（2014）中一法民二初字第1378号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2016-11-30
案件名称
吴锐忠与施碰水、王彩云居间合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴锐忠,施碰水,王彩云
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第四百二十四条，第四百二十六条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法民二初字第1378号原告：吴锐忠，男，1963年11月29日出生，汉族，住中山市西区。委托代理人：王金府、黄嘉焯，广东保信律师事务所律师。被告：施碰水，男，1974年2月14日出生，汉族，住中山市石岐区，身份证住址福建省南安市。被告：王彩云，女，1972年6月13日出生，汉族，住中山市石岐区。两被告委托代理人：王开军、汪方羽，广东雅商律师事务所律师、律师助理。原告吴锐忠诉被告施碰水、王彩云居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员贺铁斌独任审理，后组成合议庭于2014年12月30日公开开庭进行了审理。原告吴锐忠委托代理人黄嘉焯及被告施碰水、王彩云委托代理人王开军、汪方羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴锐忠诉称：苏文权是位于中山市港口镇兴港南路5号之一和5号之二房地产的权属人。原告吴锐忠从苏文权处获得其欲将上述房地产对外出租的消息后，原告吴锐忠即开始为其寻找承租客户。经过信息处理，原告吴锐忠得知被告施碰水有意承租上述房地产从事五金城项目。2014年3月，原告吴锐忠开始向被告施碰水推介前述出租项目，经多次推介后，双方于2014年4月8日签订居间合同。在原告吴锐忠提供的居间服务下，被告施碰水最终承租了上述项目，并将项目命名为“成功五金城”。根据居间合同约定，被告施碰水应向原告吴锐忠支付居间费用144万元；逾期支付的，按月息1%计付利息。经原告吴锐忠对此追讨，被告施碰水以各种理由予以拒绝。本案债务属于被告施碰水与王彩云夫妻关系存续期间的共同债务，被告王彩云应对本案债务承担共同清偿责任。原告吴锐忠为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告施碰水、王彩云向原告吴锐忠支付居间报酬144万元及利息（从起诉之日起至清偿之日止按月息1%计算）；2.本案诉讼费用由被告施碰水、王彩云承担。原告吴锐忠对其陈述在举证期限内提供如下证据：1.居间合同；2.工商企业机读档案登记资料；3.微信截图；4.图片若干；5.录音文字材料及光盘；6.通话记录清单；7.录音光盘；8.工商查档资料若干。被告施碰水、王彩云辩称：双方虽然签署了居间合同，但居间合同没有履行，实际上亦履行不能。原告吴锐忠没有获得苏文权的委托。在居间合同中，原告吴锐忠保证房租6年平均每月租金28.4万元，这一条款导致居间合同无法实际履行。最终被告施碰水没有和苏文权签订租赁合同。按照合同相关服务流程和款项支付方式，双方应该在银行开设共管账户以支付相应费用，但实际双方并未开立资金共管账户。虽然被告施碰水作为股东的中山市成功物业管理有限公司与苏文权签订了租赁合同，但租赁合同只是租赁出租人其中的一卡物业，租赁一卡物业的目的是帮助苏文权进行物业管理。原告吴锐忠的诉讼请求没有事实依据，居间合同未实际履行。被告王彩云虽然与被告施碰水系夫妻关系，依据合同相对性原理，原告吴锐忠要求被告王彩云承担共同清偿的责任没有法律依据。综上，请求法院驳回原告吴锐忠的诉讼请求。被告施碰水、王彩云对其辩解提供的证据有：1.物业管理委托合同；2.成功物业管理有限公司营业执照。经审理查明：2014年4月8日，施碰水（甲方、承租人）与吴锐忠（乙方、居间人）就甲方委托乙方协助承租厂房一事签订居间合同，约定：一、厂房基本情况：厂房持有人苏文权；地址港口镇兴港南路5号之一和5号之二，房地产证号中府字第××号和0213045251号，国土证号分别是中府国用（2013）第易1101266号、第易11013**号。厂房面积15297平方米，土地面积23147.8平方米（全部以房地产证及土地证记载为准）。厂房结构为简易角铁支架、星瓦面、砖墙结构及铝合金标准铝窗。厂房物业的使用性质土地为商业用途，土地上的建筑物为工业厂房用途。二、委托事项：甲方有意承租上述厂房，委托乙方搜寻信息，并及时报告甲方有关洽谈承租情况，以便促成甲方承租上述厂房的目的。