（2015）穗越法民三初字第50号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2016-07-18

案件名称

梁慧明与广东工程建设监理有限公司房屋买卖合同纠纷2015民三初50一审民事判决书

法院

广州市越秀区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁慧明,广东工程建设监理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第六十条第一款

全文

广��省广州市越秀区人民法院民事判决书（2015）穗越法民三初字第50号原告：梁慧明，住广州市越秀区。委托代理人：程雷，广东卓信律师事务所律师。委托代理人：李莉，广东卓信律师事务所律师。被告：广东工程建设监理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：毕德峰，总经理。委托代理人：王丰平，广东合盛律师事务所律师。原告梁慧明诉被告广东工程建设监理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李莉，被告的委托代理人王丰平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2010年签订了《广州市房地产买卖合同》，约定被告将位于广州市越秀区东华东路前鉴通津35号504房预出售给原告，建筑面积73.4350平方米，总价477328元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。在房屋交付使用长达十多年后，被告仍未按约定为原告办理房屋产权过户登记手续。被告的行为已构成违约，故诉请法院判令：被告为原告办理位于广州市越秀区东华东路前鉴通津35号504房的产权过户登记手续，将该房屋登记在原告名下。被告辩称：同意原告的诉讼请求，同意协助原告办理产权过户手续，但被告并非卖方，办证所产生的费用不应由被告承担，应由原告及龙某县建筑工程总公司共同承担，该由买方承担的费用应由买方承担，应由卖方承担的费用应由龙某县建筑工程总公司或其他公司承担。1994年5月26日，被告与龙某县建筑工程总公司签订《合作兴建职工住宅楼协议书》，约定由被告提供地块，提供材料并协助办理报建手续，由龙某县��筑工程总公司负责拆迁安置工作、报建工作及负责施工建设。《合作兴建职工住宅楼协议书》第3条明确约定涉讼地块建筑第1-3层为安置拆迁用房，第6层归被告所有，第4、5-9层归龙某县建筑工程总公司所有。如果龙某县建筑工程总公司需要办理产权证的由被告协助龙某县建筑工程总公司办理，所需费用由龙某县建筑工程总公司承担。1994年左右，龙川县建筑工程总公司与省华丽房地产开发公司签订《合资建房合同》，将第4、5-9层交由省华丽房地产开发公司出售。后省华丽房地产开发公司又委托广州市天河新东方置业发展公司负责出售，故导致有部分业主是直接向龙某县建筑工程总公司签订《认购协议》、有部分业主是与广州市天河新东方置业发展公司签订合同，也有部分业主是与省华丽房地产开发公司签订合同。根据原告与出卖方签订的合同约定，由原告承担办证费用。由于广州市天河新东方置业发展公司一屋多卖，导致许多业主上访，市建委要求被告与实际购房人补签合同，明确买卖双方。故1998年左右，被告与原告签订合同，合同内有约定原告承担办证费用。经审理查明：1996年6月20日，原告之兄梁某成（为乙方）与广州市天河新东方置业发展公司（为甲方）签订《内部认购合同》，其中内容为：甲方经市规划局，房管部门，在广州市东华东路前鉴通津35-67号兴建合建房，该建筑物部分单位采用合建方式进行兴建，经双方商定，同意订立如下条款；一、建房地点，广州市东华东路前鉴通津35-67号9层住宅楼，单元：五楼西北朝向04房一套（一厅二房）总建筑面积共73.486平方米（按竣工核实的建筑面积为准，公用面积摊分，阳台按50%计算）；二、合作建房费及付款方法，乙方按建筑面积每平方米6500元投入，作为甲方总包费用，乙方签订合约同时，每套交付订金30000元，1996年6月20日即付楼款95%（即453776.05元，包含定金在内）,余5%即23882.95元在交付使用前全部付清；三、甲方负责承包该住宅楼的所有手续，施工建造工程验收合格后保证负责代乙方办理广州市房地产权证的手续（房屋产权证期限为三年），房屋产权按照广州市房管局的有关规定办理，但房产工本费由乙方负责；四、交付使用时间1997年2月底前等。1998年10月12日，梁某成（为乙方）与被告（原称广东工程建设监理公司，为甲方）签订《合同》，内容为：甲方经批准在广州市东华东路前鉴通津35-67号地段兴建宿舍楼，该楼已于1997年2月完成主体和装修工程，现尚欠水电未通；由于种种原因，乙方通过原广州市天河新东方置业发展公司/广东省华丽房地产开发公司/广东省龙川县建筑工程公司集资购买了��述甲方房屋一套，现根据市建委穗建开〔1997〕225号文精神，双方经过充分协商，签订本合同；乙方出资购买甲方上述大楼504房，建筑面积73.486平方米；乙方原购买该房总价格477659元，其中已付款453776元（以上述新东方、华丽、龙某三家公司之一家开出的收据为准），未付款23882.95元；产权按市建委和国土房管局的有关精神办理，由甲方负责申报，所需费用按市房管局办理产权证的有关规定，该由乙方负责的费用(如契税、印花税、签证费和测量费等)由乙方支付；本合同是根据政府及有关主管部门的指示精神，以乙方原与广州市天河新东方置业发展公司/广东省华丽房地产开发公司/广东省龙某县建筑工程公司签订的《内部认购合同》为基础，经双方协商后签订的。