（2014）巴民二初字第99号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-10-09

案件名称

赵国铧、赵纯平与巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵国铧,赵纯平,巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条

全文

新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民事判决书（2014）巴民二初字第99号原告赵国铧，男，汉族。原告赵纯平，男，汉族。以上两原告共同委托代理人许国，新疆正通律师事务所律师。被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司。负责人万和平，系该公司经理。原告赵国铧、赵纯平诉被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告赵国铧、赵纯平的共同委托代理人许国、被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司的负责人万和平到庭参加诉讼。诉讼中两原告撤回了对被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司的起诉。本案现已审理终结。原告赵国铧、赵纯平诉称：2014年3月26日我方与被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司签订商品房买卖合同。合同签订后原告陆续以抵账和现金方式支付购房款共计300万元。后经原告核实，得知被告已将所购房屋另售他人，并办理了备案登记，致使原告无法实现合同目的，故请求判令：1、解除原被告双方签订的商品房买卖合同及协议；2、被告向原告返还购房款3000000元；3、被告向原告支付购房款的利息200000元；4、被告向原告赔偿已付购房款的一倍，即3000000元。以上合计6200000元。原告提交的证据以及被告的质证意见：证据一、《售房协议》一份，拟证实：原、被告于2014年3月26日签订商品房买卖协议，初步达成了关于房屋买卖的约定。被告质证意见：予以认可。证据二、《商品房买卖合同》五份，拟证实：原、被告为履行3月26日的协议，签订了商品房买卖合同，明确约定了原告购买被告开发的和静县上层豪庭5栋09、10、11号商业用房，及1-4-201、1-4-101、5-1-301、5-1-201住宅，并约定了价款、付款方式及房屋交付时间。被告质证意见：予以认可。证据三、收据、顶账说明各一份，拟证实：至2014年10月21日原告支付购房款190万元整，其中100万为现金，三方顶账90万元，合计付房款190万元。被告质证意见：予以认可。证据四、2014年11月7日的借条一份、2014年11月8日的顶账说明一份，拟证实：原告通过与被告及第三方顶账75万元，加上原告代付的35万元现金，一共110万元，将该款借给被告，后经协商该110万元借款抵原告购房款。被告质证意见：认可，但认为抵账没有抵完。证据五、和静县住房和城乡建设局证明两份，拟证实：被告卖给原告的5栋9、10、11号门面房已由被告于2014年7月15日备案登记卖给第三方张俊辉，5-1-301室住宅已登记备案卖给第三方新疆强特发展有限公司，5-1-201室住宅备案登记卖给第三方张军，进而证实被告卖给原告的三套商业用房及两套住宅已卖给第三方，并已给第三方办理了销售登记。被告质证意见：予以认可。被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司辩称：我不同意解除合同，当时原告买房子的时候，我借了别人100万元，因此作了备案抵押，并没有卖给别人。原告支付房款使用现金135万元，其他的钱我们协商是用抵账的方式支付的，但是到现在还没有抵完。本院经审理查明：原告赵纯平与赵国铧系父子关系。2014年3月26日原告赵纯平与被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司初步达成购房意向，并签订一份售房协议，约定：被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司将其开发的上层豪庭5号楼北侧小二楼以每平米11000元的价格出售给原告赵纯平，并由被告向原告赵纯平出售四、五套住宅。协议签订后，原告赵纯平以转账方式陆续支付购房款100万元，支付时间、支付金额分别为：2014年3月26日支付10万元，2014年4月11日支付20万元，2014年4月15日支付50万元，2014年4月19日支付20万元。在原告赵纯平与被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司签订售房协议的基础上，被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司与原告赵国铧分两次签订五份商品房买卖合同，将其与原告赵纯平签订的售房协议进行了明确约定：2014年10月21日签订一份，约定被告将其开发的和静县文化路高级中学后门上层豪庭第5幢1单元9、10、11号商品房出售给原告赵国铧，并约定房款2282940元，付款时间是2014年10月21日一次性付清，交房期限是2014年12月30日；被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司又于2014年11月7日与原告赵国铧签订四份买卖合同，约定被告将其开发的和静县文化路高级中学后门上层豪庭1-4-201室、1-4-101室（以上两套房价款均为238172元）5-1-301室、5-1-201室（以上两套房价款均为219098元）出售给原告赵国铧，四份合同均约定付款期限为2014年11月7日一次付清，交房期限是2013年10月30日，并约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当向买受人支付已付款5%的违约金。