（2015）沪一中民二（民）终字第966号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-06
案件名称
沈先哲等诉俞丽娟房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈先哲,袁谊春,俞丽娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第966号上诉人（原审被告）沈先哲（兼上诉人袁谊春委托代理人）。上诉人（原审被告）袁谊春。被上诉人（原审原告）俞丽娟。委托代理人刘刚，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人沈先哲、袁谊春因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第39652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月3日受理后依法组成合议庭，于同年4月14日公开开庭进行了审理，上诉人沈先哲（兼上诉人袁谊春的委托代理人）、被上诉人俞丽娟的委托代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年9月14日，俞丽娟（乙方）与沈先哲、袁谊春（甲方）签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定甲方将上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号101室房屋（以下简称系争房屋）出售给乙方，房屋总价585万元；甲、乙双方同意于本合同签署后七天内前往居间方签订示范合同；在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。双方另外手写约定，若乙方不能以首套购买此物业，则此协议无效。当日，俞丽娟支付了2万元定金给沈先哲，沈先哲出具了定金收据。2013年9月29日，符某（俞丽娟的女儿，本次购房俞丽娟的经办人）与沈先哲至中介公司处，共同向中介公司当面交付《告知函》。《告知函》载明，鉴于房屋买卖合同约定，如乙方（即俞丽娟）不能以首套购买系争房屋，则协议无效；现甲方（即沈先哲、袁谊春）与乙方共同确认因上述原因解除上述合同，特来居间方要求中介公司协助解除协议，并归还质押保管在中介公司的甲方房产证，并要求在9月30日前解除合同。若中介公司方不协助解除，房屋买卖合同自9月30日起视为自动解除，中介公司方应无条件归还产证。2013年9月30日，符某向沈先哲发送电子邮件，邮件内容为双方的《解约协议》以及《告知函》。《解约协议》的内容主要为沈先哲、袁谊春与俞丽娟双方同意签订的买卖合同解除；俞丽娟承诺协助沈先哲、袁谊春向中介公司索要代为保管的产权证原件；在沈先哲、袁谊春取得该房产证原件后或其房产证因素已不影响沈先哲、袁谊春后续售房，甲乙双方协商解决沈先哲、袁谊春收取的俞丽娟定金及其他善后事宜。《告知函》的主要内容为告知中介公司双方解除了买卖合同，要求归还保存在中介公司处沈先哲、袁谊春的房产证。2013年10月1日，沈先哲用电子邮件回复符某，主要内容为鉴于俞丽娟家庭内部意见不一致，无意继续购房表示理解，同意配合俞丽娟解除合同；解约应一并明确定金如何处置；因为俞丽娟给沈先哲、袁谊春造成了损失，沈先哲、袁谊春不同意退还定金；俞丽娟在28日和29日也承诺过定金不用退还。之后，沈先哲、袁谊春通过电子邮件以及挂号信的方式告知俞丽娟解除合同并没收定金，俞丽娟没有回复。2014年10月，俞丽娟诉至原审法院，请求判令沈先哲、袁谊春返还定金2万元。沈先哲、袁谊春辩称，自己认可俞丽娟解约的意见，但不代表自己放弃追究俞丽娟的违约责任。俞丽娟违约，定金不予退还。另查明，俞丽娟现名下有一套住房，其产权登记于2004年办理。2013年9月，俞丽娟女儿符某名下有一套住房；案外人张A（符某的丈夫）、张B、朱某共有一套住房。沈先哲、袁谊春已经将系争房屋出售给案外人，并于2014年1月办理了产权变更登记。审理中，双方均认可合同中约定“若乙方不能以首套购买此物业，则此协议无效”，此处的“无效”是指不发生效力。双方均认可签订合同时，双方都知道俞丽娟名下已经有一套住房，如果不作处理，当时无法按照首套的标准享受购房政策。俞丽娟主张，签约当时有两套方案，一是将其名下房屋出售他人，二是将其名下房屋过户到女儿或女婿名下；因女儿、女婿名下已经有两套房，因一个家庭限购两套住房的政策导致无法再过户给女儿或女婿，将房屋出售他人需要很长时间，故与沈先哲、袁谊春协商解除了合同。