（2014）盐民初字第00275号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-07-21

案件名称

宋心发与大丰海聚市场投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

江苏省盐城市中级人民法院

所属地区

江苏省盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宋心发,大丰海聚市场投资开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第一百五十九条，第一百六十一条；《中华��民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

江苏省盐城市中级人民法院民事判决书（2014）盐民初字第00275号原告宋心发。委托代理人许建国，江西智泉律师事务所律师。被告大丰海聚市场投资开发有限公司。法定代表人杨庆海，该公司董事长。委托代理人邹亦兵。委托代理人董爱军，江苏涤非律师事务所律师。原告宋心发与被告大丰海聚市场投资开发有限公司（以下简称大丰海聚公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月30日组织双方庭前证据交换，于2015年2月6日、4月17日公开开庭对本案进行了审理，原告宋心发及其委托代理人许��国，被告大丰海聚公司的委托代理人邹亦兵、董爱军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋心发诉称：宋心发与案外人余建大系同乡，又是同行。2011年，大丰海聚公司从事房地产开发时，有多幢商品房土建工程是余建大承建。同年6月。该工程因资金不足停工一个多月，大丰海聚公司获悉余建大与我的关系后，央求我借给余建大600多万元人民币，并言明到时可从工程款中优先偿还，或以房抵款。我因此借给余建大600多万元。事后，大丰海聚公司拖欠余建大工程款无力偿付，为此，三方达成口头协议：大丰海聚公司拖欠余建大工程款，用一部分商品房和铺面充抵，该抵债的商品房和铺面归原告（购得）。2013年9月4日，原告与大丰海聚公司分别签订9份《商品房买卖合同》，其中住房8套，商铺一套，总价值人民币6111003元。2013年10月18日，原告依法缴纳了契税。��合同约定，大丰海聚公司应于2014年6月30日交房，若延期交房，须向原告支付总价每日万分之二的违约金。直到2014年10月2日大丰海聚公司才向原告发出《房屋交接联系单》，当原告联系交房时，大丰海聚公司却拒绝交房。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1.大丰海聚公司按约向原告履行交房义务，并承担违约金109998元（暂计算至2014年10月30日，每日万分之二，直至交房之日止）。原告向本院提供的证据有：1.宋心发身份证（复印件）及大丰海聚公司企业工商登记资料复印件，证明原、被告主体资格。2.2013年9月4日，九份商品房买卖合同及购房发票、完税证，证明双方之间存在商品房买卖合同关系，大丰海聚公司已经以房款冲抵拖欠余建大工程款的事实及购房已依法纳税的事实。3.房屋交接联系单，证明大丰海聚公司未交房屋构成违约等事实。补充证��：1.申请用款单6份，证明余建大为案涉房屋工程的实际施工人。2.大丰海聚公司开具的收款收据及计价清单，证明大丰海聚公司在此之前有以房抵款的事实。3.宋心发与大丰海聚公司经办人邹亦兵谈话的录音资料，证明本案以房抵款的事实。4.2009年12月31日余建大、杨庆海、大丰海聚公司达成的借款协议，证明大丰海聚公司一直资金不足，印证宋心发与余建大、大丰海聚公司之间的三角债关系。5.工程款清单，证明宋心发向大丰海聚公司购买商品房的房款6111003元已经由大丰海聚公司和余建大结算清楚了。被告大丰海聚公司答辩称：答辩人与宋心发之间不存在以房抵款的情形，与余建大不存在工程承包合同关系。大丰汽摩配综合商城一期工程C标段J-P幢楼是我公司发包给上海宝钢建设工程有限公司施工，不存在拖欠工程款的情形，不存在工程停工向宋心发借款的情形。