（2015）南市民一终字第227号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-17
案件名称
孙小军与陈萍、唐俊民房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙小军,陈萍,唐俊民,孙萍,覃勇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十七条，第九条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南市民一终字第227号上诉人（一审原告、反诉被告）孙小军。委托代理人：蒋信全，广西理维律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）陈萍。被上诉人（一审被告、反诉第三人）唐俊民。被上诉人（一审被告、反诉第三人）孙萍。委托代理人：孙善才。委托代理人：曹旭成，广西旭成律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉第三人）覃勇。委托代理人：满立邦。上诉人孙小军、陈萍因与被上诉人唐俊民、孙萍、覃勇房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市江南区人民法院（2014）江民一初字第907号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年1月26日受理后，依法组成合议庭，并于2015年3月25日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人孙小军及其委托代理人蒋信全，上诉人陈萍，被上诉人唐俊民、孙萍共同的委托代理人孙善才、曹旭成，被上诉人覃勇及其委托代理人满立邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：唐俊民、孙萍于1979年1月26日登记结婚。覃勇、陈萍于1997年2月24日登记结婚。2004年4月17日，荣宝昌（南宁）房地产有限公司作为出卖人，唐俊民、覃勇作为买受人，双方签订《商品房买卖合同（含附件）》，约定：买受人购买出卖人开发的坐落于南宁市江南区星光大道×号×号楼×号房屋，房屋建筑面积37.91平方米，套内面积37.25平方米，总金额441621元，签订合同当日交纳88621元，2004年6月12日前交纳44000元，剩余房款309000元，由买受人申请银行按揭；合同还约定了当事人的其他权利义务。2004年6月25日，中国农业银行南宁市民族支行为贷款人、覃勇作为借款人，双方签订《个人购（建）房借款合同》，约定借款金额为309000元，借款期限24年，贷款利率执行年利率5.04%，借款人每月还款1851元，坐落于南宁市江南区星光大道×号×号楼×号房屋作为抵押物；合同还约定了当事人的其他权利义务。同日，唐俊民、覃勇作为抵押人，中国农业银行南宁市民族支行作为贷款人，双方签订《抵押物清单》一份，对×号房屋进行了抵押约定。2006年8月9日，坐落于南宁市江南区星光大道×号×号楼×号房屋办理房屋所有权登记，房屋所有权证号码：邕房权证字第××号，房屋建筑面积38.3平方米，含公摊面积1.05平方米，登记为唐俊民、覃勇共同共有。2004年4月16日，唐俊民、孙萍向陈萍名下的中国建设银行账号存款82000元。荣宝昌（南宁）房地产有限公司2004年4月17日开具的首期款88621元的《收据》和2004年6月12日开具的首期款44000元的《收据》原件，由唐俊民、孙萍持有。2004年6月12日天安保险股份有限公司开具的122号房屋的保险费3323元的《收据》原件，由唐俊民、孙萍持有。2004年9月20日和10月20日，唐俊民、孙萍向陈萍名下的中国邮政储蓄账号分别存款1852元；2004年11月18日起至2006年12月18日，每月向覃勇或陈萍的账户存款2000元；2006年3月13日交纳契税6624.32元，契税发票原件由唐俊民、孙萍持有；2007年1月、2月和3月，各存款1000元；2007年5月至2008年8月，每月存款1000-2000元不等。