（2015）韶始法民一初字第38号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-16
案件名称
刘冬梅诉吴荣滔租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
始兴县人民法院
所属地区
始兴县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘冬梅,吴荣滔
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2015）韶始法民一初字第38号原告刘冬梅，女，汉族，住广东省始兴县太平镇。委托代理人叶泽梅，始兴县沈所镇司法所法律工作者。被告吴荣滔，男，汉族，住广东省始兴县沈所镇。原告刘冬梅诉被告吴荣滔租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法先由审判员张星辉适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转入普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘冬梅及其委托代理人叶泽梅，被告吴荣滔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘冬梅诉称，2012年10月13日，原告与被告在平等自愿的基础上，经友好协商签订了《始兴县某某酒店承包经营协议》，约定原告将始兴县公路局内始兴县某某酒店一至九楼承包给被告独自经营，承包期为10年，自2012年10月15日起至2022年10月15日止，承包金额为60000元／月，房租为24000元／月。协议第七条第二、第三款约定：在承包期间，房屋土地和产权税由被告依法交纳；被告在承包期间……产生的一切费用由被告承担；现被告一年多未交纳的税费和在经营期间产生的水电费合计有81143.7元。承包期间，被告有以下行为之一的，原告有权解除协议，收回所承包给被告的酒店，并依法追究被告的赔偿责任：（1）未经原告书面同意转租，转让该酒店；……（6）拖欠承包金和房屋租金一个月。可是在原告依约将酒店承包给被告后，被告于2014年12月前拖欠承包款及房租合计620663元。根据协议约定：单方违约由违约方赔偿叁拾万元的违约金，因此，被告应当支付叁拾万元的违约金给原告。以上款项合计，被告应当赔偿原告1001806.7元，减去甲方向乙方收取的承包押金伍拾万元，剩余501806.7元，原告多次协调追讨都被被告以各种借口拖延不交。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益不受损害。原告现依据双方签订的《始兴县某某酒店承包经营协议》第九条第二款规定和《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，请求：1、判令解除原告与被告签订的《始兴县某某酒店承包经营协议》，被告将承包经营的始兴县公路局内始兴县某某酒店一至九楼交还原告。2、判令被告按协议的约定向原告支付从2014年5月至2014年12月拖欠承包款及房租合计620663元。3、判令被告向原告支付在承包期间未交纳的税费1万元和水电费71143.7元，并计至实际付款之日止。4、判决被告支付原告违约金30万元。5、诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为“判令被告按协议的约定向原告支付从2014年5月至实际解除合同之日止。”将第三项诉讼请求中的水电费变更为“71284.70元”。被告吴荣滔辩称，被告的确是欠原告那么多租金，但是要求对承包款进行重新评估，当前的经营状况与承包款是否相符，如果评估承包款合理，被告同意支付欠原告的租金。2、被告投资酒店有200多万元，如果原告收回酒店，那这200万元如何计算。3、违约金30万元的问题，原告是同意被告在这种状况下继续租用酒店，被告不算违约。经审理查明，2008年8月1日，韶关市始兴某某局（原称始兴县公路局）与陈某某签订一份《办公大楼租赁合同》，韶关市始兴某某局将其位于始兴县太平镇永安大道办公大楼内的中幢和西幢，面积共约6000㎡的房屋，出租给陈某某作经营餐饮、旅业、休闲中心之用，租赁期限自2008年8月1日起至2023年7月31日止，房屋月租金为2008年8月1日至2013年7月31日，每月租金为人民币23000元，2013年8月1日至2018年7月31日，每月租金为人民币24000元，2018年8月1日至2023年7月31日，每月租金为人民币25000元。