（2015）金牛民初字第1300号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2017-12-18
案件名称
四川宏都房地产开发有限公司与成都市金牛区府河苑物业管理业主大会业主委员会业主撤销权纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川宏都房地产开发有限公司,成都市金牛区府河苑物业管理业主大会业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款，第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条
全文
成都市金牛区人民法院民 事 裁 定 书（2015）金牛民初字第1300号原告四川宏都房地产开发有限公司。住所地：成都市金牛区。法定代表人王玲。委托代理人张长健，北京炜衡（成都）律师事务所律师。委托代理人杨毅，男，汉族，1962年4月6日出生，住成都市成华区，系四川宏都房地产开发有限公司员工。被告成都市金牛区府河苑物业管理业主大会业主委员会。住所地：成都市金牛区。负责人刘冬梅，业主委员会主任。委托代理人蒲建东，四川毫达律师事务所律师。委托代理人李留全，男，汉族，1957年5月2日出生，住成都市成华区。原告四川宏都房地产开发有限公司（以下简称宏都公司）与被告成都市金牛区府河苑物业管理业主大会业主委员会（以下简称府河苑业委会）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员蒲均适用简易程序，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告宏都公司委托代理人张长健、杨毅，被告府河苑业委会负责人刘冬梅及其府河苑业委会委托代理人蒲建东、李留全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，宏都公司是府河苑业委会所属位于成都市金牛区星辉东路4号府河苑小区的业主。2014年8月10日府河苑业委召开的业主大会会议存在严重的程序瑕疵。业主大会召开不符合《业主大会议事规则》关于召开临时会议的情形，未提前15日将主要事项向全体业主公告，未将表决票送达宏都公司，剥夺了专有部分占小区总建筑面积30.6%的宏都公司参会和投票的合法权益。业主大会会议的投票过程中允许大量不具有投票权利的业主进行投票，会议表决方式不合法。同时，2014年8月10日业主大会会议投票过程中存在大量业主委员会成员、租户以及其他无关人员在无书面委托的情况下代业主签字投票的情形。综上，2014年8月10日业主大会会议在投票程序以及表决结果两个方面均不符合法定的小区专有面积、业主人数“双过半”的原则。因此府河苑业委会收集整理相关会议资料并于2014年8月11日作出的《关于府河苑续聘现物业服务企业业主大会会议表决结果的公告》侵害了宏都公司作为业主的合法权益，应予撤销。被告辩称，府河苑第二届业主委员会是严格按照相关法律、法规进行换届产生的，并通过了所在区域行政机关的审核，完成了备案。府河苑业委会在决定是否续聘物业服务企业过程中，续聘程序合法、实体规范、结果有效。宏都公司作为府河苑小区的开发商，而成都市洁美物业管理有限公司就是宏都公司组建的前期物业管理公司，两者客观上存在利益交集。在府河苑业委会依法作出相应续聘决议的情况下，宏都公司恶意诉讼，拖延时间，请求人民法院驳回宏都公司的诉讼请求。经审理查明，宏都公司为成都市金牛区府河苑小区的开发商，同时也为该小区业主。2014年8月10日府河苑小区召开了府河苑续聘现物业服务企业业主大会会议，并于2014年8月11日张贴了《关于府河苑续聘现物业服务企业业主大会会议表决结果的公告》。公告载明：“府河苑续聘现物业服务企业业主大会会议，在业主委员会的组织下，在成都市金牛区房管局、驷马桥街道办事处、星辉东路社区居委会、曹家巷派出所的指导监督下，于2014年8月10日下午16:00—17:30在府河苑B座一楼大厅举行。成都市金牛区府河苑小区投票权人数共计247人，建筑面积为40987.46㎡。参加业主大会会议的投票权人数共247人，专业部分面积共计34218.46㎡，共发出表决票203张，收回表决票198张：其中赞成票4张、反对票193张、弃权票1张、（有5户业主领导表决票后未投票，作为弃权处理），废票0张。业主大会会议上反对续聘现物业服务企业的人数为193占全体投票权人数的78.13%，反对续聘现物业服务企业的建筑面积为22318.39㎡占建筑总面积的65.22%，双双超过50%”。宏都公司认为府河苑业委会于2014年8月10日召开的业主大会会议在召开程序、表决程序、表决结果等方面存在违法行为，故要求撤销。另查明，成都洁美物业管理有限公司为成都市金牛区府河苑小区前期物业管理企业。府河苑业主委员会于2014年12月9日与成都共享物业管理服务有限公司签订了新的物业服务合同。以上事实有双方的陈述、营业执照复印件、组织机构代码证、府河苑业主委员会备案记录、房产证复印件、关于府河苑续聘现物业服务企业业主大会会议表决结果的公告、府河苑前期物业服务协议、物业服务合同等在案为证，足以认定。本院认为，根据《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。成都洁美物业管理有限公司作为府河苑小区前期物业服务企业，并非由业主召开业主大会选聘，其物业服务合同的终止与业主选聘的物业服务企业有所不同。成都洁美物业管理有限公司的去留依托于业主大会选聘物管公司的决定是否生效，业委会无需就不续聘成都洁美物业管理有限公司召开业主大会作出决定，只要业主选聘物管的程序合法，表决结果双过半，业委会代表业主与其选聘的物业服务企业签订的新的物管合同生效，前期物业服务合同就应当终止。故在本案中府河苑业委会作出了一个不应当由其作出的决定，宏都公司要求撤销这一决定不符合《物业管理条例》第十二条、第二十六条的规定，依法应当予以驳回。据此，依照《物业管理条例》第十二条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回四川宏都房地产开发有限公司的起诉。如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 蒲 均二〇一五年五月二十日书 记 员 王双琼 来源：百度“”