据此，可查明在2008年8月之前，讼争122号房屋的首期款、保险费、契税、抵押贷款（月供），全部由唐俊民、孙萍支付。讼争房屋出租后的租金，由覃勇或陈萍收取。2008年6月23日，唐俊民、覃勇作为甲方，孙小军作为乙方，双方签订《房屋转让协议》，约定：甲方将坐落于南宁市江南区星光大道×号×号楼×号房屋转让给乙方；该房屋至2004年6月至2008年6月已交银行按揭款108000元；在本协议生效后，甲方把房产证、购房合同、按揭合同、房屋租赁合同和交按揭款专用存折等有效证件和合同交给乙方，由乙方继续履行购房合同、按揭合同、房屋租赁合同所约定的权利和义务，甲方不再拥有122号房屋的所有权；根据乙方意愿，在乙方认为需要把房产所有权转到乙方名下时，甲方无条件配合乙方办理房产过户手续，过户所发生银行解押款、转让税、手续费等一切费用由乙方承担；本协议生效后两个工作日内，乙方一次性付给甲方250000元；合同还约定了当事人的其他权利义务。2008年6月25日，孙小军向唐俊民名下的银行账户转账300000元。2008年7月至2013年2月，孙小军每月向覃勇名下的银行账户转账，共计64笔，每笔30.76元至2342.46元不等，合计118525.03元，平均每笔1851.95元。此期间讼争房屋出租后的租金，由覃勇或陈萍收取。2013年2月28日，孙小军以覃勇的名义，交纳讼争房屋剩余的抵押贷款本金246566.84元、利息358.89元，合计246925.73元。中国农业银行股份有限公司南宁民族支行出具《南宁市房屋抵押权注销登记申请书》一份和该银行委托孙小军办理讼争房屋抵押登记注销手续的《授权委托书》一份。一审法院另查明：2004年4月17日，荣宝昌（南宁）房地产有限公司作为出卖人，孙萍、陈萍作为买受人，双方签订《商品房买卖合同（含附件）》，约定：买受人购买出卖人开发的坐落于南宁市江南区星光大道×号×号楼×号房屋，房屋建筑面积44.2平方米，套内面积43.43平方米，总金额432907元，签订合同当日交纳首期款86907元，2004年6月12日交纳首期款43000元，合计129907元，剩余房款303000元，由买受人申请银行按揭；合同还约定了当事人的其他权利义务。2004年6月25日，中国农业银行南宁市民族支行为贷款人、陈萍作为借款人，双方签订《个人购（建）房借款合同》，约定借款金额为303000元，借款期限20年，贷款利率执行年利率5.04%，借款人每月还款2006.47元，坐落于南宁市江南区星光大道×号×号楼×号房屋作为抵押物；合同还约定了当事人的其他权利义务。2004年6月28日，孙萍、陈萍作为抵押人，中国农业银行南宁市民族支行作为贷款人，双方签订《抵押物清单》一份，对×号房屋进行了抵押约定。2006年8月9日，坐落于南宁市江南区星光大道×号×号楼×号房屋办理了房屋所有权登记，房屋所有权证号码：邕房权证字第×和×号，房屋建筑面积44.65平方米，含公摊面积1.22平方米，登记为孙萍、陈萍共同共有。2012年11月19日，孙萍向陈萍出具《委托书》一份，委托陈萍办理出售坐落于南宁市江南区星光大道×号×号楼×号房屋的相关手续，并对该《委托书》进行了公证。2012年12月8日，陈萍、孙萍作为甲方，案外人蒙佩姬作为乙方，双方签订《存量房买卖合同》，约定甲方将坐落于南宁市江南区星光大道×号×号楼×号房屋转让给乙方。一审法院再查明：覃勇作为原告，以孙小军作为被告、以唐俊民作为第三人，诉至广西桂平市人民法院。该院作出（2014）浔民初字第381号民事判决，判决：驳回覃勇全部诉讼请求。该判决已经于2014年5月10日发生法律效力。在该判决记载的覃勇提出的事实和理由部分：2008年6月23日签订《房屋转让协议》后，覃勇、唐俊民将讼争房屋的房产证……交按揭款专用存折交给了孙小军，并嘱咐他要按时缴存银行按揭款……覃勇发现讼争房屋按揭存在24处超期还款记录……转让讼争房屋后，先由覃勇拿存折收取讼争房屋的租金交按揭款，不足部分由孙小军补足。一审法院还查明：孙小军在本案中申请对覃勇、陈萍的财产进行保全，提供其名下的房屋作为担保。孙小军为此对该房屋进行了评估，支付评估费用2800元。