（2014）娄星民二初字第162号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-10-27
案件名称
娄底市卫前房地产开发有限责任公司与邵海洋房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
娄底市娄星区人民法院
所属地区
娄底市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
娄底市卫前房地产开发有限责任公司,邵海洋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第八条第一款，第九十四条
全文
湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2014）娄星民二初字第162号原告娄底市卫前房地产开发有限责任公司（反诉被告），住所地，娄底市娄星区育才路与新科街交叉口1栋。法定代表人刘卫前，该公司董事长。委托代理人周松柏，湖南娄星律师事务所律师。被告邵海洋（反诉原告）。原告娄底市卫前房地产开发有限责任公司（反诉被告）（以下简称卫前房地产公司）诉被告邵海洋（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，原告卫前房地产公司于2014年5月15日向本院提起诉讼，本院受理后，由审判员石婕担任审判长，与代理审判员杨玉洁、戴跃辉组成合议庭，于2014年7月23日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人周松柏、被告邵海洋到庭参加诉讼。后因事务需要，于2014年9月1日进行第二次公开开庭审理，原告的委托代理人周松柏、被告邵海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫前房地产公司诉称，原告卫前房地产公司于2013年2月5日取得新概念小区的1、2、3栋的房地产预售许可证，原告卫前房地产公司与被告邵海洋于2013年6月15日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告购买新概念小区××房，总价款411562元，合同约定首付为30%即131562元，其余70%房款即28万元通过公积金中心贷款支付，并约定被告邵海洋应于公积金中心放款后一个星期内支付完毕。被告邵海洋在合同签订当天支付了首付款131562元（含定金1万元）。2013年8月6日，被告邵海洋收到住房公积金贷款28万元，并于同年9月15日支付原告20万元房款，剩余8万元经原告多次催讨一直拒绝支付。按照合同约定，被告逾期30天付款，原告有权解除合同，并由被告支付给原告未付款的5%的违约金。原告在被告收到贷款后多次催促被告按约定付款，又于2014年4月15日向被告送达律师催款函，但被告一直拒绝履行还款义务，为维护原告的合法权益，向人民法院提起诉讼，请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并由被告邵海洋支付原告卫前房地产公司违约金14000元，本案的诉讼费用由被告承担。原告卫前房地产公司（反诉被告）为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、企业法人营业执照、法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体资格。2、认购书，证明双方对被告认购新概念小区的房产情况。3、商品房预售许可证，证明原告销售新概念小区房产的合法凭证。4、被告身份证复印件，证明被告的身份信息。5、商品房买卖合同，证明双方于2013年6月15日签订了买卖合同，双方对购买××房的约定，包括价款、支付方式、时间及违约责任等。6、收款收据3份，证明被告支付定金、首付款及贷款情况。7、律师催款函及快递单据，证明原告向被告催款的情况。被告邵海洋答辩并反诉称：一、被告在购房后，发现原告卫前房地产公司在售房过程中存在违法违规行为，其中包括：1、故意公布虚假的热销信息，售楼部公布的销控表信息及网上宣传的销售信息严重不符；2、发布虚假房源数量；3、原告的宣传楼盘广告与实际情况不符。这严重影响了被告的购房意愿，在受骗的情况下签订了带霸王条款的合同并交款，双方的违约金计算比例显示公平，此乃霸王条款，应当无效。二、原告发出的律师函明确告知合同于4月16日自动解除，并且扣除了违约金，但是律师函上写的日期是4月9日，却选择在4月15日寄出，被告收到律师函实际时间已经是4月16日下午。三、原告在收取购房款时将应该存入公司账户的购房款存入杨道年的个人账户。综上所述，因为原告有销售欺诈、虚假广告、霸王合同条款及转移财产、丧失商业信誉等多项违法违规行为，原告无理拒绝被告提出的换房等合理要求，并且以黑恶势力方式侮辱被告的行为下，才暂扣部分购房款。为维护自身利益，向法院提出反诉，请求判令：1、被反诉人（原告）赔偿反诉人（被告）41.1562万元（购房款的一倍）；2、被反诉人（原告）支付反诉人（被告）缔约过失赔偿款323418元；3、被反诉人（原告）通知的律师函无效；4、被反诉人（原告）与反诉人（被告）买卖的房屋依法进行退房或换购其他房屋；5、本案本诉及反诉的所有诉讼费用由被反诉人（原告）承担。