（2013）槐民初字第3034号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-12-16
案件名称
赵红娟与江苏建业建设集团有限公司房屋所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵红娟,江苏建业建设集团有限公司
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第六十条第一款，第一百三十条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2013）槐民初字第3034号原告赵红娟，女，1970年1月14日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人吴家国，山东众英律师事务所律师。被告江苏建业建设集团有限公司，住所地江苏省建湖县。法定代表人孙署君，董事长。委托代理人朱福江，该单位法务人员。原告赵红娟与被告江苏建业建设集团有限公司房屋所有权确认纠纷一案，本院于2013年12月20日立案受理后，依法由代理审判员刘扬军独任审判，于2014年1月20日公开开庭进行了审理，原告赵红娟的委托代理人吴家国、被告江苏建业建设集团有限公司的委托代理人朱福江到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，分别于2014年5月8日、2015年1月22日公开开庭进行了审理，原告赵红娟的委托代理人吴家国、被告江苏建业建设集团有限公司的委托代理人朱福江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵红娟诉称，2004年9月20日原告与江苏建业建筑安装工程集团有限公司（后更名为被告）签订了《售房协议》一份。《售房协议》约定“江苏建业建筑安装工程集团有限公司（原建湖县建筑工程总公司）自愿将闫千户502室住宅楼房卖给乙方（现原告）。建筑面积为104.81㎡，房产证号槐字第0568**号。销售价格为170000元。乙方（现原告）首付定金2000元等，房产过户税费、中介费、公证费等其他费用由乙方承担”。原告自《售房协议》签订后即居住在闫千户502室至今，在2004年9月24日和2005年1月7日分两次将房款付清。原告为了安全起见申请对本案《售房协议》进行公证，济南市槐荫区公证处于2005年8月1日作出（2005）济槐荫证经字第451号《公证书》予以公证其效力。原告付清房款后多次要求被告协助办理过户，但至今未能协商成功。被告之前名称为建湖县建筑工程总公司、江苏建业建筑安装工程集团有限公司。原告认为，原被告双方签订的《售房协议》合法、有效。原告自签订《售房协议》后即居住闫千户502室至今，所有权属于原告所有。原告赵红娟诉至法院，请求依法判令确认原、被告签订的《售房协议》合法有效；判令被告名下的济南市槐荫区闫千户小区5区8号楼8-502室（以下简称闫千户502室）所有权归原告所有；判令被告立即协助原告办理闫千户502室房产过户手续；判令被告承担鉴定费2170元；并判令被告承担本案的诉讼费用。被告江苏建业建设集团有限公司辩称，原告诉称双方签订了售房协议进行公证的相关事实我们要求原告提供证据后予以答辩。原告诉称于2004年9月24日和2005年1月7日两次将房款付清不是事实。原告称购房款两次付清，我公司原建湖县建筑工程总公司没有收到房款，因为双方合同没有全面履行，原告诉求没有事实和法律依据。经审理本院认定，2004年9月20日，原告赵红娟与江苏建业建筑安装工程集团有限公司签订《售房协议》一份，载明“甲方：江苏建业建筑安装工程集团有限公司（原建湖建筑工程公司）乙方：赵红娟甲、乙双方协商一致，共同达成如下条款：1、甲方自愿将闫千户小区5区8﹟楼8单元室，502室三室一厅的住宅楼房卖给乙方，建筑（使用）面积104.81㎡房产证号槐字第0568**号，附属建筑物无。2、甲、乙双方协商一致，该房产的销售价格为170000.00元，大写壹拾柒万元整。乙方首付定金2000.00元，待甲、乙双方办理完公证手续的同时，乙方一次性全部付清。甲方自签订本合同之日起日内搬出。3、该房产的过户税费由乙方承担。（中介费、公证费等其他费用也由乙方承担）4、甲方必须保证该房产的真实性与合法性，并保证无任何社会及家庭纠纷，否则，出现的一切问题由甲方全部承担。5、以上条款甲、乙双方共同遵守，不得违约。如甲方违约，双倍赔偿乙方定金；乙方违约，定金归甲方。