2014年6月9日，孙小军诉至法院，请求判决：一、确认唐俊民、覃勇于2008年6月23日与孙小军签订的买卖南宁市江南区星光大道×号×号楼×号房屋的《房屋转让协议》有效；二、确认自2008年6月23日起，孙小军对坐落于南宁市江南区星光大道×号×号楼×号房屋享有占有、使用、收益、处分等权利；三、唐俊民、孙萍、覃勇、陈萍继续履行本案《房屋转让协议》，在判决生效后十天内与孙小军共同到房地产登记部门办理南宁市江南区星光大道×号×号楼×号房屋抵押登记的注销手续，并办理该房屋所有权变更登记为孙小军所有的手续；四、本案诉讼费由覃勇、陈萍负担。陈萍提起反诉，请求判决：一、确认孙小军与唐俊民、覃勇于2008年6月23日签订的《房屋转让协议》无效，唐俊民向孙小军返还购房款250000元，孙小军支付的按揭款由陈萍、唐俊民、覃勇、孙萍四人共同退还；二、本案全部诉讼费用由孙小军承担。一审法院经审理认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有；共有包括按份共有和共同共有，由《中华人民共和国物权法》第九十三条，明文规定。夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有，由《中华人民共和国婚姻法》第十七条，明文规定。本案诉争的×号房屋，在唐俊民、孙萍夫妻的婚姻关系存续期间、也在覃勇、陈萍夫妻的婚姻关系存续期间购买及进行所有权登记，虽然该房屋的所有权只登记为唐俊民、覃勇共同共有，但应认定为属于唐俊民、孙萍、覃勇、陈萍四人共同共有的不动产。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外，由《中华人民共和国物权法》第九十七条，明文规定。鉴于孙萍、覃勇之间存在近亲属（表姐弟）关系；结合在向荣宝昌（南宁）房地产有限公司购买×号房屋和×号房屋时，存在交叉持有的事实（孙萍、陈萍登记为×号房屋共有权人，唐俊民、覃勇登记为×号房屋共有权人）；×号房屋的首期款132621元、房屋保险费3323元、房屋契税6624.32元，均由唐俊民、孙萍交纳，房屋转让给孙小军之前的抵押贷款（月供）由唐俊民、孙萍偿还的事实；以及在×号房屋再次卖出时，孙萍协助陈萍办理了有关手续的一系列能相互印证的事实，采信唐俊民、孙萍的陈述：即在向房屋开发商购买×号房屋和×号房屋时，唐俊民、孙萍、覃勇、陈萍四人已经口头协商，进行了约定，×号房屋由覃勇、陈萍二人进行处分，收益归覃勇、陈萍二人所有，该房屋的登记共有权人孙萍应协助陈萍办理相关的手续；×号房屋由唐俊民、孙萍二人进行处分，收益归唐俊民、孙萍二人所有，该房屋的登记共有权人覃勇应协助唐俊民办理相关的手续。上述四人的此项（口头）约定，符合上述《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，合法有效。在本案当事人唐俊民、覃勇与孙小军在签订《房屋转让协议》时，他们均有缔约能力；双方合意达成的合同，是双方当事人真实意思表示；合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，也没有违背公共秩序和善良风俗，特别是唐俊民（孙萍同意）将讼争的×号房屋进行处分的条款，符合唐俊民、孙萍和覃勇、陈萍事先的处分约定，该合同合法有效，对合同当事人均有约束力。当事人应根据合同的约定，履行各自的义务。依法成立的合同，自成立时生效，由《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，明文规定。孙小军请求确认《房屋转让协议》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。陈萍关于《房屋转让协议》无效的主张，理据不足，与法不合，不予采纳。陈萍基于其所主张的《房屋转让协议》无效而提出的全部反诉请求，没有理据，予以驳回。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，由《中华人民共和国合同法》第一百零七条，明文规定。