（2014）杭西泗民初字第488号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-09-30
案件名称
何加惠承包经营户与何加靝土地承包经营权出租合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何加惠承包经营户,何加靝
案由
土地承包经营权出租合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百三十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭西泗民初字第488号原告：何加惠承包经营户。诉讼代表人：何加惠。委托代理人：唐桂华，浙江西子明珠律师事务所律师。被告：何加靝。委托代理人：何玉珠。原告何加惠承包经营户（以下简称原告）为与被告何加靝（以下简称被告）土地承包经营权出租合同纠纷一案，于2014年11月10日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2014年12月10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人唐桂华，被告及其委托代理人何玉珠到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理，原告的诉讼代表人何加惠及委托代理人唐桂华，被告及其委托代理人何玉珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告在1998年第二轮农村土地承包后取得了背郎畈一号2.08亩土地的土地承包经营权，承包期限30年，从1998年9月1日起至2028年8月31日止。土地交换时，因对被告在该土地上已建的2间房屋如何处理，无法达成一致，经原何家埠村委会协调，由原告将上述土地出租给被告使用。2008年，被告未经原告同意又在上述土地上建造了2间房屋。原告为此多次阻拦并向村委会报告，均无果。后被告再未支付土地租金。诉请判令：一、解除原、被告之间的土地承包经营权出租合同关系。二、被告支付原告土地租金21840元（按1500元／亩从2008年暂计至2014年，实际计算至租赁土地返还之日止）、利息5690.26元（按银行同期贷款利率计算），合计27530.26元。三、被告返还原告背郎畈一号2.08亩土地。四、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原、被告之间的租赁合同是口头合同，已于2008年解除。原告在2008年间多次到被告家来闹，并用石头堵住进出案涉土地的通道，导致被告无法进出和使用案涉土地，被告就告知原告不再承租案涉土地。二、被告承租的土地面积为1.74亩，并非原告所称的2.08亩。第一轮农村土地承包时，被告家在背郎畈一号承包的土地面积为3.3亩，用于养殖河蟹。在该3.3亩土地中有原告第二轮承包的背郎畈一号2.08亩土地中的1.74亩。被告承租的是该1.74亩土地。三、土地的租金不是每亩1500元，双方当时口头约定租金按照何家埠村统一的租金标准执行，何家埠村2007年、2008年的土地租金标准为每亩700元，即便现在也才每亩1300元，且2008年的租金被告已支付。针对被告的答辩意见，原告称：双方当时约定的租金标准为在何家埠村统一租金基础上每亩加200元。原告为证明其主张，举证如下：1、浙江省农村集体土地承包权证。证明原告享有背郎畈一号2.08亩土地的土地承包经营权。2、数次调解未果证明书。证明案涉土地纠纷经何家埠社区多次协调未果的事实。3、背郎畈一号2.08亩土地的照片。证明被告在土地上建造房屋的事实。4、证明。证明何家埠社区土地租金标准。5、照片。证明何家埠社区已为案涉土地四至打桩。上述证据经质证，被告认为，对证据1、3、4没有异议。对证据2的真实性有异议，其上记载被告在2008年加造2间房屋不属实，房屋是在2003年根据政府文件由牛舍、猪舍改建而成，有4间。对证据5的真实性没有异议。被告为证明其主张，举证如下：1、何家埠社区出具的证明。证明新建的4间房屋是在2003年建造的，是根据政府文件由牛舍、猪舍改建而成。2、照片。证明案涉土地被告现在没有使用，是其他人在种菜。3、租赁合同。证明占用原告土地的那部分房屋被告没有出租。上述证据经质证，原告认为，对证据1有异议。对证据2有异议，土地由被告在使用。对证据3有异议，原告去现场看过，院子和房屋都是被告在使用。为查明事实，本院依法向何家埠社区治保主任进行了询问，并制作调查笔录一份。该社区治保主任在本院调查过程中作了：“案涉纠纷在起诉前社区已组织双方多次调解，均无果”，“原告出租给被告的土地面积为2.08亩”等内容的陈述。调查笔录经质证，原告没有异议。被告认为，租赁土地面积为2.08亩不真实，其余内容无异议。本院对原、被告提供的上述证据及调查笔录认证如下：一、原告提供的证据。证据1、3、4，被告没有异议，本院予以认定。证据2，结合被告提供的证据1所记载的内容，对被告在2008年加盖2间房屋的事实不予认定，对其余内容予以认定。