6、本协议签字后生效，一式两份”。2005年3月7日，原、被告双方就该份《售房协议》到济南市槐荫区公证处申请进行公证。2005年8月1日，济南市槐荫区公证处出具《公证书》一份，载明“申请人：（甲方）江苏建业建筑安装工程集团有限公司，住址：建湖县。法定代表人：孙留成，职务：董事长。委托代理人：胥传琪，职务：项目经理。（乙方）：赵红娟，女，一九七〇年一月十四日出生，住济南市。公证事项：售房协议甲、乙双方于二〇〇五年三月七日向本处申请办理前面的《售房协议》公证。经查，甲、乙双方经协商一致订立了前面的《售房协议》。甲、乙双方在订立协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。甲方法定代表人的代理人胥传琪具有相应的代理权（见2005建证经内字第9号公证书），双方当事人签订《售房协议》时意思表示真实，合同内容具体、明确。依据上述事实，兹证明甲方江苏建业建筑安装工程集团有限公司法定代表人的委托代理人与乙方赵红娟于二〇〇四年九月二十日在济南签订了前面的《售房协议》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，协议书上甲乙双方签字、印鉴均属实。”。2005年1月12日，江苏建业建筑安装工程集团有限公司为胥传琪出具委托书一份，载明“兹委托胥传琪为我的代理人，全权代表我单位并以我的名义，办理如下事项：房屋转让买卖位于济南市槐荫区闫千户小区五区8-502（原建湖县建筑总公司）。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件我均予以承认。代理人不得转委托权。”。2005年1月12日，建湖县公证处出具《委托书公证书》一份，载明“兹证明江苏建业建筑安装工程集团有限公司的法定代表人孙留成于二00五年一月十二日在江苏建业建筑安装工程集团有限公司，在我的面前，在前面的《委托书》上签名、盖章。所盖江苏建业建筑安装工程集团有限公司和法定代表人孙留成的印鉴均属实”。2004年9月24日，胥传琪出具暂收条一份，载明：“暂收于强预交房款陆万元整。￥60000.00元待剩余款陆万元付清后买方对房子才能进行装修或使用。”。2005年3月7日，胥传琪出具收到条一份，载明：“今收到赵红娟买房款壹拾壹万柒仟壹佰元整，￥117100.00元。说明：以前所有的付收款条全部作废双方根据协议已全部清结房款已全部付清”。另查明，于强系原告赵红娟的丈夫。建湖县建筑工程总公司于2000年12月13日将名称变更为建湖县建业建筑安装工程有限公司，于2000年12月28日将名称变更为建湖县建业建筑安装工程集团有限公司，于2001年2月27日将名称变更为江苏建业建筑安装工程集团有限公司，于2007年3月16日将名称变更为江苏建业建设集团有限公司。2003年4月9日，济南市房产管理局出具的房屋所有权证载明，济南市槐荫区闫千户小区五区8号楼8单元502室房屋登记的所有权人为建湖县建筑工程总公司，房产证号为济房权证槐字第0568**号。原告赵红娟向胥传琪支付房款后，胥传琪将涉案房屋及房产证交付给原告赵红娟，截止本案一审法庭辩论终结前，原告赵红娟一直居住在涉案房屋内。审理过程中，被告江苏建业建设集团有限公司对原告赵红娟提供的胥传琪出具的收条是否为胥传琪出具提出异议。原告赵红娟申请对收条上“胥传琪”的签名进行司法鉴定。2014年10月28日，山东政法学院司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》一份，载明“五、鉴定意见委托人提供的标时为‘2004年9月24日’《暂收条》和标时为‘2005年3月7日’《收到条》上收款人署名处‘胥传琪’的签名字迹是胥传琪本人所写”。原告赵红娟支付鉴定费2170元。上述事实，有原告提供的（2005）建证经内字第9号《公证书》、（2005）济槐荫证经字第451号《公证书》、《暂收条》、《收到条》、江苏建业建设集团有限公司工商登记资料、济房权证槐字第0568**号房屋所有权证、我院依法调取的（2005）建证经内字第9号《公证书》卷宗资料、山政司鉴（2014）文鉴字第100号司法鉴定意见书以及原、被告当庭陈述、答辩为证。本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效。