本合同签订后，《内部认购合同》作本合同附件，共同执行等。2010年3月8日，原告（为乙方、��方）与被告（为甲方、买方）签订了《房地产买卖合同》，其中内容为：甲方将广州市越秀区东华东路前鉴通津35号504房，建筑面积73.4350平方米，出售给乙方，交易价格为477328元，已付清房款；自本合同生效之日，甲乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续；附注：本合同是根据买方与新东方公司签订的合同重新签订，根据广州市建委1998年2月17日（穗建开〔1998〕26号）文件卖方是受政府部门指定与买方签订合同等。原告并于2010年3月9日向被告支付了超面积款37310元。另查明，1994年5月26日，被告（为甲方）与广东省龙某县建筑工程公司（为乙方，以下简称龙某建筑公司）签订《合作兴建职工住宅楼协议书》，内容为：甲方经批准在东华东路前鉴通津35-67号规划用地704平方米，以兴建职工住宅楼，经与乙方协商合作兴建；甲方义务，提供经批��的建设用地704平方米，以甲方名义报建，提供有关证明、介绍信、委托书及其他有关文件，协助乙方办理报建等；住宅楼建成后，其中的1-3层用于安置回迁户，住宅第六层归甲方所有，该层建筑面积应不少于400平方米，少于400平方米，则应在第五层不足；其余部分楼层归乙方所有，属乙方所有的楼层如需办理产权契证，由甲方出具有关证明，协助乙方办理，所需费用由乙方支付等。1996年8月15日，龙某建筑公司向被告作出《证明》，内容为：兹有我公司与贵公司合作建东川路前鉴通津35-67号住宅楼，根据合同要求及8月12日会议精神纪要，请贵公司根据我司的分配房方案给予永久使用证明书；附《龙某县建筑工程公司分配前鉴通某住户明细表》。附件《东川路前鉴通某集资住户明细表》其中载明，购房人梁某成认购房号504，面积67.70平方米。1996年8月20日，被告和龙某建筑公司共同出具《住房分配证明书》，内容为：根据广东工程建设监理公司与龙川县建筑工程公司签订的“合作兴建职工住宅楼协议书”（东华东路前鉴通津35-67号回迁住宅楼）第3.3款规定，同意在属龙某县建筑工程公司所有的范围内的分房方案，即住宅楼五楼504房（自编号）西北向，建筑面积67.70平方米（最后以核准面积为准），给梁某成住户永久使用。2005年10月17日，被告取得越秀区东华东路前鉴通津35号（601-607房除外）的《广州市房地产权属证明书》。2010年2月10日，广东省住房和城乡建设厅向杨爱娴等公民作出粤建办房函〔2010〕67号《关于杨某等公民信访事项的复函》，内容为：关于广州市东华东路前鉴通津的房屋多年未能办理房产证问题，经了解核实，答复如下：广州市东华东路前鉴通津35号住宅楼是广东工程建设��理有限公司（原广东工程建设监理公司）于1993年3月征地，并于1994年5月与龙某县建筑工程公司合作兴建的职工住宅楼。龙川县建筑工程公司单方面与广州市天河新东方置业公司、广东省华丽房地产公司以集资建房的名义对外销售24个单元住房。广州市国土房管局于2005年根据广州市政府及有关部门处理“新东方”案的精神和该项目的职工住宅性质，向广东工程建设监理有限公司办理了房地产权属初始登记。目前，回迁户和广东工程建设监理有限公司房改职工的房屋基本已办理房地产权证，并有一户集资建房户与该公司共同承担相关办证税费后顺利办理了房地产权证。据了解，前鉴通某35号住宅楼属职工住宅楼性质，集资建房户是在售房单位没有合法售房资格的情况下签订集资建房协议或房屋销售协议，广东工程建设监理有限公司未曾在上述协议中签字盖章。另外，��东工程建设监理有限公司已多次向税务等部门寻求税费减免等特殊政策，以解决房屋交易过户问题，但未获支持。目前广东工程建设监理有限公司提出参照已办证的集资建房户的做法，分期分批解决余下集资建房户办证问题。建议你们与广东工程建设监理有限公司本着互谅互让、求同存异的原则，友好协商解决办证问题。如协商不成，可循司法途径解决。因本案纠纷，原告于2014年12月22日提起诉讼。诉讼中，梁某成曾向本院作出书面表示：本人梁某成与梁慧明属兄妹关系，本人在2005年将广州市东华东路前鉴通津35号504房转让给妹妹梁慧明。梁某成并到庭称：梁慧明是我的妹妹。合同是我签的，但实际购房者是梁慧明，我只是以我名义代梁慧明签订合同。购房款是梁慧明出资的。有关以我名义签订的购买涉讼房屋合同权利完全由梁慧明享有，这是我的真实意思表示。现涉讼房屋也是由梁慧明使用。本院认为：广州市越秀区东华东路前鉴通津35号504房是原告向广州市天河新东方置业发展公司购得的房产。虽然该房产不是直接向被告购买的，但鉴于被告与龙某建筑公司签订《合作兴建职工住宅楼协议书》约定由被告负担协助办理涉讼房屋产权契证的义务，其后被告与原告签订《合同》、《房地产买卖合同》也约定由被告负担办理涉讼房屋产权证的义务，以及结合涉讼大楼现只初始确权在被告名下的情况，原告要求被告为其办理上述房屋的产权过户登记手续,合法合理，被告亦予以同意，本院对此予以照准。至于办理上述产权过户登记手续产生的由卖方承担的费用，如被告认为应由龙某建筑公司或其他公司承担，可另循合法途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东工程建设监理有限公司协助原告梁慧明到房管部门办理广州市越秀区东华东路前鉴通津35号504房的产权过户登记手续（登记在原告梁慧明名下）。本案受理费100元，由被告广东工程建设监理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　邓小斌人民陪审员　　任　红人民陪审员　　陈淑文二〇一五年五月二十日书��员邓鸿明关注公众号“”