如上分析，唐俊民、覃勇作为甲方，孙小军作为乙方，在2008年6月23日签订的《房屋转让协议》合法有效，唐俊民、孙萍、覃勇、陈萍应按照合同的约定，协助孙小军办理对讼争房屋及所有权变更登记的手续。有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭，由《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第一款第（一）项，明文规定。孙小军以覃勇名义，在2013年2月28日偿还讼争房屋的抵押贷款后，该房屋的抵押权人中国农业银行股份有限公司民族支行出具了《南宁市房屋抵押权注销登记申请书》，现孙小军申请办理注销讼争房屋的抵押登记的诉讼请求，合法有据，予以支持。唐俊民、孙萍愿意协助孙小军办理有关讼争房屋注销抵押登记和所有权变更登记的手续；而覃勇、陈萍拒绝履行上述协助义务的，已构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。孙小军关于由唐俊民、孙萍、覃勇、陈萍协助孙小军办理讼争房屋的抵押登记注销和所有权变更登记手续的诉讼请求，合法有据，予以支持。孙小军因申请对覃勇、陈萍的财产进行保全，提供其名下的房屋作为担保，孙小军为此支付评估费用2800元，此项费用是因覃勇、陈萍违约造成的孙小军损失，应由覃勇、陈萍赔偿。孙小军关于由覃勇、陈萍赔偿评估费2800元的诉讼请求，合法有据，予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，由《中华人民共和国物权法》第九条第一款，明文规定。孙小军与唐俊民、覃勇在2008年6月23日签订《房屋转让协议》之后，讼争房屋物权的转让，没有依法登记，不发生效力。故孙小军请求确认其自2008年6月23日起即对讼争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利的诉讼请求，与上述法律条文的规定不合，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认孙小军与唐俊民、覃勇于2008年6月23日签订的关于买卖坐落于南宁市江南区星光大道×号×号楼×号房屋的《房屋转让协议》合法有效；二、唐俊民、孙萍、覃勇、陈萍协助孙小军办理坐落于南宁市江南区星光大道×号×号楼×号房屋的注销抵押登记的手续，办理注销抵押登记手续所需费用由孙小军负担；三、唐俊民、孙萍、覃勇、陈萍协助孙小军办理将坐落于南宁市江南区星光大道×号×号楼×号房屋所有权由唐俊民、覃勇共同共有变更登记为孙小军所有的手续，办理所有权变更登记手续所需费用由孙小军负担；四、唐俊民、孙萍、覃勇、陈萍不履行上述第二、第三项协助义务的，孙小军可凭本案生效判决书办理上述注销抵押登记和所有权变更登记手续；五、覃勇、陈萍向孙小军赔偿评估费2800元；六、驳回孙小军提出的确认自2008年6月23日起孙小军对坐落于南宁市江南区星光大道×号×号楼×号房屋享有占有、使用、收益、处分等权利的诉讼请求；七、驳回陈萍的全部反诉请求。本诉受理费7924元、财产保全费2728元，合计10652元，由覃勇、陈萍共同负担。反诉受理费2525元，由陈萍负担。上诉人孙小军不服一审判决上诉称：一、涉案房屋的登记所有人唐俊民、覃勇，把涉案房屋的所有权在签订合同之日转移给上诉人所有，被上诉人不再享有涉案房屋的所有权，也就是说按约定出卖人自愿把房屋的占有、使用、收益、处分权归上诉人享有。一审仅适用《物权法》第九条而没有适用第十五条，属于适用法律错误。因上诉人自2008年6月23日起对涉案房屋已享有占有、使用、收益权，所以无须法院确认也自然享有事实上的处分权，至于法律上的处分权，自涉案房屋变更登记为上诉人所有之后自然会依法具有，所以上诉人在二审中认为无须对涉案房屋未过户前的处分权加以确认。二、涉案×号房屋自签订合同后由上诉人支付房款给唐俊民，房屋即归买受人所有，包括占有、使用、收益、处分权归上诉人。所有权不转移，不影响用益物权的效力，并且，所有权人在未变更所有权之前可以通过合同设立用益物权。