（2015）铜官民二初字第00591号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-17
案件名称
郑国庆与鲁先兵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
铜陵市铜官山区人民法院
所属地区
铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑国庆,鲁先兵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
安徽省铜陵市铜官山区人民法院民 事 判 决 书（2015）铜官民二初字第00591号原告：郑国庆，男，1956年10月4日出生，汉族，住本市。委托代理人：姚斌，安徽宪达律师事务所律师。委托代理人：张海林，安徽宪达律师事务所律师。被告：鲁先兵，男，1971年3月3日出生，汉族，住本市。委托代理人：张勇，安徽铜鼎律师事务所律师。原告郑国庆与被告鲁先兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理。依法由审判员方贝贝适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑国庆及其委托代理人姚斌、张海林，被告鲁先兵委托代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑国庆诉称：2013年1月8日，原被告就本市长江中路406号汇丰大厦一层入口及二层部分房屋签订《租赁合同》，约定了租赁期限、租金及支付方式。合同约定被告连续拖欠租金15天，原告有权终止合同，由此造成损失的，原告有权要求被告承担赔偿责任。同时约定被告拖欠房租，原告有权要求每天按房屋半年租金的千分之五收取滞纳金，并支付违约金250000元。按照约定，被告应当于2015年1月17日之前交纳2015年2月17日至2016年2月16日租金。2015年2月10日，原告书面通知被告要求交纳房租，被告拒绝支付。2015年3月3日，原告又委托律师发出律师函，要求被告支付租金，被告仍拒绝履行。故起诉，请求判令解除原被告之间签订的《租赁合同》，并判令被告立即搬出租赁房屋；判令被告支付租金58334元及滞纳金52500元（暂自2015年2月17日计算至2015年3月17日，之后按合同约定付至被告付款之日）；判令被告支付违约金250000元；本案诉讼费用由被告承担。被告鲁先兵在庭审中辩称：被告并非恶意欠租，因经营状况不景气，被告就适当减少房租事宜与原告在协商中，原告即向法院起诉；租赁合同已约定违约金，滞纳金与违约金性质相同，原告不能双重主张，滞纳金不符合法律规定，不予认可；合同约定的违约金25万元过高，远超出原告实际损失，原告只能按照同期银行利率范围主张，请求法庭予以核减。经审理查明：2013年1月8日，原告郑国庆与被告鲁先兵签订《租赁合同》，约定将本市长江中路406号汇丰大厦一层入口二层部分，总计700平方米的房屋出租给被告使用。租赁期限为10年（2013年2月17日至2023年2月16日）。租金为税后每年70万，每三年增加10%，被告于合同签订当日一次性付清本年度租金，以后每年租金需提前一个月支付。被告连续拖欠租金达15天的，原告有权提前终止合同，由此造成损失的，被告应予赔偿。被告拖欠租金，应向原告支付滞纳金（每天按房屋半年租金的千分之五计收），被告连续拖欠租金达15天的，应向原告支付违约金25万元整。此外，合同还约定了双方其他相关权利义务等内容。签约后，原告依约将出租房屋交付被告使用。按约定，被告应于2015年1月17日前支付2015年2月17日至2016年2月17日租金70万元，但被告未能按时支付。原告先后于2015年2月10日及3月3日书面通知被告，要求依约支付租金，但被告至今未予支付。以上事实，有双方当事人陈述，《租赁合同》，通知书，律师函等证据附卷为证，且经庭审质证，予以认定。本院认为：原被告于2013年1月8日所签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，合同双方均应依约履行。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告未按约定及时支付租金，且经原告两次书面催告，仍未履行，已经构成违约。根据双方合同约定，被告连续拖欠租金达15天的，原告有权提前终止合同。故对原告要求解除双方之间签订的《租赁合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告已无法定或约定权利继续占有和使用租赁房屋，即应当立即搬出租赁房屋并将之交付原告，并向原告支付占用租赁房屋的费用（按每天1917元，从2015年2月17日计算至被告搬出租赁房屋并将其交付原告之日止）。合同法所规定的损失赔偿应当以补偿性为原则，以惩罚性为例外。本案双方当事人租赁合同中约定的滞纳金，在合同法中并无相关规定，约定的违约金标准过高，被告在庭审中也明确表示请求法院依法予以调整。本案因被告未依约支付租金的违约行为给原告造成的实际损失即为应收租金的利息损失。结合本案实际情况，并参照民间借贷相关法律规定，确定原告损失为：以应收租金70万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍，从2015年2月17日起计算至被告搬出租赁房屋并将租赁房屋交付给原告之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告郑国庆与被告鲁先兵于2013年1月8日签订的《租赁合同》；二、被告鲁先兵于本判决生效后十五日内搬出租赁房屋（铜陵市长江中路406号汇丰大厦一层入口二层部分，总计700平方米的房屋），并将该房屋交还原告郑国庆；三、被告鲁先兵支付原告郑国庆房屋占用费（按每天1917元，从2015年2月17日计算至搬出并交还承租房屋之日止）；四、被告鲁先兵支付原告郑国庆违约金（以700000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍，从2015年2月17日计算至搬出并交还承租房屋之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3356元（已减半），原告郑国庆负担1342元，被告鲁先兵负担2014元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员 方贝贝二〇一五年五月二十日书记员 章俊伟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 来源：百度搜索“”