（2014）娄星民二初字第80号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2016-06-22
案件名称
戴宏伟、汤鹤珍与娄底市恒成置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
娄底市娄星区人民法院
所属地区
娄底市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴宏伟,汤鹤珍,娄底市恒成置业有限公司,李延斌,谢汉辉,巢银玉
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2014）娄星民二初字第80号原告戴宏伟。原告汤鹤珍，系原告戴宏伟之妻。委托代理人陈苏仪，湖南真理律师事务所律师。被告娄底市恒成置业有限公司。法定代表人王光平，该公司董事长。委托代理人蒋志勇，该公司职员。委托代理人刘仙萍，该公司职员。第三人谢汉辉。第三人巢银玉，系第三人谢汉辉之妻。第三人谢汉辉、巢银玉委托代理人李延斌，湖南真理律师事务所律师。原告戴宏伟、汤鹤珍与被告娄底市恒成置业有限公司（以下简称恒成置业公司）、第三人谢汉辉、巢银玉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，依法由审判员石婕担任审判长，与代理审判员杨玉洁、戴跃辉组成合议庭，书记员吴细宁担任本案庭审记录，于2014年5月9日，2014年7月15日两次公开开庭进行了审理。原告戴宏伟、汤鹤珍及其委托代理人陈苏仪，被告娄底市恒成置业有限公司的委托代理人蒋志勇、刘仙萍，第三人谢汉辉、巢银玉委托代理人李延斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴宏伟、汤鹤珍诉称：被告恒成置业公司为了开发娄底市化工局的房屋，于2009年1月8日与原告签订了《房屋拆迁合同》，将原告原在开发区域内的一套房屋予以置换拆迁。根据《房屋拆迁合同》第三条第一款的规定，被告向原告提供在一楼的套内面积不低于71平米的一套房屋作为乙方拆迁房屋的置换赔偿。第二款的规定，被告向原告提供的房屋开间宽不小于7米，第四条第六款规定，甲方向乙方提供房屋的水、电、闭路电视线路由甲方负责安装到户。管道煤气在专业技术条件和相关部门允许情况下，甲方支持乙方安装使用。第四条第八款规定，甲方提供给乙方的置换房屋在2011年12月31日前交付给乙方，如逾期不能交付，乙方有权要求甲方按本合同置换面积每平方米捌仟元给予一次性赔偿。拆迁合同签订后，原告按照合同规定履行了该合同规定的义务，2011年12月31日被告理应将置换房交付原告，被告以没有建好为由，没有向原告交房。2012年11月28日，被告通知向原告交房，当原告来到交房现场，发现被告向原告所交的置换房是楼下大厅一个不成形的空间，原告当场拒绝收房。2012年12月4日，被告第二次通知原告交房，原告看到被告仅在原空间砌了一堵隔墙，所隔出的空间内无任何水、电、闭路电视、管道煤气、加门窗，下水道等设施。原告再次拒绝收房。之后，原告多次找被告要求按合同规定交付置换房，但被告不愿意将一楼所建的临街房屋作为置换房交付原告。综上，原告认为，原、被告双方签订的房屋拆迁合同合法有效，双方应按约履行，原告履行了该合同义务，支付被告进行了开发建房，被告已将房屋建好，应当向原告交付合同规定的置换房，被告不将已建好的一楼房屋交付原告，却用楼下通道的空间间隔出一个空间作为置换房应付原告，被告的行为属欺诈行为，严重侵犯了原告合法权益，被告应承担民事法律责任，故为维护原告的合法权益，特诉至人民法院请求判令被告按照《房屋拆迁合同》规定向原告交付置换房，判令被告按照《房屋拆迁合同》中违约条款赔偿原告的经济损失56.8万元，本案的诉讼费用由被告承担。原告戴宏伟、汤鹤珍为支持其诉讼请求的成立，向本院提交了如下证据：1、房屋拆迁合同，证明原告的房屋已被被告拆毁新建，被告应该按该合同规定交付置换房。