（2015）密民初字第6号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2016-03-01
案件名称
原告孟高君诉被告李作君房屋租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
密山市人民法院
所属地区
密山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孟高君,李作君
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百二十六条
全文
黑龙江省密山市人民法院民 事 判 决 书（2015）密民初字第6号原告孟高君，男。委托代理人张兴臣，系黑龙江立江律师事务所律师。被告李作君，男。委托代理人李洋（系被告李作君长子），男。原告孟高君诉被告李作君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月17日立案受理后，依法由代理审判员马玉芳适用简易程序于2015年1月8日公开开庭进行了审理。因本案双方当事人争议较大，本院依法组成合议庭，将本案转入普通程序审理，并于2015年3月16日公开开庭进行了审理。孟高君委托代理人张兴臣，李作君及其委托代理人李洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孟高君诉称，孟高君与被告李作君于2007年12月5日签订了房屋租赁合同，租赁期限为五年，自2008年2月1日起至2013年1月31日止。合同约定：李作君以所租赁房屋经营餐饮业，年房屋租金为40000.00元，上打租。同时约定，一方严重违约，需向另一方支付年租金30%的违约金。李作君经营后，于2008年、2009年度按合同约定给付了租金，2010年度给付了10000.00元租金，拖欠30000.00元。2011年度至2012年4月15日房屋动迁，一直拖欠租金。虽经孟高君多次催要，李作君推拖至今。故孟高君诉至法院，要求李作君立即给付拖欠租金76600.00元，并给付违约金12000.00元。合计88600.00元。被告李作君辩称，李作君不同意原告孟高君的诉讼请求。李作君不欠孟高君任何房费。2010年在市政府召开的动迁大会上，在会工作人员称自动迁公告张贴之日起，租赁合同自动终止。李作君租赁孟高君的房屋经营饭店。2010年9月份，孟高君找到李作君说不要进货了，马上就要动迁了。2010年10月份，孟高君带开发商的负责人又找到李作君说不要进货了，马上动迁了。2010年10月底，孟高君把房屋的锅炉房水放了，不让李作君经营了。所以租赁合同就终止了。在双方签订的合同中第九条第2项明确约定了“因不可抗力的自然灾害和城市建设需要及有关公益事业所引发的政府行为造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担所造成的经济损失和赔偿责任。合同自行解除。”综上，李作君不欠孟高君任何房租。本案争议的焦点是，原告孟高君与被告李作君之间的租赁合同是否因政府动迁而自行解除，何时终止；李作君是否欠孟高君房屋租金，是否应支付违约金。围绕以上问题，双方当事人在开庭审理时进行了举证、质证。原告孟高君提供的主要证据：1、2007年12月5日双方签订的房屋租赁合同。证明孟高君将房屋租赁给被告李作君经营饭店，租期为五年，自2008年2月1日起至2013年1月31日止，租金实行上打租，每年40000.00元。违约金按照年租金的30%计算。因政府行为造成合同无法履行，各自承担损失，合同自行解除。2、2012年4月12日房屋拆迁安置补偿协议书一份。证明本案争议的房屋是2012年4月12日动迁的，租金应当计算到2012年4月15日。被告李作君对原告孟高君提交的证据1无异议，对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，称该补偿协议是孟高君与开发商签订的，李作君的补偿协议是2012年4月14日签订的。合同已经自政府张贴拆迁公告之日即终止了，所以租金不应计算到2012年4月15日。依据被告李作君的申请，本院依法调取了2010年9月17日的学府家苑房屋拆迁动员大会会议记录及原密山市建设局2010年9月16日房屋拆迁公告各一份，并由原密山市拆迁办主任证实公告张贴日期为当日。公告中载明“公告发布之日起，拆迁范围内的单位和个人不得进行房屋新建、扩建、改建、改变房屋和土地用途、租赁房屋等一切活动。否则一律无效。”动员大会会议记录中记载，拆迁办工作人员在会上称“公告已张贴，产权人与承租人应协商解除承租关系，并按规定主张权利。”。李作君对此证据无异议，称以此能够证明政府的动迁活动开始，二人之间的租赁合同即终止。原告孟高君对该证据本身无异议，对李作君的证明目的有异议，称孟高君没有参加此次会议，房子一直在李作君处，李作君应给付房租。经审查核实，本院认证如下：原告孟高君提供的证据1，被告李作君无异议，本院予以采信。能够证实2007年12月5日，双方签订了房屋租赁合同，约定孟高君将房屋租赁给李作君经营饭店，租期为五年，自2008年2月1日起至2013年1月31日止，租金实行上打租，每年40000.00元。违约金按照年租金的30%计算。双方在合同第九条第（2）项约定了“因不可抗力的自然灾害和城市建设需要及有关公益事业所引发的政府行为造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担所造成的经济损失和赔偿责任。合同自行解除。”。孟高君提供的证据2，李作君对该证据真实性无异议，本院予以采信。