（2015）东一法东民一初字第168号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2016-07-26

案件名称

李丽霞与东莞市田禾房地产投资有限公司、东莞市城区房地产开发公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第一人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李丽霞,东莞市田禾房地产投资有限公司,东莞市城区房地产开发公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条，第一百四十四条

全文

广东省东莞市第一人民法院民事判决书（2015）东一法东民一初字第168号原告李丽霞，女，X年XX月XX日出生，汉族，住。委托代理人周飞鹏，广东律魁律师事务所律师。被告东莞市田禾房地产投资有限公司（以下简称田禾公司）。住所地：东莞。注册号：XXX。法定代表人王晓梅，董事长。委托代理人李燕，广东旗峰律师事务所律师。委托代理人单丽欣。被告东莞市城区房地产开发公司（以下简称城区公司）。住所地：东莞。注册号：XXX。法定代表人黄伟坚。委托代理人吴小莹，女，X年XX月XX日出生，汉族，住。原告李丽霞诉被告田禾公司、被告城区公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李丽霞及其委托代理人周飞鹏、被告田禾公司的委托代理人李燕、单丽欣到庭参加了诉讼。被告城区公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丽霞诉称，2012年6月22日，田禾公司的销售人员存在故意隐瞒擅自变更规划设计平面图、将商品房分割拆零销售的事实，欺诈李丽霞签订案涉商品房买卖合同，诱骗李丽霞支付购房款137806元、办证税费9108元、律师费2900元。李丽霞为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、撤销李丽霞与田禾公司双方于2012年6月22日签订的商品房买卖合同；2、田禾公司及城区公司向李丽霞返还购房款137806元、办证税费9108元、律师费2900元及前述费用的利息（利息按照中国人民银行同期逾期贷款利率的标准计算，自2012年6月22日起计至本案生效法律文书指定支付之日止）；3、本案诉讼费由田禾公司、城区公司承担。被告田禾公司辩称，一、案涉商铺所在裙楼在2010年3月27日获得了现售备案证书。李丽霞与田禾公司签订案涉商品房买卖合同之前，田禾公司已经向相关政府部门申请对案涉商铺所在裙楼进行规划变更，商铺变更规划后的测绘报告在2012年7月3日已在房管部门备案，李丽霞与田禾公司是根据变更规划后的商铺位置签订案涉商品房买卖合同的。且商品房买卖合同上已附有房屋平面图，李丽霞清楚知道重新划分后的商铺位置、商铺大小及商铺所在裙楼的铺位划分情况。田禾公司对案涉商铺所在裙楼进行的建筑方案变更，只是商铺内部的分隔调整，不属于改变规划局所批准规划条件中容积率等强制性内容，且田禾公司变更规划方案的手续已经获得相关政府部门的批准。2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》第十二条仅规定商品房住宅不得分割拆零销售，并未禁止商铺拆零销售。田禾公司不存在李丽霞所称的故意隐瞒擅自变更规划设计平面图、将商品房分割拆零销售的行为。二、2014年1月23日，田禾公司对变更后的931套商铺进行了大确权，李丽霞现能够获得案涉商铺的完全所有权，李丽霞购买商铺的合同目的可以实现。田禾公司不同意撤销案涉商品房买卖合同及其补充协议。被告城区公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据。经审理查明，李丽霞与田禾公司在2012年6月22日签订一份商品房买卖合同，约定李丽霞向田禾公司购买位于东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层396号铺，房屋总价款为257806元。