2、企业注册登记资料，证明被告依法可以承担民事法律责任。3、照片第一组，证明被告拟交给原告的置换房不是正式的房屋。4、照片第二组，证明被告拟交给原告的置换房是与一楼过道大厅连接的一个空间。5、照片第三组，证明被告拟交原告的置房是一个根本不能住人的空间，不具备任何住房标准。6、照片第四组，证明被告拟交原告的置换房是开发房建成后形成的违章建筑。7、照片第五组，证明被告拟交原告的置换房纯属是开发房一楼过道大厅的一个空间。8、照片第六组，证明被告从开发房一楼过道大厅间融拟交原告置换的空间墙壁紧靠停车场，根本无法开窗。9、照片第七组，证明被告开发房一楼设计并建成了房屋数间。10、住房出售协议书，收款收据、通知单，证明原告已从第三人处购得原××家属楼×栋东边×单元×楼×号房。被告娄底市恒成置业有限公司辩称：一、两原告对原××家属楼×栋东边×单元×楼×号房的拆迁房无所有权，更无处置权。被告在开发市化工局家属楼项目的过程中，先后与48户住户达成房屋拆迁合同，其中也包括原告，并将房产证原件等手续交给被告负责行政的工作人员手中，被告将化工局的住户的房产证原件等手续一并移交至房产局集中办理了注销手续。在建房过程中，被告发现被拆迁房屋的所有权人不是原告，而是案外人谢汉辉，随后，被告立即与原告核实，要求原告与谢汉辉联系，向被告说明情况，原告未联系谢汉辉来被告公司核实房产，被告多次尝试与谢汉辉联系，无果。因此，被告决定暂时中止合同的履行。二、被告未违约，不应承担违约责任。在拆迁合同的履行中，被告发现被拆迁房存在权属不清、产权不明的情况，决定中止合同的履行，待产权明晰后再处理。原告诉称被告多次通知原告交房，但因各种原因未果，这是原告虚构事实，隐瞒真相，被告决定中止履行不存在向原告通知交房的事实。三、关于按照拆迁合同第四条第八项赔偿损失，原告对此条款理解错误。此条款应理解为合同履行的第二种方式即金钱补偿方案，是作为第一种以产权置换方式不能实现时的补充方案，同时情理之中，约定每平方米8000元的违约责任明显高于合同总金额的30%也高于当时该地段每平方米1800元的市场价。被告娄底市恒成置业有限公司支持其答辩理由的成立，向本院提交了如下证据：1、房产证复印件，证明本案所涉房产原××家属楼×栋东边×单元×楼×号房的房主为谢汉辉。2、国有土地使用证复印件，证明本案所涉房产原××家属楼×栋东边×单元×楼×号房的土地使用权人为谢汉辉，在备注栏内注明如转让需补交土地使用权出让金。3、房屋拆迁补偿协议三份，证明其他拆迁户补偿标准。4、收购房屋合同四份，证明其他拆迁户的收购标准。第三人谢汉辉、巢银玉述称，原、被告之间的争议，与第三人无关。第三人认可与原告曾经签订了房屋出让合同，并且互为履行。请求法院依法判决。被告娄底市恒成置业有限公司对原告戴宏伟、汤鹤珍提交的证据的质证意见：对原告提交的1-9证据的真实性均无异议。因本案所涉房屋并不是原告所有，我公司书面和口头通知了原告终止合同。从照片上来看，这些都是属于我公司的资产，照片不能代表什么，不管是门面还是空间，我公司都不同意交付给原告。对证据10，真实性有异议；即使是真实的，第三人谢汉辉以个人名义出卖给两原告，没有第三人巢银玉的同意，且未办理房产过户手续，合同效力待定；该房屋为土地性质为划拨土地，两原告与第三人是恶意串通，合同是无效的。原告戴宏伟、汤鹤珍对被告娄底市恒成置业有限公司提交的证据的质证意见：1、2、真实性无异议，但谢汉辉已经把房屋卖给了原告，只是没有办理过户手续，被告明知此情况，才与原告签订的拆迁合同。3、4、真实性无异议，我方提供的拆迁合同是要交付置换房。被告的证据只能证明被告应承担违约的法律责任。第三人谢汉辉、巢银玉对原告提交的证据1-9，及被告提交的证据，认为与第三人无关，不予质证。对原告提交的证据10，无异议。