（2015）张民终字第331号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-08-26
案件名称
桥西区建设桥社区清河苑小区业主委员会与张家口市广盛供热有限公司建筑物区分所有权纠纷二审民事裁定书
法院
河北省张家口市中级人民法院
所属地区
河北省张家口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
桥西区建设桥社区清河苑小区业主委员会,张家口市广盛供热有限公司
案由
建筑物区分所有权纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条，第二条第一款，第三条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十条，第七十三条，第七十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条，第一百七十条第一款，第一百七十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百三十二条，第三百三十三条
全文
河北省张家口市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）张民终字第331号上诉人（一审原告）桥西区建设桥社区清河苑小区业主委员会。代表人于海峰，该业主委员会主任。委托代理人孔建安，张家口市君安法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）张家口市广盛供热有限公司，住所地张家口市桥西区。法定代表人段广军，该公司经理。委托代理人任桂桃，广盛物业公司经理。委托代理人张喜斌，广盛物业公司副经理。上诉人桥西区建设桥社区清河苑小区业主委员会（以下简称清河苑业委会）因建筑物区分所有权纠纷一案，不服张家口市桥西区人民法院（2013）西民初字第650-3号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。2013年6月17日，一审原告清河苑业委会以建筑物区分所有权纠纷为由，将一审被告张家口市广盛供热有限公司（以下简称广盛公司）诉至法院，请求依法判令被告将属于清河苑小区业主所有的附属建设设施归还全体业主。一审法院经审理查明：张家口市桥西区清河苑住宅小区楼房由张家口市住宅建设公司（以下简称住宅公司）开发建设，住宅公司在该小区院内建起了锅炉房（约300平方米）、办公用房（约200平方米），该公司的李建明个人投资还建起了车棚（约350平方米）。2006年6月27日，住宅公司与被告签订了物业管理（供暖）委托合同，合同约定将住宅公司家属楼供暖业务承包给被告，期限自2006年7月1日起至2025年7月不日止，同时，被告也接管了该住宅小区的物业管理。2010年3月底，因张家口市集中供热，被告停止对该住宅小区的供暖业务，同年11月，因该小区成立了业主委员会，被告也停止了该小区的物业管理业务。2010年9月28日，经住宅公司与被告协商并在张家口市桥西区南营坊街道办事处协调下，住宅公司（甲方）与任桂桃、张喜斌（乙方）签订了协议书。协议表明：鉴于政府统一供暖政策的实施，甲乙双方签订的供暖合同无法继续履行。乙方在与甲方签订合同后，根据小区住宅楼面积进行了大规模投资，以保证供暖质量。现在投资成本不能一时收回且有许多住户欠交供暖费无法收回，突然终止合同，经济损失巨大。鉴于此，甲方提供原锅炉房旁水泵房及原锅炉房放煤场地供乙方无偿使用20年，作为对乙方经济损失的补偿。在20年内，房屋及煤场使用权归乙方。乙方保证不影响集中供暖（当与集中供暖冲突时，集中供暖优先），遇不可抗拒的因素及政府行为甲方不予赔偿。签订协议后，于2011年7月28日，甲方将约定房屋及煤场正式交付乙方使用。另查明：争议锅炉房的大部分由市热力公司占用，办公用房由桥西区建设桥社区占用，车棚由被告出租。被告方主张车棚系其公司从开发商处购买的，未提交证据证实。一审法院认为：本案所涉及的办公用房、锅炉房及车棚系在《物权法》施行时间即2007年10月1日前由住宅公司及李建明投资建成的，现原告根据《物权法》请求将上述建筑物判归全体业主所有并由业主委员会统一管理，因该法不具有溯及既往的效力，对之前的问题应按照当时的规定或者约定处理，故原告的起诉不符合受理条件。遂裁定，驳回原告桥西区建设桥社区清河苑小区业主委员会的起诉。宣判后，一审原告清河苑业委会不服，向本院提起上诉，其主要的上诉理由为：清河苑小区共八栋板式住宅楼，由住宅公司开发建设。2000年后业主陆续入住，通过房改及个人购置房屋产权全部为个人所有，由于诸多原因，该小区物业管理一直不规范、不到位。住宅公司在未经得业主同意下与被上诉人签订了一份供暖协议，其它物业管理均没有。2006年至2009年期间，被上诉人经常停暖温度不达标，与业主间有矛盾。2010年1月经张家口市桥西区物业管理办公室批准，小区成立业主委员会，负责小区的管理工作，配合热力公司实现了集中供暖，所有改建费用均由业主自己承担。被上诉人与个体业主的供热关系不复存在。但被上诉人仍占用属于全体业主所有的小区内附属建筑设施，车棚、办公用房、锅炉房等。车棚长期出租，全体业主非但不能享用这些设施，反而影响了业主的正常生活，造成了居住环境十分恶劣。故于2012年诉至法院，要求依据《物权法》的有关规定，将属于全体业主的上述设施归还全体业主进行统一改造管理，还业主一个适宜的生活空间和环境。上诉人认为，虽然事是发生在2007年前，但当时并没有太大矛盾，后被上诉人侵占了全体业主的合法权益，才依法成立了业主委员会，主张自己的权利，提起诉讼，应适用《物权法》及《物业管理条例》等规范性法律文件审理本案。请求二审法院查明事实，依法裁判。本院经审查认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。”《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条均明确了建筑物所有权的区分，一审法院以本案所涉办公用房、锅炉房及车棚系在《物权法》施行时间之前建成的，因该法不具有溯及既往的效力驳回上诉人的起诉属认定不当，故应对本案进行实体审理。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条、第三百三十三条之规定，裁定如下：一、撤销张家口市桥西区人民法院（2013）西民初字第650-3号民事裁定；二、指令张家口市桥西区人民法院对本案进行审理。审判长 王少博审判员 武建君审判员 马瑞云二〇一五年五月二十日书记员 张 巍 更多数据：搜索“”来源：