（2015）二中民终字第05008号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-11
案件名称
邵永昶与北京泰宇物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邵永昶,北京泰宇物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第05008号上诉人（原审原告）邵永昶，男，1978年3月29日出生。被上诉人（原审被告）北京泰宇物业管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇宣颐家园西侧50米。法定代表人陈忠，总经理。委托代理人ＸＸ，北京市博涵律师事务所律师。上诉人邵永昶因物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第864号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年1月，邵永昶起诉至原审法院称：北京市大兴区×××402室房屋（下称涉诉房屋）系我所有，在2007年9月我发现屋内墙壁（南卧室、北卧室、客厅、北阳台）多处浸湿渗水，涂料瓷砖脱落，家具出现大面积霉斑，地板被泡。北京泰宇物业管理有限公司（下称泰宇物业公司）未履行物业管理合同，从未对外墙进行修缮，系造成漏水的主要原因。我多次报修，泰宇物业公司一直不闻不问，至今没有维修，现在漏水越来越严重，给我家庭生活带来极大不便，我曾多次找泰宇物业公司协商维修赔偿事宜，泰宇物业公司推脱。故我向法院提起诉讼，请求判令：1、泰宇物业公司停止侵害我利益，尽快修复漏水设施；2、泰宇物业公司赔偿我房屋漏水导致的经济损失1万元（南、北卧室及客厅墙壁重新粉刷费用3000元；北阳台墙壁瓷砖粘贴1000元；北卧室书柜2000元，北卧室地板2000元、北卧室飘窗顶棚1000元；人员、物品搬迁、垃圾清运费用1000元）；3、本案诉讼费用由泰宇物业公司承担。泰宇物业公司辩称：1、我公司已经尽到物业合同中约定的管理义务，在2013年9月我公司起诉邵永昶交纳物业费的案件中，我公司第一次获悉邵永昶陈述其房屋墙体渗水，我公司接到该报修后及时安排工程人员到邵永昶家中勘察，并聘请专业维修人员对存在外墙渗漏的部位进行了应急维修，现已维修完毕。我公司已尽相应的管理义务，故邵永昶要求我公司赔偿无法律依据；2、邵永昶房屋自有部分漏水造成的损害与我公司无关，应由邵永昶自行承担。邵永昶所述漏水部分除北卧室空调外挂机部分墙面系外墙渗漏所造成，其他均为窗户边框渗漏，窗户系业主自有部位，我公司没有维修义务，邵永昶应自行修理。我公司在维修外立墙面时对其自有部位也进行了维修，该部分费用已经由我公司垫付；3、邵永昶所述经济损失系自行估算，没有法律依据，不应得到支持。原审法院经审理认为：公民、法人的合法权益受法律保护。邵永昶虽未与泰宇物业公司签订书面的物业服务合同，但泰宇物业公司自2006年7月20日开始对北京市大兴区旧宫镇灵秀山庄小区提供物业服务至今，双方已经形成事实上的物业服务关系。在本案审理过程中，邵永昶与泰宇物业公司均认可泰宇物业公司已经对邵永昶的房屋进行了维修，故法院确认泰宇物业公司已履行了相应的服务义务，关于邵永昶主张要求泰宇物业公司停止侵害其利益的诉求，法院不予支持；关于邵永昶所主张的赔偿请求，邵永昶提交2014年的照片无法证实其主张的自2007年房屋即开始漏雨的情况，因邵永昶没有提交充分的证据予以证明，故法院不予支持。据此，原审法院于2015年1月7日判决：驳回邵永昶的全部诉讼请求。判决后，邵永昶不服，仍持原审起诉理由上诉至本院，请求撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求。泰宇物业公司同意原判。经审理查明：邵永昶系涉诉房屋的所有权人。2003年1月17日，邵永昶（甲方）与北京海昊物业管理有限公司（乙方）签订《灵秀山庄前期物业管理协议》，协议约定由乙方负责向甲方所在小区提供前期物业管理服务，甲方应于物业管理费到期前30日内向乙方缴纳下一年度物业管理费。2006年7月17日，北京市大兴区旧宫镇小区管理办公室与大兴区旧宫镇灵秀山庄社区居委会共同出具公告，证实灵秀山庄前期物业公司撤出灵秀山庄，该小区于2006年7月1日陷入无人管理的局面；镇政府、小区办、社区居委会在征得居民代表同意的情况下，指定泰宇物业公司于2006年7月20日接手灵秀山庄小区物业管理服务工作，过渡期为2006年7月20日至2006年12月31日，在此期间泰宇物业公司按原标准收取物业费，按国家相关标准提供物业管理服务。