上诉人与被上诉人唐俊民、覃勇订立的《房屋买卖合同》约定在订立合同之后未变更登记所有权之前，房屋的占有、使用、收益归买受人享有，并且事实双方对此已履行，即上诉人在签订合同、交付购房款250000元给出卖人唐俊民、取得房屋产权证原件之后，己实际上取得了房屋的占有、使用、收益权。所以本案应适用《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第一百一十七条、第四十条、第十五条之规定，支持上诉人的诉请。综上，上诉人的上诉有事实根据和法律依据，请依法支持上诉人的上诉请求，驳回被上诉人陈萍的上诉请求。被上诉人唐俊民、孙萍答辩称：上诉人的上诉请求是有事实和法律依据的。签订房屋转让协议后，房屋已经移交给上诉人，因此房屋占有、使用和收益的权利理应归上诉人所有。上诉人主张签订转让协议后，由覃勇收取租金代为缴付按揭款，不足部分再由上诉人汇款给覃勇属实。我方作为房屋的出让人，已将房屋交付给上诉人，房屋的收益权利应当属于上诉人。被上诉人覃勇答辩称：上诉人的上诉请求无事实和法律依据。根据《物权法》的规定，本案中的房屋买卖行为未经房产管理部门作变更登记，讼争房屋至今未登记在上诉人的名下，上诉人要求对该房屋享有收益等权利无法律依据。上诉人将租赁或无偿使用的概念与所有权混为一谈错误，上诉人并未获得讼争房屋的所有权，谈何处分和收益的权利？实际上，我方一直行使房屋所有权的权利，上诉人并没有与被上诉人商协办理交接手续。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。被上诉人陈萍答辩称：请求驳回上诉人的上诉请求和理由。根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记的，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中的房屋买卖行为未经房产管理部门作变更登记。房屋的占有、使用、收益和处分依附于所有权。上诉人陈萍不服一审判决上诉称：一、涉案的×号房的首付款中有68621元＋8000元=76621元是上诉人支付的。首先，唐俊民、孙萍不能提供全额向开发商支付首付款的凭证，相反地2004年4月17日向开发商支付的首期付款88621元中有68621元是由上诉人刷卡支付的；2004年6月12日支付的补充首期付款44000元中有8000元是上诉人刷卡支付的，上诉人至今仍保存有刷卡回单。这些事实，有开发商开具的《南宁市资金往来专用收据》No.001209号和《南宁市资金往来专用收据》No.001472号两份经过法庭质证的书证备注栏上的内容予以证实。其次，唐俊民、孙萍向上诉人名下银行帐户存入82000元的行为是其他债权债务关系，与支付首付款没有关联。理由一：首付款是由上诉人刷卡支付68621元，并无取现的过程，唐俊民、孙萍的陈述与事实不符；从另一方面来看，唐俊民、孙萍完全可以携带银行卡折到南宁取款或直接到开发商处刷卡支付首付款，根本无需假手他人。理由之二，涉案的×号房的首期付款为88621元，而唐俊民、孙萍存入上诉人帐户的金额是82000元，在82000元尚不足以支付首期付款的情况下，为什么上诉人只刷卡支付了68621元而不要求全部刷出支付这一切的不合理说明是唐俊民、孙萍2004年4月16日存入上诉人帐户的82000元不是他们为了支付首期付款而准备的款项。二、上诉人夫妻与唐俊民、孙萍之间不存在口头约定。首先，如前所述，上诉人一方在购买×号房的过程中，是支付过钱的，不是挂名的房东。如果唐俊民、孙萍所述×房屋是他们所有，×房屋是上诉人夫妇所有的话，双方不可能不缔结书面合约进行规范。其次，如果×号房真是唐俊民、孙萍全额出资，完全没有要覃勇作为按揭人进行贷款的必要。第三，如果交叉持有是真的，×号房屋所有权持证人是唐俊民，那么，×号房就应是上诉人，实际上，却是孙萍持证。三、一审认定讼争的×号房屋是唐俊民、孙萍、覃勇、陈萍四人共同共有的不动产错误。根据房屋所有权证和房屋共有权证记载的内容，唐俊民与覃勇对房屋的共有形式没有约定，依法应为按份共有，上诉人和孙萍亦应按份共有。故上诉人享有优先购买权，唐俊民、覃勇与孙小军签订房屋转让协议的行为，事先没有征求上诉人的意见，侵犯了上诉人的权利，所以涉案转让协议无效。