（2014）沪二中民二（民）终字第1816号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-06-06

案件名称

逸耘居投资咨询(上海)有限公司、郭修雄房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

逸耘居投资咨询（上海）有限公司,郭修雄,陆宝珻

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

中华人民共和国上海市第二中级人民法院民事判决书（2014）沪二中民二（民）终字第1816号上诉人（原审原告、反诉被告）逸耘居投资咨询（上海）有限公司。法定代表人ANTHONYLO。委托代理人周晓晓。上诉人（原审被告、反诉原告）郭修雄。委托代理人陆宝珻。委托代理人戴金源，上海申企律师事务所律师。原审第三人陆宝珻。上诉人逸耘居投资咨询（上海）有限公司（以下简称“逸耘居公司”）、上诉人郭修雄（QUEKSIUSEON）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服中华人民共和国上海市静安区人民法院（2014）静民一（民）初字第451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年10月24日，逸耘居公司与郭修雄（QUEKSIUSEON）签订《房屋租赁合同》，约定逸耘居公司租用郭修雄（QUEKSIUSEON）名下的上海市静安区石门一路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉案房屋）为居住使用。租赁期自2012年11月15日起至2014年11月14日止（租赁期从2012年11月15日至2013年11月14日为固定期；租赁期从2013年11月15日至2014年11月14日为灵活期）。在灵活期内，如逸耘居公司需解除租赁合同，逸耘居公司需提前一个月通知郭修雄（QUEKSIUSEON），则上述灵活期终止。涉案房屋租金为每月人民币18，000元（以下币种均为人民币），免租期为每年的11月1日至11月15日，保证金为36，000元。逸耘居公司可以将租赁合同项下的部分权利和义务转让于第三方。租赁期内，非本合同规定的情况，郭修雄（QUEKSIUSEON）擅自解除本合同，提前收回房屋；因逸耘居公司原因造成房屋主体结构损坏等情况，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的四倍支付违约金，给另一方造成损失，支付的违约金不足以抵扣损失的，还应赔偿造成的损失和违约金的差额。该合同还对其他事项进行了约定。2013年11月初，郭修雄（QUEKSIUSEON）向逸耘居公司表示合同于2013年11月14日到期，并要求收回房屋，逸耘居公司未同意。后双方经过多次磋商未果。2013年11月27日，郭修雄（QUEKSIUSEON）更换门锁，收回了涉案房屋，同日，逸耘居公司向郭修雄（QUEKSIUSEON）发出解约通知函，通知郭修雄（QUEKSIUSEON）双方之间的租赁合同于2013年11月30日解除。2013年11月28日，双方对涉案房屋进行了初步交接。2013年12月17日，双方最后一次进行交接，就涉案房屋签署交接清单。根据该份清单，涉案房屋内缺少：L型沙发一只、卫星电视机顶盒及遥控器两套、东方有线电视机顶盒及遥控器两套、椅子一把、沙发床一只、无线路由器一只、厨房接线板两只、主卧吊灯、客厅卫星电视线一根、有线电视线一根。逸耘居公司遂诉至原审法院，请求判令郭修雄（QUEKSIUSEON）及代理人陆宝珻返还房屋保证金36，000元，并支付违约金72，000元。