筑物无条件拆除。2013年2月27日，北京市文物局向原告民族大世界商场发出关于尽快彻底解决国立蒙藏学校旧址安全隐患的通知。指出，“该文物保护单位院内仍存在搭建的彩钢板建筑，使用中存在大量易燃物，流动人员拥挤、用电负荷大，搭建的构筑物使用的材料耐火性极差，极易发生火灾事故。”据此，要求原告民族大世界商场尽快彻底将文物保护范围内违法搭建的和不利于文物保护的非文物建筑拆除，恢复文物建筑的历史格局，彻底整改存在的安全隐患。2013年3月20日，原告民族大世界商场向包括被告阿忠在内的民族大世界商场商户发出《通知》，提出与民族大世界商场商户签订的租赁合同自2013年5月20日起解除，至2013年5月19日24时止，承租商户与其他转租商户的租赁期限一律视为届满；为使广大商户腾退顺利，特安排商品清货期两个月（自2013年3月20日起至2013年5月19日止），在此期间商户的租金予以免除，但本通知期限届满即截至2013年5月29日24时止，商户未依照本通知规定逾期自行撤场的，将不能享受免租待遇；自2013年5月30日0时起，民族大世界商场全部予以封闭。2013年3月20日，原告中国民族经济开发总公司和原告民族大世界商场向被告阿忠发出《解除合同通知书》，指出，双方曾签订《二号厅房屋租赁合同》及《补充合同》，约定此合同从2001年10月11日起继续执行，但对租赁期限无任何约定。在上述合同履行过程中，被告一直向民族大世界商场履行支付租赁房屋租金的义务，原告与被告就租赁期限多次进行协商，但始终未果。依据合同法第二百三十二条的规定，原告认为，双方之间的房屋租赁合同法律关系性质为不定期租赁，原告作为出租人，依法履行在合理期限之前通知承租人的义务之后享有随时解除合同的权利。据此决定原告与被告之间的不定期房屋租赁法律关系于2013年5月20日解除，被告应于2013年5月29日24时前搬离承租房屋，2013年3月20日至2013年5月19日这段期间视为原告提前通知被告的合理期限。2013年5月20日后，被告阿忠未搬离租赁房屋，其仍在原经营场地继续经营至2014年1月。上述事实，有原、被告当庭陈述，职工承包二号厅合同、补充合同、二号厅房屋租赁合同、补充合同、房屋所有权证、责令限期改正通知书、违法建设拆除通知书、关于转发《国务院关于核定并公布第六批全国重点文物保护单位的通知》、北京市西城区城市管理监察大队责令限期拆除决定书、履行行政决定催告通知书、解除合同通知书、通知等证据材料在案佐证。本院认为，原告中国民族经济开发总公司与被告阿忠于1998年9月28日签订《二号厅房屋租赁合同》后双方形成房屋租赁合同关系。该合同履行过程中，双方签订的《补充合同》规定此合同从2001年10月11日起继续执行。上述合同中对于租赁期限未作出明确约定，依照我国合同法的相关规定，应视为不定期租赁。双方租赁合同履行过程中，国务院将原告经营地核定公布为全国重点文物保护单位，北京市文物局多次下发通知，要求原告拆除包括被告经营地点在内的非文物建筑。鉴于此，双方所签订的《经营场地租赁合同》已不具备继续履行的条件，原告中国民族经济开发总公司和民族大世界商场于2013年3月20日提出与被告阿忠解除租赁合同并给予被告两个月的合理期限，不违反我国合同法的相关规定，双方租赁合同关系已于2013年5月20日解除。原告中国民族经济开发总公司在解除租赁合同过程中不存在违约事实，其与被告解除合同行为不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应认定有效。由于被告未按原告向其发出的解除租赁合同的通知规定，于2013年5月29日24时前搬离承租场地，故被告阿忠应支付2013年3月20日至2013年5月19日期间的租金。2013年5月20日，原、被告之间的租赁合同关系解除后，被告阿忠仍在承租场地继续经营，其行为损害了原告的合法权益，故被告有义务支付2013年5月20日至2014年1月期间的场地占用费。鉴于在此期间，客观上被告的经营活动已受到限制，故被告应支付的场地占用费数额由本院依据实际情况酌定。被告阿忠主张房屋租赁合同解除后其作为原告中国民族经济开发总公司职工应享有的待遇，属另一法律关系，本案中不予认定处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国民族经济开发总公司和民族大世界商场解除一九九八年九月二十八日与被告阿忠签订的《二号厅房屋租赁合同》的行为合法有效。二、本判决生效后十日内，被告阿忠支付原告中国民族经济开发总公司和民族大世界商场二〇一三年三月二十日至同年五月十九日期间的租金人民币一万五千元。三、本判决生效后十日内，被告阿忠支付原告中国民族经济开发总公司和民族大世界商场二〇一三年五月二十日至二〇一四年一月期间的房屋占有使用费人民币二万元。四、驳回原告中国民族经济开发总公司和民族大世界商场的其他诉讼请求。如果被告阿忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百二十五元，由原告中国民族经济开发总公司和民族大世界商场负担一百二十五元（已交纳），由被告阿忠负担八百元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费。上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　姜　涛人民陪审员　　刘跃新人民陪审员　　武丕显二〇一五年五月二十日书　记　员　　闫　鹏来源：百度搜索“”