四、一审认定孙小军2008年7月至2013年2月期间，每月向覃勇名下的银行账户转账，共计64笔，每笔30.76至2342.46元不等，合计118525.03元，平均每笔1851.95元的事实错误。这64笔款项实际是银行扣款记录，而非孙小军的转账明细。五、一审适用法律错误。唐俊民、覃勇与孙小军在签订《房屋转让协议》时，上诉人并不在场，而且三人也没有征求过上诉人的意见，上诉人得知上述转让行为后，要求解除协议。讼争的×号房至今没有办理所有权变更手续，本案应当依法确认《房屋转让协议》无效。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的全部反诉请求，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人孙小军答辩称：上诉人的上诉请求是无事实和法律依据的。一、上诉人称涉案的房屋的首付款中有76621元是上诉人支付的没有事实根据。上诉人称唐俊民、孙萍存入上诉人账户的钱是其他债权债务，并无其他证据证明。二、上诉人称其夫妇与唐俊民、孙萍之间不存在口头约定，与事实不符。第一、上诉人与唐俊民有代管购房款的事实，并且其自己也有购房×号房需要支付购房款，所以其刷卡付款并不能证明其就是出钱购买涉案的×号房屋。第二、×号、×号房屋都不是登记为按份共有，进一步证明两间房屋交叉登记为共同共有。第三、出卖涉案的×号房屋时所有的购房款原件全部由唐俊民移交被上诉人。三、一审认定本案存在有×号、×号房屋由四人交叉登记、约定由登记的共有人处分房屋证据确实充分，判决正确。四、上诉人提起本案上诉，纯粹是为私利而缠讼。被上诉人已无需再交按揭款的情况下，覃勇代收房租的原因就已消失。五、出卖房屋给被上诉人至今，×号房屋的租金仍由覃勇向租户收取，但全部是归被上诉人所有，由其代被上诉人向银行交纳按揭借款，所以不存在上诉人不追认处分房屋、合同效力未定的问题，也不存在共有人优先购买权的问题。被上诉人唐俊民、孙萍答辩称：上诉人的上诉请求是无事实和法律依据的，请求予以驳回。1.上诉人提出涉案的×号房交付首期款时其支付了两笔共计70000多元无事实依据，本案讼争的是×号房，但同时也涉及到×号房。我方是和上诉人夫妻一起去交付首期款的，在交付第一次首付款之前我方将82000元汇入上诉人建行账户的事实是没有争议的，即便按照上诉人所说，其在我方交付首期时刷了两笔款项，但是也并没有超出我方汇给其的82000元，我方汇给其账户上的钱并没有用到交付首期款项上。上诉人是想通过其刷卡记录违背事实主张我方在交付首期款项时其交付了两笔款项，其主张不应当得到支持。2.唐俊民、覃勇与孙小军签订的房屋转让合同是合法有效的，这是有事实和法律依据的。上诉人以合同没有其签名否认合同效力是不成立的。事实上，×号房屋是归唐俊民、孙萍所有，虽然合同上有覃勇的名字，但覃勇仅是名义上，其并不拥有该房屋的权属。所以覃勇、唐俊民与孙小军签订合同不需要上诉人的签名。签订合同时，上诉人在场知晓此事。×号房屋在转让时已经约定，只需要覃勇配合，在×号房屋转让时孙萍也予以配合，事实上各方也是这样履行。3.上诉人主张各方是按份共有，根据《物权法》第97条规定，转让也是符合规定的。被上诉人覃勇答辩称：上诉人的上诉请求有事实和法律依据，应得到支持。1.涉案的×号房屋是四人共同出资支付首付款，以我的名义办理按揭，并登记在我及唐俊民的名下，依照该事实和婚姻法的相关规定，该房屋理应是四人共有。2.在签订房屋转让协议时，没有征求过共有人即上诉人的意见，事后也没有得到上诉人的追认，上诉人也没有参与该事情。唐俊民、孙萍、孙小军主张上诉人知道该交易并没有提出异议，没有相关的证据予以证实。3.购买×号房时并没有达成有口头协议。4.房屋转让协议约定成交价是250000元，但是孙小军却向唐俊民支付了300000元，所以唐俊民与孙小军存在恶意串通不分或者少分款项给我方，根据合同法的有关规定，他们之间的行为已经损害到第三人的权利，故房屋转让协议是无效的。当事人争议的焦点是：涉案转让协议的效力如何确定？孙小军要求确认自转让协议签订之日对房屋就享有占有、使用、收益、处分的权利是否依法有据？陈萍的反诉请求是否依法有据？