沈先哲、袁谊春则主张当时只有一个方案，就是俞丽娟将名下自有房屋过户给女儿或女婿，因俞丽娟家庭内部分歧才未能过户成功；俞丽娟女儿名下有一套房，俞丽娟女婿名下也有一套房，中介人员曾经说过，俞丽娟女婿名下的房产是婚前财产，俞丽娟可以将名下房产过户到俞丽娟女婿名下，不违反限购政策；俞丽娟应当积极主动将名下房屋过户到他人名下，使自己能够以首套购买系争房屋，俞丽娟没有这么做，所以俞丽娟违约。原审认为，俞丽娟与沈先哲、袁谊春就系争房屋签订的买卖预约合同是双方真实意思表示。双方合同约定，“若乙方不能以首套购买此物业，则此协议无效”。俞丽娟与沈先哲、袁谊春共同向中介公司出具的《告知函》向中介告知双方解除合同，并称解除合同的理由就是上述原因。况且，双方出具《告知函》时，俞丽娟名下房产确实未过户至他人名下，在当时仍然无法享受按首套购买房屋的政策。可见，并非俞丽娟违约不买导致合同解除，而是双方通过协商解除合同，故沈先哲、袁谊春应当退还定金2万元。沈先哲、袁谊春主张系俞丽娟违约解除合同，缺乏事实及法律依据。沈先哲、袁谊春主张俞丽娟承诺过2万元定金不用退还，俞丽娟否认有过相关承诺，沈先哲、袁谊春的此项主张缺乏证据，法院难以采纳。沈先哲、袁谊春发函给俞丽娟要求没收定金，俞丽娟没有回复，并不能以此直接推定俞丽娟认可定金2万元不用退还。原审法院审理后于二〇一五年一月二十九日作出判决：被告沈先哲、袁谊春应于本判决生效之日起十日内返还原告俞丽娟定金2万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告沈先哲、袁谊春负担。判决后，沈先哲、袁谊春不服，上诉至本院称，被上诉人俞丽娟不能以首套购房的关键不是不能，而是主观不作为，不想满足首套购房的条件，因为签订合同时双方都清楚俞丽娟名下有房产，意图通过过户到其女儿和女婿名下达到首套购房的条件，而特别约定是指如果其女儿和女婿根据上海市2011年颁布的限购令不符合再次购房资格的，俞丽娟就无法满足首套购房的条件，则《买卖合同》不生效，特别约定清楚地指向系由于政策、法规上的规定而导致的无法履约，只有在此种情况下才是俞丽娟在签订合同时的不可控因素，即排除了俞丽娟主观、人为因素导致的无法履约的情况。但事实上俞丽娟的女儿和女婿符合购房条件，其在诉状中也表示“在实际操作中，原告实现首套购买的条件需要较长时间”，即承认了其能够按照原约定实现首套购房条件，因此俞丽娟不履约的原因是不作为，而非不能。由于俞丽娟单方面的违约行为而解除合同，因此本案定金不应返还，请求二审依法改判驳回被上诉人俞丽娟的原审诉请。被上诉人俞丽娟辩称，签订合同时被上诉人俞丽娟名下有房屋，不能确定是否可以首套房购买，中介提出可以转让给家人或对外出售。被上诉人之后办理核税时，由于被上诉人的女儿及其丈夫一家名下登记了三套房屋，故被上诉人的女儿不能购买被上诉人的房屋；而关于被上诉人能否对外出售的问题，当时上诉人因急于出售系争房屋（有2013年9月30日的邮件为证），在此情况下双方一致达成解除合同的协议。基于合同约定的条件导致双方解除合同，不存在任何一方的违约，因此上诉人应当返还被上诉人支付的定金，请求二审依法维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人沈先哲、袁谊春与被上诉人俞丽娟为买卖系争的上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号101室房屋分别签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，而鉴于《房屋买卖合同》中手写部分双方明确“甲乙双方约定，若乙方不能以首套购买此物业，则此协议无效”，表明签订买卖合同时沈先哲、袁谊春知道俞丽娟名下已经有一套住房，只是双方期待俞丽娟通过一定方式以首套房购买系争房屋，否则双方约定不发生效力。后因俞丽娟无法以首套房购买系争房屋而要求沈先哲、袁谊春返还定金2万元。对此，尽管沈先哲、袁谊春辩称系因俞丽娟主观、人为因素原因导致买卖不成，而非客观不能，但沈先哲、袁谊春并未提供充分证据证明上述主张，且沈先哲、袁谊春亦于2013年9月29日配合俞丽娟本次购房的经办人其女儿符某至中介公司共同当面交付的《告知函》共同确认系俞丽娟不能以首套购买系争房屋而要求解除协议，表明沈先哲、袁谊春认可上述事实。在此情况下，沈先哲、袁谊春的诉讼主张与本案事实相悖，因此沈先哲、袁谊春要求俞丽娟承担相应责任的上诉请求，依据不足，本院难予支持。原审判决并无不当，本院依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币300元，由上诉人沈先哲、袁谊春负担。本判决系终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀代理审判员 翟从海二〇一五年五月二十日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”