（2015）兴民初字第455号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-12-31
案件名称
原告吕诗中与被告石昭辉确认合同无效纠纷一案一审民事判决书
法院
兴文县人民法院
所属地区
兴文县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕诗中,石昭辉
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条，第五十九条第一款；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
四川省兴文县人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民初字第455号原告吕诗中，男，1963年4月出生，汉族，四川省兴文县。委托代理人吴永强、许可，四川石海律师事务所律师。被告石昭辉，男，1966年3月出生，汉族，住四川省兴文县。委托代理人肖军、李梦，四川石海律师事务所律师。原告吕诗中与被告石昭辉确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕诗中及其委托代理人吴永强、许可，被告石昭辉及其委托代理人肖军、李梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月6日，被告将位于大河苗族乡金鹅池村一组小地名“兴隆山”宅基地上的房屋出售给原告，根据协议约定，原告当场支付被告购房款58000元。协议签订后原告得知，被告的房屋没有办理相关合法手续，也无法办理变更手续，原告多次找被告要求解除协议并返还购房款，被告不同意。原告认为，农村房屋转让具有特殊性，转让应遵循“房地一致”原则，原、被告双方不是同一集体经济组织成员，被告出售宅基地上房屋的行为违反了国家强制性规定。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院依法确认原、被告所签的农村房屋买卖协议无效，并由被告返还原告购房款58000元。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：协议一份，拟证明原、被告于2014年4月6日签订房屋买卖协议，由于买卖双方不是同一村组成员，因此该房屋买卖协议为无效协议。经庭审质证，被告对原告提供的上述证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，本院对该证据的真实性予以采信。被告辩称，原、被告签订的房屋买卖协议系买卖双方的真实意思表示，合法有效，原告请求确认合同无效无法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：兴文县人民政府关于城乡居民修建住宅用地的批复、建设用地许可证，拟证明被告修建房屋合法；大河苗族乡金鹅池村一组证明、收款收据1张，拟证明原、被告双方买卖房屋经过了集体经济组织的同意。协议一份，拟证明原、被告双方买卖房屋的事实。经庭审质证，原告对被告提供的1号证据的真实性无异议，但对该证据的证明目的有异议，认为2号证据与本案无关，对3号证据无异议，本院对1-3证据的真实性予以采信。经审理查明，原告吕诗中系大河苗族乡兴旺村九组村民，被告石昭辉系大河苗族乡金鹅池村一组（原大田坎村一组）村民。1994年5月19日，被告石昭辉经兴文县人民政府、兴文县国土局批准后在兴文县大河苗族乡原大田坎村一组（现金鹅池村一组）小地名“兴隆山”集体土地上修建住宅。2014年4月6日，石昭辉（甲方）与吕诗中（乙方）签订《协议》，约定：甲方自愿将位于小地名“兴隆山”的住房出售给乙方，该房位于金鹅池村一组小地名兴隆山，两个门面，两楼一底，90平方米，四界：东方其房屋滴水临贺贵中田界，南与贺贵中共墙，西齐房屋滴水临公路，北齐人行道临吴启智住房；双方议定价格为人民币358000元，写协议时付58000元，余款300000元在当年的国历9月20日前全部付清，以收条为凭；在房款全部付清后，房权归乙方所有，在国历十月底前交给乙方，房屋审批手续在房款付清后交给乙方；房屋内的水、电等固定设施归乙方所有，变更房屋户名需甲方协助，但所需费用由乙方负责；双方不得违约，若单方违约，得按房屋总价的10%付违约金；本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，原件由乙方保存，复印件由甲方保存，原件与复印件具有同等效力，双方签字生效。协议签订后，原告向被告支付购房款58000元，余款至今未付，房权及相应宅基地使用权未办理变更登记，原告也未入住该房。签订房屋买卖协议之前，原告在大河苗族乡兴旺村九组已有一处宅基地，并建有瓦房三间。现原告诉至本院，请求人民法院依法确认原、被告双方于2014年4月6日签订的房屋买卖协议无效，并判令被告返还原告购房款58000元。本院认为，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。农村房屋的宅基地是农村村民基于特定的集体经济组织成员身份无偿取得的，是农村居民的基本生活资料，具有社会福利性和人身依附性，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。宅基地使用权的转让，受让人只能是本集体经济组织成员，宅基地使用权转让给本集体经济组织外成员，势必损害本集体经济组织及其他组织成员的公共利益。根据“房地一致”原则，原告吕诗中与被告石昭辉于2014年4月6日所签《协议》之标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。原告吕诗中不属于金鹅池村一组成员，其无权取得该集体经济组织的宅基地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。原、被告签订房屋买卖协议时，原告在大河苗族乡兴旺村九组已经拥有了一处宅基地，因此其不能通过买卖再次获得宅基地。综上所述，原、被告于2014年4月6日所签《协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，对原告请求确认原、被告于2014年4月6日所签《协议》无效的诉讼请求本院予以支持。原告请求被告返还其购房款58000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还……”的规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：原告吕诗中与被告石昭辉于2014年4月6日所签《协议》无效；被告石昭辉于本判决生效后十日内返还原告吕诗中购房款58000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由原告吕诗中承担625元，被告石昭辉承担625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长 邓 均审 判 员 杨 刚人民陪审员 熊桂鲜二〇一五年五月二十日书 记 员 龚类镭 来源：百度“”