（2015）白山民二终字第65号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-11-05
案件名称
孙伟心、王树茂与钟敬顺、白山市江源区交通运输局、白山市江源区房屋征收经办中心租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省白山市中级人民法院
所属地区
吉林省白山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙伟心,王树茂,钟敬顺,白山市江源区交通运输局,白山市江源区房屋征收经办中心
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）白山民二终字第65号上诉人（原审被告）孙伟心，女，1975年1月19日生，汉族，无职业，住白山市。上诉人（原审被告）王树茂，男，1972年7月17日生，汉族，无职业，住白山市。二上诉人委托代理人廉政林，男，1950年10月18日生，汉族，白山市浑江区圣民法律服务所法律工作者，住白山市。被上诉人（原审原告）钟敬顺，男，1974年6月6日生，汉族，无职业，住白山市。被上诉人（原审第三人）白山市江源区交通运输局。住所：白山市江源区孙家堡子镇德泰大街。法定代表人汤怀友，局长。委托代理人高嘉，吉林龙达律师事务所律师。委托代理人杨亮，吉林龙达律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）白山市江源区房屋征收经办中心。住所：白山市江源区江源大街。法定代表人付万江，主任。委托代理人孙久峰，男，1976年7月22日生，汉族，白山市江源区房屋征收经办中心职员，住白山市。上诉人孙伟心、上诉人王树茂因租赁合同纠纷一案，不服白山市江源区人民法院（2014）江民二初字第266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。钟敬顺原审诉称，孙伟心与王树茂系夫妻关系。2013年1月1日，钟敬顺承兑孙伟心与王树茂在白山市江源区“五○一”自有房屋开的饭店并租赁该房屋进行经营，约定每年1月1日交付全年房屋租金7，000.00元，租期至少四年。2014年9月6日，国家修建“鹤大”线高速公路征收拆除孙伟心与王树茂的房屋，钟敬顺经营的饭店也需要搬迁。鉴于饭店的工商登记经营人为王树茂，钟敬顺承兑经营后没有变更工商登记，由孙伟心与王树茂代钟敬顺与房屋征收部门签订安置补偿协议，该协议约定中有：一次性停产、停业综合损失补偿55，055.00元和10，060.00元，搬迁补助1，000.00元。因国家征收拆迁，导致钟敬顺与孙伟心、王树茂提前解除了租赁合同，尚余有钟敬顺交付孙伟心与王树茂的租金2，400.00元。但孙伟心与王树茂在签订补偿协议后明确表示，上述货币补偿均归其所有，亦不同意返还剩余租金。现房屋征收部门将补偿款全部予以冻结。综上所述，孙伟心与王树茂将饭店经营权出兑给钟敬顺，因饭店停业、搬迁而取得的补偿款当然属钟敬顺所有；钟敬顺与孙伟心、王树茂提前解除租赁合同，孙伟心与王树茂应当返还没有履行租赁期间的租金；孙伟心与王树茂占有该补偿款和剩余房屋租金系属不当得利的行为。故钟敬顺诉至法院，请求判令孙伟心与王树茂返还剩余房屋租金2，400.00元；确认饭店停业、搬迁取得的一次性停产、停业综合损失补偿款65，115.00元，搬迁费1，000.00元，共计66，115.00元归钟敬顺所有。孙伟心与王树茂原审辩称，同意返还钟敬顺租金2，244.06元，多余部分不同意返还；钟敬顺的其他诉讼请求没有事实根据，更没有证据支持，应依法驳回钟敬顺的其他诉讼请求。白山市江源区交通运输局原审述称，一、根据合同相对性，钟敬顺与孙伟心、王树茂之间的租赁合同纠纷与白山市江源区交通运输局无关。二、因饭店的工商登记人为王树茂，根据公示原则，饭店的所有人为王树茂，白山市江源区交通运输局依法与王树茂签订安置补偿协议，因此无义务向钟敬顺支付补偿金或任何款项。白山市江源区房屋征收经办中心原审述称，钟敬顺与孙伟心、王树茂之间的租赁合同纠纷与白山市江源区房屋征收经办中心无关。原审法院审理查明，孙伟心与王树茂系夫妻关系。2013年1月1日钟敬顺与孙伟心签订兑店协议书一份。协议载明：“今有钟敬顺兑孙伟鑫五○一饭店，具体事宜双方协议如下：1、房租租金每年柒仟元整（7000.00元）。2、兑店费用为捌仟元整（包括煤和用具）。3、履行由2013年1月1日算起（在不拆迁的情况下房主保证干满4年，每年1月1日起交房租，4年后房租另议。）钟敬顺已交壹万元整还欠五仟元”。2013年12月31日王树茂出具收据一份，载明：“今收到2014年房租7000元整（柒仟圆整），2014年1月1日至2015年1月1日”。2014年9月6日，因国家修建“鹤大”线高速公路征收拆除孙伟心与王树茂的房屋。2014年9月6日，征收人白山市江源区房屋征收经办中心、白山市江源区公路建设管理处（甲方）与被征收人王树茂、孙伟心（乙方）签订房屋征收货币补偿协议书。内容为：“为了公共利益的需要，依据《白山市江源区人民政府关于鹤岗至大连高速公路靖宇至通化段房屋征收补偿方案》，甲乙双方协商一致，本着公平、公正、合理的原则，就乙方房屋征收补偿问题达成如下协议：一、乙方同意与甲方签订本协议后，将下列被征收房屋交给甲方组织拆除。1、主房：房屋所有权证号19823，结构砖木，用途住宅兼营业，建筑面积78.65㎡。经鉴定的无籍房结构砖木，用途住宅，建筑面积20.12㎡。二、乙方拥有被征收房屋的证据是乙方与房屋所有权证照标注的所有权人签订的房屋所有权变更协议，没有办理产权过户登记手续。