合同第一条约定了建设工程规划许可证编号为AXXXXX82及施工许可证编号为XXX1。合同第三条约定了案涉商品房的编号以附件一为准。合同第六条约定，李丽霞应当于2012年6月22日前向田禾公司支付房款137806元（含定金），余款120000元则由李丽霞以银行按揭贷款方式付清。合同补充协议第二条第二款约定，田禾公司应在2013年9月30日前通知李丽霞办理房屋交付手续。合同签订后，李丽霞向田禾公司支付了购房款137806元、办证税费及律师费等相关税费12008元。本案中，李丽霞与田禾公司双方对于是否撤销案涉商品房买卖合同及其补充协议，存有争议。李丽霞称，1、根据商品房销售管理办法第七条、第八条的规定，商品房现售应取得现售备案证书，虽然田禾公司在2010年3月26日取得了现售备案证书，但该现售备案证书对应的商铺套数为64套，后田禾公司擅自变更规划设计平面图，将案涉商铺所在裙楼分割拆零为931套，且田禾公司直至2013年9月24日才取得931套商铺的现售备案证书，案涉楼盘在2014年2月才符合网上签约的条件，即在2012年6月22日李丽霞与田禾公司签订案涉商品房买卖合同时，案涉商铺不符合销售条件，但田禾公司未将案涉楼盘不符合销售条件的情况告知李丽霞；2、案涉楼盘销售现场公示的证件中显示的商铺套数均为64套，故李丽霞与田禾公司签订案涉商品房买卖合同时，案涉商铺不符合网上签约条件；3、田禾公司与所有购房者签订的商品房买卖合同实际使用的是塞纳河畔一期地下室的合同模板，合同中显示的建设工程规划许可证编号与施工许可证编号均是塞纳河畔一期地下室的相关证件编号，且案涉商品房买卖合同中删除了城区公司的信息，导致李丽霞与田禾公司在2012年6月22日签订的案涉商品房买卖合同无法在网上进行备案，即无法在网上签约；4、田禾公司单方改变案涉商铺的编号，若不重新签订新的商品房买卖合同，案涉商铺的交易实际上无法完成，李丽霞现不同意与田禾公司重新签订商品房买卖合同；5、李丽霞在签订案涉商品房买卖合同时，田禾公司不允许李丽霞查看商铺现场，直至2014年3月、4月左右，田禾公司通知李丽霞办理网上签约手续时，李丽霞才查看案涉商铺的现场，发现案涉商铺内建有一柱子，严重影响该商铺的价值。综上，李丽霞认为，田禾公司存在上述欺诈行为，致使李丽霞在案涉商品房买卖合同中享有的权利受到了影响，合同目的无法实现，案涉商铺目前无法实现商业价值，故要求撤销案涉商品房买卖合同及其补充协议，并要求田禾公司及城区公司退回已收取的房款以及支付利息（利息按中国人民银行同期逾期贷款利率的标准计算，以149814元为本金，自2012年6月22日起计至判决确定的履行期限届满之日止）。李丽霞对此提供了2014年11月8日建设网的网站打印资料、房管局网站的打印资料、商品房买卖合同及其补充协议、收款收据、照片予以证明。田禾公司称案涉铺位在房管局登记的编号不是396号商铺，而是205号商铺，故对李丽霞提供的房管局网站的打印资料及照片均不予确认，但对李丽霞提供的上述其余证据均予以确认。田禾公司认为，1、变更规划后的931套商铺测绘报告于2012年7月3日在房管部门备案，东莞市城乡规划局于2013年1月在商铺现场及网站上对变更规划的情况进行了公示，李丽霞与田禾公司是按照931套商铺的格局签订案涉商品房买卖合同的，因此，虽然案涉商铺在2013年9月24日才符合现售条件，但田禾公司在签订案涉商品房买卖合同前已经完成了部分的相关政府审批手续，且案涉商铺在2014年1月23日办理了大确权手续，案涉商铺目前符合办理房产证的条件；2、田禾公司在本案中提交的公证书及申明均可证明城区公司已经全权委托田禾公司对案涉商铺进行销售；3、根据案涉商品房买卖合同的约定，案涉商铺在2015年10月1日前由田禾公司负责整体规划及运营，田禾公司没有在案涉商铺修建墙体进行隔断是田禾公司行使经营自主权的体现；案涉商铺的认购书显示的商铺价格高于案涉商品房买卖合同上显示的商铺价格，差额部分即是原告收取的返租期间的商铺使用费；4、李丽霞购买的是商铺，与商铺编号无关；房管部门要求田禾公司对案涉楼盘中的商铺进行重新编号，并非田禾公司单方变更商铺编号；现案涉商铺的编号已经变更，故案涉商品房买卖合同是无法进行网上签约，需要李丽霞按照新的商铺编号与田禾公司重新签订商品房买卖合同，但案涉商铺的套内面积及位置、合同的内容均没有变化；5、即使案涉商铺内部存在柱子，李丽霞也没有证据证明该柱子已经严重影响案涉商铺的使用价值。