（2014）平民一初字第1401号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2016-01-08

案件名称

凌元海、王朝仲等与平果金源花苑业主委员会、苏会娟恢复原状纠纷一审民事判决书

法院

平果县人民法院

所属地区

平果县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

凌元海,王朝仲,黄志龙,黄红霞,黄妙锦,黄爱红,麻卫思,廖克强,廖爱花,黄卫红,卢荣生,石直平,周瑞兰,杨敏雄,陆照国,黄汉尧,韦志天,巫媛,黄国源,麻丽勤,黄献斌,杨威,黄小燕,平果金源花苑业主委员会,苏会娟

案由

恢复原状纠纷

法律依据

《中华人民共和国城乡规划法》：第四十四条第一款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十三条；《中华人民共和国侵权责任法》：第十五条第一款

全文

广西壮族自治区平果县人民法院民事判决书（2014）平民一初字第1401号原告凌元海，个体户。原告王朝仲，教师。原告黄志龙，职工。原告黄红霞，工人。原告黄妙锦，公司职工。原告黄爱红，个体户。原告麻卫思，个体户。原告廖克强，干警。原告廖爱花，个体户。原告黄卫红，教师。原告卢荣生，个体户。原告石直平，干部。原告周瑞兰，个体户。原告杨敏雄，干部。原告陆照国，职工。原告黄汉尧，职工。原告韦志天。原告巫媛。原告黄国源。原告麻丽勤。原告黄献斌。原告杨威。原告黄小燕。被告平果金源花苑业主委员会。住所地：平果县马头镇平新街。负责人凌平生，业主委员会主任。被告苏会娟，个体户。委托代理人韦翠春，个体户。委托代理人李梅，个体户。原告凌元海等23人诉被告金源花苑业主委员会恢复原状纠纷一案，原告于2013年7月10日向本院提起诉讼，本院于2013年11月28日作出（2013）平民一初字第827号民事判决书。原告凌元海等23人不服本院判决上诉至百色市中级人民法��。2014年4月21日百色市中级人民法院作出（2014）百中民一终字第68号民事裁定书，以一审判决认定事实不清，违反法定程序为由，撤销本院（2013）平民一初字第827号民事判决书，发回本院重审。2014年10月8日本院立案重新审理。因苏会娟与本案有利害关系，2014年12月22日本院依法追加苏会娟作为被告参加诉讼。2015年2月4日本案依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告凌元海等23人共同推选诉讼代表石直平、陆照国、黄汉尧，被告苏会娟到庭参加诉讼，被告金源花苑业主委员会经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因原告当庭变更诉讼请求，被告苏会娟要求重新确定答辩期限和举证期限，合议庭决定休庭。2015年3月23日第二次公开开庭审理了本案，原告凌元海等23人共同推选诉讼代表石直平、陆照国、黄汉尧，被告苏会娟及其委托代理人李梅、韦翠春到庭参加诉讼，被告金源花苑业主委员会经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉称，2005年至2006年上半年，原告凌元海等23人分别购买平果金源花苑一期第五栋、二期第六栋的部分商铺或住房，两栋楼之间原是通道和铺有生态砖的公共用地。2009年9月10日，被告金源花苑业委会未经原告的同意，擅自决定出租上述公共用地给被告苏会娟搭建面积约150平方米、高约5米的铁质大棚，铁棚承租方在经营活动中不但占用小区的空间及通道，而且到铁棚消费的客人车辆占用通道乱停乱放，严重影响了原告凌元海等23人的生活、经营环境。原告认为，一、被告平果金源花苑业主委员会出租讼争的公共用地未经占建筑面积三分之二以上业主同意，程序违法。2009年9月10日被告金源花苑业委会在未征求业主意见的情况下，擅自发布公告决定将公共用地出租给他人。2009年10月8日被告金源花苑业委会制作的征求业主意见表存在重复签名、签名笔迹雷同、冒名签名等问题。二、被告金源花苑业委会同意被告苏会娟在公共用地上违法搭建铁皮棚损害业主权益，应当依法拆除违法搭建的铁皮棚，恢复原状。