（2015）二中民终字第05443号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-06-11

案件名称

满城县西苑加油站与杨洪琛租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

满城县西苑加油站,杨洪琛

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字第05443号上诉人（原审被告、反诉原告）满城县西苑加油站（普通合伙），主要经营场所河北省保定市满城县苑庄村南。执行事务合伙人杨建华，经理。委托代理人刘爱强，河北满星律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）杨洪琛，男，1975年8月26日出生。上诉人满城县西苑加油站因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第03872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年2月，杨洪琛起诉至原审法院称：2012年3月9日，我与满城县西苑加油站（下称西苑加油站）双方签订租赁合同，合同约定：乙方租赁甲方所有的西苑加油站经营汽、柴油批发零售业务。前两年的租金为每年人民币50万元，后八年的租金为每年人民币60万元整，并且我需要一次性缴付保证金人民币30万元整。合同签订后，我随后缴付了首年租金和保证金，然后开始经营相关业务。然而到2013年3月份的时候，由于西苑加油站一直无法提供相关经营资质，我经向当地工商部门查询，发现西苑加油站所有的加油站根本没有汽油油品经营资质，没有化学危险品证书，之前一直进行违法经营。我开始同西苑加油站进行交涉并告知对方如果不能补办证照，到第一年租赁期限结束将解除合同。但是到第一个租赁年度结束之前（2013年5月8日），西苑加油站仍然不能办理相关证照，于是我告知西苑加油站解除租赁合同，不再续租，并和西苑加油站进行了物品的交接。期间由于违法经营，当地商务局和工商局对西苑加油站相关设施也进行了查封。但是，西苑加油站以各种理由推脱，不与我谈合同解除后的善后问题，不退还我缴纳的保证金。我认为，西苑加油站所有加油站本来没有经营资质且证照不全，但是西苑加油站以欺诈的手段和我签订租赁经营合同，导致我一直违法经营。后我知道此事后明确告知西苑加油站第一年租赁期满后如果不能补全相关证照和资质就解除合同，并且在第一年租赁期满对方无法补全经营资质后解除了合同并和对方履行了交接手续，且租赁的加油站由于证照不全已经被当地商务局和工商局查封，合同事实上已经无法履行。综上所述，我认为根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方签订的租赁合同已经于第一年租赁期满后解除，西苑加油站应如数退还我缴纳的保证金，故诉至法院。我变更后的诉讼请求为：1、判决解除双方签订的租赁合同；2、判决西苑加油站退还我给付的30万元保证金。西苑加油站答辩并反诉称：对杨洪琛所诉签订租赁合同租赁我加油站的事实没有异议，但杨洪琛没有法定和约定解除合同的理由，不同意杨洪琛的诉讼请求。双方订立的合同合法有效，不存在任何违背双方真实意思表示的情况，双方应全面履行。在租赁合同的有效期内，杨洪琛起诉要求我加油站退还保证金并不合理，我加油站为了维护自己的合法权益，提起反诉。我认为，双方签订的租赁合同中第十二条明确约定，在租赁期间任何一方不得无故终止合同，如有一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。依据此条，杨洪琛一直没有给过我加油站任何书面通知，也没有进行过任何物品交接。故在终止合同书签订前本合同仍有效，该租赁合同未解除，我加油站有权要求杨洪琛给付2013年至2014年度的年租金50万元和2014年5月9日至6月9日的租金5万元。反诉请求为：1、请求判决杨洪琛继续履行合同；2、请求判令杨洪琛给付我租金55万元。针对西苑加油站的反诉，杨洪琛辩称：西苑加油站在签订租赁合同时，称西苑加油站及保定市满城建华石化有限公司（下称满城建华石化公司）是一家，有合法的汽、柴油等经营资质，我只负责交付租金及保证金。2013年3月，我加油站工作人员被相关人员告知不能经营汽油，否则将被查封。我就打电话和西苑加油站联系，西苑加油站说不用管，照常经营。2013年6月14日，加油站被查封时，我通知西苑加油站，西苑加油站让把封条撕了，继续经营。随后，我告知西苑加油站因无法经营退出加油站办理交接，西苑加油站置之不理。因此，本案不是我要求解除合同，而是加油站因西苑加油站的违约及过错造成被查封，合同根本目的不能实现才解除合同。西苑加油站的反诉请求没有事实及法律依据，请求依法驳回西苑加油站的反诉请求。原审法院经审理确认：杨洪琛与西苑加油站签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。在租赁合同履行过程中，2013年6月14日，西苑加油站被满城县工商行政管理局（下称满城县工商局）查封并下发责令改正通知书后，杨洪琛于2013年7月1日单方撤离西苑加油站，其以自己的行为表明不再继续履行租赁合同。