（2015）惠中法民一终字第198号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-08-19

案件名称

唐尧钦与惠州惠升房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省惠州市中级人民法院

所属地区

广东省惠州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

唐尧钦,惠州惠升房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省惠州市中级人民法院民事判决书（2015）惠中法民一终字第198号上诉人（原审原告）：唐尧钦，男，汉族。委托代理人：周伟清，广东耀新律师事务所律师。委托代理人：周伟胜，男，系社会团体推荐代理人。被上诉人（原审被告）：惠州惠升房地产开发有限公司（以下简称“惠升公司”），住所地惠东县平山镇平深路23号法定代表人：徐镇康，经理。委托代理人：郑小龙，广东广惠律师事务所律师。上诉人唐尧钦因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2013）惠东法民一初字第862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审意见唐尧钦向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告违约金（时间由2013年5月21日起至按合同约定的条件交楼为止）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。主要事实和理由：原告于2012年9月20日与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于惠东县平山薪平大道49号惠升园小区第X幢X单元X层X号房的预售商品房。合同内约定原告通过首付235018元和银行按揭l50000元付清房款385018元后，被告应当于2013年5月20目前在该商品房经工程、设计、监理、消防及水电部门综合验收合格后，并提供《住房质量报告书》和《住宅使用说明书》的同时，签署房屋交接单后将该商品房交付给原告使用，否则，原告有权拒收，被告按违约处理。合同第九条在逾期交房违约中约定，被告逾期交房不得超过约定最后交付期限（2013年5月20目）60天，否则，按约定最后交付期限的第二天起至实际交付之目止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之l0的违约金，合同继续履行。自2013年5月20日双方约定最后交付期之后，经原告多次追讨，要求被告按合同规定交房，时至今日，被告在已经逾期交付140天（计算至2013年10月7日）都无法按合同交房，按双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条的约定，被告每逾期一日，应按已付房价款的万分之十支付违约金暂时由2013年5月21日起至2013年10月7日共计140日累计53902元。为维护原告合法权益，特向法院起诉。惠升公司辩称：被答辩人起诉无理，依法应当驳回其诉讼请求。在合同约定的交付日期前，因供电、燃气管道、天气等原因，惠升花园相关工程受到极大影响，这是客观原因造成的，不属于答辩人的过错。首先是供电问题，因居民用电单相电表库存不足，供电部门直至2013年7、8月才交付电表给答辩人，造成答辩人无法在5月20日前完成供电验收，也直接影响了消防验收。再次是燃气管道的问题，惠升花园地处新平大道，该道路为县城中心要道，由于惠东县开展创建文明县城之影响，燃气管道公司不能在上述道路上钻挖通道，这导致了惠升花园的燃气管道未能如期接驳，影响了相关的验收工程。最后是天气的影响，惠东县城2013年1月至5月雨水多，也经常刮风，惠升花园相关工程未能如期开展。对上述影响工程的问题，答辩人也告知了各业主。在不影响交房之情形下，答辩人对上述问题也一直在努力与相关部门、工程公司接洽，并寻求解决。