能够证实2012年4月12日，孟高君与开发商就双方租赁的房屋签订了房屋拆迁安置补偿协议书。本院依法调取的2010年9月17日的学府家苑房屋拆迁动员大会会议记录及密山市建设局2010年9月16日房屋拆迁公告，双方均无异议，本院予以采信。能够证实2010年9月16日密山市建设局张贴了房屋拆迁公告及2010年9月17日密山市拆迁办主持召开了“学府家苑房屋拆迁动员大会”的事实。根据以上所确认的证据以及双方当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2007年12月5日，原告孟高君与被告李作君签订了房屋租赁合同，约定孟高君将房屋租赁给李作君经营饭店，租期为五年，自2008年2月1日至2013年1月31日。租金每年40000.00元，以上打租形式支付，每年交纳一次。同时，双方在合同中约定：乙方（李作君）有严重违反本合同有关条款约定的行为，应承担赔偿责任，并向甲方（孟高君）支付年租金30%的违约金。“因不可抗力的自然灾害和城市建设需要及有关公益事业所引发的政府行为造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担所造成的经济损失和赔偿责任。合同自行解除。”2010年9月16日，密山市建设局张贴了房屋拆迁公告，双方租赁房屋被列入学府家苑小区拆迁范围内。公告中载明“公告发布之日起，拆迁范围内的单位和个人不得进行房屋新建、扩建、改建、改变房屋和土地用途、租赁房屋等一切活动。否则一律无效。”2010年9月17日，密山市拆迁办主持召开了“学府家苑房屋拆迁动员大会”，会上拆迁办工作人员称“公告已张贴，产权人与承租人应协商解除承租关系，并按规定主张权利。”。孟高君和李作君均称未按动员大会要求协商过解除合同。2012年4月12日，孟高君与开发商就双方租赁房屋签订了房屋拆迁安置补偿协议书。2012年4月14日，李作君与开发商就该租赁房屋签订了补偿协议（不含房租损失）。孟高君称李作君2010年仅给付其房租费10000.00元，尚欠房租费30000.00元，2011年房租费未付，2012年房租费未付。故孟高君诉至法院，要求李作君给付其拖欠的房租费76600.00元（2010年30000.00元，2011年40000.00元，2012年2月1日计算至2012年4月15日，为6600.00元），并给付违约金12000.00元。李作君称2010年其给付了孟高君房租费20000.00元，并称自2010年9月16日拆迁公告张贴，合同自动解除，无须给付房租费。并称2010年9月和10月孟高君找到李作君，告诉李作君不要进货了，马上动迁了。并于2010年10月将锅炉里的水放了，不让其经营了。所以李作君的饭店经营到2010年10月底。孟高君对李作君所述事实予以否认。李作君主张从2010年9月至2012年4月，孟高君没有提出过李作君欠房租费的事情，如果有纠纷，二人不可能分别和开发商签订补偿协议，所以李作君不欠孟高君房租费。以上为本案事实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。原告孟高君与被告李作君签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按合同约定行使权利，履行义务。双方在合同中明确约定“因不可抗力的自然灾害和城市建设需要及有关公益事业所引发的政府行为造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担所造成的经济损失和赔偿责任。合同自行解除。”2010年9月16日，密山市建设局张贴了房屋拆迁公告，双方租赁房屋在公告载明的动迁范围之内，属于双方合同中约定的因城市建设需要及有关公益事业所引发的政府行为导致合同无法履行的情形，按照双方约定合同自行解除。故双方之间的房屋租赁合同应至2010年9月16日终止。故李作君2010年的房屋租金给付日期应自2010年2月1日计算至2010年9月16日止（225天），按照年租金40000.00元计算，应给付租金25000.00元。孟高君称李作君仅给付了10000.00元，李作君称给付了20000.00元，但未能提供证据证明，应当以孟高君自认的10000.00元为准。故应认定李作君尚欠孟高君房屋租金15000.00元。李作君主张双方已经各自与开发商签订了拆迁安置补偿协议，说明双方之间没有纠纷，所以其不欠租金。但孟高君与李作君之间是否欠租金不影响双方各自与开发商签订协议，二者之间无必然联系。故对李作君的主张，不予支持。双方在合同中约定年租金40000.00元，实行上打租，李作君未足额给付孟高君2010年租金的行为，已构成违约，应按照合同约定支付年租金30%的违约金。故孟高君要求李作君给付违约金12000.00元的诉讼请求，应予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告李作君给付原告孟高君2010年房屋租金15000.00元，违约金12000.00元，合计27000.00元。于判决生效后付清。二、驳回原告孟高君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2015.00元，由原告孟高君负担1540.00元，由被告李作君负担475.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。审 判 长 李广波代理审判员 马玉芳人民陪审员 郭丽梅二〇一五年五月二十日书 记 员 盖 晴本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 微信公众号“”