综上，田禾公司表示不同意撤销案涉商品房买卖合同及其补充协议。田禾公司对此提供了现售备案证书、产权权属证明、面积测绘成果报告复印件、东莞市城乡规划局出具的[2013]112号公告、销售时的商铺编号平面图、房管部门备案的商铺平面图、房管局网页打印件、收铺通知书的快递单、办证的通知函及快递单、公证书及申明予以证明。其中，现售备案证书显示，案涉小区的开发商为田禾公司与城区公司；案涉小区在2010年3月26日办理了商品房现售备案，该现售备案证书的备注一栏记明“2013年7月30日现售备案证遗失补发。2013年9月24日，依据市规划局批准的塞纳河畔《建设工程规划许可证》附图（分层平面图），商铺套数由64套变更为931套”。面积测绘成果报告书复印件显示，塞纳河畔1-6座裙楼的房屋共三层，一至二层为商铺、会所，三层为会所，并在测绘之前已确权，现对除原已商铺06至商铺09外的所有商铺及办公29重新划分，重新划分后房号编排为商铺1001至商铺1005、商铺1010至商铺1896、商铺2001至商铺2054、办公室；重新划分后会所及公共设施面积不变；该测绘报告的现场测绘日期为2012年4月2日，备案日期为2012年7月3日。东莞市城乡规划局出具的东规告[2013]112号公告的内容显示，案涉裙楼商业平面变更主要是将裙楼商铺重新分割，该建筑方案变更只是商铺内部的分隔调整，不属于改变城乡规划局批准规划条件中的容积率等强制性内容，城乡规划局同意该建筑方案变更。产权权属证明书显示，田禾公司与城区公司在2010年8月6日获得案涉裙楼原规划的63套商铺的产权权属证明书，房管部门于2014年1月23日在该产权权属证明书中手写注明于2014年1月23日变更商铺为931套，总面积变更为55834.12平方米，并加盖房管部门公章。公证书及申明显示，该申明是城区公司出具的，公证书及申明的内容显示，案涉商品房是由城区公司与田禾公司合作开发，城区公司委托田禾公司对外销售案涉房地产项目的房屋，并对田禾公司因销售案涉房地产项目的房屋而签订的商品房买卖合同予以确认。庭审中，田禾公司确认，田禾公司在本案中提交的测绘报告中使用的房屋编号是田禾公司销售案涉商铺时的编号，因房管部门要求对案涉商铺所在裙楼的931套商铺进行重新编号，故该份测绘报告已被房管部门注销。李丽霞确认，田禾公司提供的房管局备案商铺平面图中205号商铺与李丽霞在本案中选购的商铺位置、商铺格局及商铺划分方式一致。另查明，李丽霞在庭审中确认其在签订案涉商品房买卖合同时没有看过商铺现场，也没有要求田禾公司出具相关的销售证件或规划证件；并确认案涉商铺的销售现场公司的商铺平面图与案涉商品房买卖合同附件一中的平面图相似，且销售现场公示了许多证件，但李丽霞没有具体查看该些证件的内容。再，李丽霞在庭审中表示要求城区公司承担本案的连带法律责任。庭后，本院与李丽霞、城区公司、田禾公司共同到案涉商铺现场勘查。现场所见：1、案涉商铺所在的裙楼内的所有商铺均是采用田禾公司销售时使用的商铺编号予以标示；2、案涉商铺内部左后方位置有一占地45厘米×65厘米的柱子。案涉商品房买卖合同及田禾公司提交的房管部门网页打印信息显示案涉商铺的套内面积为4.75平方米。以上事实，有李丽霞提供的商品房买卖合同及其附件、收款收据、网页打印信息、照片，田禾公司提供的现售备案证书、部分房屋面积测绘成果报告书、销售时的商铺编号平面图及变更编号后的商铺总平面图、网页打印信息、东规告[2013]112号文件、产权权属证明书、公证书及申明、通知函、快递单，以及本院的庭审笔录、质证笔录、现场勘查笔录等书证附卷为据。