（2015）三中民终字第04747号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-23
案件名称
鲜入唯煮餐饮集团有限公司与北京斯普瑞斯奥特莱斯商城有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
鲜入唯煮餐饮集团有限公司,北京斯普瑞斯奥特莱斯商城有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第04747号上诉人（原审被告）鲜入唯煮餐饮集团有限公司，住所地九龙油麻地弥敦道573号富运商业大厦20楼B－C室。法定代表人王梦琦，董事长。委托代理人王有泉，北京市金台律师事务所律师。委托代理人闫川，北京市金台律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京斯普瑞斯奥特莱斯商城有限公司，住所地北京市朝阳区金盏乡森林公园东1号。法定代表人栾少梅，董事长。委托代理人王峰，北京市同创律师事务所律师。委托代理人陈晓东，北京莫之律师事务所律师。上诉人鲜入唯煮餐饮集团有限公司（以下简称鲜入唯煮公司）因与被上诉人北京斯普瑞斯奥特莱斯商城有限公司（以下简称斯普瑞斯公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第09308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年1月，斯普瑞斯公司起诉至原审法院称：2010年11月15日，我公司与鲜入唯煮公司签订了一份《租赁合同》，约定鲜入唯煮公司承租我公司出租的位于北京市朝阳区金盏乡斯普瑞斯奥特莱斯商城第二层×号商铺（以下简称×号商铺）用于经营餐饮，商铺面积311.18平方米，合同期限为三年，实际计算租赁期限的起点从我公司交付通知书中所述之日期为准，合同期满后，我公司有权收回商铺，鲜入唯煮公司应当如期交还。上述合同签订后，2010年12月19日，我公司向鲜入唯煮公司发出了入住通知书，通知鲜入唯煮公司×号商铺在2010年12月19日已经达到交付标准，要求鲜入唯煮公司办理验房手续。2010年12月19日，我公司与鲜入唯煮公司办理完毕房屋验收交接手续，当日房屋交付给鲜入唯煮公司。合同履行期限至2013年12月19日已经满三年，按照合同约定，鲜入唯煮公司应当将房屋返还给我公司，但鲜入唯煮公司至今未返还。现我公司诉至法院，请求判决：1.鲜入唯煮公司将位于×号商铺腾退交还我公司；2.鲜入唯煮公司按照每天497.685元的标准向我公司支付自2013年12月20日至实际腾退之日止的商铺使用费，按照每月每平方米40元的标准向我公司支付自2013年12月20日至实际腾退之日止的综合服务费；3.鲜入唯煮公司赔偿我公司律师费20000元；4.鲜入唯煮公司按照每立方米6.21元的标准支付我公司自2013年12月3日至腾退之日止的水费，按照每立方米28元的标准支付我公司自2013年12月3日至腾退之日止的燃气费；5.鲜入唯煮公司按照每月300元的标准支付我公司自2014年1月1日至实际腾退之日止的网费，鲜入唯煮公司按照每月300元的标准支付我公司2014年1月1日至实际腾退之日止的收银机使用费。鲜入唯煮公司在原审法院辩称：我公司不同意斯普瑞斯公司的全部诉讼请求。我公司和斯普瑞斯公司目前有大量的纠纷尚未解决，贸然腾退房屋不利于纠纷的解决。双方就续签租赁合同有分歧。在斯普瑞斯公司出租给我公司的违章建筑内有大量的不可拆除的物品，如装修和大型厨具。我公司不同意斯普瑞斯公司主张的使用费，因为斯普瑞斯公司出租的商铺，至今斯普瑞斯公司都不能提供相关的规划审批手续，因为斯普瑞斯公司出租给我公司的房屋属于违章建筑，造成我公司大量的财产损失，我公司亦无法在该房屋内办理营业执照。我公司也没有接受斯普瑞斯公司提供的任何物业服务，斯普瑞斯公司破坏了正常的经营环境，据此斯普瑞斯公司主张使用费和综合服务费没有任何法律依据。我公司也不同意支付律师费，斯普瑞斯公司的该项诉讼请求，没有法律依据。我公司也不同意支付水费、燃气费。我公司认为，合同到期后，斯普瑞斯公司无权再向我公司收取任何水费、燃气费。不同意支付网费、收银机使用费，因为合同到期后，我公司并未使用网络和收银机。