（2015）三中民终字第05636号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-29
案件名称
王质红与郭伟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王质红,郭伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第05636号上诉人（原审原告、反诉被告）王质红，女，1972年8月22日出生。委托代理人赵毅，北京市天沐律师事务所律师。委托代理人菅磊，女，1977年6月18日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）郭伟，男，1977年2月24日出生。委托代理人姜涛，北京市两高律师事务所律师。上诉人王质红因与被上诉人郭伟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第24513号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王质红于2014年5月在原审诉称：2014年2月24日，王质红与郭伟签订了一份《商铺租赁合同》，约定王质红承租郭伟所拥有的位于北京市朝阳区广渠路×号楼底商西部地下一层房屋（以下简称涉案房屋）用于开办旅行社使用，郭伟负责提供配合王质红经营中需办理执照的所有材料和手续。合同签订了，王质红依约缴纳了相关费用并对承租房屋进行了装修，但郭伟未依约提供开办旅行社工商登记所需要的房屋资料及相关备案手续，致使王质红无法取得合法经营手续，合同目的无法实现。故王质红诉至法院，要求确认双方签订的商铺租赁合同在2014年4月25日已经解除，郭伟返还租金30000元，赔偿损失35000元。郭伟答辩并反诉称：王质红擅自解除合同属违约，王质红寄送的律师函地址欠详，投递结果未投递，所以是王质红单方违约。郭伟出租具备完全合法手续，具有商业使用用途，进行了出租前的登记备案；郭伟具有合法承租权及转租权，与产权人以及上一家出租人有合法的手续以及合同；涉案房屋通过整体消防，第一次通风等相关检查验收，针对商业使用不存在障碍，符合双方合同约定的条件；郭伟不存在任何违约情形，郭伟依约按时向王质红交付了涉案房屋；王质红要求确认解除合同及返还的租金、赔偿各项损失的请求，没有事实和法律依据，请求全部驳回。王质红第一期租金仅支付30000元，拖欠50000元未付，且未缴纳保证金，拖欠第二期租金。故郭伟反诉要求判令解除双方签订之合同，王质红按月租金20000元标准支付自2014年4月1日至判决解除合同之日止的租金，扣减已经交纳的30000元；王质红支付保证金20000元；按每月每平米3.5元标准支付自2014年4月1日至判决解除合同之日止的物业费，房屋面积为235平方米；王质红支付自2014年4月1日至房租支付之日止的利息损失，本金为拖欠房租，利率为中国人民银行同期贷款利率；王质红赔偿经济损失60000元；王质红给付免租期租金20000元。王质红针对反诉辩称：由于郭伟未履行合同约定的义务导致王质红产生了财产损失，基于上述事实王质红依法通知郭伟解除合同合理合法，王质红不存在任何的违约行为，请求驳回郭伟的反诉请求。原审法院经审理查明：2014年2月24日，郭伟（出租人、甲方）与王质红（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方旅行社使用，房屋建筑面积为235平方米；租赁期限自2014年4月1日至2019年3月31日止，每年租金为240000元，付款周期为半年，提前两个月支付下一次租金；首期租金80000元，余款60000元于2014年6月1日前付清；其余租金每年4月1日和10月1日前支付；乙方交付第一次租金时还要缴纳给甲方20000元作为房屋风险保证金；甲方让给乙方一个月为装修期（日期为2014年2月21日至2014年3月31日），装修期内乙方违约、退房或转让，乙方赔偿甲方三个月房租且押金不退；甲方提供配合乙方经营中需办理相关执照的所有材料及手续，费用乙方自行负责；乙方依约按时交纳租金，如乙方在指定日期内拖延十日仍无法按时缴纳房屋租金，甲方有权收回该房屋，且所剩余租金与风险保证金作为经济损失赔偿，不予退还；乙方在经营期间所产生的水、电、煤气、税费及一些相关费用乙方自行承担；物业费3.5元／平米／月。合同签订后，2014年3月17日，王质红向郭伟支付了30000元，郭伟向王质红出具收条，载明收到房屋租金30000元。对于上述款项，王质红称并非租金，而是定金，郭伟表示上述款项为租金。