郭修雄（QUEKSIUSEON）提出反诉，请求判令逸耘居公司：1、返还租赁房屋，并将房屋恢复原状；2、支付郭修雄（QUEKSIUSEON）自2013年10月15日至实际修复之日止的房屋租金（暂计117，000元，计算至2014年5月30日）；3、承担租赁期间的煤气费77.50元、水费14.48元；4、赔偿郭修雄（QUEKSIUSEON）家具损失17，204.80元；5、赔偿郭修雄（QUEKSIUSEON）房屋装修费8，750元、公证费3，500元。原审法院另查明，逸耘居公司、郭修雄（QUEKSIUSEON）及陆宝珻对逸耘居公司欠付的水费、煤气费没有争议。原审法院归纳本案的争议焦点：一、租赁合同的解除时间逸耘居公司认为，逸耘居公司在郭修雄（QUEKSIUSEON）强行收回房屋后，致函郭修雄（QUEKSIUSEON）表示合同于2013年11月30日解除。郭修雄（QUEKSIUSEON）及陆宝珻认为，郭修雄（QUEKSIUSEON）虽曾致函逸耘居公司合同于2013年11月14日到期，但基于逸耘居公司未将房屋恢复原状，故合同至今未解除，要求逸耘居公司支付2013年10月15日开始至房屋实际修复为止的租金。原审法院认为，在郭修雄（QUEKSIUSEON）收回房屋后，逸耘居公司表示双方合同于2013年11月30日解除，并无不妥，予以确认。对郭修雄（QUEKSIUSEON）及陆宝珻的主张，一方面，其提出曾致函逸耘居公司双方之间的租赁合同于2013年11月14日到期，但提供的函上并未署名，且逸耘居公司不予确认，故对该证据不予采信；对郭修雄（QUEKSIUSEON）另外提出基于逸耘居公司破坏房屋且未将房屋恢复原状，故合同至今未解除的主张，于法无据，不予支持。郭修雄（QUEKSIUSEON）在接收房屋后，要求逸耘居公司支付2013年10月15日开始至房屋实际修复为止的租金的主张，无法律依据，亦不予支持。二、郭修雄（QUEKSIUSEON）提前收回房屋是否构成违约逸耘居公司主张，郭修雄（QUEKSIUSEON）在灵活期内擅自收回房屋，违反了合同规定，故应按照合同约定向逸耘居公司支付月租金四倍的违约金。郭修雄（QUEKSIUSEON）及陆宝珻主张，郭修雄（QUEKSIUSEON）在灵活期内收回房屋，并未违约，租赁合同中未对灵活期内郭修雄（QUEKSIUSEON）能否解除合同进行约定，合同是逸耘居公司制作的，应作出对逸耘居公司不利的解释，故在灵活期内郭修雄（QUEKSIUSEON）享有解除权。原审法院认为，租赁合同对灵活期内郭修雄（QUEKSIUSEON）能否解除合同并无约定。但合同租赁期既然分作固定期和灵活期，应有所区别，且从文义解释的角度来讲，灵活期中的“灵活”含有双方均可解除合同的意思，且合同对郭修雄（QUEKSIUSEON）在灵活期内如何解除合同、收回房屋也未有限制，故郭修雄（QUEKSIUSEON）在灵活期内收回房屋并无不当。因此，对逸耘居公司以郭修雄（QUEKSIUSEON）在灵活期内提前收回房屋为由，要求郭修雄（QUEKSIUSEON）支付违约金72，000元的诉讼请求，不予支持。三、租金有无结清逸耘居公司认为，租金已经全部结清。郭修雄（QUEKSIUSEON）在佣金确认书上签名，逸耘居公司按约收取佣金，并在应付租金中进行抵扣并无不当。郭修雄（QUEKSIUSEON）及陆宝珻认为，逸耘居公司作为承租人，不应另行收取佣金，逸耘居公司无权将该款抵扣租金，故逸耘居公司尚欠郭修雄（QUEKSIUSEON）租金18，000元。如果逸耘居公司认为作为中介公司可以另行收取佣金，应另案起诉。原审法院认为，本案审理的是房屋租赁合同纠纷，逸耘居公司要求郭修雄（QUEKSIUSEON）支付佣金，涉及的是居间合同纠纷，不属本案处理范围。因逸耘居公司已经自行在租金中抵扣了佣金，其实际欠付郭修雄（QUEKSIUSEON）租金18，000元，故逸耘居公司应另行支付郭修雄（QUEKSIUSEON）租金18，000元。对于佣金问题，逸耘居公司可通过其他合法途径解决。