2007年，泰宇物业公司先后与灵秀山庄小区部分业主签订《灵秀山庄物业服务合同》，约定：物业服务费由泰宇物业公司向业主按年收取，收取标准为按房屋建筑面积计算，多层住宅0.85元／㎡·月，收费项目为：管理费0.20元／㎡·月、绿化维护费0.10元／㎡·月、化粪池清掏0.03元／㎡·月、安全防范设施运行维护费0.02元／㎡·月、公共设施运行维护费0.20元／㎡·月、公共秩序维护费0.15元／㎡·月、保洁及生活垃圾外运费0.10元／㎡·月、税金0.05元／㎡·月。邵永昶未与泰宇物业公司签订物业服务合同，但认可泰宇物业公司与其他业主签订的物业服务合同。审理中，邵永昶提交以下证据：1、2014年拍摄的照片，欲证明房屋墙体、阳台顶棚、书柜和地板等因漏雨导致损坏的事实；泰宇物业公司对此不予认可，称阳台顶棚属于业主自有部位，不应由物业公司维修，其他照片不能确认受损部位，也不能证明邵永昶的损失系物业公司所致。2、《灵秀山庄前期物业管理协议》复印件，欲证明物业应对外墙进行定期修理、修缮；泰宇物业公司称该协议系复印件，故对此不予认可。3、其他业主签订的《灵秀山庄物业服务合同》，欲证明物业公司应对外墙进行定期修理、修缮；泰宇物业公司对合同的真实性认可，但是认为合同仅约定日常维修，如需大面积墙体修补需动用公共维修基金。4、2014年拍摄的照片，欲证明泰宇物业公司维修的部位包括空调台与外力墙面相接处；泰宇物业公司予以认可。泰宇物业公司提交以下证据：1、灵秀山庄房屋防水维修情况记录表，欲证明2014年4月2日，泰宇物业公司修理了邵永昶家的两个窗户、两个阳台和外墙面4平米，其中窗户和阳台均属于自有部位，泰宇物业公司已及时尽了修理义务；邵永昶对修缮行为予以认可，但是认为修理不及时。2、2013年9月18日的开庭笔录，欲证明在泰宇物业公司起诉邵永昶物业费的案件中，邵永昶提出房屋漏水，泰宇物业公司才知悉该情况，并且泰宇物业公司及时对涉诉房屋进行了维修；邵永昶对开庭笔录的真实性认可，但是认为自己在该案之前已报修过，但无证据。3、河南省恒昌防水防腐有限公司于2014年4月9日出具的证明，欲证明窗户部分属于业主自有部位，外力墙物业公司已经应急性维修；邵永昶对维修行为予以认可。另查，2013年，泰宇物业公司曾起诉至原审法院，要求判令邵永昶交纳欠付的物业服务费、水费及利息损失等。该案中，邵永昶以泰宇物业公司未对其房屋漏雨进行修缮作为抗辩理由之一，并要求泰宇物业公司予以赔偿。原审法院经审理认为邵永昶主张的因房屋漏水造成的损失赔偿一节，与该案物业服务合同纠纷不属同一法律关系，可另行解决，并作出（2013）大民初字第10272号民事判决：邵永昶给付泰宇物业公司二○○八年一月一日至二○一三年九月三十日的物业服务费共计五千六百六十八元五角二分、二○○七年十二月五日至二○一三年九月十八日的水费共计七百九十六元七角。该判决现已生效。上述事实，有前期物业管理协议复印件、物业服务合同复印件、开庭笔录、照片、证明、原审法院（2013）大民初字第10272号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经查，泰宇物业公司与邵永昶虽未签订书面的物业服务合同，但泰宇物业公司为邵永昶房屋所在小区提供了物业服务，邵永昶亦实际享受了泰宇物业公司提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。现双方均认可泰宇物业公司与小区其他业主签订的物业服务合同，故泰宇物业公司应当按照物业服务合同的约定为邵永昶提供相应的物业服务。关于邵永昶主张泰宇物业公司未尽维修义务的问题，邵永昶认可泰宇物业公司已对其房屋进行了维修的事实，但认为其在（2013）大民初字第10272号一案之前已多次报修，泰宇物业公司并未及时维修，导致其房屋漏雨并造成损失。泰宇物业公司对邵永昶主张的事实不认可，称从没有接到邵永昶的报修记录，而是在（2013）大民初字第10272号一案中才知悉邵永昶房屋漏雨。邵永昶未能提供证据证明其主张的已多次报修的事实。故本院确认泰宇物业公司在知悉邵永昶房屋漏雨后及时进行了维修，已经尽到了维修义务。邵永昶的该项主张，没有事实依据，本院不予支持。关于邵永昶要求泰宇物业公司赔偿其因房屋漏雨所致损失的问题，邵永昶提供的照片不能证明其房屋漏雨系因泰宇物业公司未履行维修义务所致，且泰宇物业公司在知悉邵永昶房屋漏雨后已履行了及时维修的义务，故对邵永昶要求泰宇物业公司赔偿其损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费50元，由邵永昶负担（已交纳）；二审案件受理费50元，由邵永昶负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇代理审判员 刘永民代理审判员 赵 振二〇一五年五月二十日书 记 员 刘梓晨