（2015）榕民终字第2223号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-01
案件名称
林分田与物资回收利用公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林分田,福州市物资回收利用公司台江分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省福州市级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第2223号上诉人（原审被告）林分田，男，1950年9月17日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托代理人王命兴、李开辉，福建合立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）福州市物资回收利用公司台江分公司，住所地福州市台江区。法定代表人郭中贤，总经理。委托代理人沈良华，福建创元律师事务所律师。上诉人林分田因与被上诉人福州市物资回收利用公司台江分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2014）台民初字第3436号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年3月30日，以原告物资公司为甲方，被告林分田为乙方，双方签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将位于台江区xx一层一间店面计76.5平方米租赁给乙方使用，乙方申明承租前对该房屋现状及周边情况已有充分了解并愿意承租该房屋；租赁期三年，从2011年4月1日至2014年3月31日止；每月租金人民币1323元；根据先交租后使用的原则，本合同生效之日乙方需向甲方支付人民币2800元作为履约保证金，房租按月付清，乙方在每月承租日之前内交清房租，若逾期未缴纳租金，每日按月租金的3‰另交违约金，欠交一个月以上，甲方有权切断水电及单方面终止租赁合同收回房屋；合同终止时，乙方必须当日腾空全部房屋并完好交还属于甲方的一切设施，属于乙方投资的可移动设备由乙方移走，属于乙方投资的不可移动资产无偿归甲方所有，若乙方未在合同约定的时间腾空、搬离经营场所，应向甲方支付逾期搬迁违约金，违约金每日人民币200元，合同期满，乙方如续租，应提前一个月与甲方协商，协商不成，甲方有权另租他人；若遇不可抗拒的原因需要提前终止租赁合同时（如国家建设需要拆迁、公司改制、土地被收储等），乙方不得以任何借口拒绝搬迁，乙方要按甲方规定的日期内，无条件搬离，租赁费收至交房日止，甲乙双方均不承担违约责任；合同还约定其他相关事项。合同签订后，被告向原告支付2800元履约保证金，原告物资公司亦将讼争店面交付被告使用。合同期满后，被告继续使用讼争场所，并按月向原告物资公司支付1323元租金至2014年5月31日止。2014年9月5日，原告物资公司向被告林分田发出《通告》，要求在“2014年9月12日前搬离并交还房屋的承租户，给予优惠：1.每平米20元的搬迁补助费；2.免收6月到9月的三个月租金，退还保证金；逾期不搬迁、不交还房屋的承租户将不能享受上述优惠。”被告林分田在该份《通告》空白处中写明：“我租特别久，也特别大，再去租有一定难，给予多留一段时间，搬迁都要搬迁，古计没这么快迁，学校还在上学，是否能给方便，多等一段时间，望予方便为感”。由于被告一直未搬离讼争场所，原告遂诉至原审法院。另查明，2014年5月7日，福州市台江区人民政府颁发房屋征收决定书，对包括讼争房屋在内的房屋实施征收。2014年5月21日，福州市人民政府办公厅向原告发出《福州市人民政府办公厅关于商请支持太平汀洲和苍霞地块旧城改造项目涉及房屋征收搬迁的函》：因原告位于福州市台江区xx、xx等房屋列入太平汀洲和苍霞地块旧城改造项目房屋征收范围，现商请予以大力支持，共同协商做好房屋征收相关工作，确保该项目顺利进行。再查明，台江区xx（现门牌号码为台江区xx）所有权人登记为原告物资公司。被告承租的房屋具体位置为台江区xx2号楼一层朝东房屋一间。原审法院认为，原、被告双方争议的焦点：原告是否是台江区xx房屋的合法产权人，其是否有诉讼主体资格。对此原告提供台江区民政局地名办公室出具的《地名确认申请表》，证明台江区xx现门牌号码为台江区xx，对于原告提供的上述证据，因符合合法性、真实性、关联性，故原审法院予以采纳。原、被告于2011年3月30日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原、被告双方均应依约全面履行自己的义务。双方约定的租赁期限自2011年4月1日至2014年3月31日止。