（2015）西桃民初字第115号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2016-12-13
案件名称
南昌市天安物业管理有限公司与熊新明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌市西湖区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南昌市天安物业管理有限公司,熊新明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）西桃民初字第115号原告：南昌市天安物业管理有限公司，住所地：南昌市青山南路38号锦城大厦9楼。法定代表人：章忠荣，该公司董事长委托代理人：胡敬、罗芬，该公司员工。被告：熊新明，男，汉族，住南昌市西湖区。原告南昌市天安物业管理有限公司与被告熊新明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌市天安物业管理有限公司的委托代理人胡敬到庭参加诉讼。被告熊新明经合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结原告南昌市天安物业管理有限公司诉称：原告2002年7月1日与新时代房地产开发有限公司签订了《物业服务合同》，2010年5月11日、2013年1月1日分别两次与星加坡花园业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定物业服务费按季缴纳，逾期缴纳的从逾期之日起每日加收欠缴费用千分之三的违约金。被告熊新明系星加坡花园小区2栋1单元702室业主，从2009年1月开始欠缴物业服务费，截至2014年9月，被告共欠缴物业服务费4037.7元。在被告拒交物业服务费期间，原告一直积极向被告主张权利，多次打电话催缴，并于2014年8月、9月两次通过快递形式发送催费通知单，被告仍拒交物业服务费。为此，原告提起诉讼，请求1、判令被告立即支付拖欠的物业服务费4037.7元及逾期支付物业服务费的违约金4000元。2、本案的诉讼费由被告承担。原告提交了如下证据：证据一、《星加坡花园物业服务合同》三份，证明：原、被告之间有合同约定，被告的违约行为有据可依。证据二、被告欠费明细表，证明被告实际拖欠物业费的金额。证据三、原告向被告邮寄的催款单韵达快递2份；证明原告向被告主张了权利。被告熊新明未答辩、未提供证据。经审理查明，原告系南昌市南昌市西湖区建设西路99号星加坡花园住宅小区的物业管理公司，被告系星加坡花园住宅小区的业主（住宅面积为103.83平方米）。2002年7月1日，原告与南昌新时代房地产开发有限公司签订了一份《星加坡花园住宅小区物业管理合同》，合同约定：新时代开发公司委托原告对星加坡花园住宅小区进行前期物业管理服务。合同期限至星加坡花园住宅小区成立业主委员会时止。原告向各住户收费按多层住宅0.65元每平米／月。双方还就其他事项进行了约定。2010年5月11日，2013年1月1日，原告与星加坡业主委员会分别签订了二份《星加坡花园物业服务合同》，上述合同约定：1、服务内容与质量，⑴对房屋建筑共用部分、楼梯间、公用通道、屋面、外墙等公用部分的日常维修、保洁、养护和管理；⑵对房屋建筑共用设施：楼道、走廊、供水管道、落水管、楼道照明、垃圾箱、化粪池、单元对讲防盗门等共用部位的日常维修、保洁、养护和管理。⑶小区内的共用设施、道路、绿化、广场、消防、各类路灯、窑井、围墙、门厅、保洁设施、草坪音响、户外健身设施等进行日常管理、养护、保洁和运行服务。⑷车辆进出及停放管理、智能化设备（如监控摄像头等）的使用、维护和维修管理及正常运行。5、部分具体要求：⑴东门车流出入口实行2人／班值班、南门主出入口1人／班值班，对外来人员须登记方可放行，重点部位每1小时巡查1次，可随时调出监控摄像，引导车辆有序通行、停放，保障消防通道畅通。（2）南大门旁卫生间，当要业主使用时应提供方便。（3）合理配置果壳箱或者垃圾桶，每日清运1次，根据当地实际情况定期进行消毒或灭虫防害；楼道每日清扫1次，每周拖洗1次，楼梯扶手每周擦洗1次，道路每日清扫1次，屋面及雨水管，每年疏通1次，无杂物堵塞；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏，根据不同季节进行消毒和灭虫除害。（4）巡查道路、路面、路沿石、井盖等，发现损坏及时修复、保持路面平整，无破损、无积水、侧坪直、无缺损。（5）及时修复损坏的灯座，（公告照明），灯泡、开关等，保持楼道灯、街道灯的正常照明，完好率不低于95%。（6）保持草坪面生长良好，草坪基本平整，花卉、绿篱、树木应根据其品种生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。定期浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻，定期喷洒药物，××虫害。（7）发现围墙损坏立即修复，保持围墙完好。6、物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理；中修、大修及更新改造费用政府规定启用专项维修资金。7、公共秩序维护、完全防范等事项的协助服务，配合和协助行政主管部门进行安全监视和巡视等（但不含人身、财产保险保管责任）。8、总体质量要求；房屋外观完好，楼道整洁、道路畅通、共用水电维修及时、设施良好、设备运行正常，生活垃圾日产日清、服务质量达标，绿化管理措施到位，所有共用设施、设备图纸、资料、档案齐全、管理完善，住户满意。服务收费标准：多层住宅0.65元每平米／月（自2013年1月1日起调整为0.75元每平米／月）、多层商住1元每平米／月、商铺1元每平米／月。交费时间按季度的第一个月的八日前履行缴纳义务。逾期按所欠金额每日千分之三加收违约金，合同期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止。双方还就各自的权利、义务、违约责任等内容进行了约定。上述合同签订后，原告按约履行了自己的义务。但被告以房屋漏水为由，自2009年1月1日起拒付物业服务费。截止2014年9月30日止，被告共欠费4037.7元。该欠款虽经原告多次催讨未果。为此，原告诉至本院，要求被告支付拖欠的物业服务费4037.7元及逾期违约金4000元。本案诉讼费由被告承担。以上事实，有原告提交的证据及庭审笔录佐证。本院认为；原告与南昌新时代房地产开发有限公司及与被告先后签订的三份《星加坡花园物业管理服务合同》均是三方当事人的真实意思表示。且不违反法律、法规规定。应认定有效。合同签订后，原告按约履行了合同义务。但被告自2009年1月1日以后以自己家里房屋漏水为由，拒付物业服务费，理由不充分。住户房屋漏水不是拒交物业服务费的唯一理由，再者双方并未在合同中约定，住户家里漏水可以不交物业服务费。所以原告要求被告支付拖欠的物业服务费，于法有据，本院予以支持，合同约定违约金过高，再者被告房屋漏水，原告也没有很好的协商解决。故原告要求违约金的诉请，予以部分支持。被告房屋漏水，双方可寻找原因，协商配合，妥善解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告熊新明于本判决生效后10日内向原告南昌市天安物业管理有限公司支付自2009年1月1日起至2014年9月30日止的物业服务费共计4037.7元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计息，时间自2009年2月1日起逐月计算至款付之日止）。二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费50元，由被告承担，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 员 虞福员审 判 员 熊 华代理审判员 陈志强二〇一五年五月二十日书 记 员 程 婕 关注公众号“”