本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条之规定对上述证据进行了审查，并认证如下：原告提交的证据1-10，及被告提交的证据1-4，符合证据的三性，能够证明本案的事实，本院予以认定。对于证据证明的事实，本院予以综合认定。根据所采信的上述证据及原、被告双方的法庭陈述，本院确认以下案件事实：被告娄底市恒成置业有限公司对娄底市化工局院内的家属楼进行整体开发，2009年1月8日，以被告娄底市恒成置业有限公司为甲方，原告戴宏伟、汤鹤珍为乙方，签订一份《房屋拆迁合同》，合同约定，甲方根据开发建设需要，依据有关法律规定，在平等、自愿的基础上，经与乙方协商，由甲方拆迁乙方位于娄底市乐花路原化工局院内住房，实现统一开发，双方就房屋拆迁安置补偿有关事宜达成如下协议：一、拆迁房屋位置本协议拟拆迁乙方房屋位于第×栋×单元×楼××号（房产证号为00××34，土地使用证号为（1996）0×7号。二、拆迁房屋面积。三、拆迁补偿1、甲方拆迁乙方住房，同意发建设商住综合楼商品房项目。甲方同意在新建房屋一楼乙方拆迁房屋原地理位置（允许因规划设计需要的设计性调整），向乙方提供套内面积不低于71平米的房屋作为乙方拆迁房屋的置换补偿。…四、双方职责、义务1、本合同签订之日，乙方须按甲方要求提供房产证原件、土地使用证原件，以及办理房、地产权手续所需相关资料。2、乙方必须保证本合同所指拆迁房屋产权关系明晰和本合同的履行，因产权部符或产权纠纷引起的责任和损失均由乙方承担。…6、甲方向乙方提供房屋的水、电、闭路电视线路由甲方负责安装到户。管道煤气在专业技术条件和相关部门允许情况下，甲方支持乙方安装使用。…8、甲方提供给乙方的置换房屋在2011年12月31日前交付给乙方，如逾期不能交付，乙方有权要求甲方按本合同置换面积每平方米捌仟元给予一次性赔偿。…原、被告双方在合同上均签字盖章确认，同时有两见证人签字见证。合同签订后，原告将写有房屋所有权人为谢汉辉的娄底字第00××34号房产证及土地使用者也为谢汉辉的娄署国用（1996）字第0×7号国有土地使用证原件交给被告娄底市恒成置业有限公司。被告在收到两证后未向原告提出异议，随后被告陆续与化工局院内其他47户住户达成拆迁协议，并将化工局的住户的房产证原件等手续一并移交至房产局集中办理了注销手续。之后，化工局该块地域被整体开发成商住综合楼，被告在房屋被拆新房建成到约定交房时间后，原告多次向被告要求按拆迁合同约定交付置换房产，被告一直未向原告交房，原告遂诉至法院，请求判令如前所述。另查明：娄底字第00××34号房产证显示房屋所有权人为谢汉辉，附记中记载“房改房受购于市××局，全部产权”字样，娄署国用（1996）字第0×7号国有土地使用证显示土地使用者为谢汉辉，备注中记载“权源来自地区化工局共有住房出售用地”字样，并盖有“无偿取得土地使用权房屋再转让出租抵押时应补交土地使用权出让金”章印。还查明：1995年12月30日，以房产证登记所有权人谢汉辉为甲方，以原告戴宏伟、汤鹤珍为乙方，双方签订一份《住房出售协议书》，协议对房屋价款、支付方式、双方职责等进行了约定。协议上第三人谢汉辉、原告戴宏伟、汤鹤珍都签名确认，住房出售协议签订后，原告将房屋价款支付给了第三人，第三人将房屋交付给了原告，原告至房屋拆迁前一直实际占有使用被拆迁房。庭审中，第三人谢汉辉、巢银玉明确表示，该讼争房屋由二原告所有，关于该讼争房屋的全部利益由二原告享有，与第三人无关。本院认为：本案争议的焦点是：1、二原告是否享有讼争房屋的拆迁利益？2、被告应否交付原告置换房？＋被告是否应赔偿原告？一、根据相关法律的规定，对于合同效力的认定，应从合同双方当事人行为能力，对标的物的处分权利，合同内容及是否违反法律规定和损害公序良俗等方面来考量。本案中，原告与第三人双方在签约时均具有完全民事行为能力，第三人清楚知晓其是对所约定买卖的房屋进行处分，双方亦清楚知晓所签订协议的各项约定，故该协议是原、第三人双方的真实意思表示。