另，郭修雄（QUEKSIUSEON）主张逸耘居公司扣除租金450元，逸耘居公司已经提供发票证实该费用为涉案房屋宽带初装费，故对郭修雄（QUEKSIUSEON）的该主张，不予支持。四、涉案房屋损失费郭修雄（QUEKSIUSEON）主张逸耘居公司破坏了涉案房屋，故应将房屋恢复原状，并承担修复费用、公证费用。逸耘居公司主张，涉案房屋已经于2013年12月17日恢复原状，故不同意郭修雄（QUEKSIUSEON）的诉讼请求。原审法院认为，郭修雄（QUEKSIUSEON）提出诉讼请求，应提供相应证据予以证明。郭修雄（QUEKSIUSEON）提供现场照片、公证书、证人证言证明涉案房屋被逸耘居公司破坏的情况。但现场照片无法证明为交接当天所拍摄，公证人员系2014年5月30日进入涉案房屋拍摄照片，均难以证明交接时房屋实际状况；房屋在2013年完成交接，而证人姚为龙、赵立全、张宝洪均是在2014年进入涉案房屋，也不能证明房屋交接时的实际状况；证人姚海银、ＸＸＸ、王国明系陆宝珻的朋友，证明效力较低，且并不知道房屋出租给逸耘居公司使用时的状况，其陈述的房屋交接时的状况与出租给逸耘居公司使用时的状况无法形成对比。同时，双方于2013年12月17日签订了交接清单，清单中并未列明房屋有所损坏。故对郭修雄（QUEKSIUSEON）的上述诉讼请求，均不予支持。逸耘居公司表示，为了尽快了结本案，愿意在房屋损失部分补偿郭修雄（QUEKSIUSEON）2，000元。原审法院认为，逸耘居公司为解决矛盾，自愿补偿郭修雄（QUEKSIUSEON）房屋损失费2，000元，并无不当，予以准许。五、家具损失费郭修雄（QUEKSIUSEON）主张，逸耘居公司将部分家具遗失或挪作他用违反合同规定，且在房屋交接中，逸耘居公司工作人员也表示郭修雄（QUEKSIUSEON）可另行购买，故依据交接清单及发票金额，要求逸耘居公司支付家具损失费17，204.80元。逸耘居公司认为，交接清单上列明的家具除主卧的吊灯外，均可以返还郭修雄（QUEKSIUSEON），且逸耘居公司根据合同对家具享有使用权，故不同意支付家具损失费。原审法院认为，逸耘居公司表示涉案房屋内缺失的家具，根据2013年12月17日交接清单，除主卧吊灯外的家具均予以返还，符合法律规定，予以准许。郭修雄（QUEKSIUSEON）主张逸耘居公司曾同意郭修雄（QUEKSIUSEON）另行购买家具，购买家具的费用在保证金内扣除，对此负有举证义务。郭修雄（QUEKSIUSEON）提供证人姚海银、ＸＸＸ、王国明的证人证言予以证实。三人陈述逸耘居公司员工曾口头同意郭修雄（QUEKSIUSEON）对遗失物品可以另行购买，但三人均系陆宝珻的朋友，证明效力较低，难以采信，且郭修雄（QUEKSIUSEON）并未提供书面证据予以证明，故郭修雄（QUEKSIUSEON）的该主张难以支持。对于主卧的吊灯，逸耘居公司主张接收房屋的时候就是没有吊灯的，但未提供证据予以证明，不予支持，逸耘居公司理应返还吊灯或者进行赔偿。对于主卧吊灯的价值，陆宝珻陈述郭修雄（QUEKSIUSEON）购买涉案房屋时系二手房，并不清楚吊灯价格，新买吊灯价格为1，800元。逸耘居公司表示，考虑吊灯在内的情况下，同意补偿郭修雄（QUEKSIUSEON）家具损失费3，000元。原审法院认为，逸耘居公司承租郭修雄（QUEKSIUSEON）的涉案房屋，对房屋内的家具享有使用权，但其将涉案房屋内的部分家具挪作他处确有不妥，结合本案实际情况，参考主卧吊灯新买的价格并考虑折旧，逸耘居公司同意补偿郭修雄（QUEKSIUSEON）家具损失费3，000元，尚属合理，予以准许。六、陆宝珻的法律责任逸耘居公司主张陆宝珻作为郭修雄（QUEKSIUSEON）的代理人签署合同，应承担连带责任，郭修雄（QUEKSIUSEON）及陆宝珻均不予认可。