本案中，胥传琪与原告赵红娟于2004年9月20日签订《售房协议》时胥传琪虽没有提供具有出售涉案房屋权利的确实充分的证明，但江苏建业建筑安装工程集团有限公司于2005年1月12日为胥传琪出具授权，委托胥传琪代其出售涉案房屋，视为胥传琪事后取得了对涉案房屋的处分权和被告江苏建业建设集团公司对胥传琪出售房屋行为的追认，故原告赵红娟与被告江苏建业建设集团有限公司签订的《售房协议》系当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效且对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同的约定履行相应的义务。原告赵红娟在签署《售房协议》后将涉案房款117100元交付给了胥传琪，胥传琪将涉案房屋及房屋的权属证书交付给了原告赵红娟，双方之间的《售房协议》已经实际履行。被告江苏建业建设集团有限公司辩称，胥传琪没有代收款项的权利，且原告赵红娟并没有按照合同约定支付全部购房款。经审查本院认为，被告江苏建业建设集团有限公司为胥传琪出具的《委托书》上载明委托胥传琪办理涉案房屋买卖，且对胥传琪在权限范围内签署的一切有关文件均予以认可，该委托书具有格式性质，原被告双方对于胥传琪有无代收购房款的权利存在了异议，在此情况下，应作出不利于提供该《委托书》内容的一方的解释，即对于该《委托书》的内容应作出不利于被告江苏建业建设集团有限公司的解释，采信原告赵红娟关于胥传琪具有代收房款权利的意见。对于合同约定购房款为170000元，而原告赵红娟只实际支付了117100元，原告赵红娟是否已经全额履行《售房协议》的付款义务的问题，经审查本院认为，胥传琪作为被告江苏建业建设集团有限公司的代理人，在代被告江苏建业建设集团有限公司出售涉案房产的过程中，所出具的一切有关文件及作出的行为的法律后果应由被告江苏建业建设集团有限公司承担，胥传琪于2005年3月7日为原告赵红娟出具的收到条中，明确载明“双方根据协议已全部清结房款已全部付清”，视为双方对售房款数额的更改，胥传琪出具的该《收到条》法律后果应由被告江苏建业建设集团有限公司负担，故可以认定原告赵红娟已经按照《售房协议》完全履行了付款义务。至于胥传琪出具的《收到条》对《售房协议》确定的房款数额的更改是否侵犯了被告江苏建业建设集团有限公司的合法权益，不属于本案审理范围。鉴于原告赵红娟已经交付了全部购房款、被告江苏建业建设集团有限公司已经将涉案房屋交付给原告赵红娟占有使用，双方的《售房协议》已实际履行，故原告赵红娟要求确认济南市槐荫区闫千户小区5区8号楼8-502室房屋归其所有，本院予以支持。关于原告赵红娟要求被告江苏建业建设集团有限公司协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院认为，签订《售房协议》后，原告赵红娟支付了购房款，被告江苏建业建设集团有限公司在将涉案房屋及权属证书交付给了原告赵红娟后，还应履行协助过户的义务，故原告赵红娟要求被告江苏建业建设集团有限公司协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。在被告江苏建业建设集团有限公司不认可胥传琪出具的付款凭证的情况下，原告赵红娟为证明自己已经全面履行了付款义务依法申请司法鉴定支出鉴定费2170元，该费用应由被告江苏建业建设集团有限公司负担，故原告赵红娟要求被告江苏建业建设集团有限公司赔偿鉴定费2170元合法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告赵红娟与被告江苏建业建设集团有限公司（原名为江苏建业建筑安装工程集团有限公司）签订的《售房协议》合法有效。二、位于济南市槐荫区闫千户小区五区8号楼8-502室房屋（房产证号：济房权证槐字第0568**号，房产证中房屋所有权人：建湖县建筑工程总公司）归原告赵红娟所有。三、被告江苏建业建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告赵红娟将济南市槐荫区闫千户小区五区8号楼8-502室房屋过户至原告赵红娟名下，相关过户费用由原告赵红娟自行承担。四、被告江苏建业建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵红娟鉴定费2170元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10288元，由被告江苏建业建设集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 刘扬军人民陪审员 刘 艳人民陪审员 姜爱丽二〇一五年五月二十日书 记 员 刘 琳 来源：百度“”