（2014）东三法民一初字第723号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-11-19

案件名称

郑运妹与东莞市江业实业投资有限公司、蔡锦江房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第三人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省东莞市第三人民法院民事判决书（2014）东三法民一初字第723号原告郑运妹，女，住广东省深圳市。委托代理人刘其湘，广东创安律师事务所律师。委托代理人华卫，广东创安律师事务所律师。被告东莞市江业实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市，属自然人独资公司。法定代表人蔡锦江。被告蔡锦江，男。原告郑运妹诉被告东莞市江业实业投资有限公司（以下简称江业公司）、蔡锦江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月20日受理后，依法组成合议庭，追加蔡锦江为被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人华卫到庭参加诉讼，被告东莞市江业实业投资有限公司及蔡锦江经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郑运妹诉称，原、被告双方就原告受让被告东莞市江业实业投资有限公司（以下称江业公司）江业商业大厦第一层130号商铺的经营权事宜于2012年9月28日签订《物业经营权转让合同》，约定被告将上述商铺的经营权以30万元转让给原告，经营权期限自2012年9月29日至2059年10月30日止。合同签订后当天，原告依照合同约定向被告支付了合同约定的全部款项30万元，被告也向原告出具收据确认收到了以上款项，但被告却未及时将上述商铺交付给原告经营使用。后，原告多次要求被告按约定将上述商铺交付给原告经营，但被告以各种理由予以拖延，拒绝交付上述商铺。被告的行为严重违反了合同的约定，且给原告造成了巨大的经济损失。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告立即将位于东莞市塘厦镇江业商业大厦第一层的130号商铺交付给原告经营使用；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告江业公司、蔡锦江在法定期限内未向本院提供任何证据，也未提交任何答辩。经审理查明，2012年9月28日，江业公司（作为甲方）与郑运妹（作为乙方）签订了《物业经营权转让合同》，合同中约定：本项目位于东莞市塘厦镇塘龙路与东兴大道北交汇处，暂定名为江业时代广场，乙方受让江业时代广场壹层130号物业经营权，经营权期限从2012年9月29日至2059年10月30日共47年，甲方一次性收取物业使用权费300000元。合同签订后，郑运妹向江业公司支付了商铺款300000元。原告以江业公司一直没有交付商铺为由，诉至本院。本院送达应诉材料时案涉物业仍在施工过程中。原、被告双方均没有提供案涉商铺的建筑工程规划许可证或权属证书，经本院释明案涉《物业经营权转让合同》可能属无效合同。原告变更后的诉讼请求如下：1、确认原被告双方2012年9月28日签订的《江业时代广场物业经营权转让合同》无效；2、被告东莞市江业实业投资有限公司向原告返还所付合同款300000元并按中国人民银行同期贷款利率向原告偿付损失（自2012年9月29日起计至被告还款完毕之日止）；被告蔡锦江对此承担连带责任；3、本案的诉讼费用由被告承担。江业公司为自然人独资企业，投资人为蔡锦江，原告主张江业公司经营状况恶化，个人财产和企业财产无法独立，请求蔡锦江对本案债务承担连带清偿责任。以上事实，有《物业经营权转让合同》、收据及庭审笔录等附卷为据。本院认为，被告江业公司、蔡锦江经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证与抗辩的权利，应当承担由此导致的不利法律后果。原告与江业公司就案涉壹层130号物业的经营权签订了《江业时代广场物业经营权转让合同》，被告实际是对商铺的使用权、用益权进行限期出让，双方形成的是租赁合同关系，本案为房屋租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，被告未能提供案涉江业时代广场的建设工程规划许可证、产权证等证件，案涉经营权转让合同因违反法律法规强制性规定，本院确认为无效，原告该项诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，案涉经营权转让合同是无效合同，被告因该合同取得的款项应返还给原告，同时原告有权请求被告返还该资金产生的法定孳息，法定孳息可按中国人民银行同期同类存款利率计算。原告请求江业公司返还300000元，本院予以支持，被告江业公司应当赔偿由此造成的损失，损失计算方式为以300000元为本金，从2012年9月29日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止。对于蔡锦江的责任问题。由于江业公司是个人独资企业，投资人为蔡锦江，目前江业公司经营发生困难，蔡锦江下落不明，有多宗案件无法执行到位，应当认定为江业公司不足以清偿债务，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”，蔡锦江应当对江业公司的案涉债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告郑运妹与被告东莞市江业实业投资有限公司就江业时代广场壹层130号物业于2012年9月28日签订的《江业时代广场物业经营权转让合同》无效；二、被告东莞市江业实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日返还原告郑运妹300000元并赔偿损失（损失计算方式为：以300000元为本金，从2012年9月29日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；三、被告蔡锦江对被告东莞市江业实业投资有限公司的第二项赔偿责任承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5800元，由被告东莞市江业实业投资有限公司负担。原告郑运妹已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　张利宝人民陪审员　　张丽芬人民陪审员　　赵亮明二〇一五年五月二十日书　记　员　　吴海志刘梦楠附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。微信公众号“”