对宋心发与余建大之间的借贷关系，我公司不知情。虽然我公司与宋心发签订了案涉九份商品房买卖合同，合同约定项下宋心发应支付的购房款由余建大履行，但余建大至今未履行，也未能取得宝钢建设工程公司同意抵算611万元工程款的凭证。在第三人未向债权人履行债务的情况下，仍应由债务人向债权人承担违约责任。宋心发至今未履行支付房款的义务，无权要求我公司交付房产。综上，请求二审法院依法驳回宋心发的诉讼请求。被告大丰海聚公司向本院提供的证据有：1.2011.7.12建设工程施工合同。证明大丰海聚公司与宝钢工程建设有限公司订立施工合同，与余建大不存在施工合同关系，余建大仅仅是其中一名工作人员。2.九份商品房买卖合同（同宋心发提交的证据二中的九份合同）。证明按照合同要求应当签订合同时支付全部房款。3.余建大的说明��证明在签订案涉商品房买卖合同时，余建大向我公司承诺上述九份商品房买卖合同中的房款是由其支付。4.备忘录。证明根据我公司与宝钢工程建设有限公司之间签订的合同，宝钢公司工程款自2012.7.31起由叶高飞办理，余建大无权代表宝钢公司。5.2014年10月14日宋心发律师函。证明在我方拒绝交房情况下，宋心发要求交房同时反映其未实际支付房款情况。6.2014年10月23日大丰海聚公司律师回函。证明我方拒绝交房的理由，即买方未实际支付房款。被告大丰海聚公司对原告宋心发提交的证据发表质证意见如下：对证据1的三性均无异议。对证据2的真实性无异议，但宋心发未实际履行支付购房款的义务，我公司开具的九份购房发票并不能证明工程款抵房款的情形，对证据2中完税凭证的真实性也没有异议。对证据3的真实性没有异议，因在办理具体交接时发现其房款实际未支付，所以未予交接。对补充证据1的真实性没有异议，确实存在余建大作为宝钢公司经办人申请用款的情况，但是只能反映出余建大是宝钢工程建设有限公司的管理人之一，是否是实际承包人不能认定。对补充证据2的真实性无异议，在施工期间如果确实存在对于相关供应商欠款时，有以房抵账的情形，但只要宝钢公司认可我们也无异议。对补充证据3的真实性无异议，但其中明确宋心发要以工程款抵房款需经宝钢公司认可或者开出证明或收据。对补充证据4的真实性无异议。对补充证据5，这个清单是与宝钢公司之间往来的清单，余建大提供的只能代表余建大个人意见，不能代表宝钢公司。原告宋心发对被告大丰海聚公司所提供的证据发表意见如下：对证据1的三性没有异议，但是对证明目的有异议，材料上不能证明宝钢与余建大之间的关系。对证据2的三性没有��议，但是我们认为我们已经交付房款。对证据3的三性没有异议。对证据4的三性均有异议，其中甲方是大丰海聚公司，乙方是宝钢工程建设有限公司，见证单位是政府相关部门领导，在甲方这一块加盖公章，我无法确认谁签字，更无法确认这究竟与我方有何关系，见证领导是哪一级政府，领导职务也不清楚。备忘录形成的时间是2012.7.31也无法确认。对证据5的三性没有异议，但不同意关于宋心发未支付房款的证明目的，该函件没有提及这一点。对证据6的三性没有异议，但是对证明目的有异议，我方已通过抵款的方式支付了购房款。本院对原、被告双方所举证据认证如下：大丰海聚公司对证据1-3、补充证据1-5的真实性均没有异议，宋心发对大丰海聚公司提交的证据1-3、5-6的三性均无异议，仅对证明目的有异议。经审查，上述证据与本案存在关联，可以作为本案的定��依据。根据双方当事人提供的证据及无争议的事实，应认定以下事实：2013年9月4日，宋心发与大丰海聚公司就大丰海聚公司开发的海聚汽配城分别签订九份经过备案登记的《商品房买卖合同》，其中八套为住宅，分别为：14-18幢1701室建筑面积为133.85平方米，每平方米4674元，总价为625615元；14-18幢902室建筑面积为140.45平方米，每平方米4250元，总价为596913元；14-18幢1501室建筑面积133.85平方米，每平方米4577元，总价为612631元；第21、25幢1102室每平方米为4300元，建筑面积为133.88平方米，总价为575684元；第21、25幢1603室，建筑面积127.63平方米，每平方米4440元，总价为566677元；第22、23、24幢1205室，单价为4350元每平方米，建筑面积134.87平方米，总价为586685元；第22、23、24幢1606室，单价为4474.40元每平方米，建筑面积124.32平方米，总价为556257元；第22、23、24幢1604室，单价为4440��每平方米，建筑面积124.32平方米，总价为551981元；另一套为第14-18幢第一层121号房和第2层121连号房，建筑面积118.4平方米，单价为6075元，两层房款总价为1438560元。