原审法院经审理查明：2010年，斯普瑞斯公司与鲜入唯煮公司双方签订了一份《租赁合同》，约定由鲜入唯煮公司承租斯普瑞斯公司出租的位于×号商铺，商铺面积为311.18平方米，合同第三条第3.01款约定：“本合同期为三年，合同期满后续约五年，续约期最高扣点不高于百分之十五（15％）。”第3.02款约定：“合同期暂定始自2010年12月18日（即开业日），实际交付日期以甲方（斯普瑞斯公司）在交付通知书中所述之日期为准。”第3.03款约定：“合同期满，甲方有权依据本合同第十二条约定收回商铺，乙方（鲜入唯煮公司）应如期交还。乙方如要求续约，则必须在合同期满前三个月向甲方提出书面申请续约期限，经甲方同意后，甲乙双方须在约满前六十天内重新签订续约合同。如乙方在合同期满三个月前未向甲方提出书面续约申请或双方未能于约满前六十天内就续约达成共识并签订合同，则甲方有权将该商铺转与他人经营，并安排其进入该商铺视察及有权与他人订立新合同。”该合同第四条第4.01款约定：“甲乙双方每月以销售（税前）扣率方式进行结算：首年：甲方结算扣率为乙方全部税前营业额﹤注一﹥的百分之十（10％）计算。第二年：甲方结算扣率为乙方全部税前营业额﹤注一﹥的百分之十一（11％）计算。第三年：甲方结算扣率为乙方全部税前营业额﹤注一﹥的百分之十二（12％）计算。”该合同第六条第6.01款约定：“乙方须按月向甲方支付商场综合服务费（含空调费）。商场综合服务费现为每月人民币40元／平方米。”该合同第十一条第11.01款约定：“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后的当日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还该商铺的，每逾期壹日，乙方应按合同所规定的日租金标准的1.5倍向甲方支付该商铺占用使用费。乙方逾期超过7天仍未返还该商铺的，视为放弃该商铺范围内所有商品和财产的处分权。”该合同第十三条第13.02款第（3）项约定：“甲方因向乙方催付租金、综合服务费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨。”在合同的附件四中约定水费每立方米6.21元、宽带费每月300元、收款机使用费每月300元。上述合同签订后，斯普瑞斯公司于2010年12月19日向鲜入唯煮公司发出《入住通知书》，同日，斯普瑞斯公司与鲜入唯煮公司双方办理了×号商铺的交接手续。在合同三年的履行期内，鲜入唯煮公司按约向斯普瑞斯公司支付了房屋租金、综合服务费、水费、燃气费、宽带费和收款机使用费。其中在合同的最后一年履行期内（2013年1月1日至2013年12月31日），鲜入唯煮公司累计向斯普瑞斯公司支付了房屋租金共计119728.23元。2012年11月16日，斯普瑞斯公司向鲜入唯煮公司的法定代表人王梦琦发出了一份告知函，告知鲜入唯煮公司燃气价格从2012年12月1日开始调整为每立方米28元。2013年10月11日，斯普瑞斯公司向鲜入唯煮公司邮寄了《终止续约通知函》，告知鲜入唯煮公司合同到期后，不再与鲜入唯煮公司续签合同。2013年11月14日，斯普瑞斯公司向鲜入唯煮公司发出了《合同到期撤场通知书》，要求鲜入唯煮公司在2013年12月18日撤场。2013年12月18日，鲜入唯煮公司未撤场，斯普瑞斯公司在2013年12月19日对鲜入唯煮公司采取了封店措施，庭审中，斯普瑞斯公司称封店仅持续三天，后鲜入唯煮公司自行解除了封店措施，鲜入唯煮公司称封店行为持续至2013年12月29日，此后，鲜入唯煮公司自行解除封店措施。案件审理过程中，本案承办人到×号商铺现场进行勘验，经勘验查明，鲜入唯煮公司现在×号商铺现场继续经营，现场的水表显示的数值为4316.6立方米，燃气表数值为5899.66立方米。庭审中，斯普瑞斯公司称鲜入唯煮公司在水表数值3349立方米以后就未再继续交纳水费，在燃气表数值为2406立方米以后就未再继续交纳燃气费。鲜入唯煮公司称其在2014年1月3日开始停止交纳水费、燃气费，根据斯普瑞斯公司提交经鲜入唯煮公司法定代表人王梦琦确认的水费、燃气费使用情况记录单显示，在2013年12月30日，水表数值为3613立方米，燃气表数值为2549立方米。