本院认为，城区公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据，视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的法律后果，由城区公司自行承担。根据本案现有的现售备案证书、公证书及产权权属证明书，可以看出案涉商铺所在裙楼的开发企业为城区公司及田禾公司，因此，虽然城区公司未在案涉商品房买卖合同中盖章确认，但城区公司已委托田禾公司签订案涉商品房买卖合同，并对该些合同予以认可，故城区公司应当承担本案的连带法律责任。本案是商品房销售合同纠纷。李丽霞与田禾公司就李丽霞购买东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层396号铺（原编号）签订了书面的商品房买卖合同，事实清楚，证据充分，本院予以认定。本案中，针对李丽霞提出撤销案涉商品房买卖合同及其补充协议的理由，本院做如下分析：一、关于网上签约的问题。在网上进行商品房买卖合同签约是政府行政部门对房地产市场交易进行行政监管的手段，我国的法律、行政法规中并未规定商品房买卖合同无法在网上签约时则禁止销售。二、关于李丽霞在签订合同时是否知晓案涉商铺所在裙楼的规划变更手续及销售手续状况的问题。首先，李丽霞与田禾公司均确认的现售备案证书显示，田禾公司及城区公司在2010年3月26日获得商品房现售备案证书，在2013年9月24日依据规划部门批准的建设工程规划许可证将商铺套数由64套变更为931套。因此，李丽霞与田禾公司在2012年6月22日签订案涉商品房买卖合同时，田禾公司应当持有的是64套商铺的现售备案证书。李丽霞在庭审中确认田禾公司在销售现场公示了很多证件，本院认为，田禾公司在销售现场已公示案涉商铺所在裙楼的相关规划证件及销售证件，李丽霞有条件、有能力查看该些证件显示的情况是否与案涉商品房买卖合同显示的情况相符。现李丽霞称其未仔细查看该些证件的内容，但未提供证据予以证明，且与常理不符。故本院推定，李丽霞在签订合同时已清楚知道田禾公司公示的证件显示的商铺套数只有64套的事实。其次，从李丽霞提供的商品房买卖合同附件中的商铺平面图及李丽霞与田禾公司双方确认的变更编号后的商铺平面图可以看出，李丽霞是根据重新划分商铺后的931套铺位平面图选购案涉商铺，李丽霞签订合同时在销售现场已知道商铺的相关销售证件中显示的商铺套数与其实际选购商铺时使用的商铺平面图显示的商铺套数明显不一致，但李丽霞在签合同时既未向田禾公司询问原因，也未向田禾公司询问相关规划手续及销售手续的情况，明显不符合常理。再者，根据本案现有证据显示，案涉931套商铺的测绘报告在2012年7月3日已经首次在房管部门备案，即李丽霞在选购商铺时是清楚知道931套商铺的划分方式、商铺位置及商铺大小。综上三点，本院认为，李丽霞称田禾公司故意隐瞒擅自变更规划的事实、李丽霞在签订合同时不清楚案涉商铺变更规划手续及销售手续的情况的主张，证据不足，故对李丽霞此项主张，本院不予采信。三、关于商铺编号变化的问题。田禾公司在向李丽霞销售案涉商铺后，对案涉商铺所在裙楼中的所有商铺进行了重新编号。李丽霞确认田禾公司提交的房管部门备案的商铺平面图中205号商铺的划分方式、商铺位置、商铺格局均与其选购的案涉商铺一致。本院认为，商铺编号的改变不属于合同内容的重大变化，不属于影响案涉商铺价格、影响李丽霞选购商铺的重大因素，不会对李丽霞在案涉商品房买卖合同中的实质权利造成影响，不能据此认定田禾公司及城区公司存在欺诈行为。四、关于李丽霞拒绝与田禾公司、城区公司签订新的商品房买卖合同的问题。本院认为，本案仅审查案涉商品房买卖合同是否符合撤销条件，对于案涉商品房买卖合同最终如何履行的问题，不属于本案处理范围，李丽霞以此为由要求撤销案涉商品房买卖合同，缺乏依据，本院不予支持。五、关于案涉商铺中出现柱子的问题。案涉商品房买卖合同及田禾公司提供的房管局网页打印信息均显示案涉商铺的套内面积为4.75平方米，而商铺内部左后方有一占地约0.29平方米的柱子。