王质红提交了北京市工商行政管理局登记注册网上服务系统打印件，在变更（备案）、增补执照登记申请一栏中，显示企业名称环境国际旅行社有限公司北京朝阳双井营业部，变更内容为经营场所变更为涉案房屋，审查结果为地下一层需要房管部门备案，请上传备案材料。对于涉案房屋来源，郭伟称涉案房屋的房屋所有权人为北京×环房地产实业有限公司（以下简称×环公司），×环公司将涉案房屋出租给北京×正豪伦投资管理有限公司（以下简称×正公司）经营使用，并于北京市工商管理局朝阳分局进行了备案，承租企业登记为×正公司。后×正公司将涉案房屋出租给郭伟使用，×正公司出具了说明，表明同意郭伟向王质红转租涉案房屋。×环公司与×正公司之间的房屋租赁合同郭伟于第一次开庭时尚未取得，至第二次开庭时提交了加盖×正公司公章的复印件。对于地下一层备案主体问题，双方发生争议，王质红称由于郭伟未提供任何备案所需材料，故无法办理。郭伟称办理该备案主体应为王质红，因提交材料中需要报装修材料。北京市普通地下室使用登记备案表载明，需提交〈北京市普通地下室使用前装饰装修申请表〉复印件，使用人对使用用途、范围和期限的说明、普通地下室建筑、结构平面布置图、产权登记证明或者所有权人共同决定使用普通地下室的证明等文件。﹤北京市普通地下室使用前装饰装修申请表﹥载明需申报事由由使用人说明，该申请表由产权单位或者管理单位申报。王质红称曾于2014年4月23日向郭伟寄送了合同解除函，该函件寄送地址为北京市朝阳区百环家园4号楼底商（朝阳区图书馆对面），收件人为郭伟，电话为139XX****XX，该电话与郭伟与王质红签订商铺租赁协议中郭伟电话一致，投递结果为地址欠详（电话不对）（拒收），该邮件于2014年4月25日退回。律师函载明王质红办理营业手续过程中，郭伟未依约提供开办旅行社工商登记所需要的房屋资料及相关备案手续，致使王质红无法取得合法经营手续，要求解除合同并返还租金30000元，赔偿损失25000元。2014年7月25日，原审法院承办人对涉案房屋进行了勘验，对于涉案房屋内装饰装修情况进行了确定，双方均同意涉案房屋自该日起视为交付郭伟。双方均表示不就涉案房屋装修价值进行鉴定。王质红主张的损失为装修损失12000元、律师费支出6000元、员工费用损失10000元、其余为各杂项损失。对于上述损失，王质红提交了装修费收据两张，出具人为刁×，内容为“今收到装修款陆仟元正”，日期为2014年3月11日、3月17日。王质红提交了发票一张，载明代理费为6000元（含税）。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。王质红与郭伟签订的《商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，内容合法有效，各方当事人均应依约履行。双方合同中约定的用途为开办旅行社，郭伟作为出租人，提供符合合同约定的涉案房屋为其主要义务。根据王质红与郭伟的约定，郭伟提供配合王质红经营中需办理相关执照的所有材料及手续，王质红因经营旅行社，势必需要办理营业执照、税务登记等事关经营的执照，上述义务的主体在于王质红，而郭伟作为出租方的义务，在知晓王质红对涉案房屋的使用用途的前提下，需提供相关材料，以便王质红完成经营所需执照的登记。现由于涉案房屋需进行备案，才可办理营业执照，该营业执照的未能办理系因郭伟导致。郭伟所称备案应由王质红自行办理的意见，现根据现有查明情况，该备案所需提交的材料中需有产权人的同意使用，装修申请表亦需由产权人或管理单位申报。郭伟系自×正公司处承租了涉案房屋，该承租未进行备案，且直至原审法院第二次开庭，郭伟才取得×正公司与所有权人×环公司的房屋租赁合同，本案实难认定订立合同时直至此后王质红申请办理营业执照之时郭伟即具备了履行提供配合王质红办理相关执照的能力。因涉案房屋在使用上存在行政管理限制，致使王质红无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，故王质红主张解除合同合法有据，法院予以支持。对于解除时间，因双方订立之合同中未记载通讯地址，王质红所写郭伟电话与合同所载一致，而投递结果显示电话错误及拒收，故该律师函未投递原因在于郭伟，邮件退回之日应视为王质红的解除意思表示到达郭伟之日，法院将确定邮件退回之日为双方合同解除之日。王质红向郭伟交纳30000元，王质红称该款项为定金，但根据租期显示，2014年4月1日起即正式开始租期，且双方未约定定金，故法院认为该30000元性质为租金。双方合同中约定了免租期用于装修，但王质红未于免租期内及时完成装修及申领营业执照，导致了直至2014年4月25日才发现无法申领营业执照，超出免租期的延误系自行扩大损失，王质红应向郭伟支付自租期起始日2014年4月1日直至解除之日的租金及物业费，剩余租金郭伟应退还王质红。