供电部门交付电表后，答辩人即交付房屋给被答辩人。答辩人认为，对合同履行中的各种问题，双方应当按照协议约定，诚实和善意地履行相关权利和义务，若发生争议，应友好协商处理。此前，惠升花园的绝大部分业主向答辩人提出了相关问题，答辩人均给予了答复，并尽最大努力排除各种妨碍，绝大部分业主也接受了答辩人的努力。现在，绝大部分业主已收房、装修，大部分业主甚至已入住。原审法院查明的事实惠升房地产公司经工商行政部门登记并领取营业执照的有限责任公司，经营范围：房地产开发。2012年9月20日，唐尧钦与惠升房地产公司签订一份广东省商品房买卖合同，该合同约定：惠升房地产公司将其名下位于惠东县平山新平大道49号地块上建设的商品房（预售许可证号为惠东房预许字第X号）第X幢X单元X层X号房，建筑面积为115.77平方米转让给唐尧钦，每平方米3325.71元，总价款为385018元，签订本合同时支付235018元，余款150000元，需7天内向指定银行申请按揭。上述合同第八条约定“交付期限。出卖人应当在2013年5月20日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具体下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：第4种该商品房经工程、设计、监理、消防及水电部门综合验收合格后。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府职能部门延误办理有关文件，批准手续等原因；3、其他非因出卖人的过错原因造成的延误”；第九条“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金”。第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以手机短信或按本合同载明的地址书面通知买受人办理房屋验收和交楼手续，买受人须在三十天内前来办理，逾期视为买受人已对房屋验收合格并已收房，且愿意承担由此产生的相关物业管理费用”。根据2013年5月10日惠升花园1、2栋主体结构分部（子分部）工程质量验收纪要反映，惠升花园1、2栋共40359平方米、地上十八层、地下一层，开工日期2011年8月1日，完工日期2012年12月20日，混凝土结构、砌体结构、质量情况（质量控制资料、安全和功能检验检测报告、观感质量）均合格。总承包单位汕尾市城区建筑安装总公司、设计单位惠阳城市建筑设计研究院、监理单位惠东县建筑工程监理公司、建设单位惠升房地产公司、勘察单位广东省惠州勘察工程公司在验收记录上签章。2013年8月15日，广东省电网公司惠州惠东供电局平山供电所作出关于惠升家园小区申请高、低压用电及电表的说明，说明内容为“惠升房地产公司于2012年11月10日向广东电网公司惠州惠东供电局申请了由其开发建设的、位于惠东县城新平大道49号（原新平路21号）的惠升家园（惠升园）的高压用电，合计用电总量为1890KVA，包含3台630K**变压器，经同意后广东电网公司惠州惠东供电局于2013年1月4日和惠升房地产公司签订了‘供电方案（中高压）’，供电方案确定和相关工程施工完成后，惠升房地产公司于2013年4月1日向我所申请323户居民用电单相电表323只、5（10A）多功能表1只及300／5的电流互感器一套。由于我所库存缺表，惠升房地产公司申请的惠升家园（惠升园）323户电表分别于2013年7月18日和2013年8月9日分批领用完毕”。2013年10月11日，广东电网公司惠州惠东供电局向被告惠州惠升房地产开发有限公司出具《关于加快业扩工程进度的告知书》，内容：“关于贵户所申报惠升花园业扩配电项目，项目报装住宅和物业用电容量合计1600KVA（800KVA＊2）；我局出具供电方案已有半年之久，为确保贵户用电需求，加快竣工送电流程环节，请贵户加快做好以下工作：一、督促委托施工方向我局提请中间查验、竣工验收申请，以便我局组织配电工程检查。二、督促委托施工方加快电表集抄系统安装、调试，请提我局组织集抄系统验收。三、督促委托施工方按照工程进度提交竣工资料（竣工图纸、试验报告等必备资料）。