原审法院认为，陆宝珻作为代理人签署租赁合同，属代理行为，陆宝珻的代理行为应由郭修雄（QUEKSIUSEON）承担责任，且郭修雄（QUEKSIUSEON）授权陆宝珻出租房屋经过公证机关进行公证，逸耘居公司明知该授权，故逸耘居公司要求陆宝珻承担连带责任的诉讼请求无法律依据，不予支持。综上所述，郭修雄（QUEKSIUSEON）应返还逸耘居公司保证金36，000元，逸耘居公司应支付郭修雄（QUEKSIUSEON）租金18，000元、房屋损失费2，000元、家具损失费3，000元、水费14.48元、煤气费77.50元，进行抵扣后，郭修雄（QUEKSIUSEON）还应返还逸耘居公司保证金12，908.02元；逸耘居公司应根据交接清单返还除主卧吊灯外的其余家具。据此，原审法院判决：一、逸耘居投资咨询（上海）有限公司与郭修雄（QUEKSIUSEON）之间就上海市静安区石门一路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的租赁合同于2013年11月30日解除；二、郭修雄（QUEKSIUSEON）应于判决生效之日起十日内返还逸耘居投资咨询（上海）有限公司保证金12，908.02元；三、逸耘居投资咨询（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内返还郭修雄（QUEKSIUSEON）L型沙发一只、卫星电视机顶盒及遥控器两套、东方有线电视机顶盒及遥控器两套、椅子一把、沙发床一只、无线路由器一只、厨房接线板两只、客厅卫星电视线一根、有线电视线一根；四、对逸耘居投资咨询（上海）有限公司的其余诉讼请求，不予支持；五、对郭修雄（QUEKSIUSEON）的其余反诉请求，不予支持。原审法院判决后，上诉人逸耘居公司不服，向本院提出上诉称：1、合同约定的租赁期包括固定期和灵活期，郭修雄（QUEKSIUSEON）在租赁期内提前收回房屋，属违约，应承担责任；2、佣金已经履行完毕，且佣金不属于本案审理范围，郭修雄（QUEKSIUSEON）应当另行主张返还已经抵扣完毕的佣金。请求本院撤销原判二、四项，改判支持其诉讼请求，驳回郭修雄（QUEKSIUSEON）的反诉请求。上诉人郭修雄（QUEKSIUSEON）亦不服，向本院提出上诉称：1、逸耘居公司虽搬离了涉案房屋，但未将房屋内设施恢复原状，致使涉案房屋无法再行出租，故合同解除时间应当截止至恢复原状或者赔偿损失日为止。即使按照原审法院认定的解除日，逸耘居公司尚有半个月的租金未付；2、逸耘居公司破坏房屋设施和家具，应当承担赔偿责任；3、逸耘居公司当时说好遗失的家具由郭修雄（QUEKSIUSEON）购买，但一审时又突然说要返还。现在郭修雄（QUEKSIUSEON）花费了1.7万元购置了新家具，返还是不现实的。请求本院撤销原判第一、三、五项，改判支持其反诉请求，驳回逸耘居公司的诉讼请求。原审第三人陆宝珻同意郭修雄（QUEKSIUSEON）的意见。经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，逸耘居公司曾给付陆宝珻第二年半个月的租金9，000元。陆宝珻于2013年11月7日返还给了逸耘居公司。还查明，2012年10月24日，陆宝珻与逸耘居公司签订《佣金确认书》，约定由逸耘居公司代理涉案房屋的租赁；该物业的代理费为18，000元，陆宝珻应在正式租赁合同生效并收到首期租金后一周内支付给逸耘居公司。以上事实，有《佣金确认书》、审理笔录等为证。本院认为，逸耘居公司与郭修雄（QUEKSIUSEON）签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。该合同约定在灵活期内，如逸耘居公司需解除租赁合同，需提前一个月通知郭修雄（QUEKSIUSEON），则上述灵活期终止，但未约定郭修雄（QUEKSIUSEON）享有合同解除权。