乙方促成甲方成功承租上述厂房后，甲方需向乙方支付居间报酬费。三、居间报酬费。甲方向乙方支付144万元（不含税）为居间报酬费。四、服务流程及支付方式：1.甲方与乙方签订本合同后，甲、乙双方以私人名义到银行办理资金共管手续。当天，甲方须将48万元整划入甲、乙双方办理的银行共管账户内。2.甲方与厂房持有人成功签订租赁合同后，甲方需立即办理共管账户内48万元整的放款手续。剩下尾数96万元整，甲方须分4次支付完毕。3.甲方分4次支付的时间安排如下：①2015年5月10日甲方向乙方支付24万元整。若甲方逾期不能支付的，乙方按每月1%利息追加，甲方须无条件接受。②2016年5月10日甲方向乙方支付24万元。若甲方逾期不能支付的，乙方按每月1%利息追加，甲方须无条件接受。③2017年5月10日甲方向乙方支付24万元。若甲方逾期不能支付的，乙方按月1%利息追加，甲方须无条件接受。④2018年5月10日甲方向乙方支付24万元。若甲方逾期不能支付的，乙方按每月1%利息追加，甲方需无条件接受。五、其他协定。1、若甲方包括甲方的合作伙伴，私自与厂房持有人苏文权先生签订承租厂房事项，也纳入乙方促成甲方成功承租上述厂房事实范围，甲方需同样向乙方支付居间报酬费。居间报酬费按照上述方式执行。2.签订本合同后，若乙方不能促成甲方成功承租上述厂房，本合同于2014年9月1日起自动失效。居间合同第一页下面手写注明“备注：乙方保证房租六年平均每月租金284000元”。该备注上加盖有指模一枚。诉讼过程中，吴锐忠主张该备注系由施碰水个人添加，未经吴锐忠认可。施碰水则主张该备注系由双方协商一致后，由吴锐忠添加并由吴锐忠加盖指模。居间合同还约定了其他内容。后吴锐忠认为其已完成了居间合同约定的义务，但施碰水未支付居间报酬，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：2014年4月10日，苏文权（出租方、甲方）与中山市成功物业管理有限公司（承租方、乙方，代表：李庆江、施碰水、杨志强）签订租赁合同，约定：乙方租用甲方坐落于中山市港口镇兴港南路5号之二F层2卡（以下称该物业）作为商业用途使用，建筑面积约113平方米。租赁期五年，从2014年4月10日至2019年4月9日止。2014年4月10日至2014年7月10日为免租期，若在2014年4月10日甲方未交付商铺给乙方的，免租期及租赁期限相应顺延。该物业月租金按建筑面积计算，底层以30元／平方计算，合计3390元／月；第1年开始分别每年递增6%。押金为两个月租金即6780元。租金交付时间为每月5号前，以现金形式支付，或将款项汇入甲方指定账号。租赁合同还约定了其他内容。该租赁合同甲方签章处由苏文权签名，乙方代表签名处由李庆江、施碰水、杨志强签名。2014年5月26日，中山市成功物业管理有限公司成立。住所地中山市港口镇兴港南路5号之二F层2卡，法定代表人李庆江，投资人有施碰水、杨志强、李庆江，其中施碰水占36%的投资份额。2014年5月30日，苏文权（委托方、甲方）与中山市成功物业管理有限公司（受托方、乙方）签订物业管理委托合同，约定：甲方将自有物业（暂命名为中山市成功五金装饰城，以最终工商登记名为准）委托乙方实行物业管理。物业目前为工业厂房，土地地类已变更为商业。物业坐落于港口镇兴港南路5号，占地面积23147.8平方米，土地证号中府国用（2013）第易1101266号、第易11013**号，建筑面积15297.21平方米，房产证号中府字第××号，中府字第0213045251号。甲方委托乙方协助甲方对现有物业进行改造升级，代理甲方进行招商，与承租人签订租赁合同，协助承租人办理相关证照；对房屋建筑共用部位进行维修、养护和管理等。委托管理期限为6年，自2014年5月16日起至2020年5月15日止。甲方向乙方提供113平方米左右建筑面积的管理用房（产权仍属甲方），由乙方按建筑面积每月每平方米30元租用。如有争议，以双方于2014年4月10日签订的租赁合同为准。物业管理委托合同还约定了其他内容。诉讼过程中，吴锐忠提供微信号×××（备注名施生）的朋友圈图片若干。前述图片载明了“中山市成功五金装饰城（地址中山市港口镇兴南路桂花酒店前）正准备招商中，靓铺面价格低、先到先得”等内容。施碰水对上述微信的真实性不予确认，认为微信图片可以篡改。吴锐忠的提供2014年5月31日的录音资料显示：李君延向施碰水询问桂花酒店（即港口那边）那边的场地什么时候开始招租，施碰水表示已经开始招租了，但正式完工可以用要到8月份。吴锐忠提供的2014年6月3日的录音资料显示：吴锐忠称“这件事你从头到尾跟了这么长时间自己应该清楚吧。”施碰水称“现在是这样，现在是35万租了，当时想着28万也差不多了，那现在就差好远了。”