其中，该九份商品房买卖合同中约定的付款方式及期限均为：一次性付款：2013年9月4日前一次性付清。房屋交付期限2014年6月30日前，由大丰海聚公司将符合国家和地方人民政府规定的具备商品房验收合格条件的房屋交付给宋心发。合同签订当日，大丰海聚公司向宋心发分别开具了上述九套房屋的销售不动产统一发票，总金额为6111003元。同年10月18日，宋心发向盐城市大丰地方税务局分别缴纳了上述九套房屋的契税。在签订上述买卖合同之前，案外人余建大于2013年9月2日向大丰海聚公司出具关于余建大欠房款的事宜的说明，载明本人余建大购买贵公司八套商品房住宅和一套商铺，清单如下：16幢1701室，总价625615元；14-18幢902室及1501室，总价分别为596913元、612631元；21幢1102室及1603室，总价分别为575684元、566677元；22-24幢1205室，总价586685元；23幢1606室及1604室，总价分别556257元、551981元；14-18幢121、121连，总价为1438560元。以上合计6111003元。由于上述房屋是以宋心发个人名义购买的，但本人余建大将承担所欠贵公司上述房屋总房款6111003元，本人余建大将于2013年10月31日前支付完上述总房款，如不能如期交清房款，本人余建大以宝钢工程建设有限公司承建贵公司的大丰汽摩配综合商城一期工程（J-P）楼工程工程款作为担保交足房款。该说明中余建大在欠款人处签字捺印，担保人处的章印为“宝钢工程建设有限公司大丰汽摩配综合商城一期工程（J-P）楼项目经理部（无签约权）”。另在2013年7月25日，大丰海聚公司曾向余建大开出大丰汽摩配综合商城一期工程14-18幢115、115连的购房款收据，载明收款方式为抵工程款，收款事由中也明确为房款抵工程款。2014年10月2日，大丰海聚公司向宋心发发出房屋交接联系单，载明：兹有汽配城22-24幢1604业主宋心发已经带齐交房所需资料，请予办理交房手续，办理排号8。后双方因为房屋交付问题产生纠纷。2014年10月14日，宋心发委托江西智泉律师事务所向大丰海聚公司发出《律师函》，认为大丰海聚公司已经同意用余建大应得的工程款抵充宋心发应支付的房款，双方合同系自愿合法基础上签订，要求大丰海聚公司继续履行合同。2014年10月23日，大丰海聚公司委托江苏涤非律师事务所向宋心发回函，主要内容为：余建大仅仅是我公司发包给宝钢工程建设有限公司工程上的现场管理人之一，并不等同于施工方。余建大曾提出购买海聚公司住宅八套、商铺一套，其要求以宋心发名义购买，房款由余建��在2013年10月31日前付清，海聚公司开具房款收据系依据余建大的要求开具，并不存在以房抵款的情形。截止目前，余建大并未取得宝钢工程建设有限公司同意抵算工程款的手续。只要宋心发或者余建大支付房款，或者取得宝钢工程建设有限公司的等额工程款收据，我公司同意交付房屋。2014年11月13日，宋心发到大丰海聚公司与之就涉案房屋的交付进行交涉，宋心发进行了录音，录音中能够确认的在场人员为余建大、宋心发、大丰海聚公司的工作人员邹亦兵。该内容显示大丰海聚公司与宋心发签订商品房买卖合同时曾电话告知宝钢工程建设有限公司许经理案涉房屋抵扣工程款。但大丰海聚公司事后并未取得宝钢工程建设有限公司同意抵扣工程款的相关手续。另查明，2011年7月12日，大丰海聚公司与宝钢建设工程有限公司签订建设工程施工合同一份，将大丰海聚公司开发的大丰汽摩配综合商城一期工程C标段J幢14#、15#、16#、17#、18#；K幢19#、20#；L幢21#、25#；M幢22#、23#、24#；N幢26#左、26#右；O幢27#；P幢28#单体项目，建筑面积约62115平方米的施工图所包含的土建、水电安装施工内容承包给宝钢建设工程有限公司承建，合同暂定价为6300万元。