四、督促委托施工方完成我局生产系统业扩设备电子化流程录入和审批。被告于2013年10月18日签收该告知书。2013年9月3日，惠东运行管道燃气有限公司作出复函，复函内容“惠升房地产公司：兹收到贵司于2013年8月27日之《工作联系函》，就贵司反映的惠升花园燃气管道工程未按预期通气事宜，我司回复如下：燃气管道市政管部分未按预期接驳、通气，是因我县自2010年3月份起全面开展创建文明县城实施方案（下称方案），根据方案细则，实施工作将持续到2013年12月份。然而交通秩序整治，县城路网和交通配套设施建设及解决好主要路段交通混乱是方案整治的重点之一，贵司惠升花园坐落在新平大道乃县城中心要道，我司若按预期进行市政管道接驳将对当地道路交通造成影响，违背了方案精神，故我司暂缓对贵司惠升花园市政管道部分的接驳，望贵司予以理解和支持，共同为创建文明县城出一份力，特此回复”。同日，惠东县气象局出具惠东县城2013年各月每日8-17时雨量及风力材料。2013年9月12日，惠升房地产公司申报建设工程消防验收。2013年10月10日，广东省惠州市公安消防局出具关于惠升房地产公司惠升花园1、2栋及地下室建设工程消防验收合格的意见书。此外，根据2010年10月20日惠东县创建广东省文明县城实施方案的实施步骤，第一阶段2010年3月-2010年10月成立机构，宣传发动；第二阶段2010年10月至2013年8月重点整治，全面推进；第三阶段自查自评，组织申报；第四阶段巩固提高，迎接检查（分两阶段2011年9月至12月，2012年9月至2013年12月）。2013年10月25日，惠东县住房和城乡规划建设局向广东耀新律师事务所出具复函，内容：“你所2013年10月21日的《律师询问函》（2013粤耀律询函字第1021-2号）收悉。经研究回复如下：1、惠升房地产公司2013年5月10日组织惠升花园工程五个责任主体单位进行的是主体工程部分验收，并非单位工程竣工验收，自然未向我局提交竣工验收备案材料，也未办理施工验收备案收悉。2、根据《中华人民共和国建筑法》第61条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2014年3月17日，惠升花园1栋取得建设工程规划验收合格证［证件编号：惠东县规验证字（2014）0044号］。诉讼期间，根据唐尧钦的申请，本院冻结惠升房地产公司在中国银行惠州惠东支行专用账号为738058805277的存款53902元。以上事实，有原告唐尧钦提供的民事起诉状、身份证、企业机读档案登记资料、收款收据、商品房买卖合同、复函、证明、关于加快业扩工程进度的告知书、惠东县建设工程竣工结算备案表、工程基本情况表、建设工程规划验收合格证，被告惠升房地产公司提交答辩状、主体结构分部分（子部分）工程验收记录、惠升花园1、2栋主体结构分部（子分部）工程质量验收纪要、工程主体验收会议签到表、关于惠升家园小区申请高、低压用电及电表的说明、复函、惠东县创建广东省文明县城实施方案、惠东县城2013年各月每日8-17时雨量、惠州市公安消防局结社工程消防验收受理凭证、告知书、惠州市公安消防局建设工程消防验收意见书、建设工程施工合同补充协议书、工程开工／复工申报表、工程建设前期法定建设程序检查表、施工现场质量管理检查记录、单位工程开工申请报告、混凝土抗压强度检验报告及本院庭审笔录等材料在卷为据。原审判决理由和结果原审法院认为，惠升房地产公司具备经营房地产开发的资格，且取得商品房预售许可证，其与唐尧钦于2012年9月20日签订的商品房买卖合同的内容和形式不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。唐尧钦按约定支付价款，履行了约定义务。惠升房地产公司未能按约定在2013年5月20日前交房给唐尧钦，而是在2013年8月才通知唐尧钦交房，属于逾期交房。本案争议焦点是逾期交付是否构成违约、是否需承担违约责任。根据上述商品房买卖合同第八条的约定，交房条件为商品房经工程、设计、监理、消防及水电部门综合验收合格。