如房屋所有权证照标注所有权人主张甲方对乙方的补偿权利，由此产生的一切法律和经济责任由乙方承担。三、乙方对所提供的房屋产权证照、土地使用权证及相关凭证的真实性负责，由此产生的任何纠纷，由乙方承担一切法律和经济责任。四、乙方同意甲方按下列标准对乙方的征收补偿：1、有产权房屋评估价值补偿：78.65㎡×3，100.00元／㎡=243，815.00元。2、经鉴定的无籍房评估价值补偿：20.12㎡×1，032.00元／㎡=20，763.00元。5、乙方附属物及各项补助137，837.00元（其中电话1部150.00元；有线1部500.00元；室内装修补偿7，332.00元；附属物补偿61，239.00元；地上农作物补偿250.00元；搬迁补助1，000.00元；一次性停产停业综合损失补偿78.65㎡×700.00元／㎡=55，055.00元；一次性停产停业综合损失补偿20.12㎡×500.00元／㎡=10，060.00元；以上1-5项合计为人民币402，415.00元。五、甲乙双方签订协议后，甲方在7个工作日内将补偿款一次性支付给乙方，乙方在领取征收补偿款10日内搬迁完毕。乙方不得拆除、损坏被征收房屋及其公共设施，违者照价赔偿。……”。2014年9月26日，钟敬顺向白山市江源区房屋征收经办中心、白山市江源区公路建设管理处申请冻结了2014年9月6日房屋征收货币补偿协议书中所确定的补偿款。一审庭审过程中，钟敬顺与孙伟心、王树茂一致同意返还钟敬顺租金2，244.06元。钟敬顺与孙伟心、王树茂对征收部门关于搬迁补助及一次性停产停业综合损失的补偿标准及数额均无异议。2014年9月6日，涉案的饭店被征收时工商登记在王树茂名下，由钟敬顺实际经营。原审法院认为，钟敬顺与孙伟心、王树茂签订的兑店协议书是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，协议有效。根据钟敬顺与孙伟心、王树茂签订的兑店协议和2013年12月31日王树茂出具的收据，可以确认钟敬顺已交纳2014年房屋的租金7，000.00元。关于钟敬顺主张孙伟心、王树茂应返还剩余房屋租金的观点，孙伟心、王树茂在庭审过程中一致同意返还钟敬顺剩余租金2，244.06元，钟敬顺予以同意。关于钟敬顺主张的确认饭店停业、搬迁取得的一次性停产、停业综合损失补偿款65，115.00元，搬迁补助1，000.00元归钟敬顺所有的观点，孙伟心、王树茂在庭审过程中一致同意给付钟敬顺搬迁费500.00元，钟敬顺予以同意。原审法院对上述两项调解意见予以确认。关于钟敬顺主张的确认饭店停业取得的一次性停产、停业综合损失补偿款65，115.00元归其所有的观点，根据钟敬顺与孙伟心、王树茂签订的兑店协议，可以体现孙伟心、王树茂将房屋出租的同时，已经将房屋的部分收益权能转让给钟敬顺，钟敬顺受让该部分收益权能后，因房屋征收搬迁发生的停产、停业导致其合法收益受损，故由此取得的一次性停产、停业综合损失补偿款65，115.00元应归钟敬顺所有，对钟敬顺的该项诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十五条“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”之规定，原审法院判决：“一、王树茂、孙伟心于判决发生法律效力后十日内返还钟敬顺剩余房屋租金2，244.06元；二、饭店停业取得的一次性停产、停业综合损失补偿款65，115.00元归钟敬顺所有；三、饭店搬迁取得的搬迁费500.00元归钟敬顺所有。”孙伟心、王树茂的上诉理由为，一、钟敬顺认为白山市江源区房屋征收经办中心与孙伟心、王树茂签订的征收房屋补偿合同无效，其应当依法提起行政诉讼，请求人民法院对征收房屋补偿合同的效力进行确认。原审法院在未撤销征收房屋补偿合同的情况下，将补偿款判令归钟敬顺所有是错误的。二、《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”，孙伟心、王树茂与钟敬顺对于五○一饭店营业执照被取消后造成的损失没有约定，所以补偿款应归孙伟心、王树茂所有。钟敬顺答辩称，原审判决认定事实清楚，请求二审法院依法维持原判。白山市江源区交通运输局答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。白山市江源区房屋征收经办中心答辩称，白山市江源区房屋征收经办中心按照的法院判决事项履行付款义务。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，钟敬顺与孙伟心、王树茂系对租赁房屋被征收引起饭店停业而取得的一次性停产、停业综合损失补偿款65，115.00元的补偿对象产生争议，而不是对于征收房屋的补偿标准及数额与征收机关发生争议，本案不属于行政诉讼的调整范围。孙伟心、王树茂主张钟敬顺应当依法提起行政诉讼确认征收房屋补偿合同的效力，没有法律依据，本院不予支持。因租赁房屋被征收，钟敬顺与孙伟心、王树茂签订的兑店协议书的标的物实际灭失，双方之间的租赁关系终止。租赁房屋在被征收前由钟敬顺实际经营，因征收行为造成的停产、停业而损失的对象是钟敬顺，征收单位发放的一次性停产、停业综合损失补偿款亦应当支付给由受到该项实际损失的钟敬顺享有，孙伟心、王树茂主张一次性停产、停业综合损失补偿款应归其所有没有依据。综上，原审判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，454.00元，由上诉人孙伟心、上诉人王树茂承担。本判决为终审判决。审 判 长 朱瑛华代理审判员 郭惠靖代理审判员 兆艳红二〇一五年五月二十日书 记 员 李 勇 来源：百度搜索“”