庭审中，杨洪琛亦明确表示不愿继续履行合同，坚持要求解除租赁合同。鉴于租赁合同所约定义务的特殊性质，租赁合同的目的已无法实现，若继续履行租赁合同，也会导致事实上履行不能，因此，杨洪琛与西苑加油站签订的租赁合同应予以解除。故杨洪琛要求解除租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。而西苑加油站要求继续履行租赁合同的反诉请求，缺乏事实依据，法院不予支持。关于杨洪琛要求西苑加油站返还30万元保证金的诉讼请求。根据查明的事实，杨洪琛支付给西苑加油站30万元保证金的目的在于保证租赁合同完全履行。现租赁合同已不能继续履行，依法应予以解除，故西苑加油站理应将保证金返还给杨洪琛。杨洪琛该项诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。关于西苑加油站要求杨洪琛给付2013年5月9日至2014年5月8日的租金50万元和2014年5月9日至6月9日的租金5万元，共计55万元的反诉请求。其中，自2013年5月9日至同年6月13日，双方已按合同约定履行了义务，且双方无其他纠纷，故该期间的租金5万元（按取整后计算），杨洪琛理应支付给西苑加油站。该部分反诉请求，法院予以支持。对于2013年6月14日之后租金的支付问题。租赁合同约定，租赁期间，任何一方不得无故终止合同。如有一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。杨洪琛要求解除租赁合同，并于2013年7月1日撤出西苑加油站，但根据杨洪琛提供的现有证据以及证人杨×的证言，不足以认定杨洪琛已按合同约定通知了西苑加油站解除租赁合同，应将杨洪琛起诉之日（2014年2月24日）视为通知合同解除之日，该期间租赁合同仍然有效，此期间的租金，杨洪琛应该支付。但是，2013年6月14日西苑加油站被满城县工商局查封并于16日向其下发责令改正通知书后，西苑加油站停止经营。因满城县工商局责令改正的主体为西苑加油站，而西苑加油站却一直没有接受处理，该处罚尚无具体结果。因此，法院无法判断该具体行政行为的合法性，亦无法判断自2013年6月14日至杨洪琛起诉之日止的期间内，双方当事人在租赁合同履行过程中是否存在过错以及过错程度。故自2013年6月14日至杨洪琛起诉之日止的租金，西苑加油站可待其接受满城县工商局的处理以后，另行解决。西苑加油站要求杨洪琛给付该期间租金的反诉请求，法院不予支持。西苑加油站要求杨洪琛给付起诉之后租金的反诉请求，因杨洪琛起诉之日视为其通知西苑加油站要求解除租赁合同之日，且2013年7月1日杨洪琛也已单方撤出西苑加油站，故此时西苑加油站已明知杨洪琛不再继续履行租赁合同，合同目的已无法实现，其再要求杨洪琛给付该期间的租金，没有事实依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年2月5日判决：一、杨洪琛与满城县西苑加油站于二○一二年三月九日签订的租赁合同解除；二、满城县西苑加油站于判决生效后十日内返还杨洪琛保证金三十万元；三、杨洪琛于判决生效后十日内给付满城县西苑加油站租金五万元（按取整后计算）；四、驳回满城县西苑加油站其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，西苑加油站不服，仍持原审答辩意见及反诉理由上诉至本院，要求撤销原判，改判驳回杨洪琛的诉讼请求，支持其全部反诉请求。杨洪琛同意原判。经审理查明：2012年3月9日，西苑加油站（出租方、甲方）与杨洪琛（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于满城县苑庄村南的西苑加油站以及院内的房屋等各种设施及其附属设施租赁给乙方进行经营（包括加油站以及饭店旅馆）；租赁期限自2012年5月9日至2022年5月8日止；关于租金及付款方式，合同约定该加油站前两年租金为每年人民币伍拾万元整，剩余后八年租金为每年人民币陆拾万元整。乙方应于本合同签订之日向甲方缴纳保证金人民币叁拾万元，合同到期后如双方无纠纷保证金返还给乙方；乙方于签订合同后30日内缴付第一年的租金共计人民币伍拾万元整。以后于每一年度的最后一个月缴纳下一年度应缴纳的租金。合同第五条约定，租赁期间，甲方负责该加油站相关资格、资质以及证照的审核；乙方应提醒甲方及时进行审核，不能延误。如果因甲方的原因延误审核而给乙方造成损失，由甲方承担责任并赔偿给乙方造成的所有损失。如因乙方或审核机关的原因造成审核延误，甲方不承担责任；关于权利义务，合同约定租赁期间，甲方行政公章由甲方保管，乙方如因正常经营需要盖章，甲方应无条件加盖。乙方可向相关部门申请刻制财务专用章，财务专用章由乙方保管使用，但因该财务专用章产生的法律责任由乙方全部承担。租赁到期后，该财务专用章销毁；关于提前终止合同，合同约定租赁期间，任何一方不得无故终止合同。如有一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；提出终止合同一方应赔偿由此给对方造成的各种损失。该合同还约定了双方其他权利和义务。