事实上，惠升花园（包括1、2栋共40359平方米、地上十八层、地下一层）在2013年5月10日已经工程、设计、监理部门验收合格。惠升花园1、2栋；地下室工程于2014年4月9日在惠东县建设工程造价管理站进行工程竣工结算备案，并非原告所辩工程此时才验收。惠升花园消防及水电尚未验收，此两项未验收影响交房。惠升房地产公司辩称未验收的原因在于供电部门缺电表、燃气运输公司延缓市政管道部分的接驳以及天气原因，并非自身原因所致。根据惠东供电局平山供电所出具说明可知，惠升房地产公司于2012年11月10日申请用电，2013年1月4日签订供电方案，工程施工后于2013年4月1日申请电表，2013年7月18日和8月9日方领表完毕。从惠升房地产公司申请电表至约定交房日有一个多月时间，可认定其在合理期限内向供电部门提出用表的申请。广东电网公司惠州惠东供电局于2013年10月11日出具的《关于加快业扩工程进度的告知书》，惠东供电局虽出具供电方案已有半年之久，但根据惠东供电局平山供电所出具说明，惠升房地产公司申请的惠升家园（惠升园）323户电表分别于2013年7月18日和2013年8月9日分批领用完毕，并非被告自身原因所致。此外，因配合创建广东省文明县城，惠东运行管道燃气有限公司延缓惠升花园市政管道部分的接驳。此两种因素延缓交房条件，确非惠升房地产公司过错原因所致，依据上述商品房买卖合同第八条“除双方协商同意解除合同或变更合同外，惠升房地产公司可据实予以延期交房的情形有：1、遭遇不可抗力；2、政府职能部门延误办理有关文件，批准手续等原因；3、其他非因出卖人的过错原因造成的延误”的约定，惠升房地产公司可延期交房。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第二款：“建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”的规定，基于上述原因，惠升花园1栋于2014年3月17日取得建设工程规划验收合格证［证件编号：惠东县规验证字（2014）0044号］并非被告自身的责任。因此，惠升房地产公司逾期交房，不构成违约，原告唐尧钦请求其承担违约责任，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告唐尧钦的诉讼请求。案件受理费1150元，保全费560元，共1710元，由原告唐尧钦负担。当事人二审意见上诉人唐尧钦不服原审判决上诉，请求二审法院依法判令：一、撤销广东省惠东县人民法院（2013）惠东法民一初字第862号民事判决；二、判令被上诉人惠升公司支付上诉人违约金53902元（暂计时间由2013年5月21日起至2013年10月7日共计140日，计算方式为：已付房价款385018×140天×0.001）；三、判令被上诉人惠升公司支付上诉人违约金从2013年10月7日起至被上诉人按合同约定条件交楼为止；四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误！一审认定被上诉人不用承担责任的关键证据就是2013年8月15日惠东县供电局平山供电所出具的《关于惠升家园小区申请高、低压用电及电表的说明》（下简称《用电说明》），《用电说明》内容为“惠升房地产公司于2012年11月10日向广东电网公司惠东供电局申请了由其开发建设的、位于惠东县城新平大道49号（原新平路21号）的惠升家园（惠升园）的高压用电，合计用电总量为1890KVA，包含3台63**vA变压器，经同意后广东电网公司惠东供电局于2013年1月4日和惠升房地产公司签订了‘供电方案（中高压）’，供电方案确定和相关工程施工完成后，惠升房地产公司于2O13年4月1日向我所申请323户居民用电单相电表323只、5（10A）多功能电表一只及300／5的电流互感器一套。由于我所库存缺表，惠升房地产公司申请的惠升家园（惠升园）323户电表分别于2013年7月18日和2013年8月9日分批领用完毕。”2013年10月18日，惠东县供电局平山供电所出具了《证明》一份，内容为“兹因惠东县平山街道平新路21号惠升家园电力设各安装未完成，2栋2单元603房户主唐尧钦目前家庭用电暂时为小区建设基建电源，我所暂无法出具电费发票。”