被告邵海洋（反诉原告）就本诉反诉合并举证，向本院提交了如下证据：1、合同一份，证明合同中存在不公平、霸王条款。2、宣传品鉴手册，证明原告广告欺诈。3、销售行情播报3份，证明原告销售欺诈。4、收据及转款凭条，证明原告转移、抽逃资金。5、工商局信访回复，证明被告主张要求与原告协商，并要求有关部门进行调解，但被告无理拒绝合理投诉。6、建设局信访回复，证明无理拒绝合理投诉。7、开发商宣传照片，证明原告销售欺诈。8、开发商宣传照片，证明原告销售欺诈。9、售楼部照片2张，证明原告销售欺诈。10、售楼部照片3张，证明原告销售欺诈。11、楼盘外景照片2张，证明原告销售欺诈，被告所购房屋没有270度转角飘窗。12、通讯录照片1张，证明被告曾与销售人员交涉。13、网上宣传资料12份，证明原告在没有取得预售许可证的情况下违规销售、销售欺诈、虚假广告欺诈、虚假公布房源总数。14、买卖合同撤销公示，证明原告虚构合同。15、开发商律师函，证明原告故意欺诈。16、一房一价公示表，证明原告销售欺诈。反诉被告卫前房地产公司辩称，1、反诉原告邵海洋的反诉请求不明确，有相互矛盾之处，有违反法律之处，反诉原告要求反诉被告赔偿缔约责任不符合法律规定。2、所谓的格式条款无效，其在反诉请求中没有明确，其反诉请求中是要求不公平条款无效，但格式条款与不公平条款是两个不同的法律关系。3、其反诉请求要求退房或换购，退房或换购是两个不同的法律关系。4、反诉请求中没有明确要求撤销双方的买卖合同，故不能要求双倍赔偿。5、所谓的欺诈、误导的事实不存在，订购的房屋虽然没有在房地产部门进行登记，但订购的房屋是不能出售的；关于房源的问题，不单只有原告对外出售的房屋，还包括了与区粮食局合建的团购房。6、本案不存在重大误解或显失公平的情形，反诉原告在交纳订金后没有签订购房合同和交纳房款，但反诉被告没有没收其定金可以看出，这一合同条款是实际没有履行的，不存在原告隐瞒事实真相、欺骗消费者的行为。7、依合同法第55条第一款的规定，当事人申请变更、撤销合同，必须在合同成立之日起一年内提出，本案中双方签订的合同是2013年6月15日，反诉原告提出的反诉第一次是2014年6月20日，变更时是7月23日，均已超过了合同签订后一年的时间，法院应予驳回。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。反诉被告卫前房地产公司向本院提交了如下反诉证据：1、娄底市建设局审定的11至30层的平面图，证明设计有270度转角飘窗。2、娄底市建设局审定的31层至32层的平面图，证明设计无270度转角飘窗，被告购买的房屋位于32层。经庭审举证质证，双方的质证意见如下：原告卫前房地产公司对被告邵海洋提交的证据1、真实性无异议。违约金的处理确不对等，原告已进行纠正；关于面积差异，双方选择的是多退少补这一条款。合同条款是根据标准合同起草的，并不是霸王条款。证据2－14，真实性无异议，但关联性有异议，根据被告提供的照片和模型照片均能证明被告所购买的房屋是没有270度转角飘窗的，宣传资料中关于32层的转角飘窗是宣传有误；双方签订合同的时间是2013年6月15日，被告超过3天与原告签订合同，此时楼房的模型已经造好，被告是看房买房，如果此时被告对房子不满意的话，可以不签合同，要求返还定金；只要取得了预售许可证就可以证明已经取得了规划许可证等证件。证据4、真实性无异议，原告不存在抽逃资金，被告的钱是打入公司认可的指定账户，并不违反法律规定。证据5、6，只能证明被告有投诉的行为，不能达到其证明目的，两个单位都建议通过法律途径解决纠纷。证据15、真实性无异议，确是4月15日发出的律师函，但被告在4月16日收到后，并没有向律师提出过任何异议。16、原告没有欺诈，有些房子可以卖，但有些房子是单位定购房，是不能卖的。被告邵海洋对原告卫前房地产公司提交的本诉证据：1、2、4、6、7、真实性无异议。3、签订认购书时，原告的销售人员并没有出示该预售许可证，对其真实性不清楚。5、与我所持合同的内容一致，但我持合同上没有加盖房产局的备案章。对反诉证据：1、2、真实性有异议，这两份图纸是否最初的设计图纸不清楚，原告没有提供其他证据予以佐证。根据原告的举证，被告的质证情况，并结合民事诉讼证据规则，本院对双方提交的证据认定如下：被告对原告提交的本诉证据1、2、4、6、7的真实性均没有异议，经本院审核，本院予以认定；对本诉证据3、5，经本院核查，与原件一致，本院予以认定。对反诉证据1、2经审查，与原件一致，本院予以认定。原告对被告提交的证据1-16的真实性没有异议，本院对此16份证据的真实性予以认定，对其待证事实本院结合庭审情况予以综合认定。根据所采信的上述证据及原、被告双方的法庭陈述，本院确认以下案件事实：原告卫前房地产公司于2013年2月5日取得新概念小区的1、2、3栋的房地产预售许可证，原告卫前房地产公司与被告邵海洋于2013年5月20日签订了《新概念小区商品房认购书》，交纳定金1万元，双方并于2013年6月15日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告购买新概念小区××房，总价款411562元，合同约定首付为30%即131562元，其余70%房款即28万元通过公积金中心贷款支付，并约定被告应于公积金中心放款后一个星期内支付完毕，逾期30天未付款，原告有权解除合同，并由被告支付给原告未付款的5%的违约金；如继续履行合同，则由被告按应付款的万分之四支付违约金。