（2014）衡桃民二初字第50号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-08-10
案件名称
李振凯与河北浩泉房地产开发有限公司、石家庄唐明房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
衡水市桃城区人民法院
所属地区
衡水市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李振凯,河北浩泉房地产开发有限公司,石家庄唐明房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2014）衡桃民二初字第50号原告：李振凯。委托代理人：姚勋，河北衡水公正苑法律服务所法律工作者。被告：河北浩泉房地产开发有限公司。委托代理人：张红立，河北中衡诚信律师事务所律师。被告：石家庄唐明房地产开发有限公司。原告李振凯与被告河北浩泉房地产开发有限公司（以下简称浩泉公司）、石家庄唐明房地产开发有限公司（以下简称唐明公司）商品房预约合同纠纷，向本院提起诉讼，本院于2014年3月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告李振凯及其委托代理人姚勋、被告浩泉房公司委托代理人张红立到庭参加诉讼，被告唐明公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告李振凯诉称：2011年8月13日，原告在被告唐明公司购买住宅楼一套，并与该公司签订认购书一份，原告按认购书约定的内容履行了付款义务。2012年3月12日，原告得知被告唐明公司向已购房业主发出通知，通知中称：唐明公司与浩泉公司系合作单位，双方共同开发原告购买的唐城住宅小区（现名富源小区），已购房业主所签订的购房协议书有效，协议暂时不更改，待主体工程十层封顶及相关手续办理完成后再统一签订正式购房合同，原有房型及购房价格原则上不变。2013年4月15日，富源小区项目部突然发出通知，称原购房户按富源小区售楼部现行价格进行交款，另签购房协议，这样无形中给原告造成数十万元的损失，二被告的行为已属违约，要求二被告按认购书履行卖房义务。被告浩泉公司辩称：第一、原告与被告唐明公司签订的认购协议，该协议的当事人是原告和唐明公司，而不是浩泉公司。原告诉请浩泉公司违反了合同相对性原则，不应得到法律支持。第二、原告与唐明公司签订的认购协议因被告唐明公司未取得商品房预售许可证而无效，协议确定无效后只能是返还财产或恢复原状，不应当继续履行。被告唐明公司收到本院依法送达的诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票后，未在法定期限内向本院提交书面答辩状，也未在指定期限内向本院提交证据。根据当事人的诉辩意见，征得当事人的同意，确定本案的争议焦点：一、原告与被告唐明公司签订的商品房认购书是否合法有效；二、原告要求二被告按商品房认购书履行卖房义务有无事实和法律依据。围绕争议焦点，原告李振凯提供的证据如下：证据一、原告李振凯与被告唐明公司签订的认购书一份，被告唐明公司出具的收费收据一份。证据二、2011年6月17日，浩泉公司出具的证明（复印件）一份。证据三、2013年4月15日，浩泉公司出具的通知（复印件）一份。围绕争议焦点，被告浩泉公司提供的证据如下：二被告签订的合作开发协议一份。原告李振凯对被告浩泉房公司提供证据的质证意见是：该证据系二被告之间的内部协议，与第三方无关，这也证实了二被告之间是合作关系。并且从该合作协议上也可以看出浩泉公司的公章与原告方提交的证据上浩泉公司的公章是一样的。被告浩泉公司对原告李振凯提供证据的质证意见：对证据一的真实性没有异议，对其中认购书的合法性有异议。原告是与唐明公司签订的合同，当时唐明公司并未取得商品房预售许可证，截止庭审之日唐明公司也没有取得商品房预售许可证，因此该认购书是无效的，现在的富源小区项目是浩泉公司独立开发的，商品房预售许可证也是以浩泉公司的名义办理的。浩泉公司对证据二、证据三未发表质证意见。