该合同中约定，宝钢建设工程有限公司项目经理为叶高飞。2012年7月31日，叶高飞、许昭建代表宝钢工程建设有限公司与大丰海聚公司签订一份备忘录，其中载明：宝钢工程建设有限公司确认大丰汽摩配综合商城一期C标段工程已付工程款为2488.30万元（其中包括施工现场管理人员余建大和叶高飞的所付款项及未兑现的期票、承兑汇票，最终以有效的财务凭证为准）；宝钢工程建设有限公司授权在其后的施工期间，由叶高飞全权办理工程款事项。在该备忘录中，宝钢工程建设有限公司未加盖公司章印。工程施工过程中，余建大曾经手向大丰海聚公司领取过工程款。截止目前，该工程尚未最终结算。再查明，2009年12月31日，余建大与杨庆海（大丰海聚公司的法定代表人）、大丰海聚公司签订一份借款协议，协议中约定杨庆海投资开发的大丰汽摩配综合商城因资金周转困难，向余建大借款600万元，同时杨庆海承诺将上述项目中约六万平方米的施工权给余建大（具体施工协议另签）。本案审理过程中，大丰海聚公司认为，上述借款协议签订后，余建大找到了许昭建，后大丰海聚公司就与许昭建代表的上海宝钢工程建设总公司签订了《工程施工合同意向书》，后大丰海聚公司与宝钢工程建设有限公司于2011年7月12日签订了正式的《建设工程施工合同》。本案争议焦点：宋心发要求大丰海聚公司履行交房义务能否得到支持，大丰海聚公司是否应承担逾期交房的违约责任。本院认为，宋心发与大丰海聚公司对于双方签订涉案九份商品房买卖合同的事实均无异议，双方在合同中已经约定购房款于2013年9月4日前一次性付清，但宋心发并未实际支付上述九套房屋的总价款6111003元。宋心发认为，涉案房屋实际是用于抵充大丰海聚公司欠付的案外人余建大的工程款，故应该认定宋心发已经实际支付了购房款。从余建大向大丰海聚公司出具的情况说明看，其中载明“由余建大承担所欠大丰海聚公司上述房屋总房款6111003元，余建大将于2013年10月31日前支付完上述总房款，如不能如期交清房款，余建大以宝钢工程建设有限公司承建贵公司的大丰汽摩配综合商城一期工程（J-P）楼工程款作为担保缴足房款，宝钢工程建设有限公司大丰汽摩配综合商城一期工程（J-P）楼项目经理部在该说明落款处的担保人处签章”。从上述内容看，仅仅是余建大��大丰海聚公司达成了由余建大向大丰海聚公司履行支付房款义务的合意，而不能得出宋心发、余建大以及大丰海聚公司达成了以房抵款的合意抑或是宋心发、宝钢工程建设有限公司以及大丰海聚公司三方达成了以房抵款的合意。从形式上看，余建大虽然从大丰海聚公司领取过工程款，但尚不足以证明余建大有权支配大丰海聚公司开发的大丰汽摩配综合商城一期工程（J-P）楼的工程款的数额以及大丰海聚公司、宝钢工程建设有限公司、余建大已就该部分款项进行了结算，而且目前整个工程款尚未最终结算，宝钢工程建设有限公司对此也不予认可，故不能认定余建大已经履行了支付房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，宋心发与大丰海聚公司签订商品房买卖合同后并未实际支付6111003元购房款，案外人余建大也未向大丰海聚公司履行上述支付房款的义务，因此大丰海聚公司有权拒绝交付房屋。综上，宋心发要求大丰海聚公司履行交房义务并承担违约金的请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告宋心发的诉讼请求。案件受理费55347元，由原告宋心发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向二审法院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京市分行山西路分理处，帐号：11×××75。审　判　长　　孙曙光代理审判员　　胡廷霞代理审判员　　谢超亮二〇一五年五月二十日书　记　员　　成以琴附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。关注公众号“”