2013年10月11日，广东电网公司惠肘惠东供电局向被上诉人惠州惠升房地产开发有限公司出兵《关于加快业扩工程进度的告知书》，内容为“关于贵户所申报惠升花园业扩配电项目，项目报装住宅和物业用电容量合计16OOKl／A（80OKVA冰2）；我局出具供电方案已有半年之久，为确保贵户用电需求，加快竣工流程环节，请贵户加快做好以下工作：一、督促委托施工方向我局提请中间查验、竣工验收申请”以便我局组织配电工程检查。二、督促委托施工方加快电表集系统安装、调试，请提我局组织集抄系统验收。三、督促委托施工方按照工程进度提交竣工资料（竣工图纸、试验报告等必各资料）。四、督促委托施工方完成我局生产系统业扩设各电子化流程录入和审批。”被上诉人于2013年10月18日签收该告知书。暂且不说《用电说明》是否具各真实性、合法性及与本案的关联性。单从《用电说明》与《证明》和《关于加快业扩工程进度的告知书》内容相矛盾就可知道，被上诉人迟延交楼的原因，完全是由其自身的原因造成的!1、《用电说明》并没有说明被上诉人何时申谙低压用电！2、《用电说明》所述被上诉人申请高压用电“合计用电总量为189OKVA，包含3台63OK**变压器，”与《关于加快业扩工程进度的告知书》所说的被上诉人“项目报装住宅和物业用电容量合计1600KVA（80OKVA米2）”不符!-（8OOKⅤA＊2）是指安装2台80OK**变压器。3、《关于加快业扩工程进度的告知书》和《证明》都证实了在2013年的10月18日，被上诉人的用电工程仍未完工，也说明了《用电说明》所说“供电方案确定和相关工程施工完成后，惠升房地产公司于⒛13年4月1日向我所申请323户居民用电单相电表323只、5（10A）多功能电表一只及300／5的电流互感器一套。”是假证据!一审法院为了偏袒被上诉人，帮上诉人背书找理曲，认为“惠升房地产公司2012年11月10日申请用电，2013年1月4日签订供电方案，工程施工后于2013年4月1日申领电表，2013年7月18日和8月9日方领表完毕。比惠升房地产公司申请电表至约定交房日有一个多月时间，可认定其在合理期限内向供电部门提出用表的申请”（见判决书第9页第6至笫10行），却不说被上诉人即使在2013年7月18日和2013年8月9日分批领用电表完毕，在两个多月后的2013年10月18日，电力设备安装工程仍未完成。这也算是在在合理期限内!一审法院的法官真敢认定！二、一审程序违法，适用法律错误1、一审明知《用电说明》与《证明》和《关于加快业扩工程进度的告知书》的内容相互矛盾，理应依据《民事诉讼法》第六十四的规定，“人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”但一审法官为了偏袒被上诉人，不仅对《证明》的内容一字不提，对《用电说明》与《证明》和《关于加快业扩工程进度的告知书》的内容相互矛盾也置之不理，只选择对被⊥诉人有利的证据来论证。在还未对《用电说明》的内容查证属实的情况下，就匆忙判决，完全违背了《民事诉讼法》第六十三条“证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。”的规定。2、《民事诉讼法》第六十四条规定“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”一审时，上诉人要求法院到惠东县供电局对《用电说明》所述内容的真伪调查收集，却被一审法院无故拒绝。三、被上诉人发出收楼通知书，并不意味着房屋具备交付条件。双方合同第八条明确约定交付的商品房应“经工程、设计、监理、消防及水电部门综合验收合格后”才能交付。被上诉人直至2014年5月才取得综合验收合格，却在2013年8月就通知上诉人交房，这是什么道理而一审法院居然也认可了被上诉人的交房行为难道一审法官认为只要开发商发出交房通知，不论房屋是否合格，是否具各收房的条件，都可以视为交付一审法官的这种行为是纵恶还是共同作恶四、上诉人在一审时提供的大量事实都证明，被上诉人迟延交楼，根本就是其自身原因造成的，与其他任何部门都没有关系。