（2015）鄂十堰中民四终字第00169号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-07-20

案件名称

张道文与十堰市风雅置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省十堰市中级人民法院

所属地区

湖北省十堰市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

十堰市风雅置业有限公司,张道文

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂十堰中民四终字第00169号上诉人（原审被告）十堰市风雅置业有限公司。住所地：湖北省房县城关镇滨河路**号。法定代表人叶未蓬，该公司经理。委托代理人熊启斌，湖北鸿法律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。被上诉人（原审原告）张道文，农民。上诉人十堰市风雅置业有限公司（以下简称风雅公司）因与被上诉人张道文商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院（2014）鄂房县民二初字第00213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月31日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员罗云飞、审判员柏媛媛参加评议的合议庭，合议庭认为本案事实清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。张道文一审诉请判令风雅公司：履行交房义务并支付违约金35377.25元（违约金计算至2014年8月30日），以后的违约金计算到实际交付之日止。原审法院经审理查明：2013年5月27日，张道文（买受人）与风雅公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定的相关内容为：1、项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于诗经大道西路西侧、编号为X的地块的土地使用权；2、买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第15号楼2单元501号房，建筑面积共121.93平方米；3、计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2997.36元，总金额365468元；4、付款方式及期限，详见补充协议四；5、交付期限，出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列第1种（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，合同下方有出卖人风雅公司加盖的公章，买受人张道文的签字及捺印。合同签订当日，双方又签订了一份《补充协议》，相关内容为：第四节约定：1、首期款，买房人已于2013年3月23日前支付购房定金人民币50000元；已经于2013年6月18日前向出卖人支付购房款人民币155468元，这两笔款项共计人民币205468元被称作首期款。其余房款共计人民币160000元被称作按揭款，按揭款由买受人向银行申请按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款；2、买受人应当在签订本合同之日起3日内提供和办理完向银行申请办理按揭贷款所需相关手续；第六节约定：1、逾期交房的违约责任，出卖人逾期交房不超过180天的，合同继续履行，出卖人必须自最后交付期限的第二日至实际交付之日，按日向买受人支付已收房款0.25‰的违约金，超过180天的，买受人有权选择解除合同或要求继续履行合同，继续履行合同的，自最后交付期限的第二日至实际交付之日，按日向买受人支付已收房款0.4‰作为违约金。2、买受人逾期付款或者逾期履行相应的按揭义务，出卖人可拒绝和买受人办理交房手续。2013年5月28日，张道文在湖北房县农村商业银行股份有限公司办理16万元的住房按揭贷款手续，并委托银行将16万元按揭贷款支付给被告。至此，张道文向风雅公司付清了购房款365468元。但至开庭之日被告也未依约履行交房义务而引发纠纷。另查明：根据被告的申请，十堰市中正价格评估事务所于2014年11月3日作出十中正鉴字（2014）56号《价格评估认定结论书》，结论为：截止2014年10月29日，房县风雅城市广场（半岛湾）至房县三关台区域，住宅房屋平均租赁费用标准平均为每年每平方米50元。2、因购房资金不足，原告于签订合同当日向房县雅誉商业地产管理有限公司借款3万元，现已还清。3、至今，被告未向法庭提交符合合同约定的该商品房验收合格备案证。原审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，均合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，双方均应严格按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后，被告至今未按约向原告履行交房义务，应当承担违约责任。故原告要求被告履行交房义务并支付逾期交房违约金，违约金以购房款365468元为基数，按日万分之四从逾期交房之日（2013年12月31日）起直至实际交付之日止的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。被告认为违约金标准过高，要求调整的辩解意见，因双方在合同中对违约金标准进行了明确的约定，原告的该辩解意见不符合合同约定及法律规定，不予采信。被告辩称原、被告双方合同约定的单项验收合格，具备交付条件，且已在合理的期限内通过媒体进行了公示通知，被告未在合理期限内接受房屋的意见，因被告至今未提交符合合同约定的验收合格备案证，被告在未取得该证件时，原告有权拒绝接收房屋，故被告的该辩解意见，不予采信。被告辩称原告没有及时给付房款的意见，未提供有效的证据予以证实，对于该辩解意见，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：十堰市风雅置业有限公司于本判决生效之日起10日内依约向张道文履行交房义务，并从逾期交房之日（即2013年12月31日）起以已收款365468元为基数，按日万分之四计算违约金，直至交付房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，由十堰市风雅置业有限公司负担。宣判后，风雅公司不服，提起上诉称：1、双方的违约金约定过高，应当合理调整为不超过同地段房租的30%；2、一审判决适用法律错误，判决结果不公正。请求二审法院依法改判驳回张道文的诉讼请求或将案件发回重审。张道文书面答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判。经审理查明，原审认定的双方发生纠纷的原因、经过等事实属实。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同约定风雅公司应当在2013年12月30日前将“验收合格”的房屋交付，但截至目前，该房屋的验收手续仍未完成，不符合交房条件，风雅公司对此应当承担违约责任。关于违约金的认定问题。合同约定了逾期付款和逾期交房超过180天的违约金计算标准均为日万分之四，由此可以看出，该违约金计算标准对买卖双方是平等的，并未特别加重某一方的责任；其次，日万分之四的违约金标准也未超过法定贷款利率的四倍，并不偏高，而风雅公司提出按照该地段的住宅房屋平均租赁费用的30%为标准调整违约金的理由并无法律依据，其上诉主张不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费680元，由上诉人十堰市风雅置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　王广泉审判员　　罗云飞审判员　　柏媛媛二〇一五年五月二十日书记员　　王　亮《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：