2008年8月28日，陈某某与钟某（系原告刘冬梅丈夫）签订一份《合作经营协议》，双方约定合作经营“聚豪大酒店”，地址：始兴县太平镇永安大道办公大楼内的中幢和西幢，经营范围为：餐饮、旅业、休闲中心，经营期限为：十五年，后钟某与陈某某将双方合作经营的“聚豪大酒店”更名为“始兴县某某酒店”。2012年9月25日，陈某某与钟某、刘冬梅签订一份《始兴县某某酒店股份转让协议》，陈某某将其持有的始兴县某某酒店股份全部转让给钟某、刘冬梅，陈某某分别于2012年10月11日、11月5日向韶关市始兴某某局申请将《办公大楼租赁合同》的承租方更换为刘冬梅，2013年1月6日，韶关市始兴某某局与陈某某、刘冬梅签订一份《租赁合同承租方变更之三方协议书》，三方约定由刘冬梅承继韶关市始兴某某局与陈某某签订的《办公大楼租赁合同》。2012年10月13日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订一份《始兴县某某酒店承包经营协议》，双方协议的主要内容为：“第一条、承包地点：始兴县公路局内始兴县某某酒店一至九楼。第二条、承包期限为10年，自2012年10月15日至2022年10月15日。第三条、承包金额每月人民币6万元。第四条、承包经营范围见营业执照。第五条、交付进程，1、本协议正式生效后，乙方应支付承包押金人民币50万元给甲方。支付时间如下：2012年10月13日前支付人民币30万元，2012年10月15日支付人民币10万元，2013年2月26日前支付人民币10万元。2、甲方于2012年10月14日至15日移交始兴县某某酒店现有装修及设施、设备情况于乙方确认。酒店现状详见协议附件，该附件作为甲方按照协议约定交付乙方使用和乙方在承包期满交还给甲方时的验收依据。3、甲方于2012年10月14日至15日盘点库存并移交给乙方确认。……第六条、甲方责任：……第七条、乙方责任：1、在承包期间，乙方每月1号至5号支付本月承包款人民币6万元和房租给甲方，房租按甲方与始兴县公路局签订的协议条款为准。2、在承包期间，房屋和土地的产权税由乙方依法交纳。……。5、在承包期间，乙方可更换酒店名称，由此引发的一切费用和责任由乙方承担。……。第九条、协议的变更、解除与终止本协议，……2、在承包期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议，收回所承包给乙方的酒店，并依法追究乙方的赔偿责任。⑹拖欠承包金和房屋租金一个月。……第十一条、违约责任，……。2、在承包期间，乙方有第九条第二款的行为之一的，甲方有权终止协议，收回酒店的经营权，乙方应向甲方支付违约金人民币30万元。……”双方签订该协议后，原告依约将始兴县某某酒店移交给被告经营，被告亦向原告交纳了50万元承包押金，从2014年5月份开始，被告拖欠原告承包款和房屋租金，2014年12月12日，原、被告经对账，被告共欠原告承包款和房屋租金620663元，欠原告代缴房产税9580元；2015年2月16日，原、被告经对账，被告共欠原告承包款和房屋租金754563元。后经原告多次向被告催交承包款、房屋租金和水电费等费用未果，原告遂诉至本院提出上述诉请。另查明，2013年9月26日，韶关市始兴某某局分别向原告发了催缴水电费通知和通知，要求原告在2013年10月10日前交清2012年10月1日至2013年9月30日水电费38714.78元，在2013年10月9日交清2013年8月1日至2013年8月30日租金41235元，被告在该两份通知上签名确认。2014年12月30日，广东墨江律师事务所向原告发出一份律师函，要求原告在收函之日起十日内向韶关市始兴某某局交清水电费共计人民币71284.7元，电梯款70356.38元。2015年2月13日，韶关市始兴某某局再次向原告发了一份催缴水电费通知，要求原告在2015年2月16日前交清2012年10月1日至2015年1月30日水电费71284.70元。上述事实有原告提交的原告身份证、《始兴县某某酒店承包经营协议》、某某酒店2014年12月份刘冬梅与吴荣滔对账单二份、通知、催缴水电费通知二份、律师函、字约、始兴县某某酒店股权证明书、陈某某身份证、申请书二份、始兴县某某酒店股份转让协议、合作经营协议、补充协议二份，被告提交的《办公大楼租赁合同》，本院依被告申请向韶关市公路局调取的《办公大楼租赁合同》、租赁合同承租方变更之三方协议书和庭审笔录在案佐证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告将承租的始兴县某某酒店承包给被告经营，双方于2012年10月13日签订一份《始兴县某某酒店承包经营协议》，该协议系双方自愿签订、程序、内容合法，系一份合法有效的协议。