就鲜入唯煮公司提出的斯普瑞斯公司出租给鲜入唯煮公司的商铺属于违章建筑事项，斯普瑞斯公司向法院提交了一份北京市朝阳区金盏乡人民政府于2009年3月20日作出的《授权函》，该函件载明：“根据北京市朝阳区金盏乡的发展规划，特授权北京市朝阳区金盏乡集体资产运营管理中心与北京斯普瑞斯国际商贸有限公司共同开发北京SurpriseOutlets商城，该商城占地面积46620平方米，其中建筑面积13558平方米、停车位630个。建成后的SurpriseOutlets商城产权所有者为北京市朝阳区金盏乡人民政府，北京斯普瑞斯国际商贸有限公司负责招商及运营，北京斯普瑞斯国际商贸有限公司以租赁形式向北京市朝阳区金盏乡集体资产运营管理中心每年缴纳租金，租期为20年。特此授权。”另查，斯普瑞斯公司为进行本次诉讼支付律师费20000元。原审法院认定的以上事实，有《租赁合同》、《入住通知书》、《房屋单元验收记录》、《授权函》、《告知函》、《终止续约通知函》、《合同到期撤场通知书》、《北京斯普瑞斯奥莱商城结算单》、水、燃气用量检查记录表、委托代理合同、律师费发票及斯普瑞斯公司与鲜入唯煮公司的庭审陈述在案佐证。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，斯普瑞斯公司与鲜入唯煮公司双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，关于鲜入唯煮公司所作的斯普瑞斯公司出租给鲜入唯煮公司的房屋没有规划手续、属于违章建筑的答辩意见，法院认为，根据斯普瑞斯公司提交的北京市朝阳区金盏乡人民政府出具的《授权函》，可以认定斯普瑞斯公司有权合法出租本案涉案的商铺，故法院对鲜入唯煮公司的上述答辩意见不予采信，斯普瑞斯公司与鲜入唯煮公司双方签订的《租赁合同》属于合法有效的合同，斯普瑞斯公司与鲜入唯煮公司双方应当按照合同的约定履行各自的义务。在斯普瑞斯公司与鲜入唯煮公司双方签订的《租赁合同》已经到期且未再续签的情况下，斯普瑞斯公司要求鲜入唯煮公司腾退商铺返还给斯普瑞斯公司的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。在双方签订的《租赁合同》到期终止后，鲜入唯煮公司仍占用商铺用于经营，斯普瑞斯公司按照合同的约定要求鲜入唯煮公司支付合同终止后至鲜入唯煮公司实际腾退商铺期间租金1.5倍的商铺使用费、综合服务费、水费、燃气费、宽带费和收款机使用费的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于斯普瑞斯公司主张的房屋使用费，法院将根据鲜入唯煮公司最后一年支付租金的月平均数额的1.5倍计算。关于斯普瑞斯公司主张的水费、燃气费，因斯普瑞斯公司未提交证据证明鲜入唯煮公司最后一次支付水费、燃气费的水表、燃气表的基数，故法院将按照鲜入唯煮公司认可的基数予以计算，对于鲜入唯煮公司提出的燃气费单价过高的意见，法院认为因斯普瑞斯公司与鲜入唯煮公司双方在合同履行的最后一年亦按照燃气每立方米28元的价格予以确定，故法院仍按照该价格确定鲜入唯煮公司应当支付的燃气费。关于斯普瑞斯公司主张的律师费，因双方在合同中有明确约定，且斯普瑞斯公司的该项律师费数额属于合理数额，故法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、鲜入唯煮餐饮集团有限公司于本判决生效之日起十五日内将承租北京斯普瑞斯奥特莱斯商城有限公司的位于北京市朝阳区金盏乡斯普瑞斯奥特莱斯商城二层×号商铺腾退返还给北京斯普瑞斯奥特莱斯商城有限公司；二、鲜入唯煮餐饮集团有限公司于腾退之日起七日内按照每日四百九十二元三分的标准支付北京斯普瑞斯奥特莱斯商城有限公司自二○一三年十二月二十日至实际腾退之日止的商铺使用费，按照每月一万二千四百四十七元二角的标准支付北京斯普瑞斯奥特莱斯商城有限公司自二○一三年十二月二十日至实际腾退之日止的综合服务费，按照每月三百元的标准支付北京斯普瑞斯奥特莱斯商城有限公司自二○一四年一月一日至实际腾退之日止的宽带费，按照每月三百元的标准支付北京斯普瑞斯奥特莱斯商城有限公司自二○一四年一月一日至实际腾退之日止的收款机使用费；三、鲜入唯煮餐饮集团有限公司于腾退之日起七日内按照每立方米六元二角一分的标准支付北京斯普瑞斯奥特莱斯商城有限公司水费（按照鲜入唯煮餐饮集团有限公司腾退之日的水表显示数值减去三千六百一十三立方米计算），鲜入唯煮餐饮集团有限公司于腾退之日起七日内按照每立方米二十八元的标准支付北京斯普瑞斯奥特莱斯商城有限公司燃气费（按照鲜入唯煮餐饮集团有限公司腾退之日的燃气表显示数值减去二千五百四十九立方米计算）；四、鲜入唯煮餐饮集团有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京斯普瑞斯奥特莱斯商城有限公司律师费二万元；五、驳回北京斯普瑞斯奥特莱斯商城有限公司的其它诉讼请求。