上诉人提供的证据证明：被上诉人惠州惠升房地产开发有限公司逾期交房是因为房屋质量有问题经“惠东县住房和城乡规划建设局”检验不合格而返工，配电工程没有按期施工造成不能按合同约定期限交楼。然而，被上诉人在房子没有全部验收合格，高压用电业扩工程没有完工、没有经过检验、用电相当危险的情况下将质量有问题，半成品的房子用诸多理由和所谓的“证据”谎说是房子已经验收合格，供电部门也已验收合格来诱骗上诉人收房装修，其目的纯粹就是为了逃避违约责任!不管如何，交房都应该按合同约定交接，而不能违背合同，不能违反国家的法律，特别是违反《中华人民共和国建筑法》笫61条的规定和双方合同笫十一条的特别约定，这样才能让广大人民群众生活在一个公平、公正的司法环境里，做到有法必依、有恶必惩，安居乐业、社会太平的社会，这也是习主席要求实现中国梦的一部分。而一审法官在整个审理过程中，所扮演的角色，对上诉人采取打压态势和对被上诉人过分的关心、爱护，对上诉人的要求、证据都不采纳和对被上诉人的谎言、伪证采取纵容、支持以及帮助扭曲事实，加工的态度而不去调查、取证，其行为有损一个公正法官的形象，必然会做出一个不公正的判决：但是，他们都低估了广大弱势业主追求真相，追求真理，追求司法公正，渴望清正廉明的包青天，不畏权势、强暴的恒久决心，而此案的一波三折也终将会成为典型案例载入惠东史册。为此，上诉人恳请二审法院，依法做出公正的判决!被上诉人惠升公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确、请求二审依法驳回唐尧钦的上诉，维持原判。1、关于证据《关于惠升花园小区串请高、低压用电及电表的说明》，该证据是供电部门提供，惠州中院在另奔一个案件当中（唐尧钦上诉案件）已对该证据进行了查证，该证据是真实、合法的。至于2013年10月18日供电部门的《证明》及2013年10月11日《关于加快业扩工程进度的告知书》等，则是另外一个问题。2、惠升公司为何没有在2013年5月交房2013年5用，在舍同约定的交房时间，惠升公司没有交房，是受客观因素影响，是因供电、燃气管道、天气等原因所导致，并不是惠升公司的过错。另外，在合同约定的交付日期前，商品房已经工程主体、设计、监理等验收合格，只是由于上述原因导致消防未验收，惠升公司才没有在2013年5月交房。3、惠升公司在2013年7、8月份间交房是否合适在电表安装，惠升公司向消防部门提交验收资料，消防部门经初捡后，通知惠升公司消防验收通过。此时是2013年7月，虽然捎防验收合格文仵要到9月左右才下发，加上上述工程主体、设计、监理等验收合格，惠升公司为唐尧钦利益着想，决定在2013年7月通知交房。此后惠升公司在2013年8月交房给唐尧钦，惠升公司此举，一是尽到了合同的义务，排除了不利于交房的客观因素，二是该交房时间与合同约定的交房时间也相差不远，没有在根本上损害唐尧钦的利益。因此，惠升公司在2013年7、8月份交房是合适的。4、惠升公司在2013年7、8月份间交房是否合法从2014年惠东县建设规划行政部门的验收合格备案证明和规划验收合格证等资料上看，工程验收的内容主要是主体、设计、监理等五项验收，而从惠升公司提交的资料上看，该五项验收已于2013年5月验收合格。再加上国家强制的消防验收，该验收也在2013年9月验收合格（惠升公司实际知道验收合格的时间是2014年7月，消防部门出具合格证有点滞后），在各项验收合格的情形下，惠升公司交房是合法的。至于惠升公司工程验收合格备案证明和规划验收合格证滞后于交房的之情形，原因是：一、上述备案证明和规划验收合格证是行政部门的管理性规定，是在工程验收合格后才由建设单位提交相关验收证明（主要是上述五项验收与消防验收）到行政机关备案的，囚此会滞后于工程实际验收合格的时间；二、上述备案证明及规划验收合格证并不影响合同当事人双方履行合同，只要工程实际上合格了，其交房就是合法的，惠升公司的交付行为虽然发生在政府部门竣工备案之前，但只要政府部门接受了建设的备案并核发了竣工验收备案收文回执，该备案收文回执未被政府部门依法撤销前，房屋交付行为依然有效。综上所述，一审判决正确，唐尧钦上诉无理，请求依法驳回上诉，维持原判。