2014年10月21日原告赵纯平与被告的法定代表人万和平及案外人宋洪林协商三方抵账，并签署一份顶账说明，具体内容为：“因宋洪林欠赵纯平借款，万和平及其房产公司欠宋洪林工程款，经三方协议，一致同意进行倒账，即由万和平及其公司向宋洪林支付工程款90万元，由宋洪林向万和平及其公司出具90万元工程收条，赵纯平从宋洪林借款中减除90万元，万和平及其公司向赵纯平出具购房款收条，在2014年10月21日上述顶账协议已实际履行完毕。”当日，被告法定代表人万和平向原告赵纯平出具一份收到购房款190万元的收据一份。2014年11月7日被告的法定代表人万和平向原告赵纯平出具借条，主要内容为：“今借到赵纯平现金110万元，月利息按2分计算，每月22000元，本金及利息到赵国铧购买门面及住宅水、电、气通之日至，直接转入赵国铧购房款中。110万元中的35万元打入梁永兴卡中，另75万元系三方顶账，直接从宋洪林工程款中转付。”次日，原告赵纯平与被告的法定代表人万和平及案外人宋洪林三方再次协商相互顶账，并再次签署一份顶账说明，具体内容为：“因宋洪林欠赵纯平借款，万和平及其房产公司欠宋洪林工程款，经三方协议，一致同意进行倒账，即由万和平及其公司向宋洪林支付工程款75万元，由宋洪林向万和平及其公司出具75万元工程款收条，赵纯平从宋洪林借款中减除75万元，万和平及其房产公司向赵纯平出具借款或购房款收条。在2014年11月7日上述顶账协议已实际履行完毕。加梁永兴的35万元现金计110万全部顶购房款。”另查明，被告已将其中的5-1-301室、5-1-201室及第5幢1单元9、10、11号商品房另售他人，并办理了备案登记；另外两套房屋1-4-201室、1-4-101室至今未交付给原告。另外，两原告声明本案所返还的购房款、利息等权利由两原告共同享有。本院认为，2014年3月26日原告赵纯平与被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司签订的售房协议以及2014年11月7日、2014年10月21日原告赵国铧与被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，并且不违反法律、法规的相关规定，故合同均属有效合同，应受法律保护。关于被告行为是否构成违约的问题。本案被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司在签订商品房买卖合同并收取原告支付的购房款后，将涉诉的一部分房屋另售他人，致使原告不能实现合同目的，被告该行为已构成违约；另外一部分房屋虽然未另售他人，但至今未予交付，其行为也已构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同。被告辩称其将房屋备案给他人，是将房屋抵押给他人，而非另售他人，即便被告的主张成立，其依然无证据证实其已将房屋抵押给第三人的事实告知给原告，故根据相关法律规定，其仍然构成违约。关于原告的各项诉讼请求是否有法律依据的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”根据该条规定，原告主张解除合同、返还购房款、支付利息及赔偿已付购房款一倍损失的请求本院均予以支持。本案中，因双方对于已支付的300万元房款未明确具体支付到哪几套房产中，原告主张1-4-201室、1-4-101室已付清，其余款系支付另外几套，被告未提出异议，因此，应当认定1-4-201室、1-4-101室共支付476344元，5-1-301室、5-1-201室及第5幢1单元9、10、11号共支付2523656元。根据上述规定，对于另售他人的涉及价款2523656元的五套房屋，被告除返还该部分购房款后，还应当支付购房款一倍的损失2523656元以及该部分房款产生的利息损失，利息计算标准是中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，利息起算日及本金数额分别是：2014年3月26日、10万元；2014年4月11日、20万元，2014年4月15日、50万元、2014年4月19日、20万元，2014年10月21日90万元、2014年11月7日、623656元，止息日是原告主张的2015年1月31日，因此利息为70133元；对于另外两套价值476344元的房屋，因被告未按合同约定的时间交付房屋，已构成违约，故应当返还该部分购房款并按照合同约定支付已付款5%的违约金，即23817元。关于购房款、利息、赔偿金应当支付给谁的问题，虽然合同主体是原告赵国铧，而付款主体是原告赵纯平，但因两原告声明本案所返还的购房款、利息等权利由两原告共同享有，故上述购房款、利息、赔偿金应当支付给两原告。两原告在诉讼中撤回对被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司的起诉，系两原告行使自己的处分权，符合民诉法的规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除2014年3月26日原告赵纯平与被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司签订的售房协议以及2014年11月7日、2014年10月21日原告赵国铧与被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司签订的商品房买卖合同。二、被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司于判决生效后十日内返还原告赵纯平、赵国铧购房款300万元，并支付利息70133元、赔偿损失2547473元，共计5617606元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55200元，由原告赵纯平负担5185元，被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司负担50015元，诉讼保全费5000元由被告巴州斯诺贝尔房地产开发有限公司和静分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审　判　长　　来永存审　判　员　　刘　燕代理审判员　　赵艳萍二〇一五年五月二十日书　记　员　　佘梦斐关注微信公众号“”