对一审查明“据此，可查明在2008年8月之前，讼争×号房屋的首期款、保险费、契税、抵押贷款（月供），全部由唐俊民、孙萍支付”的事实，覃勇和陈萍提出异议，认为讼争房屋的全部首付款是130000多元，陈萍支付了70000多元首付款，保险费、契税等覃勇都有支付，从孙小军一审提交的证据57页可以看出。偿还银行的贷款是由唐俊民打部分款项到陈萍的账户，由陈萍支付。孙小军不认可陈萍和覃勇的说法，认为讼争房屋写的是唐俊民和覃勇的名字，所以收据才写覃勇或者是唐俊民的名字，但是费用的原件是由我方持有，说明款项是我方交纳的。唐俊民和孙萍不同意覃勇的说法，认为涉案房屋的首付款130000多元，全部都是我方交纳的，保险费、契税等费用也全部是由我方交纳的。因为是以覃勇的名义贷款，所以保险费写的是覃勇的名字，但票据原件是我方持有。一审根据唐俊民、孙萍汇款到陈萍账户及持有发票原件的事实，确认上述事实并无不当，覃勇和陈萍对上述事实提出异议，因不能提交反驳证据，本院不予采信。对一审查明“2008年7月至2013年2月，孙小军每月向覃勇名下的银行账户转账，共计64笔，每笔30.76元至2342.46元不等，合计118525.03元，平均每笔1851.95元”的事实，覃勇、陈萍提出异议，认为这64笔款项是银行扣覃勇名下账户的款，并不是转款。孙小军认为一审表述确实不妥，自己先向覃勇账户汇款，银行再从覃勇账户上扣钱，我方何时转账或者将现金给覃勇都列有清单，证据一审时已经提交。唐俊民和孙萍认为一审表述没有问题，因为按揭款项的差额部分都是孙小军每月汇给覃勇的。根据查明的事实，本院采信覃勇、陈萍及孙小军的陈述。对一审查明“荣宝昌（南宁）房地产有限公司2004年4月17日开具的首期款88621元的《收据》和2004年6月12日开具的首期款44000元的《收据》原件，由唐俊民、孙萍持有”的事实，覃勇、陈萍提出异议，认为这两份收据原件是由覃勇持有。孙小军不认可陈萍和覃勇的主张，认为这两份收据原件是唐俊民持有。唐俊民和孙萍认可两份收据的原件起初是由我方持有，后来转让房屋后就交给了孙小军。因覃勇、陈萍没有提交反驳证据，且孙小军亦陈述由唐俊民交付原件的事实，本院对覃勇、陈萍的异议不予采信。对一审查明“转让讼争房屋后，先由覃勇拿存折收取讼争房屋的租金交按揭款，不足部分由孙小军补足”的事实，孙小军提出异议，认为实际上是覃勇和陈萍向租户收取租金，然后将租金用来交纳按揭款，不足的部分孙小军再向覃勇汇款补足。唐俊民和孙萍方认可孙小军的说法。覃勇和陈萍均不同意孙小军的说法，认可一审的说法。根据查明的事实，一审认定事实正确，当事人对事实异议理由不成立，本院不予采纳。对其他当事人均无异议的事实，本院予以确认。各方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，上诉人孙小军在二审期间提交以下证据：桂平市人民法院（2014）381号案的庭审笔录，证明桂平市人民法院作出的判决书确认的事实是经过庭审质证的，说明讼争房屋已经转让给孙小军，覃勇夫妻代孙小军向租户收取租金，并用于交纳按揭款，不足的部分由孙小军通过银行汇款至覃勇账户。陈萍质证认为：对证据的真实性无异议，但是对关联性有异议。覃勇将讼争房屋卖掉我不清楚，后来孙小军让我丈夫覃勇办理过户我才知道这件事情，我知道后才向法院起诉要求确认转让协议无效。唐俊民、孙萍质证认为：对证据的三性均无异议。覃勇质证认为：对证据的真实性无异议，但是对关联性有异议，该份庭审笔录不能证实哪一笔款项是其汇的，也不能证明租金是受孙小军委托而收取的。由于各方当事人对孙小军提供的证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。上诉人陈萍在二审期间提交以下证据：2004年6月12日8000元、2004年4月17日的68621元银行付款凭证，证明讼争房屋的首付款是其交纳的。因为在一审时正在搬家，没有找到这份证据，所以没有能提交给一审法院。孙小军质证认为：对证据的真实性无法确认，因为没有银行盖章确认，且不能证明这两笔款项用于交纳讼争房屋的首付款。唐俊民、孙萍质证认为：对证据的真实性无法确认，因为没有银行盖章确认，对其关联性也不能确认。覃勇质证认为：对证据的真实性无异议，所有POSS机打印的付款单都是没有银行盖章的，但是可以在银行记录中查询到。