证据5，被告对真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。二、被告提供的证据。证据1，相比原告提供的证据2，该证据对4间房屋建造的时间和缘由记载的更为详尽和清晰，证明力相对较大，予以认定。证据2、3的证明力不足，不予认定。三、调查笔录。结合原、被告的陈述及原告出租土地的初衷，本院对其真实性予以认定。本院根据原、被告的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：原告在1998年第二轮农村集体土地承包后取得了背郎畈一号2.08亩土地的土地承包经营权，承包期限30年，从1998年9月1日起至2028年8月31日止，该地块坐落四至为：东何家恩、西何亦君。土地调换时，因对被告此前建造在该地块上的2间房屋如何处置无法达成一致，双方协商后，由原告将上述2.08亩土地出租给被告使用，土地租金参照何家埠社区统一标准支付，租金一年一付。双方未约定租赁期限，也未签订书面合同。2003年，被告在租赁土地和相邻土地上建造了4间猪舍、牛舍，该4间房屋占用了租赁土地西北角约20余平方米的土地。2004年，被告对4间猪舍、牛舍进行了改建。2008年，原告发现了被告建造的上述4间房屋，遂与被告产生纠纷。该纠纷经何家埠社区多次协调未果。2014年11月10日，原告起诉至本院，要求判如所请。另查明，何家埠社区向村民租用土地的租金标准为2007至2009年700元／亩，2010年至2012年1000元／亩，2013年至2015年1300元／亩。本院认为，双方争议的焦点为：一、租赁土地的面积是多少，租金是按社区的统一标准支付还是按在社区统一标准的基础上每亩加200元支付，2008年的土地租金被告是否已支付；二、合同是否在2008年时已解除。关于争议焦点一，根据原告出租案涉土地的缘由及双方纠纷产生的原因，结合双方所在社区治保主任的陈述，本院依据优势证据规则确认租赁土地面积为2.08亩。根据举证规则的相关规定，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实应承担举证证明责任，被告对反驳原告诉讼请求所依据的事实应承担举证证明责任，即原告需对租金标准承担举证证明责任，被告需对已付租金情况承担举证证明责任。现双方对各自需举证证明的事项均未能提供证据加以证明，故相关事项以对方自认的内容为准。据此，本院确认土地租金按社区统一标准支付，被告未支付2008年的土地租金。关于争议焦点二，案涉合同未约定租赁期限，应视为不定期租赁。不定期的租赁合同，承租人可以随时解除合同，出租人在合理期限之前通知承租人后可以随时解除合同。解除合同的通知到达对方当事人时合同解除。本案中，被告未提供证据证明其在2008年时已通知原告解除合同，故其关于2008年时合同已解除的主张，证据不足，本院不予采纳。现原告向本院起诉，本院向被告送达起诉状副本至今已有6个多月，已给予被告必要的准备期限。故原告要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，承租人应当返还租赁物，故原告要求被告返还租赁土地的诉讼请求，本院予以支持。相应的租金应支付至被告实际返还租赁土地之日止。从2008年1月1日起暂计至2014年12月31日止，被告尚需支付原告土地租金14560元。被告未按期支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告按银行同期贷款利率支付利息的诉请，本院予以支持。根据双方租金一年一付的约定，本院确定每年的租金最迟应在当年12月31日前支付，故相应利息从应付租金的次年1月1日起算，暂计至2014年12月31日的利息为1882.75元。综上，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除何加惠承包经营户与何加靝之间的土地承包经营权出租合同关系。二、何加靝于本判决生效之日起十日内将承租的位于杭州市西湖区何家埠社区背郎畈一号的2.08亩土地返还给何加惠承包经营户。三、何加靝于本判决生效之日十日内支付何加惠承包经营户土地租金14560元（租金已计算至2014年12月31日，此后至租赁土地返还之日止的租金，以2.08亩为基数，按1300元／亩的标准另行计付）、利息1882.75元（利息已分段计算至2014年12月31日，此后至本判决确定的履行之日止的利息，以未付租金为基数，按年利率6%另行计付），合计16442.75元。四、驳回何加惠承包经营户的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488元，由何加惠承包经营户负担196.5元，何加靝负担291.5元；其中何加靝负担部分，于本判决生效之日起十日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵锋明人民陪审员 陈顺根人民陪审员 方杏妹二〇一五年五月二十日书 记 员 陈佳佳 百度搜索“”