（2014）普民四（民）初字第586号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2016-11-08
案件名称
上海M50文化创意产业发展有限公司与韩兵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2014）普民四（民）初字第586号原告（反诉被告）上海M50文化创意产业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人金伟东，董事长。委托代理人杨贵永，上海恒杰律师事务所律师。委托代理人王永平，上海市申华律师事务所律师。被告（反诉原告）韩兵，女，1963年11月25日出生，汉族，户籍地上海市。委托代理人张礼洪，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托代理人任宏，上海市君悦律师事务所律师。原告上海M50文化创意产业发展有限公司与被告韩兵及反诉原告韩兵与反诉被告上海M50文化创意产业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）上海M50文化创意产业发展有限公司的委托代理人杨贵永、王永平、被告（反诉原告）韩兵及其委托代理人张礼洪、任宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海M50文化创意产业发展有限公司诉称，2002年11月，原告将系争上海市莫干山路XXX号29号楼2层202室房屋出租给被告使用。2008年6月18日，原、被告就系争202室房屋续签《房屋租赁合同》。同时，原告又将系争上海市莫干山路XXX号29号楼1层102室房屋另行出租给被告使用，租赁期限均为自2008年2月1日起至2010年1月31日止。2008年起，被告开始拖欠租金及物业管理费。租期届满后，被告不仅拒绝续签租赁合同，还继续占用上述两间房屋，且仍不支付任何费用。原告于2013年6月至12月间多次向被告发出催款函和告知函，催讨租金等相关费用，并要求被告交还房屋，均未果。另外，自2005年起，被告在未与原告签订租赁合同的情况下，擅自占用上海市莫干山路XXX号28号楼3层房屋至今，未支付任何费用。2013年8月31日，原、被告因租赁纠纷共同封存了上述三间房屋。现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告迁出系争莫干山路XXX号29号楼1层102室、2层202室及28号楼3层房屋；2、被告支付1层102室自2008年2月1日起至2010年1月31日止的租金、自2010年2月1日起至2013年8月31日止的房屋使用费，均按人民币425.80元／月计付（以下币种均为人民币），自2008年2月1日起至2013年8月31日止的物业管理费，按40元／月计付；2层202室自2009年1月1日起至2010年1月31日止的租金、自2010年2月1日起2013年8月31日止的房屋使用费，均按742.17元／月计付；28号楼3层自2011年6月8日（原告于2013年6月8日向被告发催告函）起至2013年8月31日止的房屋使用费，参照102室的租金标准，按建筑面积130.44平方米、0.7元／天／平方米计付。被告韩兵辩称，本案并非单纯的房屋租赁纠纷案，被告使用系争房屋是基于原、被告间合作保护厂区的文化项目，原告曾承诺，若被告保住原告厂区资源，系争102室和202室房屋由被告低价使用、无偿使用3层房屋，且只要规划保持不变，被告能一直使用系争房屋。在同等条件下，被告对上述房屋还享有优先续租权。2010年左右，因系争房屋多次漏水，被告要求原告修缮，原告未予理睬，致使被告遭受经济损失，被告遂暂停支付房租。另外，原告在2013年前从未向被告催讨租金、物业管理费等相关费用，现原告主张上述费用已超过诉讼时效规定的期间，丧失胜诉权。综上，被告不同意原告的诉讼请求。反诉原告诉称，2002年，系争房屋所在地块被纳入改造范畴，相关建筑物面临被全面拆除的风险。反诉原告受反诉被告（原上海春明粗纺厂）之托，开展了一系列“旧城区建筑改造与文化环境建设的实证研究”工作，向相关政府部门、规划部门呼吁保护该具有历史价值的建筑群，并提出建议将该地块打造成具有历史文化特质的主题性文化区。