吴锐忠称“我们都谈了一个多月，一路下来都是我们引荐你与苏生谈，我无功也有劳，但现在什么费用都没收到。”施碰水称“对对”。施碰水对吴锐忠提供的录音资料真实性均不予确认，亦不确认录音资料中说话的人是否为施碰水。吴锐忠还提供其号码为138××××8788的手机通话清单一份，该清单显示2014年3月1日至4月25日期间，吴锐忠与施碰水189××××2999的电话多次通话，与苏文权139××××2201的电话共通话4次。诉讼过程中，施碰水确认王彩云与施碰水为夫妻关系，但之后又称王彩云与施碰水已离婚，但未提供离婚证等予以证明。本院认为：本案系居间合同纠纷。吴锐忠与施碰水签订的居间合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。居间合同以手写部分注明的“乙方（吴锐忠）保证房租六年平均每月租金284000元”因无吴锐忠签名捺印，该手写部分内容无法确认为双方当事人协商一致的条款，本院对手写部分条款的效力不予确认。根据居间合同的约定，施碰水支付居间报酬144万元的条件为吴锐忠促成施碰水成功承租苏文权所有的15297平方米的厂房。吴锐忠认为施碰水支付居间报酬144万元的条件已成就，并提供了微信图片、录音资料、电话通话清单等予以证实。电话通话清单虽然显示在居间合同签订前后，吴锐忠与施碰水、苏文权均有电话联系，但无法反映通话的内容，亦无法证实吴锐忠促成双方签订了租赁居间合同约定房产的合同。因微信聊天是以虚拟身份进行，吴锐忠未能证实×××即施碰水，结合微信聊天记录易编辑修改的特性，上述聊天记录的真实性无法确认。录音资料因无法核实被录音人员即为施碰水，真实性亦无法确认。且从施碰水提供的物业委托合同来看，该合同显示苏文权委托由施碰水等投资的中山市成功物业管理有限公司对居间合同约定的房产进行改造升级、代为招商等物业管理，从而可以反证施碰水与苏文权之间并未就居间合同约定的房产达成租赁合同。且在施碰水受委托进行物业管理的情况下，吴锐忠提供的微信及录音资料中反映的店铺招租等内容亦具有一定合理性。故现吴锐忠提供的证据不足以证明其已促成施碰水租赁了居间合同约定的全部房产，吴锐忠诉请施碰水支付全部居间报酬144万元，理据不足。但根据2014年4月10日苏文权与施碰水等签订的租赁合同，施碰水等已经租赁了苏文权座落于中山市港口镇兴港南路5号之二F层2卡的物业（以下简称F层2卡物业），该物业为居间合同约定房产的一部分。根据居间合同第五条第1款的约定，施碰水包括施碰水的合作伙伴，私自与苏文权签订承租厂房事项的，也纳入吴锐忠促成施碰水成功承租厂房的事实，施碰水同样需支付居间报酬。故虽然现无证据证明施碰水等租赁F层2卡物业系因吴锐忠提供的居间服务促成，但根据前述合同条款，对该部分物业的租赁，施碰水仍应向吴锐忠支付相应居间报酬。根据F层2卡物业与居间合同约定房产的面积比例，本院酌情认定施碰水向吴锐忠支付居间报酬10637（1440000113／15297=10637）元。施碰水逾期支付前述居间报酬，还应承担支付利息损失的违约责任。居间合同约定逾期支付的，按每月1%支付利息。故利息以10637元为基数，按每月1%从吴锐忠起诉之日2014年6月12日起计至实际给付之日止。诉讼过程中，施碰水与王彩云确认两人为夫妻关系，后两人又反悔并称两人已经离婚，但未提供相反证据进行反驳，本院确认施碰水与王彩云为夫妻关系。施碰水、王彩云均未提供证据证明其与吴锐忠已明确约定涉案债务为施碰水个人债务，亦未提供证据证明其对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，且吴锐忠知道该约定；故本案债务应认定为施碰水和王彩云的夫妻共同债务，王彩云应以夫妻财产对施碰水的前述债务承担共同清偿责任。综上，对吴锐忠诉讼请求中的有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、被告施碰水于本判决生效之日起七日内向原告吴锐忠支付居间报酬10637元及利息（利息以10637元为基数，按每月1%从2014年6月12日起计至实际给付之日止）；二、被告王彩云以夫妻共同财产对被告施碰水的前述债务承担共同清偿责任；三、驳回原告吴锐忠的其他诉讼请求。案件受理费17760元（该款原告吴锐忠已预交），由原告吴锐忠负担17629元，由被告施碰水、王彩云负担131元（该款被告施碰水、王彩云于本判决生效之日起七日内迳付原告吴锐忠）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 贺铁斌审判员 蔡 伟审判员 邓树青二〇一五年五月二十日书记员 梁赞枢第1页共910页 关注公众号“”