上述合同签订后，双方依约履行了各自的义务。2012年3月11日，杨洪琛给付西苑加油站保证金30万元。2012年4月11日和4月23日，杨洪琛以北京能安石油化工有限公司的名义，分二次通过满城建华石化公司给付西苑加油站第一年（2012年5月9日至2013年5月8日）的租金50万元。2013年6月14日，满城县工商局和满城县商务局分别在西苑加油站的加油机上贴上了查封封条。其中满城县商务局的封条上没有加盖公章。2014年9月1日，满城县商务局出具证明称，上述时间内没有查封过西苑加油站。2013年6月16日，满城县工商局给西苑加油站下发了满工商（空白）字（2013）05号责令改正通知书。该通知书只写明“苑庄加油站擅自经营汽油的行为违反了《个人独资企业法》第37条第二款的规定，构成了超范围经营行为，根据《个人独资企业法》的规定，现责令……（以下为空白）”等内容，没有写明具体处罚或改正的种类、内容、期限以及当事人复议和诉讼的期限及部门。至法庭辩论终结前，西苑加油站尚未到满城县工商局接受处理。该处罚尚无具体结果。2013年7月1日，杨洪琛以西苑加油站被查封无法经营为由撤出西苑加油站。双方没有办理财产交接手续。原审审理中，杨洪琛申请证人杨×出庭作证，杨×作证称已通知西苑加油站被查封的事实以及要求办理财产交接手续。经询，西苑加油站认可双方在2014年2月曾协商过解除租赁合同事宜，但未能达成一致意见。杨洪琛称双方签订租赁合同后，其对外以满城建华石化公司的名义进行经营、出票，并一直经营汽油。经查，西苑加油站属于普通合伙企业，其执行事务合伙人为杨×华，注册号为：130621200002003。该注册号明确写在双方签订的租赁合同中。西苑加油站的经营范围及方式为：柴油、润滑油零售。其已取得成品油销售许可证，没有取得危险化学品经营许可证。满城建华石化公司是独立的企业法人单位，其法定代表人为杨×华。另查，个人独资企业法第37条规定为：“违反本法规定，未领取营业执照，以个人独资企业名义从事经营活动的，责令停止经营活动，处以3000元以下的罚款；个人独资企业登记事项发生变更时，未按本法规定办理有关变更登记的，责令限期办理变更登记；逾期不办理的，处以2000元以下的罚款”。上述事实，有租赁合同、2012年3月11日的收条、工商银行转账回单复印件2份、责令改正通知书、照片、保定市满城建华石化有限公司的营业执照副本和组织机构代码等复印件、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：西苑加油站与杨洪琛签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行。本案中，2013年6月14日，西苑加油站被工商行政管理部门查封并下发责令改正通知书，杨洪琛租赁目的已无法实现，且杨洪琛已于2013年7月1日撤离西苑加油站，其已以行为明确表示不愿继续履行租赁合同，故原审法院判决解除双方租赁合同，并无不当。西苑加油站要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。关于30万元保证金问题，根据杨洪琛与西苑加油站签订租赁合同中对保证金的约定，可以认定30万元保证金的目的在于保证租赁合同的履行，现租赁合同已无法继续履行，故西苑加油站应当退还杨洪琛已交纳的30万元保证金，西苑加油站主张不予退还保证金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于西苑加油站要求杨洪琛给付2013年5月9日至2014年6月9日的租金55万元的问题，首先，自2013年5月9日至6月13日的租金，因双方正常履行租赁合同，故杨洪琛应当交纳上述期间的租金；其次对于2013年6月14日之后的租金，原审法院认定2014年2月24日即杨洪琛起诉之日，西苑加油站才得知杨洪琛要求解除租赁合同的意思表示，故2013年6月14日至2014年2月24日期间租赁合同仍然有效履行，此期间的租赁费杨洪琛应当支付，但由于工商行政管理部门尚无具体处理结果，无法确定杨洪琛与西苑加油站在租赁合同履行过程中过错方及过错程度，故原审法院认定西苑加油站可待工商行政管理部门处理以后，另行解决，并无不妥；最后对于2014年2月24日起诉之后至2014年6月9日的租金，因此时西苑加油站已明知杨洪琛解除租赁合同的意思表示，且杨洪琛已于2013年7月1日撤离西苑加油站，故原审法院对西苑加油站主张的该期间的租金不予支持，并无不当。综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2900元，由满城县西苑加油站负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费4685元，由杨洪琛负担525元（于本判决生效后7日内交至原审法院），由满城县西苑加油站负担4160元（已交纳）；二审案件受理费7585元，由满城县西苑加油站负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　刘苑薇代理审判员　　刘永民代理审判员　　赵　振二〇一五年五月二十日书　记　员　　刘梦辰微信公众号“”