在租赁期限到期后，被告依然使用讼争场所，亦向原告支付当期的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”以及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，现因讼争场所被列入政府征收范围，原告物资公司可以随时解除双方的租赁关系，并要求被告立即将所讼争场所即现门牌号码为台江区xx（原门牌号为台江区xx）2号楼一层朝东房屋一间（约76.5㎡）腾空并归还给原告。被告同时还应按原合同约定的租金标准即每月1323元向原告物资公司支付自2014年6月1日至实际腾空搬离讼争场所之日止的租金。对于被告提出“原告应对其遭受的两次重大损失给予补偿”的辩解，属于另外一个法律关系，被告可以另案起诉。至于履约保证金人民币2800元的归属，原、被告双方亦可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、被告林分田应在本判决生效之日起十日内腾空搬离坐落于台江区xx（原门牌号为台江区xx）2号楼一层朝东房屋一间（约76.5㎡），并将该房屋交还给原告福州市物资回收利用公司台江分公司。二、被告林分田应向原告福州市物资回收利用公司台江分公司支付自2014年6月1日起至被告林分田实际履行上述第一项判决义务止的租金（按每月人民币1323元标准计算，在被告林分田履行上述第一项判决时一并支付）。案件受理费人民币2280元，由被告林分田负担。上诉人林分田上诉称：一、上诉人租赁的房屋实际坐落于台江区xx，并非台江区xx，被上诉人未提交其系台江区xx房屋的所有权人证明，被上诉人不是本案的适格诉讼主体，一审法院应当依法裁定驳回被上诉人的起诉，一审法院适用法律错误。二、退一步讲，若台江区xx所有权人系被上诉人，上诉人承租的房屋被依法征收，原租赁合同仍合法有效，被上诉人应将上诉人（承租人）享有的搬迁补助费、停产停业损失等征收补偿费用交给上诉人。三、退一步讲，若台江区xx所有权人系被上诉人，上诉人依法承租被上诉人的房屋，被上诉人对其出租的房屋因年久失修而造成上诉人的损失应予赔偿。综上，上诉人请求：1、依法撤销原审判决，驳回被上诉人所有的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人福州市物资回收利用公司台江分公司答辩称：一、被上诉人是本案的适格诉讼主体。二、一审按照双方租赁合同的约定所作出的判决是正确的。三、上诉人所主张的因年久失修导致损失缺乏证据佐证，被上诉人对上诉人所主张的xx的火灾并不知情，即使发生火灾也与被上诉人无关。综上，被上诉人认为应驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人林分田向本院提交如下证据：“证明”两份，旨在证明：（1）1993年，旧门牌号“台江区xx”变更为新门牌号“台江区xx”，旧门牌号码“台江区xx”变更为新门牌号“xx”，即新门牌号码“台江区xx”与新门牌号码“xx”并非同一地址，相应的房屋分别属于两个所有权人；（2）被上诉人未提交其系台江区xx房屋的所有权人证明，即被上诉人不是本案的适格诉讼主体。被上诉人福州市物资回收利用公司台江分公司对内容为“旧门牌号码台江区xx变更为新门牌号xx”的“证明”的真实性、合法性、关联性均无异议；对内容为“台江区中平路107号变更为新门牌号台江区xx”的“证明”真实性无异议，对关联性有异议，认为台江区107号的房产与被上诉人无关，并非讼争房产。根据双方的举证、质证，本院经审查认证如下：对上诉人在二审期间提交的证据的真实性予以确认；内容为“旧门牌号码台江区xx变更为新门牌号xx”的“证明”与一审时被上诉人提交的“地名确认申请表”并无矛盾，可以作为认定本案事实的证据。内容为“台江区xx变更为新门牌号台江区xx”的“证明”与本案没有关联性，不予采纳。上诉人申请本院向台江区人民政府、台江区住房保障和房产管理局调取关于台江区xx2号楼一层朝东房屋的《房屋征收补偿决定书》、《房屋征收补偿方案》及相关征收补偿协议、材料。本院经审查认为，上诉人申请调查收集的上述证据与本案系不同法律关系，关联性不足，故不予准许。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案被上诉人提供的产权证、讼争双方签订房屋租赁合同均表明本案讼争租赁房屋为台江区xx。根据福州市台江区地名委员会办公室2014年12月18日出具“地名确认申请表”足以确认台江区xx与台江区xx是同一地点。上诉人在二审中提交的福州市台江区地名委员会办公室出具的1993年门牌号码变更的证明材料不能否认讼争双方之间的房屋租赁合同关系，故上诉人的该项上诉理由，本院不予采信。因本案系房屋租赁合同，审理的是被上诉人在原审中主张归还讼争房屋以及支付租金等诉讼请求，故上诉人提出的上诉人（承租人）享有的搬迁补助费、停产停业损失等征收补偿费用、讼争房屋因年久失修而造成上诉人的损失并非本案审理范围，因此上诉人的前述上诉理由，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2280元，由上诉人林分田负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 霞代理审判员 缪 羽代理审判员 魏 博二〇一五年五月二十日书 记 员 王亚珊