被告称该协议无效，经查，原告将该酒店承包给被告经营之前，该酒店系原告丈夫钟某与陈某某合作经营的酒店，后陈某某于2012年9月25日将其全部股份全部转让给原告夫妻所有，原告取得该酒店的承包经营权，原告于2012年10月13日将该酒店发包给被告经营，并签订该协议，该协议未有《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形之一，所以，该协议合法有效，被告称该协议无效的理由不能成立，本院不予采纳。被告从2014年5月份开始拖欠原告承包款和房屋租金至今，被告的行为已违反该协议第九条第2点第⑹项的约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，被告亦同意解除该协议，故原告请求解除双方签订的《始兴县某某酒店承包经营协议》，将承包经营的始兴县公路局内始兴县某某酒店一至九楼交还给原告的理由正当、证据充分，本院予以支持。原告要求被告支付2014年5月份至2015年2月份的承包款和房屋租金共754563元，有双方于2015年2月16日的对账单为凭证，且双方对该对账单均无异议，故本院对该请求予以支持。原告要求被告支付承包款和房屋租金至实际解除合同之日止，在该协议未依法解除前，被告应当依协议履行自己的权利义务，故原告的该请求理由正当、证据充分，本院予以支持。被告向原告交纳的50万元承包押金，在支付该款时予以抵扣。原告要求被告支付在承包期间未交纳的税费1万元和水电费71284.7元，并计至实际交付之日止。被告欠原告代缴的税费9580元，有被告亲手所写的字约予以证实，故被告应予返还该费用给原告，但原告要求被告支付税费1万元，对超过部分，本院不予支持；原告要求被告支付水电费71284.7元，有韶关市始兴某某局的催缴水电费通知为凭，双方对该通知亦无异议，故本院对该请求予以支持。被告在经营期间产生的其他税费和2015年2月1日至实际交付酒店给原告之前产生的水电费，依双方协议应由被告承担。原告要求被告支付违约金30万元，因被告从2014年5月份开始至今一直拖欠原告承包款、房屋租金、税费和水电费等费用，已违反了双方的约定，依据双方协议，被告应当向原告支付30万元违约金，故原告的该诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告称其拖欠是原告同意拖欠的，其没有违约，双方的对账单，只是双方对拖欠承包款和房屋租金的确认，被告未提供证据证明原告同意延期付款，且原告不追究被告延期付款的违约，故被告的该辩解理由不能成立，本院不予采纳。被告称当前的经营状况与承包款不相符，应重新评估承包款。因双方在协议中已明确约定了承包款，在经营中的风险应由经营者自行承担，故被告的该辩解理由不能成立，本院不予采纳。被告称其对该酒店已投资200多万元，因双方未提交当时移交始兴县某某酒店现有装修及设施、设备情况，被告也未提交证据证实其投资200多万元的具体情况，故本院在本案中对此不予处理，双方可另寻其他途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告刘冬梅与被告吴荣滔于2012年10月13日签订的《始兴县某某酒店承包经营协议》，限被告于本判决生效之日起五日内将韶关市始兴某某局内始兴县某某酒店一至九楼经营权移交给原告。二、被告吴荣滔欠原告刘冬梅2014年5月份至2015年2月份的承包款和房屋租金共254563元（已扣减被告向原告交纳的承包押金50万元），应于本判决生效之日起五日内支付给原告；2015年3月份至被告将韶关市始兴某某局内始兴县某某酒店一至九楼经营权移交给原告前的承包款和房屋租金按双方协议计算。三、被告吴荣滔欠原告刘冬梅税费9580元、水电费71284.7元（至2015年1月30日止），应于本判决生效之日起五日内支付给原告；被告经营期间的其他税费和2015年2月份至被告将韶关市始兴某某局内始兴县某某酒店一至九楼经营权移交给原告前的水电费由被告承担。四、被告吴荣滔应于本判决生效之日起五日内支付30万元违约金给原告刘冬梅。五、驳回原告刘冬梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8818元，由被告吴荣滔负担。此款原告已预交，限被告在上述履行期限内迳付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长 张星辉代理审判员 徐友云人民陪审员 钟良德二〇一五年五月二十日书 记 员 邓 雪 更多数据：搜索“”来源：