合同签订当天，被告支付了首付款（含定金1万元）。2013年8月6日，被告收到其本单位住房公积金贷款28万元，被告认为原告销售欺诈，于同年9月15日才支付原告20万元房款，剩余8万元因双方争议，被告一直未支付。2014年4月15日，原告向被告送达律师催款函，要求被告支付剩余款项，但被告一直未予支付。至本案法庭辩论时止，原告一直也未交付房屋给被告。另查明，原告卫前房地产公司在其销售宣传手册上表明被告邵海洋所购的房屋主卧设计有270度转角飘窗，但实际上该栋楼房在设计时即确定30层以上房屋主卧无转角飘窗。原告在庭审中亦陈述宣传资料中关于32层有转角飘窗系宣传有误。被告认为原告在销售过程中存在虚构合同、捂房惜售、隐瞒房源、抽逃资金等违法违规行为，并向有关单位进行投诉和举报，有关单位依法进行了处理。本院认为，原告卫前房地产公司与被告邵海洋于2013年6月15日签订了《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是原、被告究竟是谁违约的问题。原告认为被告未按期付款，构成根本违约，请求解除合同并要求被告支付违约金；被告认为原告存在广告欺诈、销售欺诈，故不交纳剩余8万元款项。根据原、被告双方向本院提交的相关证据，除了由原告制作的宣传手册上表明所购房屋主卧有转角飘窗，而实际无主卧转角飘窗外；其余证据均不能证明原告存在销售欺诈。原告在庭审中亦陈述宣传资料中关于32层有转角飘窗系宣传有误。因双方约定的房屋有飘窗，实际上没有飘窗，原告即存在违约，但原告的违约行为并不导致合同目的不能实现，尚未达到法律规定的解除合同的条件，而被告因此不支付剩余房款，也属违约，故原、被告双方在本次合同的履行过程中，均存在违约行为。现双方均有意解除合同，只是对解除合同之后如何承担违约责任有异议，故本院对原告卫前房地产公司与被告邵海洋于2013年6月15日签订了《商品房买卖合同》予以解除。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告邵海洋已经支付了购房款331562元，原告卫前房地产公司应予返还，并支付其占用期间的利息，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算。2013年6月15日和2013年9月15日，根据中国人民银行公布的一至三年期贷款利率均为年利率6.15%，故利率以年利率6.15%计算。因属双方违约，双方均有过错，对于双方要求的违约金，本院均不予支持。被告要求原告赔偿缔约过失各项损失323418元，未向本院提交证据予以证明，亦无法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国合同法民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告娄底市卫前房地产开发有限责任公司与被告邵海洋于2013年6月15日签订了《商品房买卖合同》。二、原告（反诉被告）娄底市卫前房地产开发有限责任公司与于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）邵海洋购房款331562元，利率按年利率6.15%计算至本判决指定的履行期间止。（其中本金131562元从2013年6月16日起计算利息，本金200000元从2013年9月16日起计算利息）三、驳回原告娄底市卫前房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告邵海洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7400元，由被告邵海洋承担5000元，由原告娄底市卫前房地产开发有限责任公司承担2400元；反诉案件受理费3700元，由反诉原告邵海洋承担700元，由反诉被告娄底市卫前房地产开发有限责任公司承担3000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院，同时直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状、上诉期满后七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期限内均未提起上诉或上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决确定的全部义务。拒绝履行的，本判决生效后，权利人可持本判决书向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，自本判决确定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 石 婕代理审判员 戴跃辉代理审判员 杨玉洁二〇一五年五月二十日书 记 员 吴细宁附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”