本院对上述证据的认证意见是：原告提供的证据一中的认购书载明房号、建筑面积、购房款数额等条款，并有双方的签字和盖章，收款收据载明了收款金额，并有收款方加盖财务章，具有真实性，故予以确认。原告提供的证据二、证据三虽为复印件，但经被告浩泉公司质证未发表质证意见，故对其真实性予以确认。被告浩泉公司提供的证据经原告阅看质证对真实性无异议，故对其真实性予以确认。本院经审理查明：2010年11月18日，二被告就衡水市人民路杜团马村13亩土地的合作开发签订合作开发协议，约定被告浩泉公司在土地招、拍、挂后过户到被告唐明公司名下，负责办理土地使用证、规划许可证，其他三证协助被告唐明公司办理报批手续，浩泉公司负责拆平地上附属物；唐明公司负责图纸设计、地质勘探、建设施工、楼盘销售、水、电、暖及项目配套设施建设、物业管理等工作并承担全部建设费用；根据实际建筑面积被告浩泉公司与被告唐明公司按4.2︰5.8的建筑面积分成，被告优先按整栋单元挑选楼盘，楼盘销售中双方根据市场情况共同定价，统一销售，双方在提取属于各自的销售额；被告浩泉公司将土地过户到被告唐明公司名下，过户费约200000元由被告唐明公司承担。双方就其他事宜亦进行了约定。2011年8月23日，原告李振凯与被告唐明公司签订认购书，约定原告李振凯认购唐城小区1号楼1单元703室，建筑面积89平方米；地上房屋单价每平方米3035元，优惠后单价每平方米2650元；付款方式为按揭付款，首付款为100000元，银行按揭手续在被告唐明公司通知后七日内办理完毕；原告应在规定时间内如期足额缴款、签订《商品房买卖合同》，双方买卖以《商品房买卖合同》约定为准，实际面积以房管局测量为准，住宅基本情况以最终施工图为准，双方签订《商品房买卖合同》（预售）后，认购书自行失效。双方就其他事宜亦进行了约定。签订认购书的当日原告交付购房款100000元，被告唐明公司出具收款收据。后唐明小区更名为富源小区，该小区由被告浩泉公司开发。2013年4月15日，被告浩泉公司通知认购唐明公司房产的购房户办理被告唐明公司遗留事宜，要求按富源小区售楼部现行价格进行交款，另行签订购房协议。原告与被告浩泉公司未能就此达成一致意见。2013年6月被告浩泉公司取得富源小区商品房预售许可证。以上事实有当事人的陈述、提供的证据及庭审笔录在卷为证。本院认为：原告李振凯与被告唐明公司签订的认购书，对双方当事人的基本情况、房屋基本情况、认购价格等条款进行了约定，并约定双方买卖以《商品房买卖合同》约定为准，实际面积以房管局测量为准，住宅基本情况以最终施工图为准，双方签订《商品房买卖合同》后，认购书自行失效。该合同系双方在签署商品房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，应认定为商品房预约合同。商品房预约合同虽为独立的合同，但签订预约合同时被告尚不具备法律规定的商品房预售条件，待其取得商品房预售许可证后，双方应再行签订正式合同。从法律上讲，预约合同并非购房合同，一方违反认购协议在实质上是违反了本约缔结过程中的先契约义务，破坏了缔约人之间基于信赖关系而形成的对缔结本约的合理期待，故在性质上属缔约过失行为，所以对违反预约的责任无特别约定的情况下，违约方赔偿对方的信赖利益损失。就本案而言，认购协议是对商品房买卖的基本情况进行的约定，其主要权利在于约束双方当事人于一定时限内就签订商品房买卖合同进行协商，并非正式的商品房买卖合同，其与商品房买卖合同也不存在主从关系。现原、被告尚未签订商品房买卖合同，原告仅可以请求被告履行订立商品房买卖合同的义务，不能请求履行商品房买卖合同的内容。故原告请求二被告按认购书履行卖房义务之诉讼请求不符合法律规定，应予驳回。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告李振凯的诉讼请求。案件受理费3017元由原告李振凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判长 王德忠审判员 张忠华审判员 崔 勇二〇一五年五月二十日书记员 米亚宾 更多数据：