被告金源花苑业委会、苏会娟在未经住房和城乡规划建设部门审批的情况下，在公共用地上搭建铁皮棚属违法建筑，应依法拆除。2014年3月10日平果县住房和城乡规划建设局出具《关于对金源花苑小区一期第五栋与第六栋旁150平方米铁皮棚的执行认定》，认定该铁皮棚属违法建筑。三、被告金源花苑业委会有选择性地对外出租小区公共用地的行为损害了原告的权益。金源花苑小区分一期和二期先后建设，形成两个相对独立的空间。被告金源花苑业委会在没有征求二期业主的情况下的将二期的公共用地对外出租，损害原告的利益。四、被告苏会娟搭建铁皮棚进行从事经营活动，严重影响原告的经营和生活，依法应当制止。铁皮棚的承租者在经营活动中全部占用公共用地和挤占小区通道，经营活动产生的噪音、废水、废气和废渣等严重影响原告的经营和生活环境。五、原告要求被告拆除违法搭建的铁皮棚，恢复公共用地原状的请求，属物权请求，没有诉讼时效。为此，原告请求法院判令：1、确认被告金源花苑业委会于2009年9月对外出租平果金源花苑一期第五栋和二期第六栋之间的公共用地作为公共用地作花卉市场并允许承租人搭建铁皮棚经营的行为违法；2、责令被告金源花苑业委会停止违法行为，收回出租的公共用地，拆除在公共��地上搭建的铁皮棚；3、一、二审的诉讼费由被告承担。被告平果金源花苑业委会提交书面答辩状辩称，一、被告金源花苑业委会出租公共用地是征得大多数业主同意的，是合理合法的。出租该公共用地作花卉市场，是为了搞好该区域的卫生，租金作为小区的物业管理费用和公共维修基金来使用。业主意见表的签名单是经绝大多数业主自愿签名的，真实有效，符合少数服从多数的原则。二、被告金源花苑业委会对外出租公共用地作花卉市场没有损害任何业主的利益，允许承租人搭建临时铁棚没有触犯法律法规的规定。铁棚是在小区内搭建的临时建筑，不需经县住房和城乡规划建设部门的审批。该临时铁棚并未影响周边商铺的采光，预留的通道宽敞可作为消防通道使用。三、原告诉讼主体不适格。如该临时铁棚属违法建筑，应由平果县住房和城乡规划建设局作为诉讼主体，而不是本案原告凌元海等23名业主。四、被告金源花苑业委会有选择性的对外出租小区公共用地的行为是正确的。小区公共用地为全体业主共有，共同使用。出租本案争议的公共用地是为了便于小区的安全管理和节省管理成本，出租所得租金作为公共维修基金。五、被告金源花苑业委员允许搭建临时铁棚没有影响原告的生活和经营，更没有侵害原告的利益。被告金源花苑业委会与承租人签订合同时，要求铁棚美观大方，要求承租人合法经营，不得影响周边商铺和住户的经营及生活。承租人亦按合同约定进行经营。该公共用地出租经营后，提高了周边商铺的价值。六、原告凌元海等23名业主自2004年以来未按规定交纳物业管理费，依法应当责令其追缴。被告苏��娟辩称，被告苏会娟是经过与被告金源花苑业委会及广大业主商量后，与被告金源花苑业委会签订的租赁合同，合同合法有效，且交纳的租金用于小区管理，对小区业主有益无害。在搭建铁皮棚时，没有任何业主提出反对意见。在被告苏会娟承租前该地垃圾堆积成山，被告苏会娟承租后的经营行为带动了周边商铺价值的升值。如要拆除铁皮棚应当赔偿被告苏会娟的各项经济损失。原告凌元海等23人为证明其主张，向本院提交的证据有：证据一、原告的房产证或商品房买卖合同，证实原告对相应的商铺或商品房享有所有权。证据二、租赁合同，证实原告的商铺均出租给他人经营。证据三、现场照片，证实铁皮棚严重影响原告的商铺经营及住户的生活。证据四、原告的函件，证实被告搭棚出租后��原告多次要求被告拆除铁皮棚，恢复绿化用地原状。证据五、被告的答复函，证实被告拒绝拆除铁皮棚，恢复绿化用地原状。证据六、商铺使用说明书，证实被告建造铁皮棚是违规的。证据七、被告金源花苑业委会的公告，证实业主委员会出租该场地的决定未经原告同意，严重侵害原告的合法权益。证据八、《平果县金源花苑规划总平面图》，证明被告金源花苑业委会擅自答应出租被告苏会娟侵占绿化带作为商业用地，影响交通，严重侵犯业主们的权利。证据九、《关于对金源花苑小区一期第五栋与第六栋旁150平方米铁皮棚的性质认定》，证明经平果县住房和城乡规划建设局认定，该铁皮棚属违法建筑。证据十、业委会出示的紧急通知一份，证明业委会严重侵犯了业主的权利。证据十一、国家发改委关于放开部分服务价格意见的通知，证明业委会不是物业公司无权收取物业费，只有物业公司提供服务后才有权收取物业费和管理费。