本院查明的事实经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查，涉案商品房楼盘惠升花园已经于2014年1月24日竣工验收并予备案。同年3月17日经惠东县住房和城乡规划建设局验收合格并出具了《建设工程规划验收合格证》。再查，惠东县供电局平山供电所所长庄X于2014年10月27日接受本院调查时表示本案中平山供电所出具的证明是其前任钟X担任所长时经办的，内容真实。证明上所盖公章由惠东县供电局办公室保管，办理相关手续后方可盖章。对于上诉人质疑证明所载的被上诉人申请电表的时间，庄X表示以书面证明的效力为准。以上调查笔录经本院组织双方当事人质证，唐尧钦仍然要求本院向惠东县供电局调查该份证明所该公章是否真实，该份情况说明是否是钟X的职务行为所出具；用电单位向供电部门申领电表，供电部门是否建立收件登记制度。本院于2014年12月11日向惠东县供电局发函，要求该局对以上问题予以核实。惠东供电局经查证核实后复函：该平山供电所出具的说明系当时惠州惠升房地产开发有限公司老板周X需向其公司其他股东反馈其开发小区申请用电办理情况，所以请求供电所出具书面说明，同时表示此情况说明仅用于惠升公司内部股东间沟通使用。供电部门并未建立收件登记制度，申请人递交领表申请书后由其自行保管申请书。以上复函经本院组织双方当事人予以质证。上诉人质证意见为：该复函仅确认公章的真实性，并未对内容予以确认。他出具这份证明并不是给被上诉人作为证据使用，因此被上诉人用作证据使用违反了证据规则。供电所的证明称七八月份领表，但并没有证明供电工程已经完成，更没有说明供电工程已经检验合格。被上诉人质证意见为：平山供电所证明是真实的，证明内容符合实际情况，我们的质证意见与原审一致。本院判决理由和结果本院认为，双方当事人对原审判决认定双方签订的商品房买卖合同为有效合同以及被上诉人逾期交房的事实无异议，本院予以确认。本案争议的焦点是：被上诉人逾期交房是否应承担违约责任，如构成违约，合同约定的逾期交付违约金是否过高。被上诉人提出逾期交房的原因在于供电局库存电表不足，燃气公司延缓市政管道部分的接驳以及天气原因。惠东供电局平山供电所出具的说明，经本院询问调查，该说明的真实性得到了该所的认可。后经本院将相关情况告知惠东供电局，惠东供电局回函尽管指出“说明仅用于惠升公司内部股东间沟通使用”，但并未明确否认其下属单位平山供电所所作出的说明是虚假的。因此，并不能以“说明仅用于惠升公司内部股东间沟通使用”为由就否认该说明记载内容的真实性，因此对于平山供电所出具的情况说明内容真实性应予认可。根据该情况说明，被上诉人虽于2013年4月1日申请电表，因该所库存电表不足，被上诉人直至2013年7月18日和8月9日方领表完毕。此外，惠东运行管道燃气有限公司复函称根据《惠东县创建广东省文明县城实施方案》（该方案持续至2013年12月）延缓对惠升花园市政管道部分的接驳。此两种因素延缓交房条件，确非被上诉人过错原因所致，亦导致惠升花园无法申请通过消防、水电验收。根据商品房买卖合同第八条约定“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府职能部门延误办理有关文件，批准手续等原因；3、其他非因出卖人的过错原因造成的延误”，被上诉人在本案一审中已经举证存在“政府职能部门延误办理有关文件，批准手续等原因”，故双方当事人原先约定的交房时间应当延期，被上诉人应在上述原因排除之后的合理期限内完成楼盘竣工验收的相关手续。涉案楼盘惠升花园于2014年1月24日即竣工验收并予备案，可视为在合理期限内履行了合同义务。因此，被上诉人惠升公司逾期交房，属于合同约定可延期交房的情形，不构成违约，无需承担违约责任。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1150元，由上诉人唐尧钦负担。本判决为终审判决。审　判　长　　郑　杰审　判　员　　邓耀辉代理审判员　　寇　倩二〇一五年五月二十日书　记　员　　彭科梅附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；关注公众号“”