（2015）鼓民初字第1463号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-30
案件名称
原告南京中浩物业管理有限公司与被告王莉莉、李建民物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京中浩物业管理有限公司,王莉莉,李建民
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第1463号原告南京中浩物业管理有限公司，住所地本市雨花台区窑岗村30号。法定代表人朱文俊，总经理。委托代理人费越，江苏致邦律师事务所律师。委托代理人陆宏飞，江苏致邦律师事务所律师。被告王莉莉，女，汉族，1964年7月2日生。被告李建民，男，汉族，1964年10月3日生。原告南京中浩物业管理有限公司（以下简称中浩物业公司）诉被告王莉莉、李建民物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱玉梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中浩物业公司的委托代理人陆宏飞到庭参加诉讼。被告王莉莉、李建民经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中浩物业公司诉称，2005年10月1日，原告与江苏中浩建设发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对本市鼓楼区XX湾花园小区提供物业服务。原告按约履行了物业管理职责，被告也实际接受了物业服务，但一直拖欠原告物业费未付。原告虽多次催促，被告仍未履行。现原告诉至法院，请求判令：1、两被告支付2012年1月1日至2014年6月30日期间的物业费2813元；2、两被告支付2010年5月至2014年6月的公摊水电费750元。被告王莉莉、李建民辩称，涉案房屋原登记在两被告及儿子李宁名下，后李宁在2014年将其享有的份额转让给两被告，两被告愿意承担本案中涉及的所有义务。对原告主张的物业费计算标准，两被告没有异议，但因房屋的卫生间及厨房存在漏水问题，原告维修一次未解决问题后，未再予以维修，故被告未再支付物业费用。关于原告主张的公摊水电费，被告曾要求原告提供相关票据，原告未予提供，且小区的幼儿园、出租房等公摊水电费不应由被告分摊，原告无法证明公摊水电费的发生额及具体如何分摊，故对公摊水电费，被告不予认可。综上，请求依法判决。经审理查明，本市鼓楼区XX西路XXX号XX湾花园XX幢X单元XXXX室房屋（建筑面积为104.18平方米，以下简称涉案房屋）登记的所有权人为被告李建民、王莉莉。2005年10月1日，江苏中浩建设发展有限公司（甲方，以下简称中浩建设公司）与原告签订了《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对本市XX湾花园小区提供前期物业服务；服务内容包括对物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；乙方提供的其他服务为代收代缴公摊水电费；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.7元／月·平方米，高层住宅1.2元／月·平方米；业主应于办理交房之日起交纳物业服务费，物业服务费按6个月交纳，业主或物业使用人应在跨季前十五天内履行交纳义务；本合同期限自2005年10月15日起至2007年12月30日止，合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业等等。上述合同签订后，原告即入驻本市XX湾花园小区提供物业服务。原告在实际履行中按照多层住宅0.5元／月·平方米，高层住宅0.9元／月·平方米标准收取物业费用。被告对该物业服务费标准亦予以认可。被告因房屋出现漏水等情况，多次向原告反映，原告未予解决，被告自2012年1月1日起的物业费及2010年5月起的公摊水电费一直未交纳。2014年6月30日原告终止对本市XX湾花园小区物业服务，撤离了该小区。2014年9月23日，原告在涉案房屋所在单元大门上张贴了《告业主书》，载明：“我公司对贵小区的物业服务已于2014年6月30日结束。目前本单元尚有部分业主未按合同约定和法律规定缴纳物业服务费和公摊水电费等费用（详见下表）。……请您于2014年9月30日前到本小区10幢301室（原中浩物业办公室）交费，交费时间每日8：30-17：30；如您未能在工作时间交费，可电话约定上门收费时间或其他交费方式……。”因被告未及时交纳物业服务费及公摊水电费，原告向其催交未果，遂诉至本院，要求判如所请。因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、《前期物业服务合同》、《告业主书》、房屋登记簿以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，中浩建设公司系涉案房屋所在本市XX湾花园小区的建设单位，其与原告之间签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同对全体业主具有约束力。原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告为被告方所在小区的业主提供物业服务后，被告作为业主负有及时支付原告物业服务费等相关费用的合同义务。被告辩称未缴纳物业费的原因有房屋存在漏水问题，而原告未解决。经查，漏水的墙面系业主共用部位，原告作为物业公司，按照合同约定负有对共用部位及时联系维修的义务，其未及时维修，应认定原告未全面及时履行合同义务，故对其主张的物业服务费用，可予以适当减免。综合本案案情，对原告主张的2012年1月至2014年6月的物业服务费2813元，本院酌定支持1969元。关于原告主张的公摊水电费，合同约定由原告代收代缴，但因原告未能提供证据证明其代缴数额及应由被告分摊数额等事实，应当承担举证不能的不利后果，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证等诉讼权利。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王莉莉、李建民于本判决生效之日起十日内一次性支付原告南京中浩物业管理有限公司2012年1月1日至2014年6月30日期间的物业费1969元。二、驳回原告南京中浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王莉莉、李建民负担（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 朱玉梅二〇一五年五月二十日见习书记员 杨 艳 更多数据：搜索“”来源：