经质证，被告苏会娟对原告证据一至证据七的真实性没有异议，但认为原告的证明内容只是代表部分原告的观点，不是所有原告的观点。被告苏会娟对原告证据八、证据九、证据十、证据十一没有异议。被告金源花苑业委会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。被告金源花苑业委会为证明自己的主张，在原审中向本院提交的证据有：证据一、金源花苑小区花名册，证实该小区有商品房116套，建筑面积14902.13平方米，商铺59间，建筑面积5343.71平方米。证据二、金源花苑小区业主意见表，证实有119位业主同意业主委员会的决定。经质证��原告对被告金源花苑业委会提交的所有证据的真实性有异议，认为证据一没有相关部门的印章，来源不明，认为证据二是被告金源花苑业委会作出决定之后才征求部分业主的意见，其程序违法。被告苏会娟对被告金源花苑业委会的所有证据没有异议。被告苏会娟为证明其主张，在举证期限内向本院提交的证据有：证据一、闲置空地租赁合同书，证明被告苏会娟和业委会签订的合同是合法，开始搭建铁棚时原告都没有反对才投资建设。证据二、经济投资清单，证明被告苏会娟投资的费用。如果原告要求拆除则原告赔偿被告苏会娟的经济损失。经质证，原告对被告苏会娟证据一的合法性有异议，认为被告搭建铁皮棚的行为违法。原告对被告苏会娟证据二的真实性、关联性有异议，认为被告苏会娟的损失不真实，且该��失的因被告的违法搭建行为引起的，与原告没有关联。根据原、被告的举证及质证意见，本院对有关证据分析和确认如下：原告的全部证据，经核证属实，对原告证据的真实性予以确认；但原告证据三仅能证明被告苏会娟所搭建铁皮棚的情况；证据六商铺使用说明书为建设单位告知业主关于的商铺使用说明，未能证明原告的主张；证据八仅能证明本案讼争公共用地原规划为小区公用绿地；证据十为被告金源花苑业委员通知要求小区商铺交纳物业费，与本案没有关联性；证据十一与本案没有关联性。被告金源花苑业委会的证据一没有相关部门的盖章认可，也未有相关合同相印证，对其证明力本院不予确认；被告金源花苑业委会的证据二为该被告采用书面形式征求部分业主的意见，对证据的真实��予以确认。被告苏会娟证据一仅能证明被告苏会娟与被告金源花苑业委会签订租赁合同的情况，但因被告苏会娟搭建铁皮棚未取得《建设规划许可证》，对被告苏慧娟证据一的证明力不予确认。被告苏会娟证据二因未有其他证据佐证，对该证据的真实性不予确认。根据原、被告的陈述、举证情况及本院的核证情况，本院查明以下法律事实：平果县金源花苑小区由广西平果福源房地产开发有限公司建设，《平果县金源花苑规划总平面图》规划该小区分两期建设，1至5栋为一期建设，6至9栋为二期建设，5栋将一期与二期隔断成两个相对独立的空间。5栋一、二层为商铺，三层以上为住宅。一期出入口临平果县平新街位于2栋与3栋之间，1至4栋的业主与5栋三层以上住户由一期出入口出入。二期的出入口临平果县平新街位于5栋与6栋之间，本案讼争的公共用地位于5栋与6栋之间的空地，规划为小区绿地，公共用地东面有一处小门通往平果县烈士陵园。5栋一、二层的商铺、6栋的商铺门面均面向入口通道及公共用地。2005年至2006年上半年，凌元海等十六位原告通过竞拍分别取得广西平果福源房地产开发有限公司开发的平果金源花苑一期5栋、二期6栋一楼商铺各一间或两间不等共17间商铺，韦志天等七位原告通过购买分别取得广西平果福源房地产开发有限公司开发的平果金源花苑二期商住小区6栋楼各一间住房共七间住房。2009年9月9日被告金源花苑业委会与被告苏会娟签订《闲置空地租赁合同》，将金源花苑5栋至6栋间的闲置空地（即本案诉争的公共用地）出租给被告苏会娟使用，租赁期限为36个月，月租金1600元。2009年9月10日被告平果金源花苑业主委员会张贴公告，告知各位业主，业委会已同意将本案讼争公共用地对外出租，每月租金1600元，租金用作小区的维修资金和管理费用。2009年10月8日平果金源花苑业主委员会以书面形式征求本小区各业主的意见，并征得本小区119位业主的同意。2009年11月被告苏会娟出资在讼争的公共用地上搭建铁皮棚，面积约为150平方米。2009年被告苏会娟利用该铁皮棚作花卉市场销售花木，2011年改为经营桌球棋牌室，2012年被告苏会娟将铁皮棚分隔成5间门面出租给他人从事餐饮、销售等经营活动。