如鲜入唯煮餐饮集团有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，鲜入唯煮公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审或改判驳回斯普瑞斯公司的诉讼请求；本案全部诉讼费用由斯普瑞斯公司承担。主要上诉理由是：1.斯普瑞斯公司没有提供其合法所有或者使用×号商铺的证据；2.×号商铺属于违章建筑，依法不能出租；3.双方签订的租赁合同依法属于无效合同，斯普瑞斯公司应赔偿鲜入唯煮公司因合同无效造成的各项损失，且鲜入唯煮公司不应承担斯普瑞斯公司的律师费；4.斯普瑞斯公司在租赁合同尚未履行完毕时即对鲜入唯煮公司采取侵权行为，严重侵害鲜入唯煮公司合法权益，给鲜入唯煮公司造成了巨大直接经济损失，间接损失更无法估量；5.原审判令商铺使用费为每日492.03元没有事实依据；6.原审判决对双方至今未予解决的部分债务纠纷只字未提；7.原审判决对燃气费、收款机使用费及宽带费的认定没有事实依据；8.斯普瑞斯公司对×号商铺的管理非常混乱，未适当履行合同义务，原审法院判令鲜入唯煮公司支付综合服务费没有事实和法律依据。斯普瑞斯公司同意原判。本院经审理查明，斯普瑞斯公司与鲜入唯煮公司双方签订的《租赁合同》最后一年履行期应为2012年12月20日至2013年12月19日，原审法院误写为2013年1月1日至2013年12月31日。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，斯普瑞斯公司与鲜入唯煮公司双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，鲜入唯煮公司虽主张斯普瑞斯公司没有提供合法所有或者使用×号商铺的证据、×号商铺属于违章建筑，依法不能出租，但根据斯普瑞斯公司提交的北京市朝阳区金盏乡人民政府出具的《授权函》，可以认定斯普瑞斯公司有权合法出租×号商铺。据此，原审法院对鲜入唯煮公司的上述意见不予采信，确认斯普瑞斯公司与鲜入唯煮公司双方签订的《租赁合同》属于合法有效的合同并无不当。斯普瑞斯公司与鲜入唯煮公司应当按照合同的约定履行各自的义务。鲜入唯煮公司以双方签订的租赁合同属于无效合同，斯普瑞斯公司应赔偿鲜入唯煮公司因合同无效造成的各项损失，鲜入唯煮公司不应承担斯普瑞斯公司的律师费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。斯普瑞斯公司与鲜入唯煮公司双方签订的《租赁合同》到期后，双方未再续签，斯普瑞斯公司要求鲜入唯煮公司腾退×号商铺返还给斯普瑞斯公司并按照合同的约定支付合同终止后至鲜入唯煮公司实际腾退商铺期间租金1.5倍的商铺使用费、综合服务费、宽带费、收款机使用费、水费、燃气费的诉讼请求，具有事实和法律依据，原审法院予以支持并无不当；对于上述各项费用的支付标准，原审法院所做认定亦无不当。鲜入唯煮公司以斯普瑞斯公司严重侵害鲜入唯煮公司合法权益、双方至今尚有未予解决的部分债务纠纷，要求不予腾退×号商铺及不支付相关费用的上诉理由亦不能成立，本院亦不予采纳。综上，鲜入唯煮公司的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7894元，由北京斯普瑞斯奥特莱斯商城有限公司负担50元（已交纳），由鲜入唯煮餐饮集团有限公司负担7844元（本判决生效之日起七日内给付北京斯普瑞斯奥特莱斯商城有限公司3480元，本判决生效之日起七日内交纳4364元）。二审案件受理费7894元，由鲜入唯煮餐饮集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 万丽丽代理审判员 贾 旭代理审判员 吴强兵二〇一五年五月二十日书 记 员 仵 霞 来自