最终，涉案地块不但被保留下来，还改造为当下的文化创意园区。据此，原上海春明粗纺厂与反诉原告进行后续合作，将系争房屋低价、无偿出租给反诉原告。反诉原告通过十余年的国内外有效宣传，使涉案地块成为国际知名的文化创意园区，反诉原告的保护工作及后续市场宣传有效提升了涉案地块的无形资产价值，继而开发了巨大的商业价值，故反诉被告应当就其所获得的无形资产价值提升给予反诉原告适当补偿。此外，租赁期间，系争房屋存在漏水情况，反诉原告虽多次报修，但反诉被告未予修缮，导致反诉原告存放于系争房屋内的大量摄影与绘画作品受到损害。目前，反诉原告的物品均存放于系争房屋内，双方各持门锁钥匙，反诉原告无法将物品取出。现反诉原告向法院提起反诉，请求法院依法判令：1、反诉被告将反诉原告的合法财产予以返还；2、反诉被告赔偿财产损失15万元（具体数额以评估为准）；3、反诉被告补偿反诉原告为涉案地块进行保护规划而提升的无形资产价值15万元（具体数额以评估为准）；4、反诉被告承担本案的诉讼费及评估鉴定费。反诉被告辩称，反诉原告的物品均存放在三间系争房屋内，双方均持有钥匙，故反诉被告并未侵占。反诉原告诉称租赁期间因系争房屋漏水造成其财产损失，但反诉被告作为系争房屋的管理单位，从未接到过反诉原告的报修。呼吁保护园区老建筑，对保护园区作出一定贡献的人员众多，不止反诉原告一人，反诉原告夸大了其对园区所作的贡献，园区的发展是反诉被告自行经营及所有租户共同努力的结果。反诉原、被告间没有合作项目，不存在委托关系，反诉被告从未承诺无偿提供房屋给反诉原告使用。综上，反诉被告不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，关于本诉，2002年11月，原告（原上海春明粗纺厂）与被告签订《租赁合同书》，将系争上海市莫干山路XXX号29号楼2层202室（建筑面积61平方米）房屋出租给被告使用，租期自2002年11月28日起至2004年11月27日止。之后，双方续签租赁合同。2008年6月18日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，约定被告继续租用系争房屋作为工作室，租赁期限自2008年2月1日起至2010年1月31日止（免租装修期为1天，收费起始日为2008年2月1日），租金为0.4元／天／平方米，月租金为742.17元，在合同签订当日乙方应支付首期租金8906元，合同期内每年的2月1日、5月1日、8月1日、11月1日前支付下期租金。租赁期间，乙方发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。当日，上述甲、乙双方就系争上海市莫干山路XXX号29号楼1层102室（建筑面积20平方米）房屋另行签订《房屋租赁合同》，约定租金0.7元／天／平方米，月租金为425.80元，在合同签订当日乙方应支付首期租金1277.40元，租赁期限、付款方式均同上述系争202室房屋。合同另约定，该房物业管理费40元／月，收费起始日为2008年2月1日。自2005年起，被告使用系争上海市莫干山路XXX号28号楼3层房屋（面积130.44平方米），上述甲、乙双方未签订租赁合同。上述系争102室、202室租赁期限届满后，原告分别于2013年6月8日、8月21日、11月11日向被告发出《告知函》，要求被告支付欠付的房租、物业管理费，并要求被告于2013年8月30日前搬离系争房屋。由于被告未按原告要求迁出，双方于2013年8月31日共同封存了上述三间系争房屋。由于原、被告对房屋租赁事宜各执一词，故原告于2014年3月26日向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。2014年9月11日，反诉原告向法院提起反诉，请求法院依法判决如其反诉诉请。反诉查明事实同本诉。审理中，反诉原告提供如下证据：1、反诉原告对莫干山路XXX号地块建筑改造及文化环境建设、整体保护利用规划等相关事宜所进行的调研、可行性报告及改造规划概念方案；2、哈佛大学哈佛燕京图书馆出某的对反诉原告将相关画作赠送该图书馆的感谢信，上述两组证据证明反诉原告为莫干山路XXX号地块进行了全方位宣传，有效提升了该地块的无形资产价值；3、原上海春明粗纺厂出某的证明，证明反诉原告对莫干山路XXX号地块所作的贡献，双方之间并非单纯的租赁关系，还有合作关系；4、案外人上海青曦文化传播有限公司于2012年7月4日出某的证明，证明该公司作为反诉原告的楼上租客，因房屋漏水问题曾与反诉原告、物业管理人员及工程人员会谈。