参照上诉人孙小军一审时提交的南宁市资金往来专用收据可以对比，建行卡刷的68621元是陈萍的账户支付的。陈萍提供的这份证据能够与孙小军在一审时提供的证据相吻合，陈萍支付首付款70000多元的事实是清楚的。本院对争议的证据经审理认为：陈萍在二审期间提交的证据，因系银行付款凭证，本院对该证据的真实性予以确认。二审另查明：双方在签订房屋转让协议时，讼争的×号房屋的状况到现在一直都是出租给农勒记用于经营。孙小军是在2012年9月1日才告知农勒记其已购买了涉案房屋。唐俊民和孙萍委托过覃勇告知。唐俊民收到孙小军支付的300000元购房款后，没有支付给覃勇。本院认为：诉争的122号房屋，系在唐俊民、孙萍夫妻关系存续期间及覃勇、陈萍夫妻关系存续期间购买并进行所有权登记，虽然该房屋的所有权仅登记为唐俊民、覃勇共同共有，但并不影响该房屋属于唐俊民、孙萍、覃勇、陈萍四人共有，一审对该事实认定依法有据，本院予以维持。关于唐俊民、覃勇与孙小军签订的《房屋转让协议》的效力如何认定的问题。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”根据查明的事实，唐俊民和孙萍夫妻、覃勇和陈萍夫妻在购买×号房屋和×号房屋时，存在交叉持有的事实。涉案×号房屋的首期款、房屋保险费、房屋契税，均由唐俊民、孙萍夫妻交纳，房屋转让给孙小军之前的抵押贷款（月供）由唐俊民、孙萍偿还。而另一房屋即×号房屋转让时，孙萍亦协助陈萍办理了有关手续。一审综合查明的事实，确认唐俊民、孙萍夫妻与覃勇、陈萍夫妻口头协商约定：×号房屋由覃勇、陈萍夫妻进行处分，收益归覃勇、陈萍夫妻所有；涉案×号房屋由唐俊民、孙萍夫妻进行处分，收益归唐俊民、孙萍夫妻所有符合客观事实。由此可见，唐俊民、覃勇与孙小军签订的《房屋转让协议》，是双方当事人真实意思表示，一审认定该转让协议合法有效并无不当，本院予以维持。孙小军已偿还涉案房屋的银行抵押贷款，银行亦出具了《南宁市房屋抵押权注销登记申请书》，现孙小军申请办理注销讼争房屋的抵押登记，并要求唐俊民、孙萍、覃勇、陈萍协助其办理讼争房屋的抵押登记注销和所有权变更登记手续的诉讼请求，合法有据，一审予以支持并无不当，本院予以维持。关于孙小军要求确认自《房屋转让协议》签订之日对房屋就享有占有、使用、收益、处分的权利是否依法有据的问题。物权，是一种绝对权，是权利主体对于归其所有的任何物所享有的占有、使用、享用和处分的权利。物权，实际上是以所有权为核心的财产权利。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因孙小军与唐俊民、覃勇在2008年6月23日签订《房屋转让协议》之后，讼争房屋物权的转让没有依法登记，不发生效力。故一审对孙小军请求确认其自2008年6月23日起即对讼争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利的诉讼请求不予支持，依法有据，本院予以维持。关于陈萍反诉请求的问题。前述已论，孙小军与唐俊民、覃勇签订的《房屋转让协议》系有效合同。陈萍以唐俊民、覃勇未征得其同意、其也不追认，故《房屋转让协议》无效的主张，既与事实不符，亦与最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”相悖，一审对陈萍的主张不予采纳并无不当，故陈萍基于其所主张的《房屋转让协议》无效而提出的全部反诉请求，没有理据，应予驳回。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审本诉案件受理费7924元，由上诉人孙小军、陈萍各负担3962元，反诉案件受理费2525元，由上诉人陈萍负担。上诉人孙小军、陈萍已分别预交二审案件受理费7924、10449元，由本院退回上诉人孙小军3962元、退回陈萍3962元。本判决为终审判决。审 判 长 农虹菲代理审判员 兰 帅代理审判员 陈 杨二〇一五年五月二十日书 记 员 骆春利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 关注公众号“”