且原、第三人双方自愿，并立有契约、第三人已交付了房款，至拆迁时，原告并实际使用和管理了房屋已愈十四年多，而本案在审理过程中，第三人谢汉辉、巢银玉明确表示，该讼争房屋由二原告所有，关于该讼争房屋的全部利益由二原告享有，与第三人无关，故原、第三人所签订的协议当属有效协议。被告提出“该房属于夫妻共同财产，第三人谢汉辉其在未告知妻子的情况下擅自转让该房屋，损害了妻子的合法权益，转让行为效力待定。”与事实不符，第三人巢银玉对原告与第三人谢汉辉的房屋转让行为是知情的、且是同意的，被告的此一辩称理由不能成立。被告另提出该讼争房屋的土地性质为划拨土地，两原告是与第三人是恶意串通，合同是无效的。对于房改房，只要过了一定年限，补交土地使用权出让金，即可办理房屋过户手续，国家并无法律规定禁止出售。两原告与第三人在签订住房出售协议书时，因未达到房屋过户的年限，双方不能办理房屋过户手续。办理房屋产权过户手续只是对合同所约定的内容进行履行，而并非是认定合同是否有效的条件，故对被告以房屋未进行登记过户而致协议无效的主张，本院不予采纳。至拆迁时，讼争房屋早已能进行过户登记，二原告虽未办理过户登记，但不能否认二原告对讼争房屋的所有权。故原告戴宏伟、汤鹤珍享有讼争房屋的全部所有利益，包括拆迁利益。二、本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告戴宏伟、汤鹤珍通过购买第三人的房产取得讼争房屋的所有权，依法受法律保护。被告恒成置业公司取得对市化工局家属楼的拆迁资格后，作为拆迁人，应当依照相关法律法规对被拆迁人即给予补偿、安置。原告戴宏伟、汤鹤珍自愿选择房屋产权调换，符合相关规定应予保护。依照被告公布的拆迁补偿办法，原告戴宏伟、汤鹤珍2009年1月8日与被告恒成置业公司签订的《房屋拆迁合同》，是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，对双方均具有约束力，应予以全面履行。原告已配合实施搬迁，被告应当在安置房竣工后，依照双方协议约定，向原告交付安置房。根据《房屋拆迁合同》第三条规定，“甲方同意在新建房屋一楼乙方拆迁房屋原地理位置（允许因规划设计需要的设计性调整），向乙方提供套内面积不低于71平米的房屋作为乙方拆迁房屋的置换补偿。”第四条第八款规定，“甲方提供给乙方的置换房屋在2011年12月31日前交付给乙方，如逾期不能交付，乙方有权要求甲方按本合同置换面积每平方米捌仟元给予一次性赔偿。”至本案庭审时止，被告尚不能按约定向原告交付合适的房屋，故本院认为由被告进行金钱赔偿为宜。原告同时要求被告补偿房屋和进行赔偿，显然与事实和法律不符，本院不予支持，即只由被告进行一次性金钱赔偿。被告辩称赔偿按8000元每平方米的标准过高，本院认为，原、被告在合同签订时，约定的是8000元每平方米确实过高，但被告与其他拆迁户之间的房屋置换是按1：1.4的比例，且随着近几年房地产市场价格的上升，结合被告违约未向原告交付房屋、给原告造成的不便和损失，本院认为原告要求按房屋原有面积每平米8000元的标准赔偿，符合现有市场行情，并不过高，故本案被告应向原告赔偿568000元（71＊8000=568000）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告娄底市恒成置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告戴宏伟、汤鹤珍房屋拆迁款568000元。二、驳回原告戴宏伟、汤鹤珍的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，由被告娄底市恒成置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长 石 婕审 判 员 戴跃辉代理审判员 杨玉洁二〇一五年五月二十日书 记 员 吴细宁附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”