经质证，反诉被告对证据1、2真实性均不持异议，认为反诉原告所做的研究，是出于学识角度，任何人都可以对M50作学术研究，故该组证据与本案无关联性；证据3原上海春明粗纺厂出某的证明与本案无关联性，反诉原、被告间无任何委托关系。对证据4案外人出某的证明不予认可，不清楚其是否真实存在，双方间没有租赁关系，其出某证明的时间是2012年，此时反诉原、被告间租赁合同期限已届满，反诉原告占用系争房屋不合法。反诉被告提供的房屋不存在质量问题，亦无任何导致反诉原告财产损失的行为。反诉原告向本院提出申请，请求由上海财瑞资产评估有限公司对反诉原告为反诉被告创造的无形资产价值进行评估；请求由华辰影像对反诉原告工作室内遭损毁的作品价值进行评估。对此，反诉被告表示，首先，租赁期间系争房屋内没有发生任何导致反诉原告财产损失的情况，即便有损失，也与反诉被告无关；其次，上海财瑞资产评估有限公司不属于上海市高级人民法院公告的鉴定人机构，而“华辰影像”名称不准确，相关信息资料无法查询。综上，反诉被告不同意反诉原告的评估申请。对此，反诉原告表示，如因相关程序问题无法对其申请作出评估，希望法院对此予以酌定。庭审后，原告表示放弃要求被告支付租金、房屋使用费及物业管理费的本诉诉请，仅要求被告尽快迁出系争房屋。同时，针对反诉，反诉被告从本案实际情况及妥善解决当事人间纠纷考虑，自愿给付反诉原告补偿款5万元。本院认为，关于本诉，原告与被告就系争29号楼1层102室、2层202室房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，当事人均应按合同约定履行。上述合同约定租期于2010年1月31日届满，故在双方未续签租赁合同的情况下，被告继续占用上述房屋，缺乏法律依据。双方就系争28号楼3层房屋从未签订租赁合同，但被告使用该房至今，故应视为不定期租赁，原告随时可以要求被告迁出。据此，原告要求被告迁出上述3间房屋的诉请，符合法律规定，本院应予支持。被告存放于房屋内的物品全部搬出。庭审中，原告表示放弃要求被告支付租金、房屋使用费及物业管理费的诉请，未有不妥，本院予以准许。关于反诉，反诉原告要求反诉被告将其存放于系争房屋的财产予以返还，同上所述，反诉原告在迁出系争房屋的同时，应将属于其的物品全部搬出，故本院对此不再重复判决。反诉原告要求反诉被告赔偿财产损失及补偿其为涉案地块进行保护规划而提升的无形资产价值的反诉诉请，因反诉原告提供的现有证据不足以证明其待证事实，故反诉原告该两项反诉诉请，缺乏事实依据，本院难以支持。现反诉被告针对本案实际情况，从妥善解决纠纷角度考虑，自愿给付反诉原告补偿款5万元，未有不妥，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告韩兵应于本判决生效之日起十日内迁出上海市莫干山路XXX号29号楼1层102室、2层202室、28号楼3层房屋，并将存放在上述房内的全部物品搬出；二、对反诉原告韩兵要求反诉被告上海M50文化创意产业发展有限公司赔偿财产损失的反诉请求不予支持；三、对反诉原告韩兵要求反诉被告上海M50文化创意产业发展有限公司补偿反诉原告为上海市莫干山路XXX号地块进行保护规划而提升的无形资产价值的反诉请求不予支持；四、准予反诉被告上海M50文化创意产业发展有限公司在反诉原告韩兵履行完毕上述迁出义务之日给付反诉原告补偿款人民币50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3801元，由原、被告各半负担。本案反诉受理费人民币2900元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 郝晓鹃审 判 员 陶 虹人民陪审员 陆秀明二〇一五年五月二十日书 记 员 汉 静附：相关法律条文附：（2014）普民四（民）初字第586号案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。