本院认为，虽然案涉商品房买卖合同补充协议第六条第4项约定案涉商品房中可能会出现管道或设备等设施，李丽霞接受且不追究田禾公司任何责任。但该项合同条款中没有明确显示管道或设备的大小或可能存在的位置，李丽霞难以衡量该些可能出现的管道或设备对案涉商铺价值造成的影响，且该合同条款属于田禾公司制作的格式条款，该条款内容直接排除了李丽霞的主要权利，因此，该合同条款不能作为免除田禾公司和城区公司相关责任的依据。案涉商铺面积较小，故商铺的内部柱子的大小及位置直接影响商铺的实际使用率，从而直接影响商铺的价值，是购买者选购商铺时所考虑的重要因素之一。在本案中，李丽霞与田禾公司双方确认的商品房买卖合同及其补充协议、商品房买卖合同附件一商铺平面图中均未显示案涉商铺中会有柱子，田禾公司提供的销售时的商铺平面图也没有标示商铺中的柱子位置，田禾公司及城区公司未提供证据证明其已将案涉商铺内部的实际环境状况明确告知李丽霞，应由田禾公司及城区公司自行承担举证不能的后果，故本院认定，田禾公司在签订案涉商品房买卖合同前没有将案涉商铺内有柱子的实际环境状况明确告知李丽霞，致使李丽霞对案涉商铺内部环境存在重大误解而签订了案涉商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，李丽霞要求撤销案涉商品房买卖合同及其补充协议，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，田禾公司与城区公司应当将李丽霞已支付的购房款137806元返还给李丽霞。关于利息部分。李丽霞向田禾公司支付了购房款137806元、律师费及代办房产证费等相关税费合计12008元，共计149814元，田禾公司占用该些费用期间产生的利息属于法定孳息，田禾公司应当将该部分利息返还给李丽霞。且本案是田禾公司及城区公司的过错导致案涉商品房买卖合同及其补充协议被撤销，李丽霞对此不存在过错，故综合田禾公司应当向李丽霞返还案涉款项的法定孳息、田禾公司与城区公司存在过错的事实，再结合李丽霞的主张，本院认为，田禾公司与城区公司向李丽霞支付的利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。根据李丽霞向田禾公司付款的时间，结合李丽霞的主张，本院认定，田禾公司与城区公司向李丽霞支付的利息应当以149814元为本金，自2012年6月22日起计至本判决确定的履行期限的最后一日止。对于李丽霞超出上述利息数额的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、撤销原告李丽霞与被告东莞市田禾房地产投资有限公司于2012年6月22日签订的商品房买卖合同及其补充协议（合同商铺编号为396号）；二、限被告东莞市田禾房地产投资有限公司与被告东莞市城区房地产开发公司互负连带责任，于本判决生效之日起七日内向原告李丽霞返还购房款137806元、律师费及代办房产证费等相关税费合计12008元，共计149814元；三、限被告东莞市田禾房地产投资有限公司与被告东莞市城区房地产开发公司互负连带责任，于本判决生效之日起七日内向原告李丽霞支付利息（以149814元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2012年6月22日起计至本判决确定的履行期限的最后一日止）；四、驳回原告李丽霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3844.96元（原告李丽霞已预交），由原告李丽霞负担500元，被告东莞市城区房地产开发公司与被告东莞市田禾房地产投资有限公司共同负担3344.96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　李铮铮审　判　员　　吴抒航人民陪审员　　袁影霞二〇一五年五月二十日书　记　员　　陈凤好附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第1页共6页搜索“”