因无其他地方停放，该处进出的汽车、电动车等车辆停放在铁皮棚与5栋、6栋之间的通道内。2012年10月10，被告金源花苑业委会与被告苏会娟再次签订《闲置空地租赁合同》，由被告苏会娟继续承租本案讼争公共用地，租赁期限为5年，即从2012年10月10日至2017年10月10日止。原告分别于2009年10月12日、2009年12月1日向被告平果金源花苑业主委员会提出异议，反对出租该公共用地，平果金源花苑业主委员会未作出答复。2013年2月原告再次向平果金源花苑业主委员会提出异议，平果金源花苑业主委员会于2013年2月20日作出书面答复，不同意原告的请求。双方协商未果，原告遂于2013年7月10日向本院提起诉讼。要求判决撤销被告于2009年9月10日作出的在平果金源花苑小区内的第五栋至第六栋楼房之间的活动空地上搭棚出租给他人的决定，恢复该地原状。2014年3月10日平果县住房和城乡规划建设局作出《关于对金源花苑小区一期五栋与第六栋旁150平方米铁皮棚的性质认定》，认定该铁皮棚未依法取得《建设工程规划许可证》，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，属违法建筑。本院认为，建筑区划内的绿地属于业主共有。本案讼争的公共用地原规划为小区绿地，属金源花苑小区全体业主共有，原告凌元海等23人为该小区的业主依法对讼争的公共用地享有共有、使用的权利。被告金源花苑业委会将讼争的公共用地出租给被告苏会娟后，被告苏会娟在该公共用地上搭建铁皮棚用于经营活动，两被告的行为侵害了原告使用该公共用地的权利。因搭建铁皮棚后，进出车辆只能停放在通道内，在一定程度上亦妨碍了原告的通行。且现被告苏会娟出租该铁皮棚给他人从事餐饮、销售等，在经营过程中必然会产生一定的噪音和废气，也影响了原告的经营和生活。综上，被告金源花苑业委会与被告苏会娟侵害了原告的合法权益。而且，两被告的行为已实际改变了小区的规划，应依法向规划主管部门提出变更规划的申请。但至庭审辩论结束，被告金源花苑业委会仍未向规划部门提出变更规划申请。平果县住房和城乡规划建设局于2014年3月10日作出《关于对金源花苑小区一期五栋与第六栋旁150平方米铁皮棚的性质认定》，认定该铁皮棚未依法取得《建设工程规划许可证》，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，属违法建筑。根据《最高人民法院﹤关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十四条第一款规定“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”为此，原告主张拆除该铁皮棚并恢复公��用地原状的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告金源花苑业委会主张追缴原告凌元海等23名业主自2004年以来未交纳地的物业管理费。因属原告与被告金源花苑业委会之间另外的法律关系，被告金源花苑业委会可另行提起诉讼主张权利。关于被告苏会娟主张赔偿其经济损失的问题。因被告苏会娟系与被告金源花苑业委会签订的租赁合同，与本案不属同一法律关系，在本案不能一并处理，被告苏会娟应另案提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《最高人民法院﹤关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，并经本院审判委员��讨论决定，判决如下：被告金源花苑业主委员会与被告苏会娟应在本案判决生效之日起十日内拆除违法搭建的铁皮棚，恢复公共用地原状。案件受理费300元，由被告金源花苑业主委员会与被告苏会娟共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定），户名：待结算财政款项——法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部。逾期不交的，按自动撤诉处理，本判决即发生法律效力。审　判　长　覃　春　燕代理审判员　黄　柳　青人民陪审员　韦绥��二〇一五年五月二十日书　记　员　沈　　　燕关注微信公众号“”