王质红装修损失，因双方均未申请鉴定，王质红仅提交个人书写收据两张，未提交合同、材料购置票据等加以佐证，法院不予采信，法院将结合现场情况对于装修损失予以酌定。王质红主张的其他各项损失，没有事实与法律依据，法院不予支持。郭伟主张的免租期租金，现由于郭伟未依约履行，导致了合同解除，免租期租金不应支付。郭伟主张的保证金，合同解除后，尚未履行的，终止履行，法院不予支持。郭伟主张的租金及物业费，法院对于2014年4月1日至合同解除之日期间的部分，予以支持，王质红交纳租金已超过合同解除之日，本案将与王质红要求退还租金的诉讼请求一并予以处理。郭伟主张的利息损失与赔偿，没有事实与法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年12月作出判决如下：一、确认王质红与郭伟于2014年2月24日签订的《商铺租赁合同》于2014年4月25日解除；二、郭伟于判决生效后七日内退还王质红租金一万三千三百三十三元三角三分；三、郭伟于判决生效后七日内赔偿王质红装修损失三千元；四、王质红于判决生效后七日内支付郭伟2014年4月4日至2014年4月25日的物业费六百五十四元四角二分；五、驳回王质红的其他诉讼请求；六、驳回郭伟的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王质红不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原判第四项，改判驳回郭伟要求王质红支付物业费的诉讼请求；撤销原判第五项，改判郭伟退还王质红2014年4月1日至4月25日期间租金16666.67元，并向王质红增加支付装修损失12000元。主要理由为：1.原审认定郭伟存在违约行为，导致合同目的无法实现，由此产生的租金损失应由郭伟自行承担；2.双方未约定由王质红向郭伟交纳物业费，且王质红未实际经营，未接受物业服务，故不应向郭伟支付物业费；3.原审酌定郭伟赔偿王质红装修损失3000元，明显过低。郭伟不同意原审判决，但未提起上诉。本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院在此予以确认。以上事实，有《商铺租赁合同》、收条、照片、勘验笔录、房屋所有权证、律师函、邮件底单、发票及双方陈述等证据在案佐证。本院认为：本案二审双方争议的焦点有二：焦点一，王质红应否向郭伟支付2014年4月1日至4月25日期间租金及物业费；焦点二，郭伟向王质红赔偿的装修损失数额应当如何确定。关于焦点一，根据本案查明的事实，2014年4月1日为双方合同约定的正式起租日，2014年4月25日，王质红向郭伟寄送的解除合同的律师函因郭伟的原因被退回，故该日为双方合同的解除之日。鉴于双方合同中约定2014年2月21日至2014年3月31日为免租期用于装修，但王质红未在该期限内及时完成装修并申领营业执照，而是直至2014年4月25日以无法申领营业执照为由与郭伟解除合同，故王质红应对超出免租期的延误负有相应责任。原审虽认定因郭伟的原因导致了双方合同的解除，但并不妨碍同时认定王质红应对自身原因所导致的损失扩大承担相应的责任。故王质红上诉主张其不应承担2014年4月1日至4月25日期间的租金及物业费，混淆了双方各自应当承担的责任，本院对此不予支持。关于焦点二，因双方均未申请对王质红的装修损失进行鉴定，王质红仅提交个人书写收据两张，未提交合同、材料购置票据等加以佐证，故原审法院对王质红主张的装修损失数额不予认定，而是根据现场勘验情况酌定装修损失，该处理方式并无不当。王质红主张原审酌定的装修损失明显过低，没有事实及法律依据，本院不予采纳。综上，王质红提出的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审认定事实及适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费1425元，由王质红负担1070元（已交纳），由郭伟负担355元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；反诉案件受理费1279元，由王质红负担25元（于本判决生效后七日内交至原审法院），由郭伟负担1254元（已交纳）。二审案件受理费533元，由王质红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 程 磊代理审判员 林存义代理审判员 杨 夏二〇一五年五月二十日书 记 员 陈 萌 来自