现郭修雄（QUEKSIUSEON）在固定期结束后发函要求收回房屋，并自行更换了门锁，显属违约，应承担违约责任。逸耘居公司上诉称郭修雄（QUEKSIUSEON）在租赁期内提前收回房屋，属违约，本院予以采纳。关于违约金一节需作特别说明。郭修雄（QUEKSIUSEON）坚称自己未违约，其目的是抵消、动摇或者吞并对方的违约金请求权，在此情况下，无论法院判定其应支付多少违约金，其均会认为违约金过高，如简单地认为当事人未主张违约金过高，法院不能调整违约金，则可能造成事实上的不公平。本院根据实际情况酌情确定郭修雄（QUEKSIUSEON）应付的违约金数额为36，000元。租赁合同签订后逸耘居公司按月支付租金，虽然双方之间签有《佣金确认书》，但逸耘居公司未提供证据证明陆宝珻同意以租金冲抵佣金，且审理中陆宝珻一直认为逸耘居公司不应收取佣金，故本案中佣金与租金不作抵扣，逸耘居公司可另行解决。郭修雄（QUEKSIUSEON）要求收回房屋，逸耘居公司亦表示双方之间的租赁合同于2013年11月30日解除，故逸耘居公司还应支付固定期后的半个月租金9，000元。郭修雄（QUEKSIUSEON）提供的证据无法证明逸耘居公司接收和退还涉案房屋两次交接时的现状，无法形成对比。公证人员和证人均是在双方交接几个月后进入涉案房屋，证明力有所欠缺，且双方于2013年12月17日签订的交接清单中并未表明房屋存在损坏情况。郭修雄（QUEKSIUSEON）上诉称逸耘居公司破坏房屋设施，缺乏证据，本院实难采信。侵占他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。逸耘居公司应当根据交接清单，返还其侵占的财产。现逸耘居公司表示除主卧吊灯外的家具均可以返还，并无不当，其仍应赔偿不能返还的财产。郭修雄（QUEKSIUSEON）上诉称逸耘居公司曾同意其另行购买家具，购买家具的费用在保证金内扣除，但未提供确凿的证据予以证明，且逸耘居公司予以否认，本院无法采信。综上，郭修雄（QUEKSIUSEON）应返还逸耘居公司保证金36，000元，支付违约金36，000元；逸耘居公司应支付郭修雄（QUEKSIUSEON）租金27，000元、房屋损失费2，000元、家具损失费3，000元、水费14.48元、煤气费77.50元。进行抵扣后，郭修雄（QUEKSIUSEON）除应返还逸耘居公司保证金3，908.02元外，还应支付逸耘居公司违约金36，000元；逸耘居公司应根据交接清单返还除主卧吊灯外的其余家具。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持中华人民共和国上海市静安区人民法院（2014）静民一（民）初字第451号民事判决第一、三、五项；二、撤销中华人民共和国上海市静安区人民法院（2014）静民一（民）初字第451号民事判决第二、四项；三、郭修雄（QUEKSIUSEON）应于判决生效之日起十日内返还逸耘居投资咨询（上海）有限公司保证金人民币3，908.02元；四、郭修雄（QUEKSIUSEON）应于判决生效之日起十日内支付逸耘居投资咨询（上海）有限公司违约金人民币36，000元；五、对逸耘居投资咨询（上海）有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2，460元，减半收取1，230元，反诉受理费1，615.47元；二审案件受理费4，075.47元；共计6，920.94元，由上诉人逸耘居投资咨询（上海）有限公司负担1，450元、由上诉人郭修雄（QUEKSIUSEON）负担5，470.94元。本判决为终审判决。审　判　长　　王